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本期投資提示： 我們按照2015-2018 年?duì)I業(yè)收入進(jìn)行了規(guī)模房企分類（與2017 年報(bào)回顧的分類標(biāo)準(zhǔn)有所變化）,，其中龍頭房企共4 家：萬科,、保利地產(chǎn)、招商蛇口,、華夏幸福,，2018 年?duì)I業(yè)收入超過800 億（2015 年?duì)I收超過300 億），中型房企共32 家：2018 年?duì)I業(yè)收入在100~600億區(qū)間,，板塊整體A 股上市公司共計(jì)130 家,。 2018 年A 股房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.1 萬億（20.6%），其中龍頭房企6643億元（26.7%）,，中型房企8174 億元（26.2%）,；共實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤1993 億元（11.9%），龍頭房企797 億（23.2%）,，中型房企904 億（23.5%）,。 規(guī)模房企在業(yè)績上的優(yōu)勢越發(fā)凸顯，也反映了在銷售金額上出現(xiàn)的行業(yè)集中度提升趨勢,，業(yè)績的反映偏滯后,。但同時我們也看到，龍頭房企與中型房企的業(yè)績增速并未如銷售金額增速一般,，拉開較大差距,， 可以看到,，龍頭房企在盈利質(zhì)量如歸母凈利率（12.0%，高于中型房企0.9pct）,、ROE（21.5%,，高于中型房企6.8pct）指標(biāo)方面依然具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。 2019Q1 板塊營收3737 億（23.3%）,，其中龍頭房企856 億（23.0%），中型房企1455億（35.6%）,；板塊歸母凈利潤392 億（17.3%）,，龍頭房企90 億（-16.8%），中型房企195 億（47.6%）,。一季度中型房企業(yè)績表現(xiàn)明顯優(yōu)于龍頭房企,，龍頭房企營收、業(yè)績負(fù)增速主要系招商蛇口2018Q1 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)基數(shù)較高,、且2019Q1 物業(yè)結(jié)算較少所致,，預(yù)計(jì)全年增速回正；中型房企若要保持Q1 的高增長難度較大,，但預(yù)計(jì)全年增速仍高于龍頭,。 2018 年龍頭房企加杠桿，中型房企降杠桿,。2018 年板塊整體凈負(fù)債率92.5%（-4pct）,，龍頭房企59.1%（+12pct），中型房企123%（-17pct）,。 各類房企歸母凈利率回落,，與2016 年來地價上漲、銷售限價,、融資成本上升相對應(yīng),，2019Q1 中型房企歸母凈利率回升是否具有可持續(xù)性仍需觀察。2018 年板塊整體歸母凈利率9.5%,，龍頭房企12.0%,，中型房企11.1%；2019Q1 板塊整體歸母凈利率10.5%,，龍頭房企10.5%,，中型房企1.1%。 龍頭與中型房企凈資產(chǎn)收益率有所改善,，行業(yè)整體略有下滑,。2018 年龍頭房企ROE 為21.5%（+0.9pct），中型房企14.7%（+0.9pct）,，板塊整體13.9%（-0.2pct）,。盡管中型房企ROE 較龍頭房企低7 個pct,，但是凈資產(chǎn)增速卻高出4 個pct。從財(cái)務(wù)上來看,，主要系龍頭房企分紅率較高2017 年為34.4%,，而中型房企為27.2%，但站在企業(yè)實(shí)際投資決策角度,，可以理解為中型房企做大凈資產(chǎn)從而提高加杠桿空間的訴求更強(qiáng),。 房地產(chǎn)板塊整體為現(xiàn)金凈流入1059 億，差于2015-17,，好于2014 年,。分結(jié)構(gòu)，龍頭房企現(xiàn)金凈流入513 億,，中型房企605 億,；經(jīng)營性現(xiàn)金流入2212 億，投資性現(xiàn)金流出2721億,，籌資性現(xiàn)金流入1568 億,。 投資建議：2019 年中型房企的業(yè)績增速有望高于龍頭房企，體現(xiàn)了前期的高銷售增速,，建議關(guān)注：新城控股,、榮盛發(fā)展、陽光城,、金科股份,。中長期看,，在行業(yè)銷售規(guī)模難以持續(xù)增長的趨勢下,，盈利質(zhì)量的重要程度逐漸加強(qiáng),，龍頭房企具有更高的ROE 與分紅率，優(yōu)勢在更長的周期里逐步顯現(xiàn),，建議關(guān)注：萬科A,、華夏幸福、保利地產(chǎn),、招商蛇口,。風(fēng)險提示：樓市政策調(diào)控趨緊，房企業(yè)績增速低于預(yù)期,。 |
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