“變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬,，都已悄然劃過,！”

在與2018年財報同時發(fā)布的《致股東信》中，華夏幸福(600340.SH)頗有如釋重負(fù)之感,。

事實(shí)上,，對房企而言，2018年都難言輕松,，連第一梯隊的萬科也高喊要“活下去”,，碧桂園則急于擺脫高周轉(zhuǎn)下的夢魘，而華夏幸福交出了一份令自己滿意的成績單。

財報顯示,，華夏幸福2018年營收838億元,，同比增長41%，歸母凈利潤117億元,，同比增長33%,，超額完成業(yè)績承諾。更重要的是,，其產(chǎn)業(yè)新城異地復(fù)制加速,，并顯現(xiàn)出效果，其中20座已實(shí)現(xiàn)累計現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正,。

但經(jīng)歷2018年的“水逆”后,，華夏幸福自知仍需向外界傳遞更多信心。在財報發(fā)布四天后的4月23日,，華夏幸福攜一眾高管,，又在南京溧水的產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)，開了一場面對媒體的業(yè)績交流會,。

華夏幸福董秘林成紅提到,，公司在去年就完成了兩件大事，引入二股東中國平安,、放慢腳步防金融風(fēng)險,，以及著手制定新戰(zhàn)略。這兩件事,，對華夏幸福的現(xiàn)在和未來,，到底有怎樣重要的意義？

度過危機(jī)

始于2017年的環(huán)京樓市限購,，令2018年的華夏幸福似乎變得不那么“幸?！薄?/p>

裁員自救,、打折賣樓等傳言頻現(xiàn),，甚至連引入中國平安這位二股東，也被一些輿論解讀為“賣身”,。在地產(chǎn)寒冬已至的哀嚎聲中,，外界似乎都等著看這位強(qiáng)勢的產(chǎn)業(yè)新城大佬展露脆弱。

不過,，華夏幸福并沒有自亂陣腳,，在引入中國平安的同時，將“防風(fēng)險”放在重要位置,。林成紅在業(yè)績交流會上稱,，防風(fēng)險的動作包括降費(fèi)增效,、相對控制產(chǎn)業(yè)新城投資、相應(yīng)控制拿地支出等,。

這些動作到底起到了怎樣的作用,，華夏幸福的財報給出了部分答案。

首先是,，降費(fèi)增效明顯有了效果,。財報顯示，2018年,，華夏幸福銷售費(fèi)用占營收的比例下降1.1%，管理費(fèi)用占營收的比重下降3%,。

更重要的是,，在控制了拿地支出后，華夏幸福的經(jīng)營性現(xiàn)金流得到改善,，雖然整體上仍為負(fù)數(shù),，但自2018年二季度起，已連續(xù)三個季度為正,。

▲華夏幸福2014-2018年業(yè)績情況,。

事實(shí)上，在各種因素交織下,，華夏幸福的資金狀況頗受外界關(guān)注,。不過，中國平安攜資進(jìn)入,，迅速改變了華夏幸福的窘境,。

據(jù)林成紅透露，第一筆137億資金已經(jīng)在去年9月到位,，給了控股股東華夏控股,，主要用于解除股票質(zhì)押；而第二筆42億元近期將到位,，根據(jù)協(xié)議安排,，在控股股東解除質(zhì)押和繳稅后，這筆資金會給上市公司,。

隨著這位財力雄厚的二股東的進(jìn)駐,，華夏幸福也間接獲得了融資上的便利。

在2018年融資渠道收緊,、房企普遍遭遇融資難的情況下,，去年底，華夏幸福完成規(guī)模達(dá)70億元的公司債券發(fā)行,，成為當(dāng)年房企單筆最大募資,，著實(shí)令人羨慕,。而到了今年，華夏幸福的融資節(jié)奏更是明顯加速,，今年一季度,，累計新增借款額超過250億元，占2018年末未經(jīng)審計凈資產(chǎn)的比例,，超過45%,。

華夏幸福悄然度過資金危機(jī)的另一個重要表現(xiàn)，就是重啟拿地,。4月3日,，華夏幸福公告稱，3月份,，在全國范圍內(nèi)合計獲取土地28塊,，土地面積合計超過85萬平方米，成交金額約為36.28億元,。

用林成紅的話來說,，就是“去年四季度，人到位,、錢到位,；今年一季度，算是地到,、投資到”,，華夏幸福對未來的信心展露無遺。

基本盤穩(wěn)固 

整個2018年,，華夏幸福稱自己是從“不確定性中尋找確定性”,。

在度過危機(jī)之后看，這個“確定性”很大一部分來自其產(chǎn)業(yè)新城的穩(wěn)固,，以及可以預(yù)見的爆發(fā)力,。

2002年，當(dāng)華夏幸福進(jìn)入河北廊坊的固安時,，這個缺乏工業(yè)基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)縣,，當(dāng)年財政收入僅1.1億元。但到了2018年,，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到98.5億元,，16年間增長了逾97倍。

巨大增長背后,，很大程度上有賴于華夏幸福對固安產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升級,。截至2018年6月底，該產(chǎn)業(yè)新城有超過620家企業(yè)入駐,，涵蓋新型顯示,、航空航天,、生物制藥以及智能網(wǎng)聯(lián)汽車等產(chǎn)業(yè)集群，項目簽約投資額超過1400億元,。

如今,，這一令華夏幸福聲名鵲起的“固安模式”，已經(jīng)在全國開花,。此次華夏幸福選擇舉行業(yè)績交流會的溧水產(chǎn)業(yè)新城,，就是一個典型例證。

▲華夏幸福溧水產(chǎn)業(yè)新城,。

相較于花費(fèi)10多年時間才漸趨完善的固安模式,，溧水產(chǎn)業(yè)新城僅用了三年多時間，就從一片荒地,，成為以智能網(wǎng)聯(lián)汽車為主,、智能制造裝備和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)園。今年3月,，在華夏幸福的運(yùn)作下，全球鋰離子電池領(lǐng)軍企業(yè)欣旺達(dá),，就將總投資120億的“華東首個大型動力電池基地”落在了溧水產(chǎn)業(yè)新城,。

對華夏幸福而言，類似溧水產(chǎn)業(yè)新城的飛速成長,，更大的意義在于“固安樣本”的異地復(fù)制顯現(xiàn)出成效,。

數(shù)據(jù)顯示，2018年,，華夏幸福在幾大核心都市圈新增18座產(chǎn)業(yè)新城,，總計已開發(fā)77座產(chǎn)業(yè)新城。而最令華夏幸?？粗氐氖?，在環(huán)北京以外的產(chǎn)業(yè)新城中，一共有30座已經(jīng)實(shí)現(xiàn)回款,，有9座實(shí)現(xiàn)了累計現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正,。

這些成效也已經(jīng)體現(xiàn)到業(yè)績上。財報顯示,，2018年,，環(huán)北京以外區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入257億元，同比增長83%,，占總營收比例由去年同期的24%提升至31%,；同時，環(huán)北京以外區(qū)域銷售額為756億元,，同比增長109%,，占總銷售額比例從上一年的24%大幅提升至46%,。

▲華夏幸福環(huán)北京以外都市圈收入前五名。

以環(huán)北京區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城起家的華夏幸福,，近年來也因為回款風(fēng)險,、政策調(diào)整等因素飽受困擾。如今,，產(chǎn)業(yè)新城異地復(fù)制初現(xiàn)成效,，無疑給華夏幸福打了一劑強(qiáng)心針。

4月23日的業(yè)績交流會上,，林成紅在回答媒體提問時稱,，“我覺得能把這幾十個產(chǎn)業(yè)新城根據(jù)我們的選址要求進(jìn)行新的投資拓展，把這些做好,，就能保障我們董秘每年給投資者交出一份比較好的成績單,。”

新戰(zhàn)略起航

在《致股東信》中,，從“水逆”中走出來的華夏幸福,，更多表現(xiàn)的是一種對未來的胸有成竹。

在頭部房企放慢速度,、紛紛尋求更多新方向的大背景下,，即使產(chǎn)業(yè)新城這個基本盤足夠穩(wěn)固，可能也難以完全保障華夏幸福未來的“幸?！?。那這種信心又從何而來？

繼發(fā)改委在今年2月明確“都市圈”概念,，到4月8日發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》,，房地產(chǎn)行業(yè)的一個共識是，二次城市化浪潮再次開啟,。而這也成為未來十年房企的新機(jī)會,，連萬科董事會主席郁亮也表態(tài)，“我們找不到一個和房地產(chǎn)行業(yè)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)了”,。

在此背景下,，已在核心都市圈布局的房企，無疑會在未來的競爭中搶占新機(jī),。華夏幸福也認(rèn)為,，未來10年甚至20年，房地產(chǎn)行業(yè)的最大機(jī)會就在于“空間都市圈化”,。

而華夏幸福早已行動,。其77個產(chǎn)業(yè)新城，在地域上布局重點(diǎn)為“3+3+4”,，即京津冀,、長三角,、粵港澳大灣區(qū)3個高能核心都市圈，鄭州,、武漢,、成都3個高潛力核心都市圈，以及圍繞長沙,、西安,、貴陽、沈陽發(fā)展的4個潛力核心都市圈,。

▲華夏幸福布局3+3+4都市圈,。

除了環(huán)北京區(qū)域外，華夏幸福也在加大對外埠區(qū)域的搶占力度,，財報顯示,，2018年，在環(huán)北京以外區(qū)域取地面積占比,，從上年的58%提升到87%,。

手握核心都市圈的數(shù)十個產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸福其實(shí)也做不到高枕無憂,。在經(jīng)歷2018年的困境后,，華夏幸福在去年底就進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整。

華夏幸福方面表示,，將通過住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)三項業(yè)務(wù),，構(gòu)成新的業(yè)務(wù)組合,，未來一段時間的重點(diǎn)是開拓新模式、新領(lǐng)域,、新地域,。

這“三新”，也是來源于華夏幸福對行業(yè)趨勢的思考,，除了抓住核心都市圈的機(jī)會外,，還包括運(yùn)營精益化和地產(chǎn)金融化。

具體到措施上,，華夏幸福提出,，將在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式基礎(chǔ)上，加速開拓輕資產(chǎn)模式,，輕重并舉,。在盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的同時,，以資產(chǎn)管理輸出的模式,，快速切入市場,，并逐步探索其他市場化模式，如基金模式,、資產(chǎn)證券化模式等,。

此外，華夏幸福還將探索開拓產(chǎn)業(yè)新城以外亦屬于綜合不動產(chǎn)的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域,，將增加商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)中高端住宅業(yè)務(wù),，如寫字樓、商場等,；并對康養(yǎng),、長租公寓等新型不動產(chǎn)業(yè)務(wù)保持探索。

“重整裝,，再出發(fā)”的華夏幸福,，等待迎接更多的考驗。

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