摘要：

    合同法已確定違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能,，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方,；因此，不能將違約金條款完全留待當(dāng)事人約定,，尤其是對(duì)數(shù)額過高的違約金條款,，更是如此。在商品房買賣合同中,，對(duì)逾期交房與辦證兩項(xiàng)違約的認(rèn)定,，是對(duì)契約自由的肯定，對(duì)逾期交房與逾期辦證兩項(xiàng)違約金的調(diào)整與限制,，是對(duì)契約正義的支持,。如果任由出賣人與買受人約定過高的違約金且以意思自治為由予以支持，在有些情況下,，無異于鼓勵(lì)當(dāng)事人通過不正當(dāng)?shù)姆绞饺〉帽├?，也可能促使一方為取得高額違約金而故意引誘對(duì)方違約。

關(guān)鍵詞  商品房買賣合同 逾期交房 逾期辦證 違約金 調(diào)整 

正  文

　  一,、問題的提出

商品房出賣人須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,，這是商品房出賣人最基本的一項(xiàng)義務(wù)。此項(xiàng)義務(wù)可進(jìn)一步拆分為出賣人的交房（轉(zhuǎn)移占有）義務(wù),、辦證（所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記）義務(wù),，后者還包括交付房屋權(quán)屬證書義務(wù)（“交證”）以及協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記義務(wù)（“協(xié)助辦證”）。

各種版本的商品房買賣合同對(duì)出賣人交房期限的約定清晰明了,，自不必多言,，但各地不同合同版本對(duì)辦證義務(wù)卻有多種約定方式。例如：（1）建設(shè)部,、國家工商行政管理總局2000年印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》（編號(hào)：GF-2000-0171）第十五條（關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定）約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后*日內(nèi),，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。（2）浙江省建設(shè)廳,、浙江省工商行政管理局2008年印發(fā)的《浙江省商品房買賣合同示范文本》第十六條（關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定）約定：出賣人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記,，取得《土地使用權(quán)證書》或土地使用權(quán)證明。出賣人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記,，取得該商品房《房屋所有權(quán)證》,。出賣人承諾于*年*月*日前,，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書,，交付給買受人,。（3）《上海市商品房預(yù)售合同》第十條 約定：……甲方承諾在*年*月*日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）,。第十一條約定：甲方定于*年*月*日前將該房屋交付給乙方,，除不可抗力外。第十四條約定：在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù),、取得了房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后*日內(nèi),，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》,?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續(xù)的必備文件。甲乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起*天內(nèi),，由雙方依法向 *交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請(qǐng)手續(xù),、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）,。

對(duì)上述條款進(jìn)行比較后可知，建設(shè)部2000年版商品房買賣合同中,，不會(huì)出現(xiàn)逾期交房與逾期辦證在同一期間內(nèi)并存的現(xiàn)象,。《浙江省商品房買賣合同示范文本》,、《上海市商品房預(yù)售合同》履行中,，卻會(huì)出現(xiàn)逾期交房與逾期交證或逾期協(xié)助辦證并存的情況。浙江省示范文本對(duì)逾期交房,、交證違約金約定明確,，對(duì)逾期協(xié)助辦證違約金未做約定。前述違約并存是否應(yīng)當(dāng)“并罰”（本文所稱“并罰”,，指在同一期間內(nèi),，對(duì)并存的逾期交房與逾期辦證違約行為分別計(jì)算并累加判處違約金）的問題在審判實(shí)踐中頗有爭(zhēng)議。

二,、交房及辦證違約判例中的違約金“并罰”

審判實(shí)踐中,，人民法院對(duì)逾期交房與逾期辦證違約并存的情形予以“并罰”的判例①并不少見。此類判決認(rèn)為“從訂立合同的目的來看,，出賣人與買受人關(guān)于逾期交房,、逾期辦證的違約金更具懲罰性質(zhì)，是合同雙方對(duì)于違約所約定的一種私的制裁”,。合同載明交付商品房和辦理相關(guān)權(quán)屬證書的時(shí)間具體確定,，基于逾期交房違約行為與逾期辦證違約行為分別產(chǎn)生的兩項(xiàng)違約金請(qǐng)求權(quán)相互獨(dú)立,。例如（2013）衢柯巡民初字第373號(hào)判決認(rèn)為：“2008年版《浙江省商品房買賣合同示范文本》擬定者的本意（相比較于建設(shè)部2000年印發(fā)的商品房買賣合同版本）在于將辦理產(chǎn)權(quán)的違約條款從交房時(shí)間的“陰影”中抽離出來，從而使買受人對(duì)此具備獨(dú)立而明確的請(qǐng)求權(quán),。

也有少部分判例②沒有“并罰”,。其中有判決認(rèn)為，逾期交房與逾期辦證違約行為有重合,，且兩個(gè)違約行為又有牽連,，法院本著公平和就高不就低的原則處理，對(duì)違約重合部分予以扣除,。還有上海一中院的個(gè)案判決中,，認(rèn)為逾期辦理小產(chǎn)證（《上海市商品房預(yù)售合同》第十四條）的原因系逾期取得大產(chǎn)證及逾期交房二個(gè)原因所致，法院支持逾期交房違約金與逾期辦理大產(chǎn)證違約金,，并指出如支持逾期辦理小產(chǎn)證的違約金,，將導(dǎo)致違約方因一個(gè)違約行為承擔(dān)兩次法律后果。

三,、逾期交房違約金與逾期辦證違約金的調(diào)整

雖然審判實(shí)踐中“并罰”判例居多,，但不可否認(rèn)的一點(diǎn)是面對(duì)按日累計(jì)的高額違約金，法院依出賣人請(qǐng)求減少違約金的情況也是屢見不鮮,。

例如（2013）金婺民初字第3338號(hào)案件中,，原告（買受人）以489324元的總房款向被告（出賣人）購買商品房一套，從合同約定的交房時(shí)間2010年6月算至起訴時(shí)間2013年12月,，原告主張逾期交房違約金207803元,，并從約定的2010年12月辦證時(shí)間算至2013年12月起訴時(shí)，主張逾期辦證違約金35566,，兩項(xiàng)合計(jì)243369元,。法院認(rèn)定被告應(yīng)當(dāng)支付兩項(xiàng)違約金，但“考慮到與原告相同情況的購房戶有1500多戶和被告企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況”,，依法對(duì)上述逾期交房違約金做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,。再如，（2013）衢柯巡民初字第365號(hào)案件就高額違約金問題,，類推適用《擔(dān)保法》中“同樣屬于私的制裁”的定金金額不得超出主合同標(biāo)的額20%的規(guī)則,，根據(jù)法官自由裁量權(quán)對(duì)逾期交房與辦證違約予以酌情減少。

（一）逾期交房違約金與逾期辦證違約金的一般調(diào)整

逾期交房與辦證違約金是更具懲罰性質(zhì)還是更具補(bǔ)償性質(zhì),，對(duì)違約金調(diào)整具有重大影響,。民法理論界與審判實(shí)務(wù)界關(guān)于違約金的性質(zhì)大致可歸結(jié)為補(bǔ)償說、懲罰說,、雙重說以及目的解釋說四種代表性觀點(diǎn),。結(jié)合本文主題，出賣人交房,、辦證逾期,，給買受人造成遲延履行損害,，為填補(bǔ)損害，避免受損方舉證困難,，通常以按日累計(jì)違約金的形式對(duì)履行遲延所造成損害的賠償額加以預(yù)定,，此類違約金屬于賠償性違約金③。但出賣人在支付逾期交房,、辦證違約金后，仍負(fù)有繼續(xù)交房,、辦證義務(wù),，從這一角度上看,，貌似更具有懲罰性違約金的特征，但懲罰性違約金與損害賠償沒有必然的聯(lián)系,，無法適用合同法第114條第2款規(guī)定調(diào)整違約金。

相較而言,，在買賣雙方未預(yù)先明確設(shè)置懲罰性違約金的情況下，以補(bǔ)償為主,、以懲罰為輔的雙重性質(zhì)說更符合《合同法》第114條規(guī)定的違約金的性質(zhì)④。對(duì)此,，最高人民法院（2004）民二終字第125號(hào)判決有過精彩闡述，該判決指出：“合同法第一百一十四條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能,，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方；違約金在我國合同法中主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形式,，因此，不能將違約金條款完全留待當(dāng)事人約定,，尤其是對(duì)數(shù)額過高的違約金條款，更是如此,。如果任由當(dāng)事人約定過高的違約金且以意思自治為由予以支持,，在有些情況下,，無異于鼓勵(lì)當(dāng)事人通過不正當(dāng)?shù)姆绞饺〉帽├部赡艽偈挂环綖槿〉酶哳~違約金而故意引誘對(duì)方違約,。有鑒于此，人民法院可以對(duì)不合理的違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整,，以維護(hù)民法的公平和誠實(shí)信用原則，并使違約方從高額且不合理的違約金責(zé)任的束縛中解脫出來,。”

簡(jiǎn)而言之,，對(duì)逾期交房與辦證兩項(xiàng)違約的認(rèn)定,，是對(duì)契約自由的肯定，對(duì)兩項(xiàng)違約金的調(diào)整,，是對(duì)契約正義的支持,。審判實(shí)務(wù)中，多數(shù)判決也認(rèn)為逾期交房與逾期辦證均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，在此責(zé)任認(rèn)定的前提下,，人民法院再就違約金兩項(xiàng)合計(jì)或逐項(xiàng)是否過高及如何調(diào)整過高違約金進(jìn)行認(rèn)定和酌情調(diào)整。

（二）,、逾期交房,、逾期辦（交）證違約金調(diào)整的特殊情形

商品房買賣當(dāng)中，合同設(shè)置交房與交證為時(shí)間先后之履行義務(wù),。商品房竣工交房后，由出賣人申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記,。對(duì)于符合條件的,，房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿,，并根據(jù)房屋登記簿的記載,，繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證書,。初始登記所需資料⑤中,，諸如規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收,、竣工驗(yàn)收備案表等遲延取得,，首先將造成商品房逾期交房違約，遲延狀態(tài)的持續(xù)進(jìn)一步致使逾期交證違約時(shí),，會(huì)呈現(xiàn)出逾期交房與逾期交證違約重合的局面,。此時(shí),，兩種違約狀態(tài)的出現(xiàn)系出賣人的同一原因造成，考慮到出賣人過錯(cuò)程度沒有因?yàn)橛馄诮环亢陀馄诮蛔C疊加而加重,，不應(yīng)對(duì)逾期交房違約金和逾期交證違約金作簡(jiǎn)單的“并罰”,。此時(shí)，針對(duì)兩者重合期間的違約金本著就高不就低的吸收原則予以調(diào)整,，更符合公平原則和誠實(shí)信用原則,。

三、逾期交房與辦證違約的“并罰”限制

過高違約金適當(dāng)減少,，是對(duì)出賣人與買受人間利益進(jìn)行再平衡,，“使出賣人從高額且不合理的違約金責(zé)任的束縛中解脫出來”，但這并非是對(duì)違約金的免除,，出賣人沒有脫離逾期交房與辦證違約金的“并罰”,。如果逾期交房,、逾期辦證違約訴求相互“沖突”，或者先后違約具有因果性,、牽連性，那么逾期交房與辦證違約“并罰”是否還有合理性呢,？

（一）關(guān)于逾期交房、逾期辦證違約訴求相互“沖突”的情形,。

出賣人將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有,，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至買受人名下，是買受人購房合同目的,。逾期交房違約使買受人轉(zhuǎn)移占有房屋的購房目的無法按時(shí)達(dá)成，其損失自不必多言,，法律應(yīng)予以保護(hù)。交付房屋權(quán)屬證書為實(shí)現(xiàn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的必然手段,，但并非買受人的合同目的所在,，逾期交證違約并不損害買受人轉(zhuǎn)移占有房屋的權(quán)益,，實(shí)際僅僅對(duì)房屋所有權(quán)過戶造成影響,。故而,，買受人對(duì)占有使用房屋與轉(zhuǎn)讓房屋這兩者無法在同一時(shí)點(diǎn)上兼得，基于房屋占有利益保護(hù)而提起的逾期交房違約訴求與基于房屋轉(zhuǎn)讓利益為前提的逾期交證違約訴求,，也因此出現(xiàn)“沖突”。此時(shí),，如果買受人的逾期交房與辦證兩項(xiàng)訴求均是賠償損失，因賠償訴求“沖突”,，則只能支持其中一項(xiàng)⑥。如兩項(xiàng)訴求均是支付合同約定的違約金,，如前文所述，違約金兼具補(bǔ)償和懲罰雙重性質(zhì),，而且合同法采用嚴(yán)格責(zé)任的歸責(zé)原則，所以兩項(xiàng)違約金訴求原則上不“沖突”,。此時(shí)，法官依據(jù)授權(quán)條款——合同法第114條,，將兩項(xiàng)訴求納入到違約金過高調(diào)整的范疇內(nèi)進(jìn)行衡量解決,。對(duì)于并存的兩項(xiàng)訴求,，支持一項(xiàng)則另一項(xiàng)即喪失實(shí)際損害的基礎(chǔ),，因此從公平原則與誠實(shí)信用原則出發(fā)，比照前文中違約金調(diào)整的特殊情形，針對(duì)逾期交房與辦證重合期間的違約金本著就高不就低的吸收原則予以調(diào)整,，不失為合情合理之道,。

    （二）關(guān)于逾期交房與協(xié)助辦證先后違約具有因果性、牽連性的情形,。

買受人辦理房產(chǎn)過戶所需必要資料包括房屋所有權(quán)證,、商品房買賣合同、商品房交接書,、商品房銷售統(tǒng)一發(fā)票辦證聯(lián)等,。實(shí)務(wù)中，出賣人雖已辦理初始登記并交付（或通知交付）房產(chǎn)權(quán)屬證書,，卻因簽署交接書等協(xié)助辦證義務(wù)遲延,，進(jìn)而導(dǎo)致買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記遲延的情況也常有發(fā)生,。簽署交接書是房屋轉(zhuǎn)移占有的充分非必要條件，簽署交接書與房屋轉(zhuǎn)移占有之間并非時(shí)時(shí)同步,。出賣人完成房屋的轉(zhuǎn)移占有,，卻沒有簽署交接書，應(yīng)對(duì)造成辦證遲延的結(jié)果承擔(dān)責(zé)任,。

如出賣人逾期交房狀態(tài)持續(xù)中,，致使簽署交接書遲延,，進(jìn)而導(dǎo)致辦證遲延，在此情況下（例如《上海市商品房預(yù)售合同》第十四條約定情形）,，逾期交房違約與協(xié)助辦證違約之間,，因房屋交接書這個(gè)共同的環(huán)節(jié)使得兩者違約成立了因果性和牽連性,，如果為此進(jìn)行兩項(xiàng)“并罰”,，則將導(dǎo)致一個(gè)違約行為承擔(dān)兩次法律后果,。針對(duì)這類情況,，判決認(rèn)定逾期交房違約訴求與逾期辦證違約訴求沒有相互獨(dú)立性，按擇一判罰原則處理,，更符合公平原則和誠實(shí)信用原則。

前文所述的情況,，如出現(xiàn)在《浙江省商品房買賣合同示范文本》中,，需指出的是,，該示范文本要求出賣人在進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接時(shí)，簽署房屋交接書,，如交房遲延,，則簽署房屋交接書也相應(yīng)遲延,，此時(shí)的交房逾期與協(xié)助辦證逾期不發(fā)生并存的情況,。

四,、小結(jié)

1、逾期交房違約金與逾期辦證違約金在同一時(shí)點(diǎn)上重合疊加時(shí),，對(duì)于其過高違約金，原則上應(yīng)當(dāng)予以減少,。若共同且單一的原因行為,，致使逾期交房與交證違約狀態(tài)重合的,，因其違約原因具有同一性，此時(shí),，本著就高不就低的吸收原則予以減少違約金，更符合公平原則和誠實(shí)信用原則,。若買受人的逾期交房與逾期辦證兩項(xiàng)訴求均是賠償損失,，因賠償訴求“沖突”，則只能支持其中一項(xiàng),。

2、逾期交房違約與協(xié)助辦證違約之間,，因房屋交接書這個(gè)共同的環(huán)節(jié)使得兩者違約成立了因果性和牽連性,，兩項(xiàng)訴求沒有相互獨(dú)立性，如果“并罰”,，將導(dǎo)致一個(gè)違約行為承擔(dān)兩次法律后果,。