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來源：金融審判研究院 初明峰 劉磊 鄭夢圓 裁判概述：商品房預(yù)售合同登記備案是國家對不動產(chǎn)交易的一種行政管理方式，不產(chǎn)生物權(quán)預(yù)告登記的所產(chǎn)生的登記請求權(quán)效力,，而占有所具有的公示效力決定了先取得占有的購房人所簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于僅僅預(yù)售備案登記購房合同的履行,。1. 鄭松出借給拓海公司300萬元，雙方簽訂以拓海公司為出賣人,、以鄭松為買受人的《商品房買賣合同》為該筆債務(wù)償還提供擔(dān)保,，雙方為此辦理了房屋預(yù)售備案登記。2. 此后,，拓海公司又與余拼簽訂《商品房買賣合同》,，將案涉房屋出售給余拼。合同簽訂后,，拓海公司將商鋪交付余拼使用并向余拼出具《收據(jù)》,。3. 另查明，案涉房產(chǎn)至今尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記,。4. 余拼向一審法院提起訴訟：（1）請求確認鄭松與拓海公司間的《商品房買賣合同》無效,；（2）請求確認余拼與拓海公司間《商品房買賣合同》合法有效；（3）請求判令拓海公司移轉(zhuǎn)登記案涉商鋪所有權(quán)至余拼名下。鄭松提起對應(yīng)反訴,。5. 一審法院判決確認案涉兩《商品房買賣合同》均合法有效,，但拓海公司僅為鄭松辦理案涉房產(chǎn)所有權(quán)變更登記,。余拼提起上訴,，二審撤銷一審判決，同時判決拓海公司僅為鄭松辦理案涉房產(chǎn)所有權(quán)變更登記,。鄭松向最高人民法院申請再審，最高院裁定駁回其再審申請,。爭議焦點：案涉兩份《商品房買賣合同》中，哪一份應(yīng)得以更優(yōu)先履行,？商品房預(yù)售合同登記備案是國家對不動產(chǎn)交易的一種行政管理方式，并非《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定的預(yù)告登記,，原判決認定鄭松與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》后辦理的預(yù)售登記不產(chǎn)生登記請求權(quán)的物權(quán)效力,，符合法律規(guī)定,。參照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等規(guī)定,，占有的推定效力決定了占有事實具有一定意義上符合物權(quán)法規(guī)范性要求的公示效力,。余拼對訟爭商鋪的占有行為就是在公示其對于商鋪的權(quán)利主張，且這種權(quán)利主張具有公開性,、排他性和持續(xù)性的特點。基于余拼已就訟爭商鋪支付完全部購房款且已經(jīng)取得拓海公司交付并實際占有使用的事實,，原判決認定余拼與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》得到履行并無不當(dāng)。故鄭松有關(guān)原判決適用法律錯誤,，訟爭商鋪應(yīng)歸鄭松所有的主張，本院亦不予支持,。 《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要》審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的,，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記,、合法占有房屋以及合同履行情況,、合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。但惡意辦理登記的買受人,，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人,。對買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合主管機關(guān)備案時間,、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定,。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條 出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下,，買受人均要求實際履行合同的,，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持,；（二）均未受領(lǐng)交付,，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持,；（三）均未受領(lǐng)交付,，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的,，人民法院應(yīng)予支持,。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條 當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款,，出借人請求履行買賣合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求,。當(dāng)事人拒絕變更的,，人民法院裁定駁回起訴。 按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù),。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。房屋出賣人先與出借人簽訂為雙方之間債務(wù)償還提供擔(dān)保的《房屋買賣合同》,，并辦理了房屋預(yù)售備案登記,，然后又將合同項下房屋出售給另一在后購房者的，在房屋出賣人無力清償欠款情況下,，出借人和另一在后購房者同時要求履行《房屋買賣合同》的,，哪一份《房屋買賣合同》應(yīng)得以優(yōu)先履行？現(xiàn)行法上對此并未有明確規(guī)定,，不過筆者認為,，這與一房數(shù)買問題的解決思路其實并無差別，可以參照處理,，顯然本文援引判例是上述思路,。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條確立了動產(chǎn)多重買賣中買受人取得該動產(chǎn)的優(yōu)先順序，該解釋通過時學(xué)者曾就不動產(chǎn)多重買賣中的履行順位展開討論,，但終未形成定論,，而將該問題留待制定《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)司法解釋時解決?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》制定時,，學(xué)者曾建議以合同訂立先后順序為準(zhǔn)確定不動產(chǎn)多重買賣中買受人的履行順序。又因彼時關(guān)于善意取得及應(yīng)否確立物權(quán)行為理論的爭論正酣,，最終未能就該問題形成一致意見,。法未立而司法先行，《第八次全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》的公布確立了“應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記,、合法占有房屋以及合同履行情況,、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位”的規(guī)則。故實務(wù)中,，如不存在惡意買受人,，一房數(shù)賣各買受人權(quán)利保護順位一般為：先變更登記的>先轉(zhuǎn)移占有的>先支付購房款的>先簽訂購房合同的。但是,，由于形成時間等原因,，該紀(jì)要并未評價房屋預(yù)售合同備案登記的效力問題。實務(wù)中,，部分法院于裁判中認為商品房預(yù)售合同備案登記的購房人權(quán)利保護順位優(yōu)于占有在先購房者,，這種理解混淆了抵押權(quán)“登記設(shè)立”與債權(quán)登記備案制度的區(qū)別。實際上,，商品房預(yù)售合同備案登記僅僅是一種行政管理行為,，不同于載于不動產(chǎn)登記薄上的預(yù)告登記，不具有物權(quán)法要求的公示效力,。與之相反,，占有所具有的所有權(quán)推定特性決定了占有為《物權(quán)法》所認可的公示效力。故在商品房多重買賣中,，如各買受人均未變更登記,，占有在先的購房者應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先于商品房預(yù)售合同備案登記購房人的權(quán)利保護順位。但是,，這并不意味著商品房預(yù)售合同備案登記并非不具有任何民法效力,，實務(wù)中，通常將商品房預(yù)售合同備案登記作為認定合同訂立時間的重要標(biāo)準(zhǔn),。
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