文/杜洲陽 尤揚(yáng)律師事務(wù)所

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在商品房買賣合同的履行過程中，開發(fā)商的逾期交房行為及逾期辦證行為經(jīng)常同時(shí)出現(xiàn),，商品房買賣合同中一般也會(huì)同時(shí)約定逾期交房違約金及逾期辦證違約金條款,，當(dāng)開發(fā)商同時(shí)出現(xiàn)以上兩種違約行為時(shí)，兩種違約金能否同時(shí)適用

法院觀點(diǎn)

問：在商品房買賣合同糾紛案件中,，涉案合同明確約定了交房和辦證的具體日期以及逾期交房,、逾期辦證違約金，開發(fā)商過分延遲交付商品房,，以至于交房時(shí)間超過了合同約定的辦證日期,，買受人請(qǐng)求開發(fā)商就該逾期期間同時(shí)承擔(dān)逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，能否予以支持,？

答：如涉案房屋買賣合同約定了具體的交房日期和辦證日期,，并分別約定了逾期交房和逾期辦證違約金的，系開發(fā)商作出的合同承諾,。因開發(fā)商過分遲延交房,，導(dǎo)致交付房屋的實(shí)際日期不僅超過了合同約定交房日期，甚至超過了其承諾的買受人可取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的日期的,，雖然在合同約定的辦證日之后,、出賣人實(shí)際交房之前只存在一個(gè)期間，但是在該期間內(nèi)，開發(fā)商既存在逾期交房的違約行為,，也存在逾期辦證的違約行為,，應(yīng)依據(jù)合同的約定分別承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。買受人請(qǐng)求開發(fā)商同時(shí)承擔(dān)逾期交房違約金和逾期辦證違約金的,，應(yīng)予支持,。

（浙江省高級(jí)人民法院民一庭《民事審判法律適用疑難問題解答》2015年第4期）

下面，我們通過一個(gè)案例,，深入探討一下,。

案情簡介

2014年10月，張三與李四開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同一份,，合同約定2015年8月1日之前李四開發(fā)公司將符合交付條件的商品房交付張三使用,。預(yù)期逾期交付的，須按日支付已付房款萬分之三的違約金,。張三開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)及商品房所有權(quán)初始登記,，并于2015年11月1日前取得土地、房屋權(quán)屬證書,，交付給張三,。逾期交付權(quán)屬證書或登記證明的，李四開發(fā)公司按日向張三支付已付房款萬分之三的違約金,。

合同簽訂后,，張三支付了全部購房款，但直至2016年2月1日李四開發(fā)公司還未交付房屋及辦理權(quán)屬證書,。張三訴至法院,，要求李四開發(fā)公司支付逾期交房違約金和逾期辦證違約金。

此案件,，有以下兩種觀點(diǎn),。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，直至張三起訴之日,，李四開發(fā)公司尚未交房,，其逾期交房的違約行為一直在延續(xù)，不應(yīng)再計(jì)算逾期辦證的違約金,。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，合同中明確約定了具體的交房和辦證日期，現(xiàn)李四開發(fā)公司未能按期履行,，就應(yīng)分別承擔(dān)違約責(zé)任,。張三要求李四開發(fā)公司支付相應(yīng)逾期交房違約金和逾期辦證違約金，應(yīng)予支持,。

司法實(shí)踐中多采用第二種觀點(diǎn),，理由如下：

1.商品房買賣合同大多屬于格式合同,，簽訂合同過程中開發(fā)公司占據(jù)主導(dǎo)地位，對(duì)于合同內(nèi)容具有較大的決定權(quán),，尤其是交房及辦證時(shí)間,，一般由開發(fā)公司確定。在此背景下,，作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，在何時(shí)交房、交房之后多長時(shí)間申請(qǐng)辦證等時(shí)間的確定上,，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之前就已經(jīng)充分考慮到建筑施工實(shí)際情況、政策法律規(guī)定等各種因素,，進(jìn)行了較為精準(zhǔn)的測算,。最終，經(jīng)過雙方協(xié)商,，對(duì)交房時(shí)間和辦證時(shí)間等作了具體的約定,。既然有了明確約定，則開發(fā)公司逾期履行,，就應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)違約責(zé)任,。

2.同時(shí)支付兩種逾期違約金符合公平原則。商品房買賣合同中買房人的主要義務(wù)就是按期足額支付購房款,，而開發(fā)公司的主要義務(wù)就是交付符合條件的商品房和權(quán)屬證書,。合同中不僅規(guī)定了開發(fā)公司逾期交房和辦證的違約責(zé)任，對(duì)買房人逾期付款的違約責(zé)任同樣作了規(guī)定,，可以說雙方之間的權(quán)利義務(wù)對(duì)等,。開發(fā)公司在合同中明確承諾了具體的交房日期和辦證日期，并分別約定了違約金,，在違約情形下應(yīng)依據(jù)合同約定分別承擔(dān)違約責(zé)任,。

3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定了逾期交房違約責(zé)任的承擔(dān)方式，第十八條規(guī)定了逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任的具體情形,。對(duì)于開發(fā)公司超過辦證日期尚未交房的,，司法解釋并沒有規(guī)定例外情形，并未規(guī)定不能同時(shí)計(jì)取違約金,。并且根據(jù)第十八條的規(guī)定,，只要超過合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限，除當(dāng)事人有特殊約定外,，開發(fā)公司理當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。而本案所涉合同中并沒有不能同時(shí)計(jì)取違約金的約定。

4.開發(fā)公司超過辦證日期尚未交房,，同時(shí)計(jì)取逾期交房違約金和逾期辦證違約金,，可以督促開發(fā)公司進(jìn)一步規(guī)范管理,，積極完成商品房的建設(shè)施工，早日達(dá)到交付條件,，并及時(shí)申請(qǐng)辦理權(quán)屬證書,，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。當(dāng)然,，根據(jù)合同法的規(guī)定,，當(dāng)事人之間約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院適當(dāng)減少,，開發(fā)公司可據(jù)此并根據(jù)實(shí)際情況請(qǐng)求減少違約金,。

相關(guān)司法判例

（杭州市中級(jí)人民法院（2013）浙杭民終字第113號(hào)民事判決、浙江省高級(jí)人民法院（2013）浙民提字第57號(hào)民事判決書）

2010年4月,，何惠琴與德嘉公司簽訂商品房買賣合同,，約定何惠琴購買德嘉公司開發(fā)的金沙陽光公寓房屋一套。合同約定德嘉公司于2011年12月28日前將符合約定條件的房屋交付給何惠琴,，于2012年3月30日前取得相關(guān)土地,、房屋權(quán)屬證書交付給何惠琴；并分別約定了違約責(zé)任,。德嘉公司實(shí)際于2012年3月23日通知何惠琴收房,，于同年6月15日通知何惠琴辦理房產(chǎn)證。2012年9月,，何惠琴起訴要求德嘉公司自2011年12月29日,、2012年3月31日起分別支付逾期交房違約金和逾期辦證違約金。

對(duì)于本案逾期辦證違約金,，存在不同意見,。有意見認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第（二）款規(guī)定,，期房的辦證期間應(yīng)為房屋交付后90日,。雙方合同約定的德嘉公司交房日期和辦證日期亦間隔3個(gè)月，因此,，在德嘉公司逾期交房的情況下,，其履行辦證義務(wù)的期間應(yīng)為房屋實(shí)際交付的2012年3月23日后的3個(gè)月內(nèi)即2012年6月23日之前。本案德嘉公司于2012年6月15日通知何惠琴辦理房產(chǎn)證,，并未逾期,，無需承擔(dān)逾期辦證違約金。有意見則認(rèn)為,，雙方合同已經(jīng)明確約定德嘉公司應(yīng)于2012年3月30日前履行辦證義務(wù),，而德嘉公司于2012年6月15日通知何惠琴辦理房產(chǎn)證，已經(jīng)逾期,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證違約金,。

案經(jīng)審理認(rèn)為,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第（一）款規(guī)定，在商品房買賣合同已經(jīng)約定了辦理房屋所有權(quán)登記期限的情況下,，出賣人應(yīng)當(dāng)按約履行辦證義務(wù),，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案雙方當(dāng)事人訂立的合同對(duì)德嘉公司應(yīng)于2012年3月30日前履行辦證義務(wù)的約定明確,、清晰,。在合同約定的辦證期間屆滿后至房屋實(shí)際交付前，德嘉公司既存在逾期交房的違約行為,，也存在逾期辦證的違約行為,，應(yīng)分別承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

結(jié)語

如商品房買賣合同既有逾期交房違約金條款,，又有逾期辦證違約金條款,，合同履行過程中開發(fā)商確實(shí)既有逾期交房行為，又有逾期辦證行為,，在合同沒有特別約定的情形下,，購房要求開發(fā)商同時(shí)承擔(dān)逾期交房違約金和逾期辦證違約金的,，法院一般均會(huì)支持,。