中商情報(bào)網(wǎng)訊：據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全國(guó)新開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目高達(dá)323家（商業(yè)面積≥8萬(wàn)方，個(gè)別產(chǎn)品線項(xiàng)目或特色項(xiàng)目商業(yè)面積＜8萬(wàn)方）,，新增商業(yè)建面體量超4189.9萬(wàn)方，大型項(xiàng)目平均建面近13萬(wàn)平方米,，大型化趨勢(shì)可見(jiàn)一斑。因項(xiàng)目眾多，導(dǎo)致品牌招商難度增大,，不少商業(yè)項(xiàng)目延期至2018年開(kāi)業(yè),，甚至包括一些知名連鎖開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目，諸如光大安石的上海靜安大融城,、新世界的廣州k11等,。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，加上面積8萬(wàn)方以下商業(yè)面積的話,，2017年新開(kāi)業(yè)/試營(yíng)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)超過(guò)560家（商業(yè)面積≥2萬(wàn)方）,，其中不乏一些知名的商業(yè)項(xiàng)目。諸如6.8萬(wàn)方的南京鼓樓吾悅廣場(chǎng),、5.4萬(wàn)方的武漢光谷k11,、7.5萬(wàn)方的青島卓越大融城、步步高集團(tuán)旗下的貴港新天地和常德步步高廣場(chǎng)等,。

總體而言：

新一線城市最活躍

以開(kāi)業(yè)數(shù)量≥5家作為標(biāo)準(zhǔn),，統(tǒng)計(jì)了全年城市活躍TOP20榜。單個(gè)城市上看：重慶最為活躍,，開(kāi)業(yè)16家繼續(xù)蟬聯(lián)全國(guó)大型開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量之冠；上海開(kāi)業(yè)13家,，繼續(xù)位列第二,；蘇州、杭州,、武漢均上雙,，緊隨其后；廣東兩大城市的深圳和佛山各開(kāi)9家,；另外,，天津、成都,、北京,、西安、長(zhǎng)沙,、長(zhǎng)春,、合肥、泉州,、南昌,、鄭州、大連,、南通及紹興均入榜,。

整體上看，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的新一線城市表現(xiàn)最為活躍。一方面,，從TOP20榜單上看出,，20個(gè)入榜的城市中，新一線城市就有10個(gè),，占一半,，開(kāi)業(yè)數(shù)量貢獻(xiàn)上多達(dá)89家。

另一個(gè)方面,，按照《第一財(cái)經(jīng)周刊》2017年5月發(fā)布的新的中國(guó)城市分級(jí)排名榜單（不包含港澳臺(tái)）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：15個(gè)新一線城市中,，除東莞外，均有大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè),，數(shù)量高達(dá)101家,，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比31.3％；四大一線城市北上廣深均有大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè),，為32家,，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比9.9％；30個(gè)二線城市除常州,、珠海外均有大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè),，數(shù)量91家，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比28.2％,；三線及以下城市開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目99家,，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比31.3％。

華南,、華北,、西南、西北頂一個(gè)華東

從區(qū)域上看,，“老大哥”華東區(qū)當(dāng)仁不讓?zhuān)?32家高居榜首,，占開(kāi)業(yè)總量的40.9％；西南在兩大重點(diǎn)城市成都和重慶的搶眼表現(xiàn)助推下,，以41家超過(guò)同樣經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的華南,，占開(kāi)業(yè)總量的12.7％；華南新開(kāi)40家大型商業(yè)項(xiàng)目,，占開(kāi)業(yè)數(shù)量的12.4％,；華中、華北,、東北,、西北分別以39家、27家,、24家,、20家位列其后,。

有趣的是，華南,、華北,、西南、西北四個(gè)區(qū)域的數(shù)量之和剛好是華東的開(kāi)業(yè)數(shù)量,，再一次佐證了華東強(qiáng)大的商業(yè)吸引力,。

具體到省市，浙江,、江蘇,、廣東三大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省分別以34家、33家,、32家占據(jù)前三位,。其他諸如福建、山東,、安徽,、江西、湖南,、湖北,、四川、陜西,、遼寧,、吉林以及重慶、上海等省市開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量在10家以上,。

知名連鎖企業(yè)爆發(fā)萬(wàn)達(dá)最搶眼

以開(kāi)業(yè)數(shù)量≥3個(gè)作為標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)了全年企業(yè)貢獻(xiàn)活躍TOP19榜,。市場(chǎng)集中度較往年繼續(xù)提升,。

分析后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)貢獻(xiàn)活躍TOP19榜中,，以大型的開(kāi)發(fā)集團(tuán)及連鎖企業(yè)為主,。萬(wàn)達(dá)、新城控股,、銀泰,、凱德、龍湖,、華潤(rùn)置地,、永旺、保利商業(yè),、寶龍,、百聯(lián),、王府井、天虹,、華南城,、金鷹、茂業(yè),、綠地,、杉杉控股、砂之船,、正榮均是國(guó)內(nèi)外知名的開(kāi)發(fā)企業(yè),，其中銀泰、百聯(lián),、王府井,、天虹、金鷹,、華南城,、茂業(yè)、杉杉控股,、砂之船等是以百貨和奧特萊斯開(kāi)發(fā)為主的連鎖企業(yè),。

這其中，萬(wàn)達(dá)是表現(xiàn)最為搶眼的,。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),，2017年萬(wàn)達(dá)新開(kāi)的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)51家，除兩個(gè)文旅項(xiàng)目外,，其他49家均為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，且只有北京懷柔青春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)面積在8萬(wàn)方以下，其中包括大量輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目,。另一大知名開(kāi)發(fā)企業(yè)新城控股,，2017全年新開(kāi)12家吾悅廣場(chǎng)，其中11家的商業(yè)面積在8萬(wàn)方以上,。TOP19榜的19家企業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)了124家大型商業(yè)項(xiàng)目,，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比38.4％。

另外,，諸如步步高,、蘇寧置業(yè)、紅星商業(yè),、遠(yuǎn)洋商業(yè),、歐亞、泰禾,、興隆,、首創(chuàng)矩大,、益田商業(yè)、友阿,、禹洲商業(yè),、億豐、奧園,、恒大,、港龍控股、中航,、華宇,、國(guó)貿(mào)、立天唐人,、嘉兆控股等企業(yè)2017年開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量均不止一家,。

商業(yè)體量10-15萬(wàn)方的項(xiàng)目大幅增長(zhǎng)

從商業(yè)規(guī)模的分布情況上看，體量10至15萬(wàn)方的大型商業(yè)項(xiàng)目新開(kāi)數(shù)量最多,，高達(dá)169家,，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比52.3％；8至10萬(wàn)方的大型商業(yè)項(xiàng)目新開(kāi)業(yè)數(shù)量79家,，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比24.4％,；15至25萬(wàn)方的超大型商業(yè)項(xiàng)目新開(kāi)數(shù)量58家，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量占比18.0％,；25萬(wàn)方以上的巨型商業(yè)項(xiàng)目新開(kāi)數(shù)量較去年進(jìn)一步增加達(dá)17家,，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量占比5.3％。這表明,，商業(yè)體量在10至15萬(wàn)方區(qū)間的項(xiàng)目是2017年最多的商業(yè)規(guī)模,，這其實(shí)是近年來(lái)的整體趨勢(shì)。

綜合來(lái)看,，業(yè)內(nèi)認(rèn)為10至15萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心性價(jià)比最高,，既具競(jìng)爭(zhēng)力又能有較好的財(cái)務(wù)回報(bào)，被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)最理想規(guī)模,。

趨勢(shì)解讀：

一、連鎖集團(tuán)發(fā)力,，奧萊項(xiàng)目增加

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),，2017年大陸地區(qū)新開(kāi)業(yè)各類(lèi)奧萊項(xiàng)目46個(gè)，較2016年開(kāi)業(yè)數(shù)量微增2個(gè),，由于項(xiàng)目眾多,，導(dǎo)致品牌招商難度增大，20多個(gè)奧萊項(xiàng)目延期至2018年,。具體分析見(jiàn)《2017全年奧特萊斯開(kāi)業(yè)報(bào)告出爐,，三大勢(shì)力角逐》

經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析,，商業(yè)面積在8萬(wàn)方以上的大型奧特萊斯數(shù)量多達(dá)23個(gè)，占全年一半,。且以連鎖奧萊集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目為主,，諸如砂之船、首創(chuàng)矩大,、杉杉控股,、億豐、華南城,。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),，2017年還開(kāi)業(yè)的奧萊項(xiàng)目包括商業(yè)面積6萬(wàn)方的聊城陽(yáng)谷新世界廣場(chǎng)奧特萊斯，面積4萬(wàn)方的武漢鄂州佛羅倫薩小鎮(zhèn)一期,，3.5萬(wàn)方的成都佛羅倫薩小鎮(zhèn),，3萬(wàn)方的長(zhǎng)春歐亞賣(mài)場(chǎng)奧特萊斯，存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型而成的蘇州影視城奧特萊斯,，南京金鷹奧萊城2期升級(jí)的金鷹湖濱天地,，作為蕪湖美好名流印象商業(yè)廣場(chǎng)主力店入駐的蕪湖城市奧特萊斯，韓國(guó)衣戀集團(tuán)接受后改造的存量資產(chǎn)項(xiàng)目沈陽(yáng)萃兮優(yōu)客城市廣場(chǎng),、石家莊北國(guó)東尚優(yōu)客城市奧萊,、南昌恒茂百盛優(yōu)客城市廣場(chǎng)以及長(zhǎng)春歐亞優(yōu)客城市奧萊等。

此外,，2017年萬(wàn)達(dá)首家?jiàn)W特萊斯定位的購(gòu)物中心漳州臺(tái)商萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè),，項(xiàng)目匯集了施華洛世奇、tommyhilfiger,、gant,、歐赫名品、sapo名品集合店,、dingshow名品集合店等國(guó)內(nèi)外一二線名品,。

二、存量改造項(xiàng)目,、輕資產(chǎn)項(xiàng)目增多

隨著部分重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟,，不少在過(guò)往行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰的存量資產(chǎn)，也往往因?yàn)檎紦?jù)核心商圈,、地鐵等優(yōu)勢(shì)被其他開(kāi)發(fā)商看上,，歷經(jīng)升級(jí)改造或者更名更換運(yùn)營(yíng)商之后重新回歸。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),，2017年存量改造的商業(yè)項(xiàng)目（包括百貨轉(zhuǎn)型,、更名重開(kāi)、調(diào)整升級(jí)等模式）超過(guò)30個(gè),，略高于2016年,，面積主要以3-5萬(wàn)方為主,，其中面積8萬(wàn)方以上的不超過(guò)10個(gè)。這主要是因?yàn)榇媪扛脑祉?xiàng)目一般都是面積較小,、業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)的商業(yè),，為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，需要調(diào)整升級(jí),。諸如原易買(mǎi)得漕寶購(gòu)物中心被盈石收購(gòu)后更名為上海星寶購(gòu)物中心重開(kāi),、北京漂亮購(gòu)物中心被華訊股份收購(gòu)后調(diào)整重開(kāi)、濰坊世紀(jì)泰華廣場(chǎng)是由原世紀(jì)泰華百貨轉(zhuǎn)型而成,、常德步步高廣場(chǎng)也是百貨轉(zhuǎn)型項(xiàng)目,，面積較大的存量改造項(xiàng)目有五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寧波余姚銀泰城,、寧波奉化銀泰城,、南京金鷹湖濱天地B區(qū)、福州東百中心A,、B館等,。

重開(kāi)的上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

另一方面，集投資少,、靈活性強(qiáng),、風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)點(diǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式備受各大開(kāi)發(fā)商青睞，以萬(wàn)達(dá)集團(tuán),、紅星商業(yè),、寶龍地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn),、新城控股,、保利商業(yè)、華潤(rùn)置地,、凱德商用,、綠地控股、光大安石,、星河商置,、九方、世紀(jì)金源,、永旺等為代表的名企紛紛開(kāi)啟商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型,，就連百聯(lián)、首創(chuàng),、砂之船等旗下奧萊也啟動(dòng)了輕資產(chǎn)布局。諸如廣西北海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),、江西南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),、河南新鄉(xiāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),、義烏佛堂寶龍廣場(chǎng)、青島新城吾悅廣場(chǎng)等輕資產(chǎn)商業(yè)相繼在2017年開(kāi)業(yè),。

三,、巨型項(xiàng)目不斷激增

如今大型購(gòu)物中心遍布一二線城市，巨型購(gòu)物中心憑借面積大可以配置更多更全的業(yè)態(tài)和特色品牌,，且巨型購(gòu)物中心用地往往由于競(jìng)爭(zhēng)者少而拿地單價(jià)成本較低,，更主要的是如今購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，吸引客流的重大砝碼在于持續(xù)進(jìn)行各類(lèi)推廣活動(dòng),，無(wú)論營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用還是專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的成本支出,，巨型購(gòu)物中心相對(duì)于大型尤其中型購(gòu)物中心更容易分?jǐn)傊磷饨鹗杖胫小?/p>

因此，近幾年,，巨型購(gòu)物中心（扣除停車(chē)場(chǎng),、辦公樓后購(gòu)物中心建筑面積約25萬(wàn)方以上）不斷出現(xiàn)在市場(chǎng)中。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),，2017年商業(yè)建筑面積在25萬(wàn)方以上的購(gòu)物中心多達(dá)17個(gè),，占全部開(kāi)業(yè)數(shù)量比5.3％。其中2017年開(kāi)業(yè)的巨型購(gòu)物中心,，商業(yè)體量越來(lái)越大,，諸如50萬(wàn)方的南京金鷹世界和揚(yáng)州金鷹新城市中心、40萬(wàn)方的杭州新天地中心和大連中央大道旅游文化購(gòu)物中心,、37萬(wàn)方的西安砂之船,、36萬(wàn)方的深圳壹方城、35萬(wàn)方的重慶新光天地,、34萬(wàn)方的北京世界之花假日廣場(chǎng)等,。

南京金鷹世界

對(duì)巨型購(gòu)物中心的激增，聯(lián)商網(wǎng)百人薈成員Alan66坦言,，巨型購(gòu)物中心對(duì)選址的要求,、開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和招商運(yùn)營(yíng)能力要求都很高?！半m然現(xiàn)下巨型購(gòu)物中心又開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng),，但在我國(guó)很多城市出現(xiàn)購(gòu)物中心飽和甚至過(guò)量供應(yīng)的背景下，體量更大的巨型購(gòu)物中心在招商和運(yùn)營(yíng)上或面臨更大的挑戰(zhàn)”,。

四,、三四線城市逐步放量

近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的供大于求和同質(zhì)化已是業(yè)內(nèi)共識(shí),，但不少發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商,，將目光投向了三四線城市。以萬(wàn)達(dá)為例，2017年開(kāi)業(yè)的51個(gè)項(xiàng)目中,，三線及其以下城市開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目多達(dá)25個(gè),，占比近一半。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)分析,，2017年開(kāi)業(yè)的323個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目中,，三線及其以下城市開(kāi)業(yè)的數(shù)量99個(gè)，占比總開(kāi)業(yè)數(shù)量30.6％,。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而言,，三四線城市的人口情況和商業(yè)格局是個(gè)重大的機(jī)遇紅利。據(jù)了解,，目前三四線城市的人口占全國(guó)城市人口的53％,，但購(gòu)物中心只占到全國(guó)的16.5％。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展,，人口數(shù)量還在增加,，且隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，居民的收入,、消費(fèi)水平以及對(duì)生活品質(zhì)的要求都會(huì)隨之增高,，無(wú)疑給三四線城市的商業(yè)開(kāi)發(fā)提供巨大的潛力。

但不可否認(rèn)的是,，三四線城市的招商運(yùn)營(yíng)困難較大,、投資回報(bào)率相對(duì)偏低，這也是不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn),。因此,，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，選擇進(jìn)軍三四線城市,，需要深入分析當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境,、人口結(jié)構(gòu)、生活水平等因素,。

附：2017年全國(guó)新開(kāi)業(yè)大型購(gòu)物中心統(tǒng)計(jì)表