通過上期對《湖南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)訴訟大數(shù)據(jù)分析報(bào)告》（2018年度）分析可知，房地產(chǎn)行業(yè)中三大四級案由依次是：商品房銷售合同糾紛,、商品房預(yù)售合同糾紛,、民間借貸糾紛。本文特從“商品房預(yù)售合同糾紛”入手,，檢索湖南省2019年二審共280份裁決書,，其中判決書243份。

通過分析裁判文書,，發(fā)現(xiàn)243份判決書涉及到的開發(fā)商實(shí)際只有十來個(gè),，購房者集體起訴的批量案件較多，涉訴最多的為懷化某房地產(chǎn)公司,，涉訴98個(gè)?，F(xiàn)將這243份判決書大致歸納為如下六大類常見爭議焦點(diǎn)，并相應(yīng)歸納出二審法院的裁判要點(diǎn)： 

（1）（2019）湘10民終349號：雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效,，開發(fā)商未按合同約定的房產(chǎn)交付條件取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件，已構(gòu)成違約,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。《商品房買賣合同》第十二條約定了開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任,，根據(jù)該約定開發(fā)商應(yīng)支付的違約金為每日支付總房款的萬分之一,。

（2）（2019）湘06民終1575號：雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》已經(jīng)約定開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，應(yīng)按照該約定,。如果認(rèn)為逾期交房造成的損失數(shù)額難以確定的,，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,。

（3）（2019）湘12民終863號：團(tuán)購形式既有利于被告銷售房屋,，也有利于員工獲得購房優(yōu)惠待遇，并未違反法律,、行政的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)系合法有效。雙方簽訂《商品房買賣合同》后,，買受人已經(jīng)繳清了購房款,，但截止至今開發(fā)商尚未取得驗(yàn)收證明文件,，不具備交房條件，應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任,。

（1）（2019）湘01民終564號：開發(fā)商未按合同約定履行交房義務(wù)，構(gòu)成違約,。違約金參照開發(fā)商的過錯,、合同實(shí)際履行情況等因素，酌情調(diào)整至日萬分之二,。

（2）（2019）湘01民終2983號：雙方簽訂的《長沙市商品房買賣合同》合法有效,，開發(fā)商未按合同約定辦理合同備案及申請預(yù)告登記手續(xù)，且逾期未交付房屋,，已構(gòu)成違約,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),，涉案合同約定為日萬分之五顯著過高,，特根據(jù)合同實(shí)際履行情況，酌情調(diào)整為日萬分之二,。

（1）（2019）湘01民終2968號：雙方簽訂的《長沙市商品房買賣合同》合法有效，開發(fā)商主張相關(guān)政府部門在消防,、國土,、環(huán)保、規(guī)劃,、竣工驗(yàn)收等方面存在延誤,，但未提交相關(guān)證據(jù)證明其申請驗(yàn)收的時(shí)間，不能證實(shí)相關(guān)政府部門進(jìn)行驗(yàn)收超出了規(guī)定的時(shí)間,，因此開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任,。

（2）（2019）湘01民終2783號：雙方簽訂的《長沙市商品房買賣合同》合法有效，開發(fā)商辯稱因電力設(shè)施安裝工程延誤導(dǎo)致延期交房,，符合免責(zé)條款約定,，因未提供充分的證據(jù)予以證實(shí)，故不予采納,。

（2019）湘04民終221號：因雙方當(dāng)事人未在合同中將必須經(jīng)過消防驗(yàn)收或必須取得竣工驗(yàn)收備案表明確為交房條件,，故買受人以涉案房屋通過消防驗(yàn)收的時(shí)間及取得竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間晚于合同約定的交房時(shí)間為由,，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約金的違約責(zé)任，依據(jù)不足，不予支持,。

（2019）湘12民終42號：本案遲延辦證不是房屋開發(fā)商的原因所致,，由于政府相關(guān)職能部門的延遲而導(dǎo)致合同登記或產(chǎn)權(quán)登記延遲的,，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

（2019）湘12民終691號：雙方約定的辦證期限內(nèi)出現(xiàn)順延事由,，開發(fā)商的辦證期限應(yīng)相應(yīng)順延。本案是由于政府行為及相關(guān)部門辦事效率原因所致,，屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由,，開發(fā)商的辦證期限應(yīng)當(dāng)按照合同約定相應(yīng)順延。

（2017）湘01民終7266號：經(jīng)鑒定，涉案房屋存在陽臺頂部滲漏等質(zhì)量瑕疵,，并不存在主梁斷裂現(xiàn)象,，且現(xiàn)有質(zhì)量瑕疵中的部分瑕疵還是由于裝修造成的。根據(jù)鑒定意見中的質(zhì)量瑕疵情況,，并考慮部分瑕疵系由上訴人裝修自行造成的因素,，結(jié)合公平原則，酌定開發(fā)商支付買受人房屋維修費(fèi)用10000元,。

（2019）湘01民終2047號：羅丕生、恒港公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效,。開發(fā)商向買受人交付的商品房出現(xiàn)了滲水、開裂等問題,，雙方均認(rèn)可該問題出現(xiàn)在質(zhì)量保修期內(nèi),，故該滲水、開裂,、樓板偏薄問題屬于質(zhì)量保修范疇,，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

（1）（2019）湘12民終417號：雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效,，現(xiàn)開發(fā)商未按合同約定的時(shí)間向買受人交付房屋是事實(shí),，但合同中明確約定買受人應(yīng)付清全部房款等費(fèi)用后，方可進(jìn)行房屋交接，買受人不支付余款,，已構(gòu)成違約,。

（2）（2018）湘02民終2560號：涉案商品房預(yù)售合同解除，系買受人未按約履行房屋尾款交納義務(wù)所致,，依照雙方商品房預(yù)售合同的約定,，買受人需支付購房款5%的違約金。

（2018）湘01民終7639號：開發(fā)商主張與買受人簽訂的《長沙市商品房買賣合同》系雙方的虛假意思表示，但未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明,，不予認(rèn)可,。但買受人至今未向開發(fā)商支付全部購房款，已經(jīng)構(gòu)成根本違約,，開發(fā)商起訴要求解除與買受人的《長沙市商品房買賣合同》符合法律規(guī)定,。

（2019）湘12民終533號：雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效,，約定案涉房屋交付條件是付清全部房款后10個(gè)工作日內(nèi)。現(xiàn)買受人請求開發(fā)商履行交房義務(wù),，將其購買的門面,、商鋪交付。但買受人沒有其所購門面,、商鋪的具體編號,，亦未能證明自己向開發(fā)商付清了全部購房款，開發(fā)商可行使先履行抗辯權(quán),。

（2019）湘10民終1388號：開發(fā)商交付的商鋪不符合合同約定，存在違約,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施,辦理房屋驗(yàn)收合格等相關(guān)手續(xù),，確保交付的房屋符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)。買受人請求開發(fā)商繼續(xù)履行合同義務(wù),，辦理房屋驗(yàn)收合格等相關(guān)手續(xù),，符合法律規(guī)定。

（2019）湘06民終2137號：本案所涉商品房預(yù)約合同系雙方未履行完畢的合同,，管理人自破產(chǎn)申請受理之日起兩個(gè)月內(nèi)未通知買受人繼續(xù)履行合同,，該合同應(yīng)視為解除,，公司應(yīng)返還房款、定金并承擔(dān)相應(yīng)利息,。

（2018）湘01民終5321號：A公司與B公司簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定B公司以某一樓售樓部門面1-3間作抵扣應(yīng)付A公司的工程款,，并由雙方在限定期限內(nèi)簽訂正式購房合同,。楊某作為A公司的法定代表人在《補(bǔ)充協(xié)議》上簽字。此后,，楊某與B公司簽訂《長沙市商品房買賣合同》,。應(yīng)認(rèn)為楊某知曉A公司與B公司之間的抵款協(xié)議，而且實(shí)際上也是以A公司的工程款抵扣了應(yīng)向B公司支付的購房款,，楊某個(gè)人并未向B公司支付過購房款,。據(jù)此，楊某與B公司簽訂《長沙市商品房買賣合同》的行為屬職務(wù)行為,，實(shí)際購房主體為A公司,。

以上裁判規(guī)則分析，相關(guān)歸納與概括僅為法律實(shí)務(wù)探討學(xué)習(xí)所用,，如有部分表達(dá)不到位,，敬請諒解。小編已將案號寫明,，有興趣的可登陸中國裁判文書網(wǎng)研究相關(guān)案例,。