核心就在于

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解答：預(yù)收賬款≠預(yù)售收入

財稅〔2016〕43號明確了營改增后契稅,、房產(chǎn)稅、土地增值稅,、個人所得稅計稅依據(jù)均不含增值稅,，沒有說明企業(yè)所得稅收入是否含增值稅。

但《增值稅暫行條例》第六條的規(guī)定,，銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為收取的全部價款和價外費用,，但是不包括收取的銷項稅額。同時,，《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定,，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額,。

企業(yè)所得稅講的是收入的概念,，增值稅是價外稅，收入是不含增值稅的,。從國家對非居民企業(yè)繳納企業(yè)所得稅的規(guī)定中也可看出這點,。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點中非居民企業(yè)繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第9號）規(guī)定，“營改增”試點中的非居民企業(yè),，取得企業(yè)所得稅法第三條第三項規(guī)定的所得,，在計算繳納企業(yè)所得稅時，應(yīng)以不含增值稅的收入全額作為應(yīng)納稅所得額。

因此

企業(yè)所得稅收入是不含增值稅的,。

另外,，從國稅發(fā)[2009]31號文可以看出，從企業(yè)所得稅的角度,，不再存在“預(yù)收賬款”的概念,，只要簽訂了《銷售合同》或《預(yù)售合同》取得款項，不管產(chǎn)品是否完工,，全部確認為收入,，區(qū)別只是完工產(chǎn)品收入和未完工產(chǎn)品收入而已。

北京國稅在2016年度匯算清繳政策宣講時也是特別明確以不含稅收入作為計算預(yù)計毛利率的基數(shù),。

因此,，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)收賬款含有增值稅,，但對如何從預(yù)收賬款換算為預(yù)售階段的收入,，國家稅務(wù)總局尚未明確。

再看看,，國稅發(fā)[2009]31號第九條的規(guī)定,，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額,，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后,，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額,。

我們在開發(fā)產(chǎn)品完工后計算此前銷售收入的實際毛利額,，怎么計算？

寧波國稅2016年企業(yè)所得稅匯繳政策書面解答中明確：

“房地產(chǎn)企業(yè)計算預(yù)計利潤時,，銷售未完工產(chǎn)品收入以不含稅額計收入。一般納稅人選擇簡易征收及小規(guī)模納稅人,，其銷售未完工產(chǎn)品收入計收入額的計算方法是

“銷售未完工產(chǎn)品收入/1.05”,；

一般納稅人選擇一般計稅方法的，

其預(yù)收款計收入額的計算方法是“銷售未完工產(chǎn)品收入/1.11”,。

因此,，按預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額的預(yù)售收入是不含增值稅的預(yù)收賬款。計算公式應(yīng)為：預(yù)售收入=預(yù)收款÷（1＋11％或者5％）

不同于土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款,。