華夏幸福的2018,，是地產(chǎn)圈最為生動(dòng)的課，值得深度玩味,。

在書燃看來,，“生動(dòng)性”主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，在華夏幸福的歷史上,，出現(xiàn)了罕見的“水逆”,；

第二，在“跌宕起伏的煎熬”面前,，華夏幸福的管理層立即行動(dòng),，扭轉(zhuǎn)“頹勢(shì)”；

第三,，于“焦灼”中反思,，重振旗鼓，決戰(zhàn)下一個(gè)大周期,。

這核心的三點(diǎn),，勾勒出了華夏幸福2018年的故事，既曲折委婉,，又柳暗花明,。

其實(shí)，十?dāng)?shù)年來，地產(chǎn)圈這樣波瀾起伏的故事,，并不鮮見,，但華夏幸福卻給我們帶來了更多維的啟示，尤其是它對(duì)未來的審視及注解,，給業(yè)界提供了一個(gè)非常特殊的視角,，值得深度探討,。

正好,，以近日發(fā)布的2018年年報(bào)為樣本，給你呈現(xiàn)一個(gè)真實(shí)的華夏幸福,。

更令書燃感興趣的是,，從年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，華夏幸福竟然發(fā)了一個(gè)很有意思的“都市圈行動(dòng)”,。

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書燃之所對(duì)華夏幸福這份沉甸甸的年報(bào)感興趣,，是因?yàn)檫@是其股東、業(yè)務(wù),、高層大調(diào)整之后的第一份財(cái)報(bào),，無論對(duì)其自身，還是對(duì)外界而言,，都具有特別的意義,。

其核心意義在于：

第一，可以窺探出多年來,，華夏幸福的“精髓”業(yè)務(wù)及其未來價(jià)值,；

第二，將視野再放大一點(diǎn),，也可看出,，華夏幸福在業(yè)務(wù)層次及布局時(shí)空上的凸凹面；

第三,，也可以看出,，新鮮血液對(duì)其原有業(yè)務(wù)界線的延伸及大變革之后，公司未來整體價(jià)值的想象空間,。

當(dāng)然,，要對(duì)華夏幸福精髓業(yè)務(wù)看得更加透徹，離不開各個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的支撐,。

首先,，我們來看看，過去一年,，華夏幸福核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)：

1.業(yè)績(jī)表現(xiàn),。2018年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入838億元，同比增長41%,；歸屬上市公司股東的凈利潤為117億元,，同比增幅達(dá)33%。

在艱難的2018年,，能夠?qū)崿F(xiàn)30%以上的增長,，實(shí)屬不易。這說明華夏幸福不僅具有厚實(shí)的家底,，而且核心業(yè)務(wù)的動(dòng)能較為充足,。

更進(jìn)一步來說，是其戰(zhàn)略眼光的一個(gè)重要表象,，同時(shí),，也戳穿了之前對(duì)其看空的各種“不實(shí)言論”。更值得注意的是,，在艱難的一年里,，華夏幸福超額完成了對(duì)新進(jìn)股東平安的業(yè)績(jī)承諾。

2.盈利能力,。去年,，華夏幸福的整體毛利率高達(dá)42%，較2017年有所提升,；ROE（凈資產(chǎn)收益率）為35.2%,，較2017年提升了3.6個(gè)百分點(diǎn)。

總體而言,，華夏幸福的毛利率較高,，若放在中國地產(chǎn)圈里，是數(shù)一數(shù)二的,。

就結(jié)構(gòu)性而言,，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的毛利率達(dá)77%之多，可以說,，這是華夏的核心業(yè)務(wù)中的“精髓”,；而地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率接近30%，在業(yè)界處于中上游,；就區(qū)域而言,，最賺錢的地方是鄭州區(qū)域，毛利率高達(dá)94.66%,，此外,，環(huán)南京、杭州,、合肥等區(qū)域毛利均在50%以上,。

就此來看,，華夏幸福的玩法，與其他純地產(chǎn)商相比,，有著更強(qiáng)的“賺錢能力”,，這也是平安看好其發(fā)展的主因之一。

3.預(yù)收款項(xiàng),。在華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債表里,，有一個(gè)科目非常引人注意，那就是預(yù)收款,，高達(dá)1735億元,。

先說說，這個(gè)預(yù)收款是怎么來的,。按照華夏幸福的業(yè)務(wù)范圍來說,，這個(gè)超大體量的預(yù)收款,，包括兩個(gè)方面：

其一,，是房子的預(yù)收款，通俗地講,，就是房子賣出去了,，錢也到賬了，但尚未交房,，因此尚未結(jié)算,；

其二，其產(chǎn)業(yè)園區(qū)及新城運(yùn)營建設(shè)中,，大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、代運(yùn)營等業(yè)務(wù)尚未建設(shè)完成，待轉(zhuǎn)交給政府后,，才可以拿到費(fèi)用,。

也就是說，這部分錢,，會(huì)在未來2-3年內(nèi),，不斷結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，是其業(yè)績(jī)?cè)鲩L的“蓄水池”,。

4.資金安全度,。從去年四季度開始，華夏幸福的融資凈現(xiàn)金流開始?xì)v史性地轉(zhuǎn)正,，截至去年底,，其手持現(xiàn)金473億元，是其一年內(nèi)到期的有息債務(wù)的1.8倍,。

不僅如此,，在有息負(fù)債中,，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比已下降到了19%，而去年同期尚處于31%的高位,。

不難看出,，經(jīng)過一年的調(diào)整，在各項(xiàng)融資充足的情況下,，此時(shí)的華夏與去年相比,，已“判若兩司”，順利越過了“雷區(qū)”,，步入了“安全地帶”,。

這四個(gè)核心指標(biāo)，構(gòu)成了華夏幸福最真實(shí)的“基本面”,。

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認(rèn)清了基本面,，更有利于我們重新審視華夏幸福的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及其“都市圈行動(dòng)”。

其實(shí),，華夏幸福是最早的發(fā)起“都市圈行動(dòng)”的企業(yè)之一,，早在2015年，掌舵人就明確提出,，在各大都市圈“開疆拓土”,。而經(jīng)過大調(diào)整后，再度強(qiáng)化這一正確的行動(dòng),。

與往年不同,，2018年年報(bào)中，華夏幸福罕見地發(fā)出了一份“致股東信”,，其中藏有焦灼,、轉(zhuǎn)變、溫情及信心,。

也透射出華夏幸福的新認(rèn)知,，其中提到，都市圈戰(zhàn)略已上升為國家重點(diǎn)戰(zhàn)略,，成為未來20年新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài),，目前，中國已進(jìn)入了都市圈發(fā)展的新時(shí)代,，在此背景下,，其核心業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)新城也將迎來新際遇,。

也就是說,，未來20年，誰在都市圈開疆拓土,，并精耕細(xì)作,，誰就能夠贏得“天下”,。

這一判斷，也改變了外界對(duì)華夏幸福的刻板印象,。其實(shí),，在外界的印象中，這家起源于河北廊坊的企業(yè),，仍是偏安環(huán)京一隅的企業(yè),，但2018年年報(bào)中的業(yè)務(wù)表現(xiàn)數(shù)據(jù)，徹底扭轉(zhuǎn)了這一“不公平”的看法,。

主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

第一,，目前，華夏幸福已在全國范圍布局了15個(gè)核心都市圈,；去年,，新增18個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，均在環(huán)京區(qū)域之外,；年內(nèi)新簽投資額約為1660億,，這是其未來利潤增長的“壓艙石”,。

第二，去年,，華夏幸福外埠收入同比增長高達(dá)83%,，占到總收入的31%。其中,，外埠收入貢獻(xiàn)前五名的都市圈，業(yè)績(jī)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，如：

1.杭州都市圈,，同比增長190%；

2.南京都市圈,，同比增51%,；

3.鄭州都市圈，同比大增1388%,；

4.武漢都市圈,，同比增長370%；

5.合肥都市圈,，同比增124%,。

第三，就銷售貢獻(xiàn)來說,，去年,，環(huán)京以外的區(qū)域銷售額為756億元，同比大增109%,，占其整體銷售的46%,，而2017年則為24%,；銷售面積比重則由去年的34%提高至54%。

第四,，去年,，華夏幸福在環(huán)京之外的區(qū)域，獲取土地面積從2017年的58%,上升到了87%,。

不僅如此,，自今年開始，華夏幸福也開始加大外埠的投資力度,。據(jù)了解,，2019年一季度，其獲取土地面積同比增長了64%,。

不難發(fā)現(xiàn),，目前的華夏幸福已“恢復(fù)”到了正常的狀態(tài)。

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在年報(bào)中,，最有新意和嚼頭的并非數(shù)據(jù),，而是華夏幸福的“致股東信”。

這封信首次披露了華夏幸福對(duì)未來不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)核心判斷,，這將是這家企業(yè)未來路徑的“大藍(lán)圖”,，書燃則將其視作是華夏幸福發(fā)起“都市圈行動(dòng)”的宣言。

不要小看這個(gè)宣言的分量,，它是新進(jìn)股東,、管理層經(jīng)過激烈討論后，多方“妥協(xié)”的結(jié)果,，其核心要點(diǎn)有三個(gè)：空間都市圈化,、地產(chǎn)運(yùn)營精細(xì)化、地產(chǎn)金融化,。

第一,，空間都市圈化。在這三大主張中,，書燃最感興趣的就是空間都市化,，因?yàn)檫@一趨勢(shì)，將改變著房地產(chǎn)的大生態(tài),。華夏幸福認(rèn)為,，都市圈將重新定義中國不動(dòng)產(chǎn)，分為都市圈市場(chǎng)與非都市圈市場(chǎng),，從內(nèi)到外,，將不斷釋放“差異性增值紅利”。

在都市圈內(nèi),，由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng),，主要的機(jī)會(huì)是城市更新,、新興商業(yè)、文創(chuàng)消費(fèi),、醫(yī)療養(yǎng)老及長租公寓,；都市圈外，主要機(jī)會(huì)在于增住宅市場(chǎng),。

你看到其中的機(jī)會(huì)了嗎,？

第二，運(yùn)營精細(xì)化及地產(chǎn)金融化,，都較好理解,，這里就不再展開來說。

在這個(gè)大的判斷下,，華夏幸福開啟了“都市圈行動(dòng)”的“三新”戰(zhàn)略,，即“新領(lǐng)域、新模式及新地域”,。

在書燃看來,，新模式是指，在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上,，加速開拓輕資產(chǎn)模式,，未來，華夏將走“輕重并舉”的路子,，這是大趨勢(shì),。

而新領(lǐng)域，就是在做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,，將業(yè)務(wù)觸角伸向商業(yè)地產(chǎn),、中高端住宅業(yè)務(wù)，如寫字樓,、商場(chǎng)等。書燃認(rèn)為,，這應(yīng)是新晉升為聯(lián)席董事長吳向東的重點(diǎn)拓展領(lǐng)域,。

這個(gè)也很好理解，就是吳向東將攜新團(tuán)隊(duì),，在都市圈內(nèi)拿地,，走像萬科、華潤等傳統(tǒng)開發(fā)商的路子,。

在這兩個(gè)前提下,，開拓新地域也很好理解，就是轉(zhuǎn)變?nèi)A夏幸福之前的拓展思路,，向城市核心區(qū)域進(jìn)軍,。

但做大做強(qiáng)新業(yè)務(wù)的前提是,，繼續(xù)“不動(dòng)搖”地做好“產(chǎn)業(yè)新城”業(yè)務(wù)。

不難想象,，“都市圈行動(dòng)”將讓華夏幸福再度“蝶變”,。

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