【1】新地王，杭州造

杭州地產(chǎn)圈這幾天又炸了,，這次不是萬(wàn)人搖號(hào),，而是因?yàn)樾聲x地王的產(chǎn)生。

5月28日,，被譽(yù)為“浙江省內(nèi)最具商業(yè)價(jià)值的地塊”,、地處杭州武林商圈最核心區(qū)域的百井坊地塊，在經(jīng)歷了336輪,、長(zhǎng)達(dá)7個(gè)多小時(shí)的激戰(zhàn)后,，最終以溢價(jià)率118.51%，107.3億元的天價(jià)成交，懸在杭州人心中十年的百井坊寶地歸宿之謎終于揭曉,！

而獲得這一地王的,，是打造了恒隆廣場(chǎng)這一品牌的香港地產(chǎn)商恒隆地產(chǎn)。

由于百井坊地塊的特殊價(jià)值,，此次競(jìng)拍吸引了華潤(rùn),、新鴻基、恒隆,、新世界,、九龍倉(cāng)和銀泰等眾多買(mǎi)家競(jìng)相出價(jià)。開(kāi)拍不到2小時(shí),，第76輪報(bào)價(jià)就達(dá)到了64億元,，刷新了2016年8月19日由魯能摘得的錢(qián)江新城核心區(qū)商業(yè)地標(biāo)總價(jià)63.5億元的記錄，在第336輪叫價(jià)達(dá)到了107.3億元后,，恒隆地產(chǎn)最終抱得“美人”歸,。

此前，總價(jià)高于100億元的地王在杭州僅有兩宗,。2016年信達(dá)以123.18億元拿下奧體地塊,，2018年3月保利地產(chǎn)以100.99億元拿下錢(qián)江世紀(jì)城板塊，而恒隆此次的出價(jià),，將百井坊地塊直接沖入杭州地王前三甲。

百井坊地塊出讓面積44827m2,，容積率4.33,，建筑面積近20萬(wàn)m2，且商業(yè)面積占比不得低于45%,。107.3億元的成交總價(jià),，折算成樓面價(jià)為55285元/m2。業(yè)內(nèi)人士分析,，以此地價(jià)計(jì)算,，總開(kāi)發(fā)成本起碼要150億元。因?yàn)槌鲎屛募鞔_,，“該地塊所有建筑必須自持”,，這個(gè)地塊未來(lái)如何變現(xiàn)及回本將是一個(gè)謎。

即使金主是恒??！

【2】恒隆為什么胃口這么大？

如果不出意外,，這塊地處杭州武林商圈最核心區(qū)域的百井坊地塊將會(huì)被打造成為內(nèi)陸第12家,、杭州第一家恒隆廣場(chǎng)。此前，恒隆地產(chǎn)在在中國(guó)大陸地區(qū)有11個(gè)項(xiàng)目,，分別位于上海（2）,、沈陽(yáng)（2）、濟(jì)南,、無(wú)錫,、天津、大連,、昆明,、武漢，都是所在城市國(guó)際頂級(jí)的商業(yè)體,。

百井坊地塊屬于純商業(yè)用地,，地理位置優(yōu)越，位于杭州市下城區(qū)武林廣場(chǎng)附近的核心區(qū)域,，在杭州市的規(guī)劃中,，未來(lái)百井坊地塊將被建成集景觀(guān)、歷史和人文于一體的高端國(guó)際商業(yè)中心,，既有高端商業(yè)綜合體,，也有周邊特色步行街，地塊限高為90米,，局部限高150米,，西湖將一覽無(wú)遺。

在百井坊地塊周?chē)?，幾乎都是杭州的地?biāo)性建筑,，比如括武林銀泰百貨、杭州百貨大樓,、嘉里中心,、杭州大廈、杭州劇院等,，而未來(lái)百井坊地塊上的商業(yè)體不僅有地上與這些地標(biāo)相互支持,，在地下空間也將與武林銀泰、杭州百貨大樓,、武林廣場(chǎng)地下商城等地下空間全部連通,，其商業(yè)價(jià)值不言而喻，這也是恒隆愿意花巨大的代價(jià)拿下百井坊地塊的原因,。

有意思的是,，在這次競(jìng)拍的最后，最后成了港資地產(chǎn)企業(yè)的交鋒,。參加這次競(jìng)拍的6家企業(yè),，除了銀泰和華潤(rùn),，恒隆、新鴻基,、九龍倉(cāng),、新世界都是港資，到最后競(jìng)拍成了九龍倉(cāng)和恒隆的白刃戰(zhàn),，九龍倉(cāng)甚至在第335輪出到了107億元,。

百井坊地塊嚴(yán)苛的出讓條件也讓恒隆等港資笑到最后，比如該地塊建筑密度不大于60%,，安置房建設(shè)面積4.5萬(wàn)方,，該地塊除按規(guī)定的移交外，所有建筑必須自持,，不得分割轉(zhuǎn)讓,。而且必須保留歷史建筑耶穌堂弄5號(hào)和耶穌堂弄古井，遷建鏡清里1號(hào)等,，這些嚴(yán)苛的條件,，再加上海量的資金投入，如果沒(méi)有強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),，即使拿到手也是燙手山芋,。

而港資企業(yè)，除了有融資的優(yōu)勢(shì)外,，自持商業(yè)對(duì)香港開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是常態(tài),，運(yùn)營(yíng)能力也可圈可點(diǎn)。比如太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合作在成都開(kāi)發(fā)的成都遠(yuǎn)洋太古里,，就可以作為百井坊地塊開(kāi)發(fā)的樣板,，太古里開(kāi)發(fā)之前，也面臨著字庫(kù)塔,、廣東會(huì)館等文物的保護(hù)，但對(duì)于擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的太古地產(chǎn)來(lái)說(shuō),，精雕細(xì)琢之下硬是將成都太古里打造成了成都的新名片,。

而恒隆地產(chǎn)在全國(guó)的11座恒隆廣場(chǎng)，已經(jīng)證明了其商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,。拿下百井坊地塊,，也一舉奠定了其在杭州的地位。

【3】商業(yè)地產(chǎn)的春天還是冬天,？

恒隆拿下杭州地王,，除了在國(guó)內(nèi)引起杭州房?jī)r(jià)的討論外，更應(yīng)該關(guān)注的是商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái),。

戴德梁行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、全球研究部主管Kevin Thorpe近日在走訪(fǎng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)提到,，全球?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的需求在加速增長(zhǎng)。2017年,，對(duì)辦公空間的需求增長(zhǎng)了20%,，工業(yè)繁榮也在持續(xù)，到2018年,，這一趨勢(shì)甚至更為強(qiáng)勁,。

但在中國(guó)，新零售之下,，關(guān)店潮一度讓中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)難受不已,。

自2016年起，國(guó)際各大奢侈品牌在中國(guó)開(kāi)始了一輪關(guān)店潮,，引起全社會(huì)廣泛關(guān)注,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括 LV、GUCCI、DIOR,、BURBERRY等多個(gè)奢侈品牌,，2016年關(guān)閉門(mén)店約15 家，其中GUCCI就有3家,。要知道，根據(jù)2016年各大奢侈品牌公布的四季度財(cái)報(bào)，它們都是盈利的,，其中GUCCI的營(yíng)收增加21%。而眾所周知,，這些國(guó)際奢侈品牌是國(guó)內(nèi)各大超級(jí)商業(yè)體的“頂梁柱”,，如果少了這些國(guó)際奢侈品牌，招商將陷入困境,。

新零售之下,，線(xiàn)上線(xiàn)下聯(lián)動(dòng)成了推動(dòng)這波關(guān)店潮的重要原因。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,，2017年奢侈品牌將全面擁抱互聯(lián)網(wǎng),，第三方互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)將成為奢侈品互聯(lián)網(wǎng)化的主體，同時(shí)奢侈品牌越來(lái)越重視同比高營(yíng)收和利潤(rùn)率,，期望實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)及高坪效管理,，以減少零售占地的方式來(lái)節(jié)約成本，可保持品牌母公司的長(zhǎng)期收益,，整合店鋪亦有利于集中投入,。這種情況下，對(duì)國(guó)際奢侈品牌來(lái)說(shuō),，未來(lái)的重點(diǎn)是打造精品店,、旗艦店,，提升服務(wù)水平和品牌效應(yīng)。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō),，既是機(jī)遇,，也是挑戰(zhàn)。

機(jī)遇在于,，中國(guó)的奢侈品消費(fèi)并沒(méi)有下降,，只是轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)場(chǎng)。但相對(duì)的,，奢侈品牌選擇商業(yè)體的眼光也更加挑剔了,，毫無(wú)疑問(wèn)，精品店,、旗艦店的選址,，將越來(lái)越趨向于具有優(yōu)勢(shì)的商業(yè)體，因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的位置,、品牌,、營(yíng)運(yùn)等提出了更高的要求。這種趨勢(shì)下,，大的品牌商業(yè)綜合體將更受歡迎,，而中小商業(yè)地產(chǎn)，特別是那些不管是商場(chǎng)設(shè)計(jì),、品牌引進(jìn),、店面鋪陳還是商場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)手段及運(yùn)營(yíng)方式似乎都“差不多”的同質(zhì)化商業(yè)體,，將面臨著越來(lái)越大的生存危機(jī),。

而即使是恒隆，其在內(nèi)陸的11個(gè)恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目中,，除了上海的兩個(gè)項(xiàng)目,，在其他的二線(xiàn)城市的恒隆廣場(chǎng)也還需磨煉。這也是恒隆愿意花100多億也要在杭州這樣的新一線(xiàn)城市拿下地王的原因,。相對(duì)來(lái)說(shuō),，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在不得不越來(lái)越“勢(shì)力”，新零售和消費(fèi)升級(jí)指引下,，再也不是建一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)就能人潮如涌了,。

恒隆地產(chǎn)拿下百井坊地塊,，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)將是一個(gè)樣板,。巨大的投入決定了這個(gè)項(xiàng)目只能成功不能失敗，恒隆能否在杭州復(fù)制上海恒隆廣場(chǎng)的成功,，提升杭州的商業(yè)格局和商業(yè)體驗(yàn),，將引領(lǐng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的新風(fēng)尚,。