物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用,。物業(yè)費(fèi)收取的基礎(chǔ)是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同,，一般而言物業(yè)合同期限較長，物業(yè)費(fèi)用相對(duì)穩(wěn)定,。

1,、物業(yè)服務(wù)合同的法律特征

物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同,。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，在物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中,，參與各方（無論是物業(yè)公司,，業(yè)委會(huì)或個(gè)別業(yè)主），均不得以不信任為由擅自解除物業(yè)服務(wù)合同,，只有在符合法律規(guī)定或合同約定的解除條件時(shí),，才可依法解除物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù),，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng),、治安保衛(wèi),、清潔衛(wèi)生、園林綠化等,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后,，有權(quán)獲得報(bào)酬,。物業(yè)服務(wù)合同以特定勞務(wù)為內(nèi)容，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了約定的服務(wù)行為,，其余風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān),。

2、備案及雙備案

3,、收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)

4,、前期物業(yè)合同

5、合同有效期及續(xù)期

6,、停車管理費(fèi)與案場(chǎng)合同

7,、包干制與酬金制

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。在包干制下,，物業(yè)合同的標(biāo)的額可全額入池；酬金制下,，僅合同中僅物業(yè)公司計(jì)提的物業(yè)酬金可入池,。

8、持續(xù)經(jīng)營

對(duì)物業(yè)服務(wù)公司歷史經(jīng)營情況進(jìn)行核查,，收入是否覆蓋經(jīng)營成本,，并對(duì)未來的收入成本情況進(jìn)行測(cè)算，關(guān)注其持續(xù)經(jīng)營能力,。對(duì)于成本無法覆蓋的物業(yè)服務(wù)公司,，建議設(shè)置股東支持、資金留存等緩釋措施,。

9,、多個(gè)物業(yè)公司主體

根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答，專項(xiàng)計(jì)劃可將原始權(quán)益人從第三方受讓的資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn),。因此,，可將各物業(yè)子公司的物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)讓至某一適格主體中，以此作為底層資產(chǎn)持有方,，這種處理方式在現(xiàn)有案例中被廣泛采用,。

此外，專項(xiàng)計(jì)劃也可以直接設(shè)置多個(gè)原始權(quán)益人,，但須根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置多個(gè)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),，在《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》中明確約定各資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系以及相應(yīng)的權(quán)責(zé)分工。

1,、合法有效

物業(yè)服務(wù)合同》依法成立且有效存續(xù)，合同內(nèi)容未損害任何第三方權(quán)益，也不存在其他無效或可撤銷或提前終止的情形,；合同項(xiàng)下的應(yīng)收賬款相關(guān)的文件及權(quán)利憑證均合法,、完整、真實(shí),、有效,。

2、無權(quán)利瑕疵

《物業(yè)服務(wù)合同》的任何一部分或全部均不存在任何債務(wù)負(fù)擔(dān),、質(zhì)權(quán),、抵押權(quán)、留置權(quán),、抵銷權(quán)或者第三方的其他有效的權(quán)利主張,，不存在針對(duì)原始權(quán)益人或《物業(yè)服務(wù)合同》的、正在進(jìn)行的,、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁,、爭(zhēng)議,、行政程序或其它法律程序，也不存在潛在的針對(duì)物業(yè)公司或《物業(yè)合同》的,、正在進(jìn)行的,、未決的或可能發(fā)生的民事或刑事訴訟、仲裁,、爭(zhēng)議,、行政程序或其它法律程序。

3,、轉(zhuǎn)讓具備合法性

原始權(quán)益人（這里不一定是提供服務(wù)的物業(yè)公司）合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn),，且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán),；基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓,，且無需取得委托人或其他第三方的同意。

4,、前置條件

物業(yè)公司已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的任一份物業(yè)合同項(xiàng)下的應(yīng)盡義務(wù),；物業(yè)合同規(guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)費(fèi)收取的前提是物業(yè)公司已經(jīng)提供了相應(yīng)的服務(wù),。

5,、持續(xù)性穩(wěn)定性

物業(yè)費(fèi)現(xiàn)金流的持續(xù)性、穩(wěn)定性,。任一份物業(yè)合同項(xiàng)下的到期物業(yè)費(fèi)的歷史繳費(fèi)率不低于80%,；業(yè)主在物業(yè)合同項(xiàng)下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利；入池物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量多,、分布廣,，使得基礎(chǔ)資產(chǎn)具備足夠的分散性,，基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流越穩(wěn)定；關(guān)注物業(yè)合同是否存在自動(dòng)續(xù)期條款,。

6,、物業(yè)類型范圍

特定《物業(yè)合同》對(duì)應(yīng)的物業(yè)住宅、商業(yè),、商住物業(yè)項(xiàng)目,，不包括短期物業(yè)管理項(xiàng)目。

以華鑫-中南建設(shè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為例,，單SPV物業(yè)費(fèi)ABS主要交易結(jié)構(gòu)如下：

（1）底層資產(chǎn)集中

（2）設(shè)立發(fā)行

計(jì)劃管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，投資者認(rèn)購支持支持證券并繳付認(rèn)購資金,。

（3）認(rèn)購基礎(chǔ)資產(chǎn)

（4）資金監(jiān)管與專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)托管

監(jiān)管銀行按《監(jiān)管協(xié)議》的約定,，在專項(xiàng)計(jì)劃收款日將監(jiān)管賬戶內(nèi)全部余額劃入專項(xiàng)計(jì)劃賬戶，由托管人根據(jù)《托管協(xié)議》托管專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn),。

（5）增信措施

（6）分配與兌付

計(jì)劃管理人根據(jù)《計(jì)劃說明書》及相關(guān)文件約定,，向托管人發(fā)出分配指令，托管人根據(jù)分配指令,，將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機(jī)構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益,。

優(yōu)勢(shì)

（1）雙SPV結(jié)構(gòu)通過基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實(shí)銷售”可實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離,，有效解決了單個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃SPV的風(fēng)險(xiǎn)隔離不徹底問題,。

（3）解決基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬不明確的問題?；A(chǔ)資產(chǎn)底層現(xiàn)金流產(chǎn)生所基于的法律關(guān)系可能為雙務(wù)合同關(guān)系,，底層現(xiàn)金流指向的債務(wù)人對(duì)于是否按約支付費(fèi)用可能主張抗辯權(quán)，原始權(quán)益人構(gòu)建委托貸款關(guān)系可以解決該等問題,。

（4）提高轉(zhuǎn)讓合法性,。由于行業(yè)特點(diǎn)或特定條件限制，底層現(xiàn)金流直接轉(zhuǎn)讓受到限制,、有難度或者轉(zhuǎn)讓程序較為復(fù)雜,，通過構(gòu)建委托貸款/信托關(guān)系可以避免轉(zhuǎn)讓受限。

劣勢(shì)

交易機(jī)構(gòu)中法律關(guān)系變復(fù)雜,，交易成本變高,，需付出信托通道費(fèi)。

（1）構(gòu)造委托貸款債權(quán)

原始權(quán)益人（華南國際工業(yè)原料城（深圳）有限公司）,、委托貸款銀行與物業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱“第一亞太”）共同簽署《委托貸款合同》，由原始權(quán)益人將貨幣資金委托給委托貸款銀行,，委托貸款銀行第一亞太發(fā)放委托貸款原始權(quán)益人享有該委托貸款債權(quán),。

第一亞太及其分公司以旗下運(yùn)營管理的《物業(yè)合同》項(xiàng)下的特定期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入作為委托貸款的還款來源。

（2）設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃（略）

（3）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)

計(jì)劃管理人根據(jù)與華南城簽訂的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,，以專項(xiàng)計(jì)劃資金向華南城購買其持有的委托貸款債權(quán),。

委托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，第一亞太及其分公司以旗下運(yùn)營管理的《物業(yè)合同》項(xiàng)下的特定期間對(duì)應(yīng)收賬款債務(wù)人享有的應(yīng)收賬款質(zhì)押給計(jì)劃管理人（代表專項(xiàng)計(jì)劃）,。

（4）增信措施

原始權(quán)益人就監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金與當(dāng)期委托貸款本息×110%金額的差額部分,，承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)。同時(shí),，在專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間,，華南城向第一亞太提供流動(dòng)性支持保證其持續(xù)經(jīng)營能力。

（5）分配與兌付（略）

委托貸款新規(guī)影響,？

2018年1月《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》正式落地, 委貸新規(guī)對(duì)委托貸款資金來源作出了限制性規(guī)定,，原始權(quán)益人如果以銀行授信資金、其他債務(wù)性資金等資金作為委托貸款資金,，存在商業(yè)銀行無法接受委托資金發(fā)放委托貸款的風(fēng)險(xiǎn),。

以華林-新和昌物業(yè)費(fèi)信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為例,，嵌套信托形式的雙SPV物業(yè)費(fèi)ABS交易結(jié)構(gòu)如下：

（1）設(shè)立單一資金信托

原始權(quán)益人（中瑞集團(tuán)）與信托公司簽訂《信托合同》，設(shè)立單一資金信托,，原始權(quán)益人獲得信托收益權(quán),；

（2）發(fā)放信托貸款

信托公司與借款人簽訂《信托貸款合同》，構(gòu)建信托貸款,，以物業(yè)費(fèi)收入作為信托貸款的主要還款來源,，原始權(quán)益人將特定期間物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的物業(yè)收益應(yīng)收賬款質(zhì)押給信托公司。

（3）設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃（略）

（4）購買基礎(chǔ)資產(chǎn)

計(jì)劃管理人根據(jù)與原始權(quán)益人（中瑞集團(tuán)）,、信托受托人簽訂的《資產(chǎn)買賣協(xié)議》,，將募集資金用于購買原始權(quán)益人享有的信托受益權(quán)。

其后物業(yè)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),、基礎(chǔ)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu),、計(jì)劃管理人簽訂《服務(wù)協(xié)議》，資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供與物業(yè)資產(chǎn)和基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的管理服務(wù)及其他服務(wù),。

（5）外部信用增級(jí)

由差額支付人,、擔(dān)保人對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃提供增信。差額支付承諾人與計(jì)劃管理人簽署《專項(xiàng)計(jì)劃差額支付承諾函》，發(fā)生任一差額支付事件,，差額支付承諾人支付優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券當(dāng)期的預(yù)期收益和所有本金的差額部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù),。擔(dān)保人與計(jì)劃管理人簽署《專項(xiàng)計(jì)劃擔(dān)保函》，擔(dān)保人對(duì)對(duì)特定原始權(quán)益人在《差額支付承諾函》項(xiàng)下所承擔(dān)的差額支付義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任,。

另外一種外部信用增級(jí)途徑是通過信托貸款的擔(dān)保措施達(dá)成,。

（6）分配與兌付（略）