導(dǎo)讀：商品房預(yù)售是指買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí),，該房屋還在建設(shè)中，所以在商品房預(yù)售時(shí),，不可能成立所有權(quán)或其他物權(quán)的買賣,，將來該商品房建設(shè)完成并驗(yàn)收合格的，這時(shí)會(huì)因提前簽訂的商品房預(yù)售合同,，產(chǎn)生所有權(quán)或其它物權(quán)的變動(dòng)會(huì)得以實(shí)現(xiàn),。

實(shí)踐中，在所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前,，商品房的預(yù)售人（即賣方）,，也可能將房屋再次轉(zhuǎn)賣給他人，也就是一房二賣,、甚至多賣的情形,。而買方?jīng)]有辦法通過物權(quán)登記的辦法，阻止預(yù)售人的再次處分該房屋行為,。針對(duì)這種情況,，法律上規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售合同，實(shí)行備案登記制度,。

但是,，當(dāng)買賣雙方簽訂商品預(yù)售合同后，預(yù)售方并未對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行備案登記,，該合同是否有效呢,？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的,，不予支持,。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定,，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對(duì)方接受的除外。

從上述法律條文分析,，對(duì)于買賣雙方訂立的商品房預(yù)售合同,，如果未辦理備案登記的，該合同是否有效共有三種情形：

一,、買賣雙方簽訂的商品房預(yù)售合同沒有按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)的，該商品房預(yù)售合同仍然有效,，登記備案與否不作為合同生效的要件,。

二、當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的從其約定,。這種約定,，實(shí)質(zhì)上是買賣雙方，將對(duì)商品房預(yù)售合同的備案登記,，作為合同生效的條件,。

三、雖然約定,，以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效的條件,，但是如果當(dāng)事人未履行登記備案義務(wù)，并已經(jīng)履行了主要的合同義務(wù)的,，例如,，買方已支付了較多的購房款等,，該商品房預(yù)售合同仍然有效,。

所以，買賣雙方?jīng)]有約定的情況下,，商品房預(yù)售合同是否辦理備案登記的,，不能作為合同生效的要件。雖然不作為合同生效的要件,，但商品房預(yù)售合同的備案登記主要目的,，是為保全以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)而創(chuàng)設(shè)的預(yù)告性質(zhì)的登記，其登記的是物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán),。

預(yù)告登記后,，預(yù)購人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力,，預(yù)售人如果將該房屋再次出賣給他人的，由于預(yù)告登記在先,，他人不能通過登記取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),，預(yù)告登記具有對(duì)抗的法律效力。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識(shí)要點(diǎn),，筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例,，并對(duì)案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用,！

案情簡介

原告房屋開發(fā)建設(shè)公司訴稱：2016年11月18日,，原、被告簽訂了一份《商品房買賣合同（預(yù)售）》,，兩被告出資購買原告開發(fā)的1幢1單元9層02號(hào)住房一套,，合同約定：預(yù)測(cè)建筑面積127.71㎡，單價(jià)3000元/㎡,，房屋總價(jià)款為383130元,，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款,。后二被告所購房屋實(shí)測(cè)面積為128.39㎡,，應(yīng)交房屋總價(jià)款為385170元。二被告在簽訂購房合同時(shí)支付定金1萬元,，此后分五次用原告欠其工程款抵付343791元,，仍下欠31379元房款未支付。

原告房屋開發(fā)建設(shè)公司向法院提出訴訟請(qǐng)求：1,、判令兩被告立即支付下欠購房款31379元,；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān),。

被告孫某兵,、周某秀辯稱：二被告下欠原告購房款31379元屬實(shí)，但原告違反《商品房買賣合同（預(yù)售）》的約定,，未按照合同約定的時(shí)間辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù),，合同應(yīng)當(dāng)無效。同時(shí)原告開發(fā)的三棟商品房未驗(yàn)收通過且對(duì)外存在糾紛,，房屋質(zhì)量也存在問題,，這嚴(yán)重侵害了被告合法權(quán)益。

判決觀點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：原告房屋開發(fā)建設(shè)公司與被告孫某兵,、周某秀簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及《購房款沖抵房款合作協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示,，且不違反國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同依法成立,，合法有效,，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定嚴(yán)格履行,。

對(duì)于二被告辯稱原告未按照合同約定時(shí)間為二被告辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持,。原告雖未按照《商品房買賣合同（預(yù)售）》的約定為二被告辦理備案登記手續(xù),，但不影響該合同的成立生效，未辦理備案登記不能作為二被告不支付原告購房款的理由,。

二被告與原告簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》購買原告開發(fā)的商品房,，應(yīng)當(dāng)按照合同約定金額支付購房款，現(xiàn)合同中并未約定房屋價(jià)款履行期限,，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條第（四）項(xiàng)規(guī)定：履行期限不明確的,，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行,，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間,。故原告可隨時(shí)要求二被告支付下欠購房款31379元，對(duì)于原告的訴訟請(qǐng)求,，法院依法予以支持,。

判決結(jié)果

綜上，法院判決：限被告孫某兵,、周某秀于判決生效之日起十日內(nèi)向原告湖北房屋開發(fā)建設(shè)投資發(fā)展有限公司支付下欠購房款31379元,。

該案中，原,、被告在《商品房買賣合同（預(yù)售）》中約定,，雙方簽訂合同后，由被告辦理備案登記手續(xù),，但被告并未按約定辦理備案登記,，由于該合同中僅約定被告有辦理備案登記的義務(wù)，未約定以備案登記為生效條件,。因此,，即使被告未履行該義務(wù)的，原告以未登記備案為由主張《商品房買賣合同（預(yù)售）》無效的,，未能得到法院支持,。在商品房預(yù)售買賣中，備案登記能對(duì)購房人有較好的保護(hù)作用,，能有效防止賣方一房二賣、甚至多賣的行為,，應(yīng)當(dāng)格外重視這一項(xiàng)合同權(quán)利,。

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