2020年接近尾聲,，各行各業(yè)都在這一年經(jīng)歷著大大小小的考驗(yàn),。

而隨著疫情得到控制，經(jīng)濟(jì)恢復(fù),，在蟄伏期積極布局的企業(yè),，就開始進(jìn)入收獲的季節(jié)。

2020《財(cái)富》中國500強(qiáng)的ROE排名里,，位居第11位的華夏幸福，就得到了市場對其長期盈利能力的認(rèn)可,。

一,、布局全國，產(chǎn)城融合

起家于河北廊坊的華夏幸福，早在2002年就與固安縣地方政府合作探索開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城,，以市場化力量建設(shè)產(chǎn)業(yè)園和市政配套,，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)集群，吸引投資和人才,，盤活當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì),，實(shí)現(xiàn)公司和地方財(cái)政共贏，形成良性循環(huán),，讓廊坊市固安縣從18年前的1.1億財(cái)政收入增長到2019年的96億,。

這種模式在環(huán)京地區(qū)取得成功后，華夏幸福開始把它復(fù)制到全國各個(gè)核心都市圈,。

2020年上半年,，華夏幸福已經(jīng)初步完成了覆蓋京津冀、長三角,、大灣區(qū)3個(gè)具有絕對優(yōu)勢的全國性核心都市圈,，以及鄭州、武漢,、成都,、沈陽、西安等極具潛力的地域性核心都市圈的產(chǎn)業(yè)新城布局,，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力為核心競爭力,，穩(wěn)步鞏固公司價(jià)值的護(hù)城河。

隨著我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,，地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸都市圈化,，華夏幸福在京津冀大本營以外地區(qū)的營收增長在去年達(dá)到了同比82%的增幅。

拿地方面,，2019 年環(huán)京拿地規(guī)模占比為 41%,，華夏幸福的區(qū)域分布更加均衡。

同時(shí),，與房地產(chǎn)開發(fā)相比,，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)的毛利率也較高，占到華夏幸福毛利的一半以上,，也讓公司的毛利率領(lǐng)跑同行,。

產(chǎn)城融合更是能將企業(yè)對人才的吸引力、基礎(chǔ)設(shè)施對企業(yè)的吸引力結(jié)合,，放大其中的能量,。

但這種模式也是華夏幸福估值偏低的重要原因?；乜钪芷诒纫话惴科箝L很多,，加上這幾年各地房地產(chǎn)政策的限購限貸,，導(dǎo)致了華夏幸福在向全國推廣這個(gè)模式的過程中面臨著巨大的財(cái)務(wù)壓力。

好在華夏幸福引入了平安,，度過了最難熬的階段,。另外產(chǎn)業(yè)模式的高回報(bào)，也能讓華夏幸福獲得信托等對投資標(biāo)的要求比較高的融資渠道的長期看好,。

2019年,，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)為華夏幸福帶來了368億元的收入，同比增加19%,，增速也有所提升,。

總的來看，華夏幸福已經(jīng)逐漸步入收獲期,。

二,、產(chǎn)業(yè)能力構(gòu)筑平臺

大家應(yīng)該也能看出來，產(chǎn)城融合的巨額收益與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度是息息相關(guān)的,。而現(xiàn)階段,，增速放緩，更考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力,。

寒冬之下,，看看上面那張圖，這樣的招商成績,，也是企業(yè)對華夏幸福產(chǎn)業(yè)服務(wù)的一種認(rèn)可,。

從基本的園區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施，到行政審批,、政策申報(bào),、人力資源、法律咨詢,、財(cái)稅代理等,，再到牽線產(chǎn)業(yè)鏈合作、構(gòu)建交流平臺,、引進(jìn)科研院所背景的企業(yè)促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化,，華夏幸福在每個(gè)環(huán)節(jié)都立足企業(yè)需求，發(fā)揮平臺優(yōu)勢,，全方位服務(wù)企業(yè),，與多家上市公司達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

華夏幸福從產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)和發(fā)展中得到的收益,，又會反過來投資于園區(qū)企業(yè),，整合政府資源和社會資本，幫助園區(qū)的上市公司和擬上市公司建立定制化,、多元化的資本綜合解決方案,。

園區(qū)企業(yè)的成長,，又會增加園產(chǎn)業(yè)新城的收入，又是一個(gè)良性循環(huán),。

三、不確定性中的確定性

7月,，中共中央政治局會議指出,，要以新型城鎮(zhèn)化帶動(dòng)投資和消費(fèi)需求，推動(dòng)城市群,、都市圈一體化發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新,。“十四五”規(guī)劃又提出了要“瞄準(zhǔn)新興產(chǎn)業(yè),，打造創(chuàng)新生活圈,，深化城市群發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈”,、“推動(dòng)以縣域?yàn)橹匾d體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”,。

而華夏幸福立足都市圈，又融合產(chǎn),、城,、人的開發(fā)模式，可以說是完全踩在了點(diǎn)上,。

華夏幸福的增長邏輯是很清晰的,，但過程也是痛苦的。

好在有平安這種前瞻性大資金的支持,，華夏幸福也發(fā)揮優(yōu)勢,，將業(yè)務(wù)向更輕的方向轉(zhuǎn)變，積極布局商業(yè)地產(chǎn),，進(jìn)入“雙輪驅(qū)動(dòng)”時(shí)代,，多管齊下改善現(xiàn)金流。

2019年8月,，華夏幸福在北京麗澤金融商務(wù)區(qū)開啟了商業(yè)地產(chǎn)首個(gè)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營項(xiàng)目——北京平安幸福中心,。

2020年3季度，回款力度持續(xù)加強(qiáng),，回款率不斷提升,，現(xiàn)金流情況得到明顯改善。

同時(shí),，華夏幸福也并沒有停下腳步,，以不錯(cuò)的價(jià)格拿到了不少核心城市的核心地塊，僅在2020年上半年,，就取得南京大校場,、武漢中北路,、哈爾濱松北新區(qū)、廣州白鵝潭產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)創(chuàng)新區(qū)等多個(gè)商辦項(xiàng)目,，繼續(xù)積極進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)布局,。

在即將過去的2020年，我們經(jīng)歷了太多的不確定,。而華夏幸福執(zhí)行總裁趙威則在前不久表示：學(xué)會面對不確定性的發(fā)生,，學(xué)會在不確定性中去尋找確定性，才是保持競爭力的核心,。

改善的現(xiàn)金流,、優(yōu)化的盈利結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定的融資能力,、提升的拿地能級,，都釋放著積極的信號。而從普通老百姓的角度來說,，我也希望華夏幸福的模式能夠在華夏大地上復(fù)制出更多的固安產(chǎn)業(yè)新城,，城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化,，能為更多普通人帶去幸福,。（文/微信公眾號“投行大師兄”）