近年來,，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,，房屋交易活動日益頻繁，房屋買賣合同糾紛案件呈持續(xù)增長態(tài)勢,，新情況,、新問題不斷涌現(xiàn)，給人民法院審判工作提出新的課題：一是隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入推進,，因履行障礙引發(fā)的合同糾紛大量進入法院,，對人民法院服務大局，妥善處理改革發(fā)展穩(wěn)定的關(guān)系提出更高的要求;二是因市場主體契約精神欠缺引發(fā)的爭議頻發(fā),，要求人民法院通過民事審判工作,，進一步規(guī)范市場行為規(guī)則,，弘揚社會主義核心價值觀;三是住房作為家庭核心財產(chǎn)，承載的利益沖突劇烈,，案件調(diào)處難度大,，民事審判工作承擔的居中裁判利益紛爭的功能使命更加突出。

　　為妥善審理房屋買賣合同糾紛案件,，省法院從統(tǒng)一裁判標準,，解決類案不同判問題著手，以2014年受最高人民法院民一庭委托起草的商品房買賣合同司法解釋(二)建議稿為基礎(chǔ),，經(jīng)過深入調(diào)研和充分論證,，并廣泛征求省內(nèi)各級法院和有關(guān)部門、社會各界人士意見,，幾易其稿,，制定《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》(下稱《指引》)，涵蓋六個方面的內(nèi)容：1.預約與本約的區(qū)分;2.合同效力認定;3.合同的履行及違約責任;4.合同權(quán)利義務的終止;5.訴訟時效;6.居間合同,?！吨敢分荚跒榉康禺a(chǎn)案件審判中法律適用的熱點、難點問題提供解決路徑,，在具體規(guī)則的制定上,，嚴格遵循服務五大發(fā)展理念，實現(xiàn)公正司法,，不斷提高司法公信力的審判工作價值目標,。

　　一、貫徹區(qū)分原則,，科學認定合同效力

　　鼓勵交易,、增進社會財富，是現(xiàn)代合同法最為重要的價值目標,。嚴格規(guī)制認定合同無效,，鼓勵市場發(fā)展，穩(wěn)定交易秩序,，在我國合同法及其兩部司法解釋中均有體現(xiàn),。但個案中對如何把握合同法司法解釋二所規(guī)定的影響合同效力的效力性強制性規(guī)定的范圍以及合同無效的具體情形，仍存有爭議,。最高人民法院杜萬華專委在2015年《第八次全國法院民事商事審判工作會議上的專題講話》中強調(diào),，“尊重契約自由是貫徹民事商事領(lǐng)域法律的基礎(chǔ)性原則，是實現(xiàn)經(jīng)濟社會創(chuàng)新協(xié)調(diào)發(fā)展的重要法律制度保障,?！薄拔覀円膭睢萁灰啄Ｊ胶徒灰捉Y(jié)構(gòu)創(chuàng)新,，維護依法成立合同的法律效力,。”審判實踐中,，應審慎把握合同無效情形,。科學認定合同效力,。

　　具體來講,，應以區(qū)分原則為指導，即區(qū)分原因行為和物權(quán)變動的結(jié)果,，科學認定合同效力,。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動,，以形式主義物權(quán)變動模式為原則,，以意思主義物權(quán)變動模式為例外，也即一般情況下,，物權(quán)的變動以完成形式要件為前提,。因房屋買賣發(fā)生的物權(quán)變動，以辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為生效要件,，買賣合同的生效并不直接導致物權(quán)發(fā)生變動,，而物權(quán)是否變動，是結(jié)果行為的范疇,，與債權(quán)行為的效力無關(guān),。以區(qū)分原則為指導，厘清法律關(guān)系性質(zhì),，對處理物權(quán)變動的原因行為與其結(jié)果之間的關(guān)系具有重要的實踐價值,。¹

　　2012年最高人民法院買賣合同司法解釋明確無權(quán)處分不影響買賣合同效力，這是司法實踐的重大轉(zhuǎn)折,，也是區(qū)分原則最為典型的體現(xiàn),。按照區(qū)分原則，債權(quán)合同僅產(chǎn)生債權(quán)債務關(guān)系,，并不現(xiàn)實地引起財產(chǎn)權(quán)利變動,，不以當事人享有處分權(quán)為生效要件。辦理物權(quán)變動登記是出賣人負擔的合同義務,，當事人根據(jù)其意思表示在買賣合同中確立的債權(quán)債務關(guān)系的效力不受是否辦理登記影響,。因此，包括所有人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓房屋,、轉(zhuǎn)讓被查封不動產(chǎn),、擅自出賣共有房屋等等情形，均只是在債權(quán)合同成立時缺乏處分權(quán),，債權(quán)合同本身的效力并不因此受到影響,，這也是《指引》第七條關(guān)于合同無效事由排除性規(guī)定的基礎(chǔ),。整體而言，除標的物屬于禁止,、限制流通物(如違法建筑,、未依法辦理征地手續(xù)的農(nóng)用地等)時，應對合同效力作出否定性價值評判外,，一般應避免對效力性強制性規(guī)定作出擴大性解釋,，鼓勵已經(jīng)訂立的合同按照當事人的意思表示發(fā)生履行的效果。

　　除前述第七條外,，第二條關(guān)于預約與本約的區(qū)分,，亦是強調(diào)尊重當事人意思表示，以合同是否已經(jīng)具備本約的主要條款為依據(jù)為認定標準,。若名為預約,，但已具備完備的本約條款，應當認定為本約,，促成合同按當事人意思產(chǎn)生效力,。這一做法，以買賣合同司法解釋起草小組觀點為依據(jù),，突破了最高人民法院商品房買賣合同司法解釋第五條以有無履行行為作為認定本約要件之一的規(guī)定,。²

　　第十三條關(guān)于名為房屋買賣合同，實為民間借貸合同的擔保的規(guī)定,，明確了以下內(nèi)容：1.確認擔保合同有效,，債權(quán)人負有強制清算義務，不具有優(yōu)先受償?shù)匚?。過去我們對于債務到期前簽訂的此類擔保合同,，往往以違反流質(zhì)、流押禁止性規(guī)定認定合同無效,?！吨敢芬浴蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定為依據(jù)，對于在金融市場發(fā)展過程中大量出現(xiàn)的這一新型融資手段,，確認其作為擔保合同的效力,，基于物權(quán)法定原則，權(quán)利人不具有優(yōu)先受償?shù)匚?，并負有強制清算義務,。對于債務履行期屆滿后債務人未清償，擔保合同已經(jīng)履行完畢的,，按照前述司法解釋規(guī)定的精神,，應尊重當事人意思自治的成果，債務人沒有請求返還房屋的權(quán)利,，僅有要求債權(quán)人履行清算義務,，就債務履行期屆滿后房屋歸屬于債權(quán)人時的房屋價值與債務金額的差額主張返還,。

　　第十四條關(guān)于以物抵債協(xié)議，應按照合同法的一般性規(guī)定認定其成立以及效力,。³同時明確,，以房抵債協(xié)議是以新的協(xié)議取代了原債權(quán)債務關(guān)系的合同，但是如果以房抵債協(xié)議不能履行,，債權(quán)人可以要求解除合同，解除合同的后果是恢復原狀,，也即回到原來的債權(quán)債務關(guān)系,，債權(quán)人據(jù)此可要求按原債權(quán)債務關(guān)系履行。⁴

　　二,、堅持平等保護,，依法認定商品房買賣格式條款效力

　　盡管現(xiàn)代合同法以尊重當事人自由意思為基本原則，但是仍然存在一些例外之處,。在經(jīng)濟實力有顯著差異的當事人之間的契約,，契約自由原則的作用明顯變小變狹。⁵商品房買賣合同即是一例,?！吨敢穼陙眍惏钢杏龅降囊恍┑湫偷膶οM者不利的格式條款作出了具體規(guī)定：

　　第十一條規(guī)定對商品房買賣合同中約定將業(yè)主共有部分贈與買受人或者由買受人專用，或者約定由出賣人利用的條款,，因違反物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同管理權(quán)的規(guī)定,，應認定為無效的格式條款。

　　第三十條規(guī)定以商品房取得竣工驗收備案為最低交付條件,。該條確立的最低交付標準,，經(jīng)過征求廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳意見，并經(jīng)反復討論后最終確立,。根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》等的相關(guān)規(guī)定,，建設工程竣工驗收備案制度是加強政府監(jiān)督管理，防止不合格工程交付使用的一個重要手段,。在2002年國務院取消房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收行政審批項目這一背景下,，強調(diào)竣工驗收以取得備案為標準，目的在于在房屋質(zhì)量這一關(guān)系廣大人民群眾人身和財產(chǎn)安全的重要環(huán)節(jié),，強化行政主管部門的監(jiān)督和管理色彩,，切實維護民生利益。

　　第三十三條規(guī)定出賣人以買受人沒有繳納公共維修基金,、前期物業(yè)費等為由拒絕交付商品房的,，不予支持。其理由是,，合同法第66條,、第67條所規(guī)定的先履行抗辯權(quán),、同時履行抗辯權(quán)，其主要構(gòu)成要件是雙方互負對待給付義務,，也即兩項債務互為對價,。交付房屋是房屋買賣合同依其契約類型和性質(zhì)固有的主合同義務，繳納公共維修基金,、前期物業(yè)費均屬于物業(yè)服務法律關(guān)系的內(nèi)容,，不屬于前述兩項履行抗辯權(quán)的調(diào)整范圍。

　　第三十四條明確出賣人負有協(xié)助辦理所有權(quán)登記的法定義務,，即使合同未約定,，亦不影響出賣人應合理、妥善地履行協(xié)助義務,。

　　第三十九條明確了格式條款約定出賣人按固定數(shù)額承擔遲延違約金的,，當事人可以依法請求增加違約金。

　　三,、鼓勵誠實守信,，引導樹立市場主體行為準則

　　房屋買賣合同糾紛案件審理難度大，主要體現(xiàn)為利益主體多元,、利益訴求多樣,、利益博弈激烈。發(fā)揮司法裁判對市場交易的評價,、規(guī)范,、引導功能，鼓勵誠信交易,，提高違約成本,，是民事審判工作的重要任務。

　　《指引》第十九條對夫妻一方轉(zhuǎn)讓共有房屋,，另一方以未經(jīng)其同意提出異議的情形,，按無權(quán)處分、表見代理的一般法律規(guī)則予以處理,，保護信賴登記,、信賴授權(quán)外觀的善意買受人。

　　第二十四條是關(guān)于多重買賣的規(guī)定,，多重買賣不影響合同效力,，數(shù)個買受人均享有債權(quán)，但債權(quán)向物權(quán)的轉(zhuǎn)變并不是全無到全有,，而是一個漸變的過程,。有學者對此提出物權(quán)期待權(quán)的概念，認為如果雙方在履行情況已經(jīng)接近于取得所有權(quán)，就應受到高于普通債權(quán),，也就是物權(quán)期待權(quán)的保護,。⁶以避免過分關(guān)注形式主義物權(quán)變動模式的形式要件，而忽視當事人的意思,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定》第二十八條規(guī)定的可以排除執(zhí)行的買受人權(quán)利，也是對債權(quán)予以優(yōu)先保護的一個例證,。本條以此為基礎(chǔ),，原則上確立了已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記>預告登記且在有效期內(nèi)>占有>遞件>網(wǎng)簽>付款>成立在先的履行順序，否定惡意搶先登記的優(yōu)先效力,。

　　第四十二條明確有解除權(quán)的當事人繼續(xù)履行合同或者受領(lǐng)對方給付的,，視為放棄合同解除權(quán)。有解除權(quán)的當事人繼續(xù)履行合同或者受領(lǐng)給付的,，是以自己的行為表示同意繼續(xù)履行，對方當事人也因此對合同的繼續(xù)履行產(chǎn)生合理信賴,，根據(jù)“禁反言”的規(guī)則,，這種行為應視為是對合同解除權(quán)的放棄。

　　四,、正確理解立法,，切實維護物權(quán)公示原則

　　物權(quán)法第九條確立了不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記生效要件為原則的物權(quán)變動模式。因房屋買賣合同發(fā)生的物權(quán)變動,，是最為典型的以登記為生效要件的情形,。但是審判實踐中，對于未辦理過戶登記的房屋買賣合同的買受人判決確認其有所有權(quán),，對雙方約定未辦理轉(zhuǎn)移登記的標的物歸一方所有的協(xié)議(以以房抵債協(xié)議為典型)予以司法確認或制作調(diào)解書的情形仍然存在,，有觀點認為，此種情況符合物權(quán)法第二十八條規(guī)定的人民法院的法律文書可以導致物權(quán)設立,、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的情形。

　　針對這種情況,，《指引》第十五條規(guī)定,，對當事人達成的涉及確認債權(quán)人對未登記在其名下的抵債房屋享有所有權(quán)的內(nèi)容，人民法院不應予以確認;第二十六條規(guī)定,，房屋尚未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，買受人請求確認房屋歸其所有的，人民法院應向其釋明變更訴訟請求為辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。主要理由是：首先,，物權(quán)變動生效要件不屬于當事人意思自治的范圍，當事人基于法律行為就不動產(chǎn)歸屬作出的約定，與登記狀態(tài)不符的,，人民法院不應予以確認,。其次，導致物權(quán)變動的法律文書屬于形成性法律文書,，根據(jù)物權(quán)法司法解釋(一)第七條的規(guī)定,，此類文書包括：人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書,、裁決書,、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交確認書,、以物抵債裁定書,。此外，撤銷債務人損害債權(quán)行為之訴中作出的支持原告訴請的判決亦屬于形成判決,。⁷形成性法律文書主要以原告行使形成權(quán)為基礎(chǔ),，是對當事人行使形成權(quán)的法律效果的確認，對此類法律文書的范圍予以任意擴大,，與法律規(guī)定相違背,。

　　《指引》第二十八條關(guān)于借名買房中，借名人請求確認房屋歸其所有的,，不予支持的規(guī)定,，也是基于同一法理。借名人與出名人(登記權(quán)利人)之間關(guān)于房屋權(quán)屬的約定,，與物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)生效要件不符,，不具有物權(quán)法上的效力，若支持確權(quán)請求,，將違背物權(quán)變動原則,。⁸

　　五、立足工作大局,，嚴格貫徹落實中央和地方各項調(diào)控政策

　　中央和地方各項房地產(chǎn)調(diào)控政策,，是在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的重要內(nèi)容,，也是中央和地方經(jīng)濟工作的重要部署,。忠實履行憲法和法律賦予的職責，在審判工作中貫徹落實各項調(diào)控政策,，是人民法院的重要使命,。2012年省法院《全省民事審判工作會議紀要》已有相關(guān)規(guī)定?！吨敢愤M一步規(guī)定,，涉及限購房屋的合同履行爭議,，應當按照《廣東省高級人民法院 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳 廣東省司法廳關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》,，要求買受人在舉證期限內(nèi)提交房屋所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)出具的《購房資格證明》,，對因受到限購、限貸政策影響導致合同履行不能的情況,，參照商品房買賣合同司法解釋的相關(guān)規(guī)定,，按照不可歸責于雙方當事人的原因處理，合理保護雙方當事人權(quán)益,。

　　此次《指引》的制訂,，凝結(jié)了廣大一線法官的智慧和汗水，力求忠于立法精神,，體察實踐需求,。但是在起草過程中，許多問題比如合同無效,、被解除,、撤銷情形下的同時履行判決、房屋層高誤差的賠償問題等,，因為條件尚不成熟等原因,，最終未作規(guī)定。其中部分創(chuàng)新型的內(nèi)容(如第三十六條規(guī)定的同時履行判決),，還需要深入實踐、繼續(xù)完善,。審理指引是從大量個案中提煉和萃取裁判規(guī)則的集中體現(xiàn),，它以審判實踐為源泉，也需以審判實踐為載體展現(xiàn)其生命力,。期待在今后的審判工作中,，在奮戰(zhàn)在審判一線的同仁們共同努力下，房屋買賣合同糾紛理論與實務之研究能夠得到進一步升華,，為全面做好新形勢下民事審判工作,，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要貢獻力量。

　　(作者單位：省法院民一庭)

　　1. 孫憲忠：《中國物權(quán)法總論》第二版,，法律出版社2009年版,，第265頁。

　　2.相關(guān)觀點,，可參見最高人民法院民一庭：《商品房買賣預約合同與本約合同的區(qū)分》,，載《民事審判指導與參考》第67輯，人民法院出版社,，第178頁,。

　　3.2014年4月江蘇省高級人民法院《關(guān)于以物抵債若干法律適用問題的審理紀要》按以物抵債協(xié)議是否已經(jīng)履行完畢認定其效力,，將其作為實踐性合同來對待。最高人民法院2015年《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》規(guī)定,，當事人在債務清償期屆滿后達成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),，一方要求確認以房抵債協(xié)議無效或者變更、撤銷,，經(jīng)審查不屬于合同法第五十二條,、第五十四條規(guī)定的情形的，對其主張不予支持,。該條未明確沒有辦理過戶手續(xù)的協(xié)議應如何處理,。在《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要理解與適用》中則認為，對該條規(guī)定不能從反面理解,，認為未辦理過戶手續(xù)的協(xié)議就應認定無效,。

　　4.可參見《最高人民法院公報》2017年第7期，通州建總集團有限公司等建設工程施工合同糾紛案,。

　　5.【日】我妻榮著,，王 譯：《民法講義Ⅳ新訂債法總論》，中國法制出版社2008年版,，第10頁,。

　　6. 吳光榮：《物權(quán)訴訟：原理與實務》，人民法院出版社2009年版,，第424頁,。

　　7.杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋(一)理解與適用》，人民法院出版社2016年版,，第229頁,。

　　8.可參見司偉：《借名買房糾紛中房屋權(quán)屬認定的物權(quán)法思考》，載《民事審判指導與參考》第66輯,，人民法院出版社出版,，第109頁。