實務中有企業(yè)財務人員知道預收賬款稅務機關會監(jiān)控是否申報預繳稅款,，因此也有的記入了其他會計科目。實際記入其他會計科目,，如何金額突然變得很大,，稅務機關也會關注。房屋在預售階段,，如果期末預收賬款大于期初預收賬款,，說明企業(yè)預收賬款是增加了。

     絕大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)在不同地區(qū)開發(fā)項目都會應當?shù)卣笤诋數(shù)刈怨?，以便各項應納稅額均在當?shù)乩U納,。不過項目有大有小，項目大的分期開發(fā),、分期預售,、分期竣工確認收入。項目小的,，可能沒有分期,。如果項目比較大，有分期預售的情況,，可能有一部分預售款結轉確認收入,，另有后期預售房增加預收賬款，即使預收賬款減少了,，也有可能存在增值稅,、土地增值稅、企業(yè)所得稅沒有依法申報的問題,。

     不管項目大小,，也不管是否分期預售,，如果出現(xiàn)了期末預收賬款大于起初預收賬款的情況，說明預收賬款增加了,。出現(xiàn)這種情況,，如果增值稅、土地增值稅,、企業(yè)所得稅申報繳納沒有配比的納稅申報記錄,，可能存在以下涉稅風險疑點。

     1.可能沒有按規(guī)定預繳增值稅,。《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定的,，不管是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目,，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅,。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

     適用一般計稅方法計稅的，目前按照9%的適用稅率計算,；適用簡易計稅方法計稅的,，按照5%的征收率計算。稅務機關會根據(jù)預收賬款增加數(shù)與上述公司計算的預繳增值稅進行對比分析,，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)不配比,，就會進行預警。

     2.可能沒有按規(guī)定預繳土地增值稅,。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定,，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因,，而無法據(jù)以計算土地增值稅的,，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工,、辦理結算后再進行清算,，多退少補。

     《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅,、房產稅,、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規(guī)定,，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入,。據(jù)此，預交土地增值稅=預收收入÷（1+稅率或征收率）×預征率

     《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定,，營改增后,，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額,；適用簡易計稅方法的納稅人,，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人,，簡化土地增值稅預征稅款計算,，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

     據(jù)此,，預交土地增值稅=（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率,。需要提醒的是兩種計算預繳土地增值稅的辦法企業(yè)可以自由選擇。

     3.可能沒有按規(guī)定確認預售收入企業(yè)所得稅應納稅所得額,。《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定,，企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn),。也就是說,，會計上不滿足收入確認條件的預收賬款在企業(yè)所得稅上要作為收入對待,。

    《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定,，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額,，計入當期應納稅所得額,。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。房地產開發(fā)企業(yè)預計毛利率不同地區(qū)存在一定差異,，稅務機關在進行預警分析時,，根據(jù)預收收入和當?shù)胤康禺a開發(fā)項目毛利率進行測算，看數(shù)據(jù)是否匹配,。

      這個預警指標涉及的政策比較復雜,，這里專門進行了政策解讀說明，實際上稅務機關預警比對分析非常簡單,，就是按上面不同稅款計算公式計算結果與納稅人申報記錄進行比較,，數(shù)額相差較大的，就會被稅務機關列入預警對象,。編輯：曾瑩   審核：鄭雨順