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起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證或未獲批準而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，對于轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力,，現(xiàn)行法律及司法解釋未作規(guī)定，乍一想覺得是法律漏洞,，可以通過對《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條（轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)認定合同有效,。）進行反對解釋來解決，即起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證或未獲批準而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓合同無效,。

但是，進行反對解釋要堅持兩個原則,，一是被解釋的法律須為閉合性法條,，二是被解釋的法律與其他法律條文不沖突,。題涉情形下，第一個原則應(yīng)無異議,，第二個原則并不符合,。

土地使用權(quán)司法解釋2005年公布實施，該解釋第9條采納的是當(dāng)時的通說,，即轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，認定為無權(quán)處分行為,，其與受讓方訂立的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同為效力待定的合同,。

物權(quán)法2007年公布實施，第15條確立了區(qū)分原則,，即債權(quán)合同的成立及生效依據(jù)合同法判斷,，物權(quán)變動與否不影響合同效力。

買賣合同司法解釋2012年公布實施,，第3條完全顛覆了前述土地使用權(quán)司法解釋第9條確立的標準,，即出賣他人之物的合同應(yīng)當(dāng)認定有效，真正效力待定的是履行行為和履行結(jié)果,，也即標的物所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移處于效力待定狀態(tài),，買賣合同是確定有效的。

由上觀之,，土地使用權(quán)司法解釋第9條的規(guī)定與后法相沖突,，不符合反對解釋的適用條件，故應(yīng)當(dāng)適用后法,，不得進行反對解釋,。

裁判要旨

如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議系當(dāng)事人真實意思表示,，且不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形,，不能因轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書或有批準權(quán)的人民政府同意而認定轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作為物權(quán)變動的一種形態(tài),，其轉(zhuǎn)讓行為適用物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動原則,，轉(zhuǎn)讓方能否取得土地使用權(quán)證書或經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，屬于合同履行問題,，并非合同生效要件,。

案件當(dāng)事人

再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：河南恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒昌公司）,。

被申請人（一審原告,、二審上訴人）：李炳紅。

一審被告：信陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)招商局（以下稱信陽工業(yè)城招商局）,。

一審第三人：信陽市國土資源局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)分局,。

一審第三人：劉文凱,。

案情簡介

2007年,，恒昌公司與信陽工業(yè)城招商局簽訂建設(shè)項目投資協(xié)議,，約定恒昌公司墊資建設(shè)某工程，信陽工業(yè)城招商局以土地使用權(quán)置換工程款,。

工程完工后,，信陽市工業(yè)城規(guī)劃管理局批復(fù)以三宗土地使用權(quán)合計約417畝置換恒昌公司工程款。

2010年7月26日,、9月6日,，恒昌公司與御豪假日酒店簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》。

2010年10月11日,，恒昌公司,、御豪假日酒店、李炳紅簽訂《補充協(xié)議二》,。

前述三份協(xié)議約定,，恒昌公司不參與開發(fā)建設(shè)，不分享收益也不承擔(dān)虧損,，僅收取御豪假日酒店提供的每畝19.3萬元合作投資資金,。恒昌公司在取得三宗土地的使用權(quán)證后過戶至御豪假日酒店指定的人名下。御豪假日酒店將其在協(xié)議中的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給李炳紅,。

截止一審起訴時,，恒昌公司既未取得三宗土地的使用權(quán)證書，亦未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓,。

李炳紅起訴請求：1.確認《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》《補充協(xié)議二》合法有效,，恒昌公司繼續(xù)履行協(xié)議；2.信陽工業(yè)城招商局提供出讓手續(xù)完整的經(jīng)營用地,，協(xié)助恒昌公司履行協(xié)議,；3.確認三宗土地中的357畝土地使用權(quán)歸李炳紅所有；4.信陽市國土資源局工業(yè)城分局協(xié)助辦理前述土地使用權(quán)登記手續(xù),。

二審裁判理由

河南省高級人民法院認為，本案爭議焦點是案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》的性質(zhì)及效力問題,。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定,，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的,，應(yīng)當(dāng)認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。

本案中，根據(jù)案涉協(xié)議約定,，恒昌公司負責(zé)案涉土地的拆遷,，但不參與拆遷后的開發(fā)建設(shè),，既不分享開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生的收益也不承擔(dān)開發(fā)建設(shè)造成的虧損，僅收取每畝19.3萬元合作投資資金,；案涉土地的開發(fā)建設(shè)銷售等全部由御豪假日酒店或其指定的第三方單方負責(zé),，聯(lián)合開發(fā)的收益和產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)由其全部承擔(dān)。因此,，案涉協(xié)議雖名為“房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議”,，但實為“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效,。根據(jù)該條規(guī)定，并不能當(dāng)然得出起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書或未經(jīng)有批準權(quán)人民政府同意轉(zhuǎn)讓的情況下合同無效的結(jié)論,。且隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展,，為鼓勵市場交易，我國在法律制度設(shè)計上一般不再輕易否定合同的效力,。

《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定,，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效,；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定,，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,，人民法院不予支持。根據(jù)以上規(guī)定,，我國在立法上確立了物權(quán)變動的區(qū)分原則，即將不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果予以區(qū)分,，物權(quán)變動的原因為合同,，合同的結(jié)果為物權(quán)變動。以發(fā)生物權(quán)變動為目的的債權(quán)合同,，其成立及生效應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法的規(guī)定,，標的物是否成就、能否交付只是合同履行的結(jié)果問題,，并非當(dāng)然是合同的生效要件,，不能以合同不能履行或物權(quán)沒有發(fā)生變動反推合同無效,。且未取得土地使用權(quán)證書的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認定無效，不僅不利于解決當(dāng)事人之間的爭議和維護交易安全,，而且還可能助長不誠信行為,。

本案中，案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同系當(dāng)事人之間的真實意思表示,，且無法定無效之情形,，對李炳紅和恒昌公司應(yīng)當(dāng)具有法律拘束力。因此,，一審法院認定案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效錯誤,。但由于恒昌公司目前尚未取得案涉土地使用權(quán)證書，履行合同的條件尚不具備,，因此,，李炳紅要求辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)等其他訴訟請求不能得到支持。

再審裁判理由

最高人民法院認為,，關(guān)于案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》的效力問題。

首先,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定,，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的,，應(yīng)當(dāng)認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。

本案中，原審已查明,，根據(jù)案涉協(xié)議約定,，恒昌公司負責(zé)案涉土地的拆遷，但不參與拆遷后的開發(fā)建設(shè),，既不分享開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生的收益也不承擔(dān)開發(fā)建設(shè)造成的虧損,，僅收取每畝19.3萬元合作投資資金；案涉土地的開發(fā)建設(shè)銷售等全部由御豪假日酒店或其指定的第三方李炳紅負責(zé),，聯(lián)合開發(fā)的收益和產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)由李炳紅全部承擔(dān),。因此，案涉協(xié)議名為“聯(lián)合開發(fā)”實為“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”,。

其次,，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。恒昌公司雖主張根據(jù)該條解釋應(yīng)認定案涉協(xié)議無效,，但該條解釋僅就“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓”的合同效力作了規(guī)定,，并未對“起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書或者未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓”情形下的合同效力作出規(guī)定。

而且,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定,，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效,；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同的效力。具體到本案,，案涉協(xié)議中,，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作為物權(quán)變動的一種形態(tài)，其轉(zhuǎn)讓行為適用物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動原則,，恒昌公司能否取得案涉土地使用權(quán)證書或經(jīng)有批準權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓,，屬于合同履行問題，并非合同的生效要件,。

此外，原審已查明案涉相關(guān)協(xié)議均系當(dāng)事人之間的真實意思表示,，亦無《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形,，故原審認定案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》《補充協(xié)議》及《補充協(xié)議二》有效，適用法律并無不當(dāng),。

因恒昌公司尚未取得案涉土地使用權(quán)證書,，履行合同的條件尚不具備，原審對李炳紅要求辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)等訴訟請求不予支持,，亦無不當(dāng),。恒昌公司關(guān)于原審適用法律錯誤的再審理由亦不能成立。

案例索引