1.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確十三項(xiàng)主要內(nèi)容,，實(shí)踐中如何判斷商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)系預(yù)約還是本約,？

　　答：商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立只需具備核心要件即可，無(wú)需十三項(xiàng)內(nèi)容全部齊備,。如當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū),、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議已經(jīng)具備擬購(gòu)房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額,、支付方式等合同主要內(nèi)容的,，應(yīng)視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同即本約成立，但當(dāng)事人另有約定的除外,。

2.出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后,，一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人一方可否起訴要求另一方繼續(xù)履行預(yù)約合同義務(wù)即簽訂本約,？

　　答：當(dāng)事人一方拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，另一方請(qǐng)求繼續(xù)履行合同簽訂本約的，法院不宜直接判決當(dāng)事人履行簽訂合同的義務(wù),。但如具備合同主要條款的,，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成本約，雙方當(dāng)事人應(yīng)予履行,。因簽訂預(yù)約合同的目的系為雙方將來(lái)訂立本約,，現(xiàn)雙方僅就商品房買(mǎi)賣(mài)的部分條款達(dá)成一致意見(jiàn)，大部分合同條款仍需進(jìn)一步協(xié)商,，如法院判決另一方繼續(xù)履?0?被撤銷的,，該預(yù)售合同應(yīng)為無(wú)效,，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效,。

4.買(mǎi)受人能否以房屋質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕收房,，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任？

　　答：如果房屋符合合同約定和法定的交房條件,，雖然房屋質(zhì)量存在一定瑕疵,，但不影響正常居住使用的，買(mǎi)受人以此為由拒絕接收房屋,，導(dǎo)致遲延交房的,，出賣(mài)人不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

5.商品房經(jīng)建設(shè)工程勘察,、設(shè)計(jì),、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件,，已實(shí)際交付使用,，并在保修期內(nèi)，現(xiàn)買(mǎi)受人以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由,，請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任,，可否支持？

　　答：交付的房屋雖經(jīng)建設(shè)單位組織進(jìn)行驗(yàn)收,，符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,，但如存在明顯的質(zhì)量缺陷,，在保修期內(nèi)出賣(mài)人仍需承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任,。

6.出賣(mài)人就商品房周邊擬規(guī)劃配套建設(shè)的學(xué)校、廣場(chǎng)等設(shè)施發(fā)布銷售廣告和宣傳資料,，現(xiàn)買(mǎi)受人以商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人所作的承諾不符為由,，要求解除合同，并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任,、賠償損失,，應(yīng)如何處理？

　　答：出賣(mài)人在商品房銷售廣告和宣傳資料上所作的承諾,，原則上認(rèn)定為要約邀請(qǐng),，但若符合下列四個(gè)要件的，則視為要約：1.涉及的內(nèi)容在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi),；2.針對(duì)擬銷售的商品房和相關(guān)設(shè)施,；3.所作的說(shuō)明和允諾具體確定；4.對(duì)合同的訂立及房?jī)r(jià)的確定有重大影響,，且出賣(mài)人存在虛假陳述的情形,。對(duì)買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的,，視?4?廣告和宣傳資料上所作的承諾，原則上認(rèn)定為要約邀請(qǐng),，但若符合下列四個(gè)要件的,，則視為要約：1.涉及的內(nèi)容在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)；2.針對(duì)擬銷售的商品房和相關(guān)設(shè)施,；3.所作的說(shuō)明和允諾具體確定,；4.對(duì)合同的訂立及房?jī)r(jià)的確定有重大影響，且出賣(mài)人存在虛假陳述的情形,。對(duì)買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的,，視其是否符合約定或法定的解除情形而定。如出賣(mài)人未按照在要約中所作的承諾履行的,，則應(yīng)向買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任,，對(duì)違約金或損失賠償未作約定或約定不明的，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》）第十七條規(guī)定予以賠償,。

7.非因出賣(mài)人原因?qū)е沦I(mǎi)受人不能及時(shí)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,，出賣(mài)人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？

　　答：出賣(mài)人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的資料交給政府主管部門(mén),，并已具備辦證條件的,，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。如合同對(duì)何時(shí)辦出證件及違約責(zé)任的承擔(dān)有明確約定的,，從其約定,，但確因買(mǎi)受人自身原因造成的除外。

8.出賣(mài)人存在逾期交房,、逾期辦證,、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施不符合合同約定等多項(xiàng)違約行為，買(mǎi)受人可否要求出賣(mài)人同時(shí)承擔(dān)多項(xiàng)違約責(zé)任或如何確定出賣(mài)人的違約責(zé)任,？

　　答：如合同就出賣(mài)人存在的逾期交房,、逾期辦證等多項(xiàng)違約行為的違約責(zé)任承擔(dān)有明確約定的，從其約定,，未作明確約定的,，則根據(jù)查明的違約事實(shí)，由出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,，但總計(jì)違約金通常不能超過(guò)所造成損失的30%,。

9.商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除或確認(rèn)無(wú)效后，出賣(mài)人向買(mǎi)受人主張房屋使用費(fèi)的,，可否支持,？

　　答：應(yīng)區(qū)分不同情形予以處理。如商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效后，后買(mǎi)受人因出賣(mài)人不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等違約行為請(qǐng)求解除合同的,，因買(mǎi)受人系依據(jù)合同約定占有使用該房屋,，故出賣(mài)人向買(mǎi)受人主張房屋使用費(fèi)，不予支持,。如商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效后,，出賣(mài)人因買(mǎi)受人未能按期付款等違約行為請(qǐng)求解除合同的，出賣(mài)人向買(mǎi)受人主張房屋使用費(fèi),，應(yīng)予支持,。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效的，應(yīng)按無(wú)效合同的處理原則,，可將房屋使用費(fèi)作為一方的損失進(jìn)行處理,。

10. 守約方向違約方要求支付違約金，如何判定雙方約定的違約金過(guò)高或過(guò)低,？

　　答：原則上應(yīng)由主張過(guò)高或過(guò)低的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任,。判斷約定的違約金是否過(guò)分高于或者低于造成的損失，適用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十六條規(guī)定,。

11. 買(mǎi)受人自愿出具承諾書(shū)放棄追究出賣(mài)人延期交房的違約責(zé)任,，該承諾書(shū)是否有效？

　　答：視該承諾書(shū)是否構(gòu)成格式合同條款而定,，如系買(mǎi)受人自愿出具,，并非出賣(mài)人為重復(fù)使用而提供的格式條款，則該承諾書(shū)應(yīng)認(rèn)定有效,，如構(gòu)成格式條款的,，根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十條之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效,。

12.商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂或履行中,，出賣(mài)人存在欺詐行為的，買(mǎi)受人可否要求以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》主張損失賠償,？

　　答：考慮到商品房買(mǎi)賣(mài)合同通常標(biāo)的額較大,，如果適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的三倍賠償對(duì)開(kāi)發(fā)商要求過(guò)于苛責(zé),，故一般不適用新消法的規(guī)定,，可參照適用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第八、九條的規(guī)定,。

13.買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房,、逾期辦證等違約金，訴訟時(shí)效期間應(yīng)如何計(jì)算,？

　　答：當(dāng)事人在合同中明確約定逾期交房,、逾期辦證等各項(xiàng)違約行為應(yīng)承擔(dān)違約金具體數(shù)額的，為一時(shí)性債權(quán)，從合同約定或法定的交房,、辦證期限屆滿之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間,。當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán),，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效,；買(mǎi)受人要求支付逾期交房或逾期辦證違約金，出賣(mài)人在一審法庭辯論終結(jié)前提出訴訟時(shí)效抗辯的,，違約金保護(hù)期間為當(dāng)事人起訴之日前兩年,。如有訴訟時(shí)效中斷或中止情形的，則依法適用相關(guān)規(guī)定,。