物業(yè)管理是一新興行業(yè),。一般認(rèn)為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史,，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市,，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，而在國外,，物業(yè)管理已經(jīng)有百年的歷史,。縱觀中國的物業(yè)行業(yè),，從深圳發(fā)源,，珠三角，長三角,，京津冀一路走來,。

從中國的2007-03-16頒布的《物權(quán)法》，到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》,，再到各省,、市物業(yè)管理?xiàng)l例，還有各市先后出臺的各類指導(dǎo)性文件,，真是林林種種,，在此我將所有的邏輯、矛盾及問題梳理一下,。

整個物業(yè)行業(yè)的問題與說明,，站在業(yè)主層面大致可歸為五個方面：業(yè)委會組建,、業(yè)委會運(yùn)行、選聘合適的物業(yè)企業(yè),、物業(yè)企業(yè)監(jiān)督管理,、國家之商經(jīng)法（合同法）及物權(quán)法的維權(quán)等。

一,、業(yè)委會組建

業(yè)委會為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，業(yè)委會的首屆、換屆選聘是籌備組通過議事規(guī)則,、管理規(guī)約而選擇出來的,，該流程、手續(xù),、步驟是否合法合規(guī),？業(yè)委會權(quán)利、責(zé)任,、義務(wù)是否有機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理,？很多矛盾是因?yàn)闃I(yè)委會不作為、亂作為而造成的,。

二,、業(yè)委會運(yùn)行

業(yè)委會是民間組織，是為了維護(hù)業(yè)主權(quán)益設(shè)立的機(jī)構(gòu),，受街道及社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督,。街道及社區(qū)如何監(jiān)督？監(jiān)督什么,？會不會監(jiān)督,？就業(yè)委會運(yùn)行來說，接待制度,、表決制度,、權(quán)限說明、財(cái)務(wù)制度,、審計(jì)制度,、離任審計(jì)等都有很多空白。

三,、選聘合適的物業(yè)企業(yè)

每個小區(qū)都是獨(dú)一無二的社區(qū),，從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)等級,、人員配置,、智能化手段、多種經(jīng)營方案、設(shè)施設(shè)備情況,、停車位,、大門、高層還是多層都存在千差萬別,，那么選聘多少物業(yè)費(fèi),、包干制還是酬金制,，都有很多問題需要思考與確認(rèn),。

四、物業(yè)企業(yè)監(jiān)督管理

業(yè)委會成立后,，最主要的工作是監(jiān)督管理物業(yè)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，而物業(yè)管理的本質(zhì)是為設(shè)施設(shè)備保值與增值，如何監(jiān)督,？

一是,，新物業(yè)承接監(jiān)檢到位。一方面是為新物業(yè)進(jìn)場有一個標(biāo)志點(diǎn),；另一方面也是為全體業(yè)主負(fù)責(zé),，保值與增值作的如何，房開留下的資產(chǎn)到什么地方去了,？

二是,，物業(yè)品質(zhì)檢查及滿意度調(diào)查。大量的業(yè)主將滿意度與物業(yè)品質(zhì)混為一談,。物業(yè)滿意度更多的是業(yè)主的切身感受,，而物業(yè)品質(zhì)主要指技術(shù)品質(zhì)、功能品質(zhì),、信息品質(zhì),。功能品質(zhì)包括小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)水平的高低，這也是保證小區(qū)是否能有100年,、200年的樓宇,，所以業(yè)委會不定期的對物業(yè)品質(zhì)檢查是保證小區(qū)消防、監(jiān)控,、電梯,、綠化等保值及正常使用的有效途徑，再則針對物業(yè)企業(yè)合同的履行（人員,、排班,、頻次），說直白點(diǎn)物業(yè)企業(yè)的偷人,、偷錢,、偷服務(wù)的事如何監(jiān)督與管理都是業(yè)委會應(yīng)盡的責(zé)任。

五,、維權(quán)

一方面是針對物業(yè)企業(yè)合同法方面的維權(quán)工作,，很多業(yè)委會不會維權(quán),、會不會收集證明；

另一方面針對房開的地下車位產(chǎn)權(quán),、房屋漏水等也存在很多不會維權(quán),。

林論種種，所有的矛盾基本分以上5個方面,，下面將整理一一與大家交流,，如有需要也私信我。