編者按：

在過去數(shù)十年里,，以新鴻基、恒隆,、新世界,、瑞安,、太古等公司為代表的港資房企,，抓住內(nèi)陸發(fā)展機(jī)會(huì)，集中涌入了內(nèi)陸房地產(chǎn),、商業(yè)市場(chǎng),，港資商業(yè)項(xiàng)目在全國(guó)遍地開花,。而這些企業(yè)，在全國(guó)租金收入整體下滑的態(tài)勢(shì)下,，租金收益持續(xù)走高,，顯示出很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

然而,，在歷史發(fā)展的洪流中,，沒有一種商業(yè)模式能永恒領(lǐng)跑。

隨著近年來內(nèi)陸房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式,、業(yè)態(tài)創(chuàng)新的不斷摸索,，以及對(duì)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的靈活應(yīng)用，以保守謹(jǐn)慎精細(xì)運(yùn)營(yíng)著稱的港資商業(yè),，正逐漸走出“高光時(shí)代”,。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)奇點(diǎn)商業(yè)推出《港資商業(yè)進(jìn)退錄》系列報(bào)道，分析港資商業(yè)的生存現(xiàn)狀,、未來戰(zhàn)略,、以及發(fā)展模式的優(yōu)劣。

在香港，九龍倉(cāng)抓住了香港城市化帶來的契機(jī),，打造的海港城,、銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，成為內(nèi)陸游客到香港必去的場(chǎng)地之一,。

在內(nèi)陸,，九龍倉(cāng)延續(xù)香港神話，以銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng),、海港城為藍(lán)本,，先后發(fā)展了時(shí)代廣場(chǎng)、國(guó)金中心（IFS）,、時(shí)代奧萊三大產(chǎn)品線,。其中，成都IFS作為成都新的城市名片,，也儼然成為集團(tuán)內(nèi)的標(biāo)兵與楷模,。

然而，繁盛表象下,，九龍倉(cāng)的發(fā)展頹勢(shì)也暗自顯露,。2018年8月9日，九龍倉(cāng)集團(tuán)發(fā)布了分拆九龍倉(cāng)置業(yè)后的首份報(bào)告,，數(shù)據(jù)顯示,，截止2018年6月30日,，集團(tuán)收入增加4%至78.23億港元，營(yíng)業(yè)盈利增加84%至27.68億港元,。然而集團(tuán)核心盈利減少9%至25.27億港元,，物業(yè)發(fā)展核心盈利下跌25%，物流核心盈利下跌21%,。

而九龍倉(cāng)置業(yè)2018上半年業(yè)績(jī)同樣出現(xiàn)下滑趨勢(shì),，截止6月30日，公司綜合收入81.54億港元,，同比減少15%,，營(yíng)業(yè)盈利為63.52億港元，同比減少10%,。

拆分上市 增長(zhǎng)仍遇瓶頸

兩份不盡如人意的報(bào)告似乎默訴著“九龍倉(cāng)”近年的衰頹與艱難,。

2017年11月23日，港交所的一聲鑼響敲定了九龍倉(cāng)分拆上市的結(jié)局,，其分拆對(duì)象為九龍倉(cāng)旗下價(jià)值高達(dá)3200億港幣的投資物業(yè)資產(chǎn),，自此，九龍倉(cāng)置業(yè)不再是九龍倉(cāng)的附屬公司,，兩者成為會(huì)德豐旗下兩個(gè)平行,、獨(dú)立的上市公司。

公告顯示,，九龍倉(cāng)置業(yè)定位在香港從事策略性大型零售,、寫字樓及酒店物業(yè)的投資；九龍倉(cāng)集團(tuán)將主要在中國(guó)內(nèi)陸從事地產(chǎn)發(fā)展及投資及部分非地產(chǎn)業(yè)務(wù),。

分拆上市之初,，九龍倉(cāng)主席吳天海曾坦言，“這次分拆很重要的一個(gè)理由是為了給市場(chǎng)多一個(gè)選擇”,。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍則評(píng)價(jià)稱,，九龍倉(cāng)的分拆目的很明確，一是獨(dú)立地產(chǎn)板塊,，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)作,；二是為獲取融資。分拆上市有利于挽回市場(chǎng)其市場(chǎng)占有率逐漸走低,、拿地機(jī)會(huì)越來越少的弱勢(shì),，為企業(yè)資本借力增加籌碼。

但顯然,，從目前來看,，這一舉措并沒有改變九龍倉(cāng)每況愈下的處境，“退”成為了近兩年來九龍倉(cāng)在內(nèi)陸的關(guān)鍵字。

在克爾瑞發(fā)布的榜單上,，這個(gè)在2017年排名第66的港資企業(yè),，已經(jīng)于2018年跌出前100,，位居第102名,。

土地儲(chǔ)備方面，九龍倉(cāng)也放慢了腳步,。

據(jù)2018年中期報(bào)告顯示,， 2018年上半年，集團(tuán)在蘇州,、杭州,、佛山及廣州購(gòu)入共計(jì)十幅土地，截至6月底,，土地儲(chǔ)備僅維持在380萬(wàn)平方米的水平,，而在2012年，這一數(shù)字曾高達(dá)1230萬(wàn)平方米,。

在此之前,，九龍倉(cāng)還一度被認(rèn)為是內(nèi)陸市場(chǎng)的“積極派”，不僅動(dòng)作頻繁,，且布局在長(zhǎng)三角區(qū)域的大多項(xiàng)目收益頗佳,。

面臨拿地難困境 欲退出內(nèi)陸市場(chǎng)？

從積極擴(kuò)張到戰(zhàn)略收縮,，與九龍倉(cāng)的高層部署不無關(guān)系,。九龍倉(cāng)曾多次公開表示對(duì)內(nèi)陸市場(chǎng)的不看好。

在2015年,，當(dāng)眾多房企瘋狂收購(gòu)擴(kuò)張之時(shí),，九龍倉(cāng)成為首個(gè)明確對(duì)外表示將收縮內(nèi)陸戰(zhàn)線的香港地產(chǎn)商，削減力度之大,，使得進(jìn)入內(nèi)陸的15座布局城市直接腰斬至一半,，集中到7、8個(gè)城市,。

2018年3月5日,，九龍倉(cāng)置業(yè)香港業(yè)績(jī)會(huì)上，主席兼常務(wù)董事吳天海表示,，去年因6大優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)的收入帶動(dòng)了公司現(xiàn)金流,，所以未來繼續(xù)將業(yè)務(wù)核心放在香港市場(chǎng)，九龍倉(cāng)置業(yè)將陸續(xù)出售中國(guó)內(nèi)陸的項(xiàng)目,，以至完全退出內(nèi)陸市場(chǎng),，并無重返內(nèi)陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃。

事實(shí)上,，言語(yǔ)激進(jìn)之下,，掩飾的是“買地難”的現(xiàn)實(shí)困境,。

據(jù)奇點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)了解，此前吳天海在接受媒體采訪時(shí)曾表示,，限價(jià),、限購(gòu)等政策正成為困擾發(fā)展商一個(gè)比較大的問題。雖然九龍倉(cāng)在蘇州和杭州投地的進(jìn)展比較理想,，但于一線城市增加土地儲(chǔ)備遇較大阻力,。

比如在上海，不僅要看財(cái)政實(shí)力,，還要看夠不夠分?jǐn)?shù),，在當(dāng)?shù)刈龅捻?xiàng)目夠不夠多等等。不是說不想買,，而是買不買得到的問題,。

商業(yè)業(yè)績(jī)靠香港 產(chǎn)品線內(nèi)陸“水土不服”？

據(jù)了解,，自去年底從九龍倉(cāng)集團(tuán)分拆上市后,，九龍倉(cāng)置業(yè)目前主要持有6項(xiàng)香港物業(yè)組合，包括海港城,、時(shí)代廣場(chǎng),、荷里活廣場(chǎng)、中環(huán)組合（卡佛大廈,、會(huì)德豐大廈及The Murray）,。

財(cái)報(bào)顯示，由海港城,、時(shí)代廣場(chǎng),、荷里活廣場(chǎng)組成的投資物業(yè)組合，上半年銷售總額增長(zhǎng)31.4%,，再創(chuàng)新高錄得246億港元,，相當(dāng)于期內(nèi)全香港零售銷售總額的9.9%。其中,，海港城銷售總額在組合內(nèi)居首,，增長(zhǎng)36.1%，再創(chuàng)新高錄得186億港元,，折合約2700港元/平方尺/月,，占同期香港零售銷售總額的7.5%。

而作為香港“海港城”模式在內(nèi)陸的首個(gè)落地項(xiàng)目,，成都IFS的表現(xiàn)也非常搶眼：整體收入增長(zhǎng)31%至6.67億港元,，占集團(tuán)總收入的8.5%。九龍倉(cāng)亦在其年報(bào)中表示，希望將成都IFS的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到重慶以及長(zhǎng)沙的項(xiàng)目之中,。

長(zhǎng)沙IFS總建筑面積達(dá)100萬(wàn)方,，是九龍倉(cāng)的投資物業(yè)項(xiàng)目中投資金額最大、樓高最高,、商業(yè)面積最大的項(xiàng)目,。仿照成都IFS，長(zhǎng)沙IFS亦布局在當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)核心商圈 “五一商圈”,，并推出樓頂巨型“吉祥物”——出自KAWS之手的永久雕塑SEEING/WATCHING,。

而在重慶，重慶IFS選址兩江新區(qū)金融核心,、江北嘴中央商務(wù)區(qū),，相比成都IFS的21萬(wàn)㎡商業(yè)面積，重慶IFS將大量物業(yè)面積讓位給寫字樓,，商業(yè)體量?jī)H11萬(wàn)㎡,，作為1號(hào)塔樓底部裙樓商業(yè)存在。不過,，外觀設(shè)計(jì)上,，重慶IFS頂樓也設(shè)計(jì)了一只大熊貓形象，以至在網(wǎng)上,，成都和重慶兩地消費(fèi)者因熊貓歸屬地問題而引起爭(zhēng)議,。

由于開業(yè)時(shí)間不長(zhǎng),，長(zhǎng)沙和重慶IFS的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并未在報(bào)告中提及。然而據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者反映,，商場(chǎng)人氣并沒有十分火爆,，重慶IFS即使在周末也是門可羅雀。

而長(zhǎng)沙IFS體量雖大,，但和其他主題性和體驗(yàn)性強(qiáng)的購(gòu)物中心相比明顯缺乏自己的特色,，不僅給人以空蕩之感，動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理的問題也廣受消費(fèi)者詬病,。

九龍倉(cāng)在香港的商業(yè)地產(chǎn)模式在內(nèi)陸面臨水土不服,？成都IFS的成功，難以在其他城市復(fù)制,？

北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)賴陽(yáng)認(rèn)為,，海港城在香港的成功有其特殊性。大量的零售支撐者為外地游客，買高端品牌的需求旺盛,，但在內(nèi)陸則不同,，一方面大品牌缺乏價(jià)格優(yōu)勢(shì)；另一方面,，在近些年消費(fèi)轉(zhuǎn)型中,，消費(fèi)者受海外直購(gòu)影響較大；此外,，在實(shí)體消費(fèi)強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)與特色的情勢(shì)下,，九龍倉(cāng)在香港的經(jīng)驗(yàn)累積主要還是以零售為主，突出傳統(tǒng)零售的風(fēng)格,，因而在內(nèi)陸的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)遇到瓶頸,，主要依賴于香港物業(yè)，其在商業(yè)的模式的轉(zhuǎn)型上,，或?qū)⑿枰嗵剿鳌?/p>

一個(gè)商業(yè)體的成功,，受制于城市社會(huì)條件、居民購(gòu)買力,、品牌認(rèn)知度等多重因素影響,，在區(qū)位選擇、招商定位,、創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)中都需要因地制宜,、打造特色，如果不顧及這些,，品牌很可能在擴(kuò)張過程中失了口碑,。

奇點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)原創(chuàng)

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