第一部分  商品房買賣合同糾紛

第一章  一般規(guī)定

一、商品房預(yù)售與現(xiàn)售

1,、預(yù)售合同（并非認(rèn)購書）以出賣人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)并取得商品房預(yù)售許可證明為生效要件,，若未取得預(yù)售許可證，則預(yù)售合同無效，但一審法庭辯論終結(jié)前取得的,，可以認(rèn)定有效,，法院對(duì)預(yù)售許可證只做形式審查。

2,、預(yù)售許可證過期的,，不影響其后簽訂的預(yù)售合同的效力。預(yù)售許可證被撤銷的,，不影響其前簽訂的預(yù)售合同效力,。

3、簽訂預(yù)售合同時(shí)：預(yù)售許可證被撤銷的,，預(yù)售合同無效,；過期的，合同有效,。

簽訂預(yù)售合同時(shí)未取得預(yù)售許可證,，或者許可證過期或被撤銷的，但在合同履行過程中房屋已竣工的,，可按現(xiàn)售合同相關(guān)規(guī)定辦理,。

4、現(xiàn)售合同條件：（1）營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,；（2）國有土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件,；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）房屋已竣工,。不符合上述條件的,，應(yīng)認(rèn)定合同無效。

5,、認(rèn)定“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證”：（1）故意向買受人提供取得預(yù)售許可證的虛假事實(shí),；或（2）買受人詢問時(shí)，故意隱瞞未取得的事實(shí),。

二、商品房買賣的預(yù)約（認(rèn)購書）與本約（商品房買賣合同）

1,、判斷預(yù)約和本約的標(biāo)準(zhǔn)：（1）協(xié)議簽訂時(shí)間,；（2）雙方是否僅僅是為購買該房屋達(dá)成初步意向；（3）對(duì)房屋的具體位置,、面積,、房價(jià)、付款方式,、交付時(shí)間等具體交易條件是否寫進(jìn)合同內(nèi)容,，是否有明確約定；（4）出賣人是否已按約定收受購房款。

2,、判斷預(yù)約協(xié)議效力：根據(jù)《合同法》52條,，不以出賣人取得預(yù)售許可證為要件。

3,、買受人簽訂預(yù)約協(xié)議后,，又以出賣人未取得預(yù)售許可證為由主張預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持,。

4,、簽訂認(rèn)購書后無法簽訂正式買賣合同的責(zé)任承擔(dān)：（1）因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由的（雙方均忠實(shí)履行預(yù)約合同中的誠信談判義務(wù)，雙方均無過錯(cuò)）,，或雙方均有過錯(cuò)的,，出賣人將定金返還即可；（2）簽訂預(yù)約協(xié)議后一方無正當(dāng)理由拒絕簽訂本約的,，若守約方要求法院強(qiáng)制違約方訂立本約,，法院不予支持，但守約方有權(quán)要求違約方賠償信賴?yán)鎿p失,。（3）一方以對(duì)方違反預(yù)約協(xié)議導(dǎo)致不能訂立本約為由,，要求賠償履行本約的可得利益（即房屋全部差價(jià)損失）的，不予支持,。若預(yù)約協(xié)議有定金條款,，應(yīng)適用定金罰則；若無定金條款或定金數(shù)額明顯低于守約方實(shí)際損失的,，則違約方應(yīng)賠償守約方受到的信賴?yán)鎿p失,。

三、管轄

商品房買賣合同糾紛不適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄規(guī)定,，應(yīng)以普通合同糾紛來確定管轄,。

第二章  交付、辦證及其他履行糾紛

一,、交付

1,、交付期限：有約定從約定，無約定或約定不明且房屋符合約定和法定交付條件的,，買受人有權(quán)隨時(shí)要求交付,。

2、交房條件：房屋經(jīng)設(shè)計(jì),、施工,、建設(shè)、監(jiān)理四單位竣工驗(yàn)收合格,，消防專項(xiàng)驗(yàn)收合格,。出賣人取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》的,，視為滿足交房條件。

3,、出賣人在交房時(shí)不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的,，應(yīng)認(rèn)定不具備交房條件，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任,，但合同中有相反約定的除外,。

4、交付的房屋符合合同約定的交房條件,，但存在一定質(zhì)量瑕疵的,，若買受人拒絕接受并要求出賣人承擔(dān)逾期交付責(zé)任，不予支持,，但出賣人應(yīng)對(duì)質(zhì)量瑕疵進(jìn)行修復(fù),。

5、出賣人要求買受人按照出賣人單方制訂的房屋交付流程預(yù)繳物業(yè)費(fèi),、代辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用,、公共維修基金等費(fèi)用后才交付的，若合同中對(duì)此并未約定,，則買受人有權(quán)拒絕,。

6、買受人接受了出賣人交付的商品房鑰匙,，視為房屋已交付使用,。

7、買受人接受房屋后,，又以出賣人未同時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》為由主張房屋不具備交房條件,，并要求出賣人承擔(dān)逾期交付責(zé)任的，不予支持,。

8,、買受人接受房屋后，又要求以通過消防驗(yàn)收合格的時(shí)間作為交房時(shí)間,，進(jìn)而要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的,，不予支持，但法院應(yīng)判令出賣人限期辦理消防驗(yàn)收手續(xù),。

9,、訴訟時(shí)效：合同約定交房期限屆滿時(shí)房屋具備法定交付條件的，訴訟時(shí)效期間自交付期滿之日計(jì)算,；房屋尚不具備法定交付條件的，訴訟時(shí)效期間自房屋具備法定交付條件之日計(jì)算,。

10,、遲延交付：（1）因自然現(xiàn)象導(dǎo)致遲延交付的,，若該自然現(xiàn)象為該地區(qū)的慣常氣候現(xiàn)象，則不視為不可抗力；（2）因政府部門的行政行為導(dǎo)致遲延的，可比照不可抗力延長交房期限,；（3）因政府部門以外的第三人原因造成遲延的,，出賣人應(yīng)先向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，再向第三人追償,。

11、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條“房屋交付使用”應(yīng)理解為“交鑰匙”、“房屋轉(zhuǎn)移占有”,，并不要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。但雙方在合同中另有約定的除外,。

二,、辦證

1、辦證義務(wù)主體：義務(wù)主體為買受人,，出賣人僅負(fù)協(xié)助義務(wù),，但雙方另有約定的除外。

2,、出賣人協(xié)助義務(wù)：完成房屋的初始登記,。出賣人在合同約定或法定期限內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬初始登記的資料遞交給房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，并告知買受人,，即視為出賣人履行了協(xié)助辦證義務(wù),，若由于行政部門或其他非出賣人原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任,。

3,、買受人起訴要求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)證的，若出賣人一時(shí)履行不能,，法院可判出賣人在符合辦證條件后履行協(xié)助辦證義務(wù),；若出賣人永久履行不能，則法院應(yīng)告知買受人有權(quán)要求解除合同并賠償損失,，買受人堅(jiān)持要求繼續(xù)辦證的,，不予支持。

4,、出賣人履行協(xié)助辦證義務(wù)后,，由于買受人原因?qū)е路课菟袡?quán)無法轉(zhuǎn)移的，出賣人可起訴要求買受人辦證并承擔(dān)違約責(zé)任,，若合同另有約定,，出賣人還可要求解除合同。

5,、買受人支付全部或大部分（超出50%）購房款后,，建設(shè)工程承包人就該房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人,。

6、訴訟時(shí)效：出賣人交付房屋后,，買受人請(qǐng)求出賣人辦證的,，屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效規(guī)定,。

7,、辦證糾紛中出賣人舉證：（1）房屋初始登記的大產(chǎn)權(quán)證（可認(rèn)定不存在未足額繳納土地出讓金、土地使用權(quán)抵押,、超規(guī)劃建設(shè)等無法辦證的情形）,；（2）房屋登記部門出具的收到出賣人遞交辦理房屋初始登記及分割小產(chǎn)權(quán)必要材料的收件單或回執(zhí)；（3）通知買受人可以自行辦理產(chǎn)權(quán)證書的證據(jù),。

三,、其他履行糾紛

1、銷售廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的條件：（1）所涉內(nèi)容在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi),；（2）內(nèi)容是針對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施的,；（3）所作的說明和允諾明確具體，即品質(zhì)或數(shù)量能確定的,，有執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)可以履行,；（4）對(duì)合同訂立以及房價(jià)的確定有重大影響。

2,、房屋面積誤差：出賣人交付的房屋公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的差異實(shí)行多退少不補(bǔ)的原則,，套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定不符的，若合同有約定則按約定處理,，若無約定,，則按《商品房買賣合同解釋》第14條處理。

3,、商品房銷售后,，出賣人依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更及設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更建造房屋，使房屋的結(jié)構(gòu)型式,、戶型,、空間尺寸、朝向發(fā)生變化,，或有其他影響商品房質(zhì)量,、使用功能的情形，出賣人應(yīng)在合理期限內(nèi)通知買受人,。若未通知,，或通知后買受人不同意變更，則買受人有權(quán)解除合同并要求賠償,，但合同另有約定的除外,。

4,、外墻面使用權(quán)：合同約定買受人同意出賣人保留外墻面使用權(quán)的，侵害了全體買受人的權(quán)益,，該條款無效。

5,、商品房質(zhì)量問題：（1）小區(qū)的公共配套設(shè)施,、附屬設(shè)施質(zhì)量問題引起買受人生活不便的，一般不屬于“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的,，買受人可要求解除合同并賠償損失”的情形,；（2）房屋毗鄰交通干線受噪音污染，買受人以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同的,，不予支持,。

6、合同簽訂后,，因國家政策調(diào)整致使買受人無法辦理按揭貸款的,，應(yīng)視為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的原因，當(dāng)事人要求解除合同的,，可予支持,，但合同另有約定的除外。

7,、國家稅費(fèi)調(diào)整：合同簽訂后國家進(jìn)行稅費(fèi)調(diào)整的,，若合同對(duì)稅費(fèi)支付有約定，則按約定辦理,；若對(duì)調(diào)整后的稅費(fèi)支付無約定或約定不明,，則應(yīng)根據(jù)國家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。

第三章  違約責(zé)任承擔(dān)

一,、商品房買賣合同解除

1,、一方根本違約，守約方有權(quán)解除合同,，違約方不享有法定解除權(quán),；如因不可抗力、情勢變更等原因,，致使合同在法律或事實(shí)上履行不能,，合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，雙方均可要求解除,。

2,、當(dāng)事人收到合同解除的通知后，雖有異議,，但在約定的異議期限屆滿后才提出并向法院起訴的,，不予支持,；若未約定異議期間，當(dāng)事人在解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月后才起訴的,，不予支持,。

二、合同無效,、被撤銷或解除時(shí)的房屋漲價(jià)損失

1,、因出賣人違約導(dǎo)致合同無法履行，買受人解除合同的,，買受人請(qǐng)求出賣人賠償其房屋漲價(jià)等預(yù)期可得利益損失的,，應(yīng)予支持。

2,、合同無效或被撤銷的,，一般以賠償當(dāng)事人的信賴?yán)鎿p失為限，一方主張可得利益損失的,，不予支持,。

3、買受人同時(shí)要求出賣人賠償房屋漲價(jià)損失和承擔(dān)不超過一倍已付購房款的懲罰性賠償責(zé)任的,，應(yīng)當(dāng)支持兩者中較高的請(qǐng)求,。

三、逾期交房違約金的計(jì)算

當(dāng)事人有約定的從約定,，無約定的,，以逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來確定。

四,、逾期辦證的違約金或損失計(jì)算

當(dāng)事人有約定的從約定,，若無約定，則按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：

1,、計(jì)算起點(diǎn),。從合同約定或法定的辦證期限屆滿之日起算：（1）合同約定的辦證期限；（2）合同標(biāo)的物為尚未建成房屋的,，自房屋交付使用之日起90日,；（3）合同標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日,。

2,、計(jì)算止點(diǎn)：出賣人將辦證所需資料報(bào)備于房屋登記機(jī)關(guān)，具備辦證條件并向買受人履行告知義務(wù)之日止,。

3,、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：合同未約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可按已付購房款總額，按人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,?！坝馄谫J款利息的標(biāo)準(zhǔn)”一般按人民銀行同期基準(zhǔn)貸款利率之上加收30%-50%確定逾期貸款利率或按照人民銀行同期貸款利率計(jì)算。

五,、出賣人多項(xiàng)違約處理

1,、出賣人存在逾期交房、逾期辦證,、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施不符合要求等多項(xiàng)違約行為的,，除非當(dāng)事人另有約定，出賣人在逾期交房期限內(nèi)承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任后,，不再同時(shí)承擔(dān)逾期辦證等違約責(zé)任。

2,、合同中既有單項(xiàng)違約責(zé)任條款,，也有總括性違約責(zé)任條款的，總括性違約條款只在重大違約時(shí)適用,，并不得同時(shí)適用單項(xiàng)違約責(zé)任條款,。

六、違約金調(diào)整

1,、違約金條款屬于結(jié)算和清理?xiàng)l款,，合同解除不影響違約金條款。

2,、違約方主張違約金過高的,，應(yīng)對(duì)其主張承擔(dān)舉證責(zé)任；非違約方主張違約金合理的,，也應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù),。

3、請(qǐng)求增加違約金的,，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失為限,。增加違約金后又要求賠償損失的，不予支持,。

七,、違約金訴訟時(shí)效

1、合同中明確約定違約金具體數(shù)額的,，為一時(shí)性債權(quán),，從合同約定或法定的交房、辦證期限屆滿之次日起算訴訟時(shí)效,。

2,、合同約定以日或月累計(jì)計(jì)算的，為繼續(xù)行債權(quán)，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效,。買受人要求支付違約金,，出賣人在一審法庭辯論終結(jié)前提出訴訟時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年,。

八,、商品房使用費(fèi)

1、買賣合同生效后,，買受人因出賣人不能辦理產(chǎn)權(quán)證等違約行為解除合同的,，若出賣人主張房屋使用費(fèi)，因買受人是依據(jù)合同約定占有使用該房屋,，故不予支持,。若因買受人未能按期付款等違約行為解除合同，出賣人有權(quán)主張商品房使用費(fèi),。

2,、合同被確認(rèn)無效的，應(yīng)按無效合同的處理原則將房屋使用費(fèi)作為損失進(jìn)行處理,，應(yīng)以雙方約定的合同總價(jià)款除以房屋的設(shè)計(jì)使用年限,，在按買受人實(shí)際使用該房的年限得出款項(xiàng)返還給出賣人。

九,、不可抗力的認(rèn)定

1,、自然災(zāi)害和社會(huì)異常事件屬于不可抗力；

2,、政府抽象行政行為（如頒布新的規(guī)定,、政策等）屬于不可抗力；

3,、具體行政行為要具體問題具體分析,，如果開發(fā)商對(duì)此能夠預(yù)見，或者可以采取企業(yè)行為或行政,、司法途徑加以解決,，則不屬于不可抗力。

十,、情勢變更原則的適用條件

1,、客觀上發(fā)生了情勢的變更，如價(jià)格非正常上漲,、國家政策調(diào)整,、幣值大幅度升降等；

2,、客觀情況的變化是提出方無法預(yù)見和防止的,；

3,、情勢變更系因不可歸責(zé)于當(dāng)事人之事由而發(fā)生；

4,、因情勢變更導(dǎo)致合同的履行顯失公平,。

第四章  商品房買賣與商品房按揭擔(dān)保

一、商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同

以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同,，一方起訴要求確認(rèn)合同無效,、被撤銷或解除的，法院應(yīng)告知按揭銀行有權(quán)作為有獨(dú)三參加訴訟,。

1,、按揭銀行以有獨(dú)三身份參加并提出獨(dú)立訴訟請(qǐng)求的：如果法院確認(rèn)買賣合同無效、被撤銷或解除,，則應(yīng)同時(shí)解除買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同,，判決出賣人分別將買受人尚欠的銀行貸款本息直接償付給銀行，將買受人已付的購房款（首付和已付給銀行的按揭款）返還給買受人,；如果法院認(rèn)為當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無效,、被撤銷或解除的請(qǐng)求不能得到支持，則銀行要求解除貸款合同的要求也得不到支持,，但貸款合同自身已經(jīng)符合合同約定或法定解除條件的除外。

2,、銀行不愿參加訴訟的,，法院只處理買賣合同糾紛。若買受人只起訴要求出賣人返還首付及已付按揭款及利息的,，應(yīng)支持,；若買受人要求出賣人返還包括貸款在內(nèi)的全部購房款的，也應(yīng)支持,。

二,、按揭房屋抵押與保證責(zé)任

1、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同解除的：

（1）銀行向買受人主張對(duì)訴爭房屋行使抵押權(quán)的,，若銀行已就訴爭房屋辦理了抵押預(yù)告登記或本登記,，則銀行有權(quán)就抵押房屋拍賣或變賣后所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

（2）銀行同時(shí)向出賣人主張保證責(zé)任的,，如當(dāng)事人對(duì)銀行如何實(shí)現(xiàn)債權(quán)有約定的,，按約定處理；若無約定或約定不明,，銀行應(yīng)當(dāng)優(yōu)先就買受人提供的房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán),，未清償部分由出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

2,、銀行與借款人未辦理房屋抵押預(yù)告登記或本登記的,，抵押合同有效，但抵押權(quán)不成立。對(duì)于因登記部門原因未辦理房屋抵押登記,，價(jià)款人已將購房合同等權(quán)利憑證交給銀行的,，可以認(rèn)定銀行對(duì)房屋有優(yōu)先受償權(quán)，但未辦理登記的,，不得對(duì)抗第三人,。

三、無法辦理按揭貸款的處理

買受人支付首付款后以銀行按揭貸款形式支付尾款的,，貸款義務(wù)一般由買受人承擔(dān),，出賣人僅負(fù)協(xié)助義務(wù)。當(dāng)買受人辦理按揭貸款失敗時(shí),，若買受人無力以其他方式支付尾款,，則購房合同屬于事實(shí)上不能履行，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除合同,。

合同解除后的責(zé)任承擔(dān)問題主要取決于銀行未批準(zhǔn)發(fā)放貸款的理由,，若純系出于買受人信用不佳問題，則買受人承擔(dān)違約責(zé)任,；若系出賣人未提供擔(dān)?；蛭次闯蓚浒甘掷m(xù)等問題，則出賣人也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,；若系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由,，則合同解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房款及其利息或者定金返還買受人,。

四,、按揭合同中樓宇發(fā)生毀損、滅失或停建情形的風(fēng)險(xiǎn)分配不合理

《廣東省高級(jí)人民法院民一庭：審理商品房按揭合同糾紛案件的幾個(gè)問題》

按揭合同通常約定：按揭抵押房產(chǎn)的部分或全部發(fā)生毀損,，不論何種原因,，亦不論何種過失，均有購房者負(fù)全責(zé),，并向按揭這賠償由此引起的一切損失,。該約定通過犧牲購房者的利益以達(dá)到保護(hù)按揭銀行利益的目的，由于按揭合同是按銀行提供的格式合同,，對(duì)此,，購房者可根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由,，主張?jiān)摋l款無效,。實(shí)踐中，法院可參照如下處理方式：

1,、開發(fā)商將房屋交付購買者使用以前,，或?yàn)橘彿空咿k理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前,，按揭房產(chǎn)因開發(fā)商的原因而毀損,、滅失,、停建的,，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任,，購房者不承擔(dān)責(zé)任,；

2,、開發(fā)商將房屋交付購買者使用以前，或?yàn)橘彿空咿k理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前,，按揭房產(chǎn)因不可抗力而毀損,、滅失,、停建的,，則開發(fā)商和購房者均不承擔(dān)責(zé)任,。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn),，按揭銀行可以就保險(xiǎn)金請(qǐng)求行使物上代位權(quán),；

3,、開發(fā)商將房屋交付購買者使用以后,，或?yàn)橘彿空咿k理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之后，按揭房產(chǎn)毀損,、滅失的,，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由購房者承擔(dān)。

五,、按揭合同對(duì)購房者使用房屋的不合理限制

實(shí)踐中,，許多按揭合同約定購房者不得將按揭抵押房產(chǎn)出租，或者約定出租必須經(jīng)過按揭銀行的同意,，或者約定其他限制購房者使用房屋的條款,。對(duì)于該類約定，只要購房者對(duì)房產(chǎn)的使用（如出租等）不會(huì)對(duì)按揭銀行的抵押權(quán)造成損害,，就是允許的,，因?yàn)榘唇毅y行就按揭房產(chǎn)僅享有有限受償權(quán)而不具有直接支配的權(quán)能，在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)先受償權(quán)的情況下,，按揭銀行不應(yīng)對(duì)其進(jìn)行限制,。因此，法院審理時(shí)可根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定認(rèn)定該類約定無效,。

第二部分　　　二手房買賣合同糾紛

第一章  二手房買賣合同的效力

一,、未取得產(chǎn)權(quán)證或?qū)砜赡苋〉卯a(chǎn)權(quán)證的房屋買賣

1、未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同有效,，但出賣人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得產(chǎn)權(quán)證,，致使房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,。

2,、以將來可能取得所有權(quán)的房屋作為標(biāo)的物的買賣合同有效，但出賣人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得產(chǎn)權(quán)證,，致使房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

二,、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓

再轉(zhuǎn)讓的出賣人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同并辦理預(yù)售合同備案登記后,，又將預(yù)售房屋再行轉(zhuǎn)讓給第三人的：

1、若房屋尚未竣工,，則合同標(biāo)的物不存在,，視為商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)取得開發(fā)商的同意,。

2,、房屋竣工后，在交付及取得產(chǎn)權(quán)證前轉(zhuǎn)讓的,，轉(zhuǎn)讓合同有效,。

3,、商品房預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同一般也認(rèn)定為無效,。

三,、特定房屋買賣

1、限制交易期間轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的,，合同無效,。

2、轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋的,，合同有效,。

3、當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的共有住房,，或轉(zhuǎn)讓央產(chǎn)房的,，合同有效。但因法律法規(guī)規(guī)定導(dǎo)致買賣合同無法履行的,，按合同法有關(guān)規(guī)定辦理,。

四、登記共有房屋轉(zhuǎn)讓

1,、共有房屋中的一人或數(shù)人,，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義將房屋轉(zhuǎn)讓的,，其他共有人不追認(rèn)且出賣人轉(zhuǎn)讓后未取得處分權(quán)的,，房屋買賣合同無效。

2,、共有房屋中的一人或數(shù)人,，擅自以其他或全體共有人的名義將共有房屋轉(zhuǎn)讓的，房屋買賣合同無效,。但符合表見代理構(gòu)成要件的,，可視為有效。

五,、法定共有房屋轉(zhuǎn)讓

出賣人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋（包括夫妻共有,、繼承共有等）擅自轉(zhuǎn)讓的，出賣人或其他房屋共有人以轉(zhuǎn)讓時(shí)未經(jīng)其他共有人同意為由請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效的：

1,、出賣人與買受人存在惡意串通,、損害其他共有人利益的情形的，買賣合同無效,。

2,、構(gòu)成表見代理的,，買賣合同有效,。

3,、出賣人擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓的，若符合善意取得條件,，則可認(rèn)定買賣合同有效,。

六、被有權(quán)國家機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施房屋的買賣

1,、采取強(qiáng)制措施后轉(zhuǎn)讓的,，屬于無權(quán)處分行為，買賣合同效力待定,。若有權(quán)國家機(jī)關(guān)或者申請(qǐng)采取強(qiáng)制措施的權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓,，或者一審法庭辯論終結(jié)前強(qiáng)制措施解除的，合同有效,。

2,、房屋買賣合同簽訂后房屋被采取強(qiáng)制措施的，買賣合同效力不受影響,。

（1）如果是法院查封的,，買受人已支付全部價(jià)款并實(shí)際占有房屋，但未辦理過戶,，買受人對(duì)此無過錯(cuò)的,，可向法院申請(qǐng)解封，并有權(quán)要求繼續(xù)履行合同,。

（2）如不符合法定解除強(qiáng)制措施的條件,，該強(qiáng)制措施導(dǎo)致出賣人無法交付或過戶給買受人的，構(gòu)成合同履行不能,，買受人有權(quán)要求解除合同,，但不得要求繼續(xù)履行合同。

七,、未辦理宣示登記房屋的轉(zhuǎn)讓

房屋權(quán)利人依據(jù)生效法律文件,、人民政府征收決定、繼承或遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán),，尚未辦理宣示登記即轉(zhuǎn)讓該房屋的,，合同有效。但權(quán)利人應(yīng)當(dāng)將房屋登記到自己名下后,，再為買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。

八、共同居住房屋的轉(zhuǎn)讓

1,、出賣人單獨(dú)享有所有權(quán)的房屋,，配偶、其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成共同居住的事實(shí)，出賣人歲有義務(wù)保障其居住權(quán)益,，但該權(quán)益不屬于物權(quán),，不構(gòu)成對(duì)出賣人處分房屋的限制。

2,、出賣人依據(jù)拆遷取得的房屋,，依據(jù)拆遷政策拆遷被安置人有權(quán)繼續(xù)居住該房屋，但不構(gòu)成對(duì)房屋的共有,，不影響出賣人處置房屋,。

九、屬于違章建筑房屋的轉(zhuǎn)讓

買賣合同無效,，但在一審法庭辯論終結(jié)前已補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的,，可認(rèn)定合同有效。

十,、設(shè)定抵押權(quán)房屋的轉(zhuǎn)讓

1,、抵押權(quán)人同意房屋轉(zhuǎn)讓的，如果同意的同時(shí)提交了抵押權(quán)注銷申請(qǐng),，房屋登記機(jī)關(guān)在辦理房屋所有權(quán)過戶登記時(shí)同時(shí)注銷了抵押權(quán)登記,，則抵押權(quán)消滅，否則,，抵押權(quán)繼續(xù)存在,，抵押權(quán)人可以就房屋行使抵押權(quán)。

2,、買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)不知道房屋設(shè)定抵押權(quán)的,，房屋買賣合同有效。

3,、出賣人轉(zhuǎn)讓房屋,，尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記前又在房屋上設(shè)定抵押權(quán)的，不影響之前簽訂的房屋買賣合同的效力,。抵押權(quán)人要求行使抵押權(quán)的：

（1）買受人已經(jīng)辦理了預(yù)告登記的,，抵押權(quán)人主張對(duì)房屋行使抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)模荒軐?duì)抗買受人,。

（2）買受人未辦理預(yù)告登記的,，抵押權(quán)人有權(quán)行使抵押權(quán)，買受人有權(quán)解除房屋買賣合同并要求出賣人承擔(dān)違約或賠償責(zé)任,。

第二章  二手房買賣合同的履行與違約責(zé)任

一,、陰陽合同

1、通常以后訂立的合同為準(zhǔn),，但若一方當(dāng)事人有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅,、騙取貸款等原因而在后簽訂的合同中約定虛假價(jià)格的,，則應(yīng)以此前簽訂的合同為準(zhǔn)。

2,、當(dāng)事人以規(guī)避稅收征管為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的,，不予支持。

二,、一房數(shù)賣

1,、已辦理過戶登記手續(xù)的買受人優(yōu)先,。

2,、均未辦理過戶登記手續(xù)的，已辦理預(yù)告登記的買受人優(yōu)先,。

3,、均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)的，已經(jīng)實(shí)際合法占有使用房屋的買受人優(yōu)先,。

4,、均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，又未合法占有使用房屋的,，已先行支付購房款的買受人優(yōu)先,。

5、合同均未履行的,，成立在先的合同買受人優(yōu)先,。

三、借名登記

1,、借名人主張房屋所有權(quán)應(yīng)證明：（1）其對(duì)房屋存在出資關(guān)系,；（2）存在保留所有權(quán)的意思表示。

2,、借名人不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房資格,，而以登記人名義購買的并以保留所有權(quán)的意思表示將房屋登記在登記人名下的，雙方行為屬于“損害社會(huì)公共利益”的合同無效情形,，借名人主張確權(quán)或要求登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)的,，不予支持，但借名人有權(quán)主張出資債權(quán),。

3,、登記人的債權(quán)人請(qǐng)求對(duì)登記在登記人名下的房屋查封、強(qiáng)制執(zhí)行用于償債,，借名人以其對(duì)房屋享有實(shí)際權(quán)利為由提出異議的,，一般不予支持。

4,、登記人擅自處分房屋的,，適用善意取得制度,。

四、定金,、違約金,、賠償損失

1、定金性質(zhì)約定不明的,，不得視為解約定金。

2,、同時(shí)約定定金和違約金的,，如果定金性質(zhì)為違約定金的，則定金和違約金不可并用,；但如果定金和違約金分別指向不同違約行為的,，則在約定條件成就時(shí)可以并用。如果定金性質(zhì)為解約定金,，當(dāng)事人已構(gòu)成違約的,，在條件成就時(shí)解約定金和違約金可以并用。

3,、定金數(shù)額不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失,，守約方請(qǐng)求賠償不足部分的，應(yīng)予支持,。

五,、出賣人死亡

房屋買賣合同簽訂后，買受人已經(jīng)部分或全部履行了支付房屋價(jià)款的義務(wù),，出賣人死亡,，買受人要求出賣人的繼承人繼續(xù)履行繼承債務(wù)的，應(yīng)予支持,。繼承人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋繼續(xù)登記后,，為出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。

六,、履行利益和信賴?yán)鎿p害賠償

1、合同簽訂后,，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同并要求違約方賠償直接損失和房屋差價(jià)損失,、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外,。

2,、違約方以守約方主張的房屋差價(jià)損失系其訂立合同時(shí)不可預(yù)見的損失為由提出抗辯的,，不予支持,。

七,、陰陽合同的處理

1、差價(jià)以裝修名義且金額較小的,，一般認(rèn)定陰合同有效,；差價(jià)太大的，一般認(rèn)定陰合同無效,。

2,、對(duì)于賣方不想賣,，主張中介與買方惡意串通以低價(jià)過戶損害其利益的,，一般認(rèn)定合同有效，但過戶價(jià)款條款無效,。

3,、對(duì)于買方不想買而主張賣方避稅,，或者簽署后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買,，一般認(rèn)定合同有效，但過戶借個(gè)條款無效,。

4,、對(duì)于雙方仍想交易但過戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)格過戶，另一方拒絕的,，可調(diào)解,，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。

5,、未簽過戶確認(rèn)書,，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更,，現(xiàn)售合同有效,。

八、戶口遷移

合同約定出賣人應(yīng)將戶口遷出的,，如果出賣人拒不遷出,，該類糾紛不屬于民事案件的受案范圍。

九,、公有住房轉(zhuǎn)讓

公有住房在限制交易期間轉(zhuǎn)讓,，在超過限制交易期間訴至法院的,，只要當(dāng)事人在訂立轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)的意思表示是真實(shí)的，可以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同有效,。轉(zhuǎn)讓合同中約定交易期限期滿后辦理有關(guān)手續(xù)的,，屬于附期限的條件，合法有效,。