1.1土地一級開發(fā)的概念

土地一級開發(fā)指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地,、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地,、拆遷、安置,、補償,，并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到一定的建設條件（“三通一平”,、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”,，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

1.2一級開發(fā)工作流程三階段

土地一級階段包括“前期手續(xù)階段”,、“組織實施階段”和“土地入市階段”,。

一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權,、完成立項核準,、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復,、取得拆遷許可證,、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取,、市政工程移交,、供地驗收、成本與地價審核,、土地入市交易和一級市場投入回收,。在實際操作中，這些節(jié)點在時間上存在交叉性,。

2.1一級開發(fā)項目模式

一級開發(fā)項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目,、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目,、土地一級開發(fā)項目,、中心城區(qū)棚改項目、一次性招標棚改項目,、土地開發(fā)棚改項目,。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發(fā)生變化,，項目性質并未改變,。

2.2各模式對比

3.1前期手續(xù)階段關鍵事項

（一）授權批復

（二）規(guī)劃條件

（三）用地預審

（四）立項核準

需關注事項:

a. 前期主要涉及三大委辦單位：發(fā)改委——立項審核,；規(guī)劃局——規(guī)劃條件的審核確定；國土局——土地規(guī)劃的核驗,。

b.一般拿到國土授權很早期,，此時土地核驗、規(guī)劃等條件都還未確定,，很多項目都卡在規(guī)劃條件的確定上,。一般而言，立項核準后規(guī)劃條件才基本確定,。

3.2組織實施階段關鍵事項

（一）征地

論而言，征地早于拆遷,，但從實際操作層面上來看,，大多項目拆遷早于征地，很多項目剛拿到授權就拆遷了,，嚴格來說,，拆遷行為實際要等到立項核準之后。

征地需要經過一系列審批流程，要上報到省國土廳,，涉及流程較多,。從期限來看，征地啟動到征地結案辦理至少需要半年時間,，有些情況下還要解決農轉用土地指標的問題,。征地需要市國土局上報給市長簽字，同意后才有可能下發(fā)征地批復,。

（二）拆遷

從經驗來看,，很多一級開發(fā)項目很難推動下去的原因是因為前期手續(xù)沒辦理完畢，較少項目是由于拆遷難導致項目很難推動,，除非項目要求拆遷完畢才能入市,。

（三）土地收儲

（四）市政建設工作

市政建設工作值得關注，很多項目供地條件為七通一平,，但很多項目供地時很難達到七通一平,，導致很多項目房子賣完了市政工作尚未結束，以致影響后期市政配套驗收等事項,。 

3.3土地入市

土地入市階段需要經過現(xiàn)場驗收,、地價審核、其他入市手續(xù)辦理,、土地市場與入市交易,。

（一）現(xiàn)場驗收

（二）地價審核

（三）其他入市手續(xù)辦理與土地入市

Q:征地過程會發(fā)生哪些費用？

A:主要為三部分：土地補償費,、人員安置費和青苗補助費,。費用支付時間為獲取征地批復后付款。

Q:一級開發(fā)過程中規(guī)劃條件經常發(fā)生變化的原因有哪些呢,？

A:不確定的因素較多,，一種可能是地塊自身的因素導致的，如拆遷問題等導致規(guī)劃發(fā)生改變,；也可能是政府領導對地塊的態(tài)度導致規(guī)劃的變化等,。

Q:有沒有一些一級開發(fā)項目在征地批復下發(fā)之前就開始做土地評估呢？

A:如果該項目成本已經認定了,，拆遷已完或無拆遷,，可以提前進行土地評估準備，但相關流程還無法進行,。此外,，地價會可以沒市長參加，但地價的確定通過市長同意才行,，所以時間肯定超過一個月,。

Q:征地方面,，如果在前期地塊征地的同時也將后期地塊的土地一并簽署協(xié)議并付款，有無風險呢,？

A:對于獲取征地批復的地塊,，此部分地塊無風險，而對于未獲取征地批復的地塊,，提前先簽協(xié)議后付款,，可能面臨土地手續(xù)不完整，村集體后期違約的風險,。

Q:集體土地確權的前置條件為什么,？

A:確權的前置條件不一定非得要規(guī)劃意見書，一般只要地塊無異議即可,。

Q:平常所說的土地指標是指什么,？

A:一般而言，是指農轉用指標,，也即耕地占補平衡指標,，該指標可以進行跨區(qū)域間的買賣。而建設用地指標,，則是各區(qū)域上級領導分配給各區(qū)域的,，只能向上級領導申請指標，并不允許買賣,。

Q:土地入市價格是如何確定的,？

A: 一般而言，土地出讓價格=土地一級成本 土地出讓金 政府預提收益,。政府預提收益由領導開會決定,。實際情況中，政府也會根據市場條件來調節(jié)土地出讓價格,，有些市場行情較差且政府資金緊張時,，經上級部門同意，土地出讓價格是可以低于土地成本價,。

Q:農轉用土地指標購買費用由誰付給誰呢,？

A:一般而言，由一級開發(fā)主體付款給土地整理公司（如政府平臺）,。如果一級主體和第三方之間簽訂債權債務協(xié)議,，此種情形下，可由第三方公司付款,，開票給一級開發(fā)主體公司,。

Q:關于某某城改項目的批復是否有有效期么？

A:一般有效期為2-3年,，時間如果過長,，政府可以更改授權書，更換一級主體