文丨葉一劍（方塘智庫創(chuàng)始人）

一

基于對華夏幸福近十年的持續(xù)關注和研究,，結合對國內外新的宏觀經(jīng)濟背景的洞察和新一輪中國經(jīng)濟轉型發(fā)展的節(jié)點性研判,，針對華夏幸福最近發(fā)布的2019年度財報及年度業(yè)績說明會，我們主要關注三點內容：

其一,，2019年企業(yè)所實現(xiàn)的歸屬于上市公司股東的凈利潤情況的數(shù)據(jù),，這牽涉到華夏幸福與中國平安此前合作中的對賭承諾能否實現(xiàn)的問題，并可能直接影響到公司的戰(zhàn)略布局,、運營邏輯,，甚至是進一步的股東結構變化和管理層調整等。

其二,，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務在整個公司營收結構中最新變化的數(shù)據(jù)呈現(xiàn),，其中不僅表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務收入與地產(chǎn)類收入相比的結構性變化，也包括與環(huán)京地區(qū)相比的空間分布上的變化,。這不僅是對華夏幸福2017年以來強力推進的產(chǎn)業(yè)新城異地復制戰(zhàn)略有效性的階段性檢驗,，更是觀察華夏幸福未來三到五年甚至是十年內企業(yè)成長性和穩(wěn)健性的重要指標之一。

其三,，在中國平安戰(zhàn)略入股以后,，華夏幸福新的公司戰(zhàn)略定位和發(fā)展愿景的進一步明確和發(fā)布，以及,，在新的戰(zhàn)略定位和發(fā)展愿景下相關的新業(yè)務的投資邏輯,、項目布局、目標訴求等,。

尤其是第三點,，作為一家向來被認為長于與國家戰(zhàn)略良性互動的民營企業(yè)，無論是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略、長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略,、“一帶一路”戰(zhàn)略,，還是國家級新區(qū)戰(zhàn)略、黃河流域生態(tài)保護和高質量發(fā)展戰(zhàn)略等,，華夏幸福給人的印象是,，總是可以踩在戰(zhàn)略節(jié)拍上，并順利承接相關的戰(zhàn)略紅利,，所以,，其企業(yè)戰(zhàn)略定位和業(yè)務模式的選擇，越來越多的為行業(yè)所關注,，甚至引來很多的跟隨者和模仿者,。

對現(xiàn)實和未來創(chuàng)新性的觀察（圖源：華夏幸福官網(wǎng)）

在我們看來，如果說前兩者主要代表著對華夏幸?，F(xiàn)實穩(wěn)健性觀察的話,，第三點則更代表著對華夏幸福現(xiàn)實和未來創(chuàng)新性的觀察,。

華夏幸福所發(fā)布的年報內容顯示,，2019年公司主營業(yè)務實現(xiàn)穩(wěn)健快速增長，實現(xiàn)營業(yè)收入1052.10 億元,，比上一年增長 25.6%（這也是華夏幸福首次突破千億,，公司進入了千億收入上市公司陣營），實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元,，同比增長24.4%,，實現(xiàn)對賭承諾。

而且,，截至期末,，公司預收款項達到1252.85億元，預計將在未來三年內逐步結轉為公司的營業(yè)收入與利潤,，這被認為是有利于鎖定公司未來的經(jīng)營業(yè)績,。

2019年，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務園區(qū)結算收入額368.37億元,，產(chǎn)業(yè)新城毛利潤占比52%,，第一次超過50%；環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元,，同比增長81.7%,，占公司主營業(yè)務營業(yè)收入比例由30.8%提升至44.6% ；環(huán)京以外區(qū)域銷售額為828.09億元,，同比增長9.5%,，占公司整體銷售額比例從去年同期的的46.5%提升至57.8% ,。

2019年，環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家,，新增簽約投資額1618.73億元,，同比增長15.1%，占公司整體新增簽約投資額比重達到82.8%,；公司新獲取土地67.1%位于環(huán)京以外區(qū)域,，其中，長三角區(qū)域達28.5%,，作為華夏幸福新的主戰(zhàn)場之一的色彩開始凸顯,。

應該說，這些數(shù)據(jù)基本上對我們所關注的前兩點給出較為明確的答案,。

華夏幸福有關負責人解釋稱,，從業(yè)績產(chǎn)出的區(qū)域構成角度而言，公司從2017年開始,，力推異地復制戰(zhàn)略,，截止到2019年用了接近3年時間，整個外部區(qū)域收入占比提升到44%,，銷售額占比提升至58%,，房地產(chǎn)銷售面積占比超過60%，“異地復制的成效還是非常不錯的,，異地復制戰(zhàn)略的相對成功有效解決了公司業(yè)績產(chǎn)區(qū)集中度過高問題,，為公司的穩(wěn)健發(fā)展打下了扎實的基礎”,。

華夏幸福產(chǎn)業(yè)地圖

“從毛利角度而言,，產(chǎn)業(yè)新城整個業(yè)務毛利率維持在68%的水平，凸顯了公司產(chǎn)業(yè)新城模式在盈利方面的優(yōu)越性,?！?/p>

“目前無論是從產(chǎn)業(yè)新城簽約、產(chǎn)業(yè)招商引資情況來看,，還是孔雀城的銷售,，除京津冀都市圈為公司的主產(chǎn)區(qū)以外，長三角都市圈已經(jīng)成為公司業(yè)績新的大本營,?！?/p>

二

關于華夏幸福的戰(zhàn)略定位和愿景，官方的最新表述是“公司將努力成為中國領先的核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理平臺,。在以夯實產(chǎn)業(yè)新城和商業(yè)地產(chǎn)平臺的基礎之上,，持續(xù)構建新的平臺，在康養(yǎng)事業(yè),、公共住房,、科學社區(qū)等方面,，為中國平安在不動產(chǎn)領域配置保險資產(chǎn)提供全方位的管理服務，同時也積極探索為第三方投資者在不動產(chǎn)領域提供相應的資產(chǎn)管理服務,?！?/p>

很顯然，對華夏幸福新的戰(zhàn)略定位和愿景的理解,，都市圈是最顯著也是最重要的關鍵詞之一,。

據(jù)華夏幸福官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止到目前,，該企業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城項目在核心都市圈的全面布局已基本實現(xiàn),，并形成了“3+3+N”的格局：第一個“3”指京津冀都市圈、長三角都市圈,、粵港澳都市圈,，第二個“3”指鄭州、武漢,、成都都市圈,。接下來，在全面完成布局后,，重點會放在上述核心都市圈布局區(qū)域聚焦,、深耕。

關于都市圈在中國的發(fā)展機遇,，以及華夏幸福重倉都市圈尤其是核心都市圈的邏輯,，華夏幸福董事長王文學給出的解釋主要包括四點：一是認為未來中國經(jīng)濟增長的結構性機會和潛能在都市圈，中國不動產(chǎn)的結構性機會也集中在都市圈,；二是認為中國都市圈的時代已經(jīng)到來,；三是現(xiàn)在人口、技術,、數(shù)據(jù),、資本、土地,、教育,、醫(yī)療等各種要素資源正加速向都市圈聚集，其中在人口增長方面,，都市圈人口增速是全國的2-3倍,；四是華夏幸福已經(jīng)重倉都市圈，產(chǎn)業(yè)新城本身就是按照都市圈進行布局的,。

都市圈的時代已經(jīng)到來

此前華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2018年全國30個都市圈以4.5%的國土面積承載了32%的人口，過去20年間,，城鎮(zhèn)化新增人口65%流向了30個核心都市圈,，62%的上市企業(yè)都聚集在長三角,、珠三角和京津冀地區(qū)，北上廣深杭5個城市產(chǎn)生了全國88%的獨角獸企業(yè),。

在我們看來,，截止到目前，無論是從數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析來看,，還是從國家戰(zhàn)略布局來看,，無論是從地方城市化實踐來看，還是從商業(yè)投資價值預期和實際收益來看,，中國已經(jīng)進入了都市圈時代——都市圈不僅已經(jīng)成為觀察中國經(jīng)濟社會轉型和發(fā)展的最重要的視角和窗口之一,，而且是分享中國經(jīng)濟發(fā)展紅利的最重要的空間和平臺依托；對都市圈在新時代國家變革,、區(qū)域發(fā)展,、城市轉型、產(chǎn)業(yè)布局,、商業(yè)創(chuàng)新等領域的正向且綜合的價值表現(xiàn),，也越來越成為普遍共識。

得都市圈者得未來,。隨著中國都市圈時代的到來,，已經(jīng)在中國都市圈基本完成項目和投資全覆蓋的華夏幸福也開始迎來其企業(yè)的新價值時代，而華夏幸福對都市圈的深耕也將對很多企業(yè)和機構產(chǎn)生示范效應,，而隨著越來越多的市場機構對都市圈的關注和投資,，也將為中國現(xiàn)代化都市圈的培育和發(fā)展提供更多資源支撐。

三

對于華夏幸福而言,，無論是既有的項目在空間上的分布,，還是產(chǎn)業(yè)新城及相關業(yè)務和商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務的營造邏輯，都在客觀上與都市圈具有顯著的互動性,、協(xié)同性,，甚至是一致性。這種一致性不僅體現(xiàn)在都市圈的發(fā)展快慢和繁榮程度對理解,、認知和投資華夏幸福的企業(yè)價值有著直接而深刻的影響，還表現(xiàn)在華夏幸福通過其存量的和增量的產(chǎn)業(yè)新城和商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務的項目投資和運營,，以及華夏幸福作為一家平臺型企業(yè)背后所表現(xiàn)出來的綜合的,、市場化、高效的,、國際化的資源配置能力,，正在并將繼續(xù)為中國的都市圈培育、建設和發(fā)展貢獻著從理論研究到戰(zhàn)略規(guī)劃,、從資本運作到產(chǎn)業(yè)導入,、從基礎設施到公共服務,、從文化振興到區(qū)域品牌，從項目平臺到產(chǎn)業(yè)生態(tài)等全鏈條的系統(tǒng)性解決方案,。

通過對華夏幸福既有的經(jīng)過不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)新城項目及項目所在地區(qū)的都市圈發(fā)展的觀察,，可以得出的明確判斷之一是，通過開發(fā)性PPP做建構起來的這種企業(yè)與政府,、產(chǎn)業(yè)新城與都市圈互相賦能的發(fā)展模式,，不但幫助企業(yè)和政府順利地穿越經(jīng)濟周期的迷霧，還讓很多后發(fā)地區(qū)實現(xiàn)了“彎道超車”甚至是“換道超車”的轉型發(fā)展成就,，企業(yè)也成了這些地區(qū)超常規(guī)發(fā)展紅利的主要共享者,。

在我們看來，當華夏幸福,、地方政府,、入駐企業(yè)、地方居民,、流動人口等各利益相關者實現(xiàn)了多方共贏的時候,，地區(qū)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展也就變成了可能。而且,，隨著商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務在都市圈核心圈和城市圈的布局,，以及一系列城市更新項目的啟動，華夏幸福也得以通過更加豐富的產(chǎn)品線,、項目平臺,、資源配置通道實現(xiàn)對都市圈的培育和發(fā)展進行介入，并實現(xiàn)更多元的商業(yè)價值變現(xiàn),。

當然,，對于華夏幸福而言，在洞察到并致力于盡可能多的分享這種都市圈發(fā)展的紅利的時候,，還需要具體的回答,、實踐并總結一些問題。比如,，平臺企業(yè),、產(chǎn)業(yè)新城及相關業(yè)務、商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務,、開發(fā)性PPP,、地方政府、國家戰(zhàn)略,、城市居民,、流動人口等，這些利益相關方基于一個都市圈的建設和發(fā)展,，如何更加高效和公平地實現(xiàn)內部利益共享,、全球價值交換,、產(chǎn)業(yè)迭代新生、社會治理提升,、城市有機更新,、區(qū)域持續(xù)發(fā)展等效果和目標？在這種基于都市圈的共建共享發(fā)展模式中,，以華夏幸福為代表的具有平臺企業(yè),、市場力量屬性的企業(yè)和機構，能夠扮演什么獨特的角色,，貢獻什么特殊的價值,？

在我們看來，只有那些能夠為都市圈的培育和發(fā)展創(chuàng)造和貢獻更多增量價值的企業(yè)和機構,，才能分享到更多都市圈發(fā)展的紅利,，對這些企業(yè)和機構而言，不僅需要有關于都市圈培育和發(fā)展的專業(yè)洞察,，還要有深度介入到都市圈發(fā)展的產(chǎn)品,、服務、工具和平臺,，以及圍繞這些產(chǎn)品,、服務、工具和平臺的超強的資源配置能力,。

通過龍頭項目的落地帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的打造和升級

據(jù)介紹,，未來，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務將通過區(qū)域規(guī)劃,、建設,、招商、運營,，幫助政府提升區(qū)域的資源,、資產(chǎn)和城市價值，實現(xiàn)“區(qū)域價值最大化”,；通過龍頭項目的招商和落地,，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的打造和升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展龍頭化,；通過給區(qū)域分類,，一城一策，精準投資,，提升經(jīng)營質量，同時積極謀求發(fā)展上檔升級,，推動區(qū)域進入成熟期,，實現(xiàn)“經(jīng)營一城一策化”,；通過全面開放合作，吸引社會各方合作伙伴參與產(chǎn)業(yè)新城及住宅投資,，分享收益,，從而更好的撬動產(chǎn)業(yè)新城資源，加速產(chǎn)業(yè)新城建設,，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)平臺化,。

在業(yè)績說明會上，華夏幸福有關負責人也表示,，隨著中國平安的入股,，公司整體信用水平得到增強，公司整體的融資局面持續(xù)向好,，同時中國平安為公司提供優(yōu)質,、高效的一站式綜合金融服務，結合公司業(yè)務模式的優(yōu)異性,，公司保持了順暢的融資渠道,，目前公司整體的財務穩(wěn)健，融資情況在持續(xù)改善,；中國平安在公司新業(yè)務發(fā)展方面積極助力,，積極匹配資源，為上市公司的發(fā)展及公司相關領域的合作進行支持,，其中,，公司商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務的首個落地項目，北京的麗澤項目就是公司與平安人壽開展的不動產(chǎn)項目合作,，公司將持續(xù)與中國平安積極探索,，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，彼此充分賦能,。