隨著中國商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代，購物中心經(jīng)營承壓,，而奧特萊斯的業(yè)績卻保持兩位數(shù)增長的強勁勢頭：2015年,，全國排名前20的奧萊項目總銷售額為337.42億元，到2018年,，數(shù)字增長至510.64億元,，年均復合增長率達12%。

數(shù)據(jù)的背后,，折射了愈加精明的國內(nèi)消費者對于高品質(zhì)和性價比的雙重渴望,。從行業(yè)端看，奧萊不僅大力緩解了品牌商去庫存的壓力,，而且能與百貨,、購物中心形成差異化競爭，受到越來越多開發(fā)商的青睞,，成為商業(yè)地產(chǎn)重要的分支業(yè)態(tài),。

為了摸清中國奧萊業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和發(fā)展方向，贏商云智庫以全國商業(yè)面積≥1萬㎡的奧特萊斯為數(shù)據(jù)樣本（不包括港澳臺部分）,，將持續(xù)發(fā)布“中國奧特萊斯創(chuàng)新發(fā)展”系列研究,。

本期為“中國奧特萊斯分布熱力圖鑒”，從奧萊存量,、增量,、行業(yè)集中度、分布特性等方面,，全方位呈現(xiàn)中國奧萊的版圖與面貌,，以期為后續(xù)奧萊的開發(fā)與選址提供決策參考。

十年來,，奧萊業(yè)態(tài)規(guī)模不斷增長

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測,，截止2019年9月底，全國已開業(yè)的商業(yè)面積≥1萬㎡的奧特萊斯共176家,，項目總體量超過1524萬㎡,。其中，2019年新開業(yè)的奧萊為7家,。

▌中國奧萊十年：存量年均增長率為38.2%,，發(fā)展波動較大

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2008年至2018年,，國內(nèi)奧特萊斯行業(yè)規(guī)模不斷增長,，項目總數(shù)量由12家增長至169家，項目總體量由65萬㎡增長至1444萬㎡,。

2008年至2018年,，全國奧萊總數(shù)量的年均增長率為31.6%,，總體量的年均增長率為38.2%，整體發(fā)展上行,。

就增長率而言,，十年間，奧萊規(guī)模的增幅波動較大,，數(shù)量及面積的波動規(guī)律基本一致：2008年至2011年間,，由于消費者認知度尚低，市場尚未培育,，奧萊存量的絕對值較低,，使得增幅容易波動。

自2012年至2017年,，受國內(nèi)中產(chǎn)階級消費升級趨勢的影響,，加上商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體狂飆突進，全國奧萊的規(guī)模也高速增長,，年增長率在30%~45%之間,。但在2018年，由于宏觀環(huán)境承壓,，開發(fā)商趨于謹慎,，增幅銳減至16%以下。

▌中國奧萊十年：平均每年新增16家,，新增體量年均增幅達90.8%

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測,，2008年至2018年，中國平均每年新開業(yè)的奧萊為16家,，平均每年新增奧萊體量達138.7萬㎡,。

從奧萊的增量來看，在2012年以前,，奧萊項目的增長僅為個位數(shù),，此后的每年皆為雙位數(shù)增長。特別是2016年2017年達到新高,，分別新增29家及34家，新增面積也突破了260萬㎡及330萬㎡,。

但在2018年,，奧萊的新增數(shù)量為23家，新增體量僅為184.9萬㎡,，同比2017年分別銳減了32%及44%,。

2008年至2018年，全國新增奧萊數(shù)量的年均增長率為77.8%,，新增奧萊體量的年均增長率為90.8%,。

2008年至2012年,，由于市場尚未培育成熟，入市開發(fā)商尚少,，新開業(yè)的數(shù)量及體量增長率波動較大,；2012年至2017年，新增數(shù)量及體量的增長率在10%至80%之間,；2018年如上分析,，新增數(shù)量及體量皆大幅銳減，增長率為負數(shù),。

▌中國奧萊十年：2016年后新增量占總存量比例不斷下降,，行業(yè)競爭加劇

自2016年開始，奧萊新增量占總存量的比例不斷下降,，更在2018年跌至12.8%,。這說明，經(jīng)過幾年的高速擴張后,，中國奧萊的市場飽和度大幅提升,，行業(yè)競爭加劇。

▌行業(yè)集中度：TOP10奧萊運營商項目總體量占全國總體量的46.2%,，整體呈穩(wěn)中攀升走勢

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測,，截止2019年9月底，全國排名前10的奧萊運營商項目總數(shù)量占全國總數(shù)量的比例為38%,，項目體量占全國總體量的比例達46.2%,。

2008年至2018年，TOP10奧萊運營商占全國總數(shù)量的比例由33.3%升至36.7%,，體量占比則由最初的48.1%微降至44.6%,。其中，2008年至2010年,，TOP10運營商的占比有所下降,，但在2011年至2018年間緩慢上升和波動，整體來看,，行業(yè)集中度呈“穩(wěn)中攀升”走勢,。

從歐美的經(jīng)驗來看，未來,，隨著市場飽和度的進一步提升,，同城競爭或?qū)⒏蛹ち遥?strong>國內(nèi)奧萊的行業(yè)集中度或?qū)⑼ㄟ^并購方式大幅提升。

▌連鎖奧萊占半壁江山,；單體奧萊穩(wěn)定增長

隨著行業(yè)規(guī)模的擴張,，連鎖奧萊的數(shù)量和面積穩(wěn)步升高，占全國的半壁江山。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測,，截至2019年9月,，國內(nèi)共有93家連鎖奧萊，項目體量達到802萬㎡,，占比分別為53%及56%,。

2008年至2018年，連鎖奧萊項目的數(shù)量占比穩(wěn)定在50%至59%之間,，體量占比則由2008年的75%降至2018年的55%,，這是因為單體奧萊不斷入市，稀釋了原有比例,。

十年間,，單體奧萊的數(shù)量占比由42%升至47%，體量占比由25%升至44%,。隨著消費者對奧萊認知的深入,，市場環(huán)境更加完善，更多開發(fā)商看好和投資奧萊業(yè)態(tài),，促使單體奧萊項目穩(wěn)定增長,。

省會城市均已布局奧萊，未來渠道將進一步下沉

▌區(qū)域分布：華東快馬當先,，西南,、華中加速入市

在區(qū)域分布上，奧萊業(yè)態(tài)呈現(xiàn)不均衡的態(tài)勢,。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測,，截至2019年9月底，全國奧萊存量最高的為華東區(qū),，共有62家奧萊,，體量超過530萬㎡，占比達35.2%,；其次為華北區(qū),，奧萊共28家，體量為210萬㎡,，占比為13.8%,；西南區(qū)奧萊存量排名第三，共20家,，體量占比11.4%,。

東北區(qū)和華中區(qū)屬于“中等生”：項目數(shù)量均為19家，體量占比分別為10.7%及12.2%,。西北區(qū)和華南區(qū)屬于“后進生”，項目數(shù)量均為14家，體量占比皆在9%以下,。

觀察十年間新增奧萊的區(qū)域分布,，可以看出，華東區(qū)一直是新開業(yè)奧萊的主力區(qū),，地位穩(wěn)固,；華北區(qū)在2015年至2017年間增長較多，2018年同比下降,；東北區(qū)和西南區(qū)整體發(fā)展相對滯后,。近三年來，西南區(qū)和華中區(qū)的新開業(yè)奧萊數(shù)量大幅上升,，屬于奧萊新興發(fā)展的區(qū)域,。

▌城市線級分布熱力：二線城市為主戰(zhàn)場，渠道下沉加速

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測,，目前一線城市的奧萊共27家,，體量超過180萬㎡，占比約12%,；二線城市共97家,，體量為893萬㎡，占比58.6%,；三線及以下城市共52家,，體量為450萬㎡，占比29.5%,。

2008年至2018年,，一線城市的新開業(yè)奧萊體量緩慢上升，發(fā)展趨勢較為平緩,；二線城市的新增體量不斷增長,，由2008年的7.3萬㎡最高增至180.9萬㎡，由此可見,，二線城市是奧萊業(yè)態(tài)十年間發(fā)展的主陣地,，發(fā)展?jié)摿艽蟆?/strong>

三線及以下城市的奧萊體量增速稍次于二線城市，并在2016~2017年間增量達到最高,，顯示近兩年奧特萊斯渠道加速下沉至低線城市,，迎來了新的增長空間。

▌典型城市分布熱力：北京體量第一,，二線城市差異較大

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測,，目前除了青海省會西寧以外，其他省會城市均已有奧萊項目入市,。全國31個典型城市（包括直轄市,、省會城市）,，平均每個城市擁有4家奧萊，平均體量為33.6萬㎡,，平均奧萊人均面積為0.0348㎡/人,。

一線城市里，北京的奧萊存量最高,，共有12家奧萊,，體量為97.2萬㎡；其次是上海,，共8家奧萊,，體量為41.8萬㎡；廣州和深圳的奧萊均為4家,，體量在25萬㎡以下,。

二線城市則分為三個梯隊：第一梯隊是長沙、合肥,、重慶三城,，體量皆超過60萬㎡；第二梯隊是沈陽,、哈爾濱,、杭州、西安,、長春五城,，體量超過40萬㎡；其余城市為第三梯隊,，體量在39萬㎡以下,。

在三線及以下城市里，存量最高的是蘭州,，體量為38萬㎡,，其余城市大多在20萬㎡以下。

▌城市進入機會：未來,，哪些城市能容納更多奧萊

就31城的奧萊存量看,，目前有哪些城市有過剩風險？還有哪些城市能夠進入,？我們通過對人均奧萊面積的中位數(shù)和城市商業(yè)線級交叉分析,，從供給和需求兩方面，對31城進行四象限分類,，并以此為基礎推斷市場進入機會的差異性,。

（注：贏商大數(shù)據(jù)對城市線級劃分主要以商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性,、城市人活躍度,、生活方式多樣性,、未來可塑性五大指標進行綜合考量，主要表現(xiàn)城市的規(guī)模和影響力,。）

【第一類：增量城市機會】

屬于商業(yè)一二線城市/人均奧萊面積低于均值的城市：意味著城市的消費潛力還沒有完全釋放,，存在較大的有效新增空間，奧萊增量機會較大,。比如廣州雖然屬于一線城市，但只有4家奧萊,，體量只有19.7萬㎡,，商業(yè)消費潛力還未被現(xiàn)階段的存量奧萊所滿足。

【第二類：博弈機會城市】

屬于商業(yè)一二線城市/人均奧萊面積高于均值的城市：意味著該城市的奧萊業(yè)態(tài)進入真正的存量發(fā)展階段,，面臨的競爭環(huán)境激烈,，新入市項目可能意味著新一輪市場博弈,。比如長沙,，經(jīng)過近兩年的發(fā)展,，目前已有6家奧萊入市,，同城競爭開始凸顯,，未來會進入適者生存的階段,。

【第三類：存量機會城市】

屬于商業(yè)三四線城市/人均奧萊面積高于均值的城市：意味著奧萊從存量供給上已經(jīng)超過潛在需求,，盤活存量比增量更重要,。比如長春，目前已經(jīng)有6家奧萊,，且大多為近兩年開業(yè),，未來留給新入市項目的機會較低,。

【第四類：潛力挖掘城市】

屬于商業(yè)三四線城市/人均奧萊面積低于均值的城市：意味著城市消費者進入奧萊的頻次較低,，消費習慣的培養(yǎng)和奧萊吸引力的提升都需要挖掘機會。

總結

下篇,，我們將研究“國內(nèi)奧特萊斯銷售額TOP20項目的創(chuàng)新經(jīng)營之道”,，敬請期待！