預(yù)告登記制度：實(shí)務(wù),、規(guī)范及其周邊（一）—以2015年高級(jí)法院及最高法院的裁判為線索

作者|姜強(qiáng)（最高人民法院法官）

【本公號(hào)刊載文章僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn),，與作者所在單位及本公號(hào)立場(chǎng)無(wú)關(guān)】

編者按：預(yù)告登記作為物權(quán)法新設(shè)立的一項(xiàng)制度，在實(shí)務(wù)中產(chǎn)生的糾紛具有何種特點(diǎn),？司法實(shí)務(wù)是如何解決的,？這些解決方案具有何種規(guī)律？對(duì)此,，本文作者通過(guò)總結(jié)2015年高級(jí)法院和最高法院的裁判,，從八個(gè)方面對(duì)此作出研究。經(jīng)作者特別授權(quán)公眾號(hào)（JunnyLaw）和本公眾號(hào)海壇特哥（haitanlegal）聯(lián)合首發(fā),，文章分六部分,，將連續(xù)刊載。

預(yù)告登記,，作為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法,，其他法律與此同）設(shè)立的一項(xiàng)新制度，盡管物權(quán)法第20條的表述極其精煉,，但它卻在物權(quán)法和債權(quán)法上具有豐富的含義,。如學(xué)者所言，在現(xiàn)行民法體系中,，預(yù)告登記是一項(xiàng)蘊(yùn)含“兩棲”特性的制度,，一方面該制度跨越物權(quán)法與債權(quán)法的分界,，另一方面又聯(lián)接不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)體法與不動(dòng)產(chǎn)登記程序法，在構(gòu)造上極為復(fù)雜（張雙根：“商品房預(yù)售中預(yù)告登記制度之質(zhì)疑”,，載《清華法學(xué)》2014年第2期）,。這種復(fù)雜的法律構(gòu)造在實(shí)務(wù)中是如何運(yùn)作的？它在司法實(shí)務(wù)中產(chǎn)生了哪些糾紛,？這些糾紛具有何種面相,？反映出了預(yù)告登記制度的何種問(wèn)題？司法實(shí)務(wù)是如何判斷的,？從這些糾紛及其解決中能夠得出何種結(jié)論,？

對(duì)這些問(wèn)題，需要通過(guò)對(duì)司法實(shí)務(wù)中的具體案例作出分析才能作出回答,。本文以“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”為主要的案例來(lái)源,，通過(guò)分析最高法院和各高級(jí)法院2015年已經(jīng)公布的案例，試圖就預(yù)告登記制度在實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的問(wèn)題作出研究,，站在解釋論的立場(chǎng)上,，通過(guò)分析這些裁判，來(lái)觀察預(yù)告登記制度如何與周邊制度共生,、共存乃至協(xié)調(diào),，并如何作用于司法實(shí)務(wù)的。其中,，間或涉及到這些裁判的一審或二審判決,。需要說(shuō)明的是，之所以以最高法院和高級(jí)法院的案例作為研究對(duì)象,，主要原因在于兩級(jí)法院的裁判具有較高的示范性和涵蓋性,。當(dāng)然，不可否認(rèn)的是,，兩級(jí)法院的案例數(shù)量相對(duì)較少,，以這些案例作為樣本，在研究的難度上,，能夠接受,。

案例數(shù)量及基本情況

本文以全文關(guān)鍵詞“預(yù)告登記”搜索，共檢索出最高法院上網(wǎng)案例5宗,，其中二審1宗,，再審審查4宗。高級(jí)法院2015年上網(wǎng)案例53個(gè)（檢索日期2016年1月7日）,。其中,，排除無(wú)效案例25宗，共獲得有效裁判33宗，其中二審18宗,，申請(qǐng)?jiān)賹?/span>1宗,，再審1宗，執(zhí)行案件2宗,。所謂“無(wú)效案例”是指,，案涉爭(zhēng)議與預(yù)告登記無(wú)關(guān)或者案涉爭(zhēng)議雖與預(yù)告登記有關(guān)但預(yù)告登記對(duì)于裁判結(jié)果并無(wú)影響。

以下以各個(gè)案例所涉及的問(wèn)題為基本線索,，對(duì)預(yù)告登記在實(shí)務(wù)中的問(wèn)題分門(mén)別類(lèi)，作出探討,。需要說(shuō)明的是,，如果裁判要旨較為清晰，則直接歸納裁判要旨,，如果案情稍顯復(fù)雜,，本文則盡量用較短篇幅交代案情，在若干案例中則簡(jiǎn)化案件事實(shí),，借以說(shuō)明裁判要旨的來(lái)龍去脈,。在必要場(chǎng)合，同時(shí)介紹原審裁判要旨,，但有若干案例原審判決難以查詢,，即略去。

一,、預(yù)告登記的保全效力

物權(quán)法第20條關(guān)于預(yù)告登記效力的表述是“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”,。這里的不發(fā)生物權(quán)效力,，通說(shuō)認(rèn)為是指不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人與第三人簽訂的合同并不因此無(wú)效,，此即預(yù)告登記的保全效力,。那么，保全效力在實(shí)務(wù)中如何體現(xiàn),。

（一）后買(mǎi)受人實(shí)際交付能否對(duì)抗前商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)告登記,？

案例1：遼寧高院（2015）遼審一民申字第585號(hào)

孫某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了預(yù)告登記。后甲公司將該房屋出售給梁某并實(shí)際交付,。孫某起訴甲公司繼續(xù)履行合同,。

再審審查裁判要旨：因甲公司將涉案房屋另行出售給梁某且梁某已實(shí)際使用該房屋，且甲公司又明確表示不同意繼續(xù)履行案涉合同,，故二審法院認(rèn)定合同不能繼續(xù)履行符合法定的解除條件,，并據(jù)此判決解除合同并無(wú)不當(dāng)。基于該合同解除后的法律后果而產(chǎn)生的爭(zhēng)議,，孫某可另行訴訟,。

評(píng)論：

上述裁判的結(jié)論值得斟酌。在前買(mǎi)受人已經(jīng)辦理預(yù)告登記的前提下,，前買(mǎi)受人請(qǐng)求變更登記并使物權(quán)轉(zhuǎn)移至自己名下的請(qǐng)求權(quán)既具有排除物權(quán)變動(dòng)的效力,。在此情形下，后買(mǎi)受人的物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)不應(yīng)獲得支持,。也正是基于此,，在一房二賣(mài)場(chǎng)合，預(yù)告登記的最重要功能得以體現(xiàn),。該案例中以“梁某已實(shí)際使用該房屋”為由作為其取得房屋所有權(quán)的依據(jù),，難以成立。同時(shí),，“甲公司又明確表示不同意繼續(xù)履行案涉合同,，二審法院認(rèn)定合同不能繼續(xù)履行符合法定的解除條件”的判斷，不符合合同法第94條法定解除權(quán)的要件,。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)告登記在后,，能否對(duì)抗之前的執(zhí)行措施？

案例2：吉林高院（2015）吉民一終字第24,、27號(hào)

尚某,、姜某分別與甲公司先簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以其借款債權(quán)與購(gòu)房款債務(wù)抵銷(xiāo)并辦理了預(yù)售商品房合同預(yù)告登記,。后常某與甲公司因合同糾紛起訴并申請(qǐng)查封甲公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn),，常某獲得勝訴判決后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。尚某和姜某分別提起執(zhí)行異議,，法院裁定執(zhí)行異議成立,，中止執(zhí)行。常某提起執(zhí)行異議之訴,。

二審判決要旨：根據(jù)物權(quán)法第20條第1款,，姜某對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預(yù)告登記，使得該請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的法律效力,，應(yīng)優(yōu)先于常某的權(quán)利得到保護(hù),。判決：駁回常某的訴訟請(qǐng)求。

案例3：云南高院：（2015）云高執(zhí)異字第1號(hào)

簡(jiǎn)要案情：趙某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后支付全款并辦理了預(yù)告登記,，后甲公司因與他人借款合同糾紛成訴,，案涉房屋被查封。趙某提出執(zhí)行異議,。

云南高院裁判要旨：根據(jù)物權(quán)法第20條,，案涉房屋經(jīng)預(yù)告登記已經(jīng)取得了準(zhǔn)物權(quán)的效力,，未經(jīng)案外人趙某同意，處分上述房屋,，不發(fā)生物權(quán)效力,，因此，該預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力,；此外,，上述房屋已經(jīng)交付給趙某，其享有占有使用的權(quán)利,。且趙某支付了全部?jī)r(jià)款,，且并無(wú)過(guò)錯(cuò)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)解除對(duì)趙某所購(gòu)買(mǎi)房屋的查封,。

案例4：河南高院（2015）豫法民二終字第5號(hào)

牛某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理預(yù)告登記手續(xù)，后雙方發(fā)生糾紛申請(qǐng)仲裁,，裁決認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效并繼續(xù)履行,。后該預(yù)告登記被撤銷(xiāo)。之后,，張某將其從甲公司處購(gòu)買(mǎi)的房屋轉(zhuǎn)讓給王某,，王某支付了價(jià)款。牛某就仲裁裁決向法院申請(qǐng)執(zhí)行,，執(zhí)行法院辦理了房產(chǎn)預(yù)售登記,。王某提出異議被駁回，遂起訴請(qǐng)求確認(rèn)其所有權(quán)并停止執(zhí)行,。

一審判決要旨：王某購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)間晚于仲裁裁決時(shí)間,，且執(zhí)行過(guò)程中又辦理了房產(chǎn)預(yù)售登記，故王某房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力不能對(duì)抗法院的查封措施,。

二審判決要旨：民事訴訟法第227條所規(guī)定的案外人執(zhí)行異議之訴,，要求訴訟請(qǐng)求與原判決、裁定無(wú)關(guān),。這里的“原判決,、裁定”是指作為執(zhí)行依據(jù)的判決、裁定,，不包括仲裁裁決,；這里的“無(wú)關(guān)”是指訴訟請(qǐng)求所指向的執(zhí)行標(biāo)的與執(zhí)行依據(jù)所確定的標(biāo)的不同。而本案中,，執(zhí)行依據(jù)是仲裁裁決,，而非判決,、裁定；且該裁決主文為甲公司于裁決送達(dá)之日起30日內(nèi)按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定向牛某交付商品房,，并協(xié)助辦理該合同項(xiàng)下房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，王某在本案訴請(qǐng)主張的房屋包括在該項(xiàng)所指的房屋中，其訴請(qǐng)顯然與裁決有關(guān),。故駁回王某起訴,。

案例5：黑龍江高院（2015）黑民終字第107號(hào)

李某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并交付全款，因未交付李某起訴至法院請(qǐng)求繼續(xù)履行獲得勝訴判決,。執(zhí)行過(guò)程中,，發(fā)現(xiàn)甲公司已將該房屋出售給他人并辦理了預(yù)告登記。法院據(jù)此終結(jié)執(zhí)行,，該案后被再審,。李某在再審中變更訴訟請(qǐng)求為解除合同返還價(jià)款及利息。

一,、二審裁判要旨：因甲公司一房二賣(mài)且該房屋已經(jīng)辦理了預(yù)告登記,，無(wú)執(zhí)行可能。且再審僅對(duì)本案訴訟請(qǐng)求審理,，李某在再審中變更訴訟請(qǐng)求超出原審范圍,，對(duì)其變更后的訴訟請(qǐng)求不予審理。

評(píng)論：

上述案例2,、3的裁判理由是,，在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行過(guò)程中，預(yù)告登記具有阻止執(zhí)行的效力,；案例4的裁判理由是因異議人的異議系針對(duì)執(zhí)行依據(jù)而不符合執(zhí)行異議之訴的條件,。上述裁判結(jié)論均值得贊同。案例5則以房屋已經(jīng)預(yù)告登記至他人名下為由,，終結(jié)執(zhí)行,，值得進(jìn)一步探討。

圍繞上述案例,，需要討論的問(wèn)題有三：

一是預(yù)告登記本身是否足以阻止執(zhí)行,，而無(wú)需像案例2那樣，強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記權(quán)利人已實(shí)際占有,、支付全部?jī)r(jià)款等要件,？

二是預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)是否能夠排除針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的生效判決的執(zhí)行？

三是假如前述案例中預(yù)告登記在人民法院的查封之后,，如何處理,？是否具有阻止執(zhí)行的效力？

關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題,，對(duì)于人民法院的執(zhí)行行為提出異議,，有兩種類(lèi)型,，一種是民事訴訟法第225條規(guī)定的對(duì)執(zhí)行行為的異議，該異議主要針對(duì)的是人民法院執(zhí)行行為的合法性問(wèn)題,，另外一種則是民事訴訟法第227條規(guī)定的排除執(zhí)行的異議,，該異議主要針對(duì)的是異議人是否具有排除執(zhí)行的權(quán)益問(wèn)題。具體而言,，可有如下情形：

1,、在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中（案例2、3）,，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第30條規(guī)定,，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn),，受讓人提出停止處分異議的,，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件,，受讓人提出排除執(zhí)行異議的,，應(yīng)予支持。結(jié)合該規(guī)定第26-29條的規(guī)定可知,，在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,，該規(guī)定將預(yù)告登記作為一種獨(dú)立的阻止執(zhí)行的事由。依據(jù)體系解釋原則,，預(yù)告登記本身足以阻止執(zhí)行。但阻止執(zhí)行的效力區(qū)分為兩種,，一種是停止處分,，即在預(yù)告登記不具備完成本登記的情況下，預(yù)告登記具有阻止法院處分標(biāo)的物的效力,。需要進(jìn)一步討論的是,，停止處分只是中間狀態(tài)，在預(yù)告登記確定地不能完成本登記的情況下,，法院能否恢復(fù)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行處分,？

例如，在商品房預(yù)售合同或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)告登記場(chǎng)合,，如果該商品房由于資金的原因,、施工的原因、規(guī)劃的原因等,，導(dǎo)致預(yù)售商品房確定地不能建成或者預(yù)告登記后房屋滅失,，則預(yù)告登記權(quán)利人的轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)因履行不能而轉(zhuǎn)化為損害賠償請(qǐng)求權(quán)、不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán),，此時(shí),，預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)是否具有代位效力并進(jìn)而具有阻止執(zhí)行的效力,？另外，此時(shí)房屋買(mǎi)受人的預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)能否優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán),？

一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，鑒于預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)具有一定的物權(quán)效力，且基于登記的公示性,，在標(biāo)的物滅失,、不存在的情況下，應(yīng)當(dāng)賦予預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)以代位效力,，并依據(jù)其預(yù)告登記的時(shí)間確定其對(duì)于代位物的優(yōu)先次序,。

從預(yù)告登記的效力來(lái)看，它具有保全效力,、順位效力以及破產(chǎn)保護(hù)效力,，但通說(shuō)并不認(rèn)為其所擔(dān)保的債權(quán)具有代位效力。預(yù)告登記制度作為物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法的一項(xiàng)制度,，旨在實(shí)現(xiàn)一定的物權(quán)秩序,，具體而言是旨在保障物權(quán)變動(dòng)按照預(yù)告登記制度所欲實(shí)現(xiàn)的秩序完成。但是,，它并無(wú)保障預(yù)告登記權(quán)利人所有債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的,，或者說(shuō)，并不保障預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)變動(dòng)之外的請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn),，包括該物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的轉(zhuǎn)化形態(tài),。也正是在此意義上，它與擔(dān)保物權(quán)等典型物權(quán)相比,，不具有代位效力,。也正是在此意義上，它所依附于物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的屬性才得以展現(xiàn),。

所以,，因房屋等標(biāo)的物不存在或滅失等造成其請(qǐng)求權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的目的，此時(shí),，預(yù)告登記權(quán)利人要么解除其與義務(wù)人之間的合同,，要么請(qǐng)求替代履行的損害賠償，其轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)只能轉(zhuǎn)化為不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)或損害賠償請(qǐng)求權(quán),，該請(qǐng)求權(quán)成為一般債權(quán)而非有擔(dān)保的債權(quán),。與申請(qǐng)執(zhí)行的其他債權(quán)相比，買(mǎi)受人的請(qǐng)求權(quán)不具有優(yōu)先效力,，不具有阻止執(zhí)行的效力,，并由于時(shí)間上的原因，有可能劣于被執(zhí)行的債權(quán)而受償,。

第二種效力發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)本登記條件具備時(shí),，此時(shí),，預(yù)告登記停止處分效力的任務(wù)完成，排除處分的效力發(fā)揮作用,。于此,，前述司法解釋第30條中所規(guī)定的“符合物權(quán)登記條件”的表述，并未要求預(yù)告登記權(quán)利人完成本登記,，主要原因在于,，本登記需要被執(zhí)行人的協(xié)助，如被執(zhí)行人拒絕,，在未經(jīng)法院裁判或執(zhí)行的情況下,，要求預(yù)告登記權(quán)利人完成本登記，過(guò)于繁復(fù),。

2,、在非金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中（案例4），即申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行是基于對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)的場(chǎng)合,，例如案例4中,，假如王某的請(qǐng)求權(quán)經(jīng)預(yù)告登記，則其請(qǐng)求權(quán)能否阻止執(zhí)行牛某的辦理房屋所有權(quán)至自己名下的請(qǐng)求權(quán),？前述司法解釋未作明確規(guī)定,，其理由在于，執(zhí)行法院應(yīng)遵守申請(qǐng)執(zhí)行人獲得的針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的生效判決,，預(yù)告登記權(quán)利人只能通過(guò)提出第三人撤銷(xiāo)之訴或者對(duì)作為執(zhí)行依據(jù)的生效判決申請(qǐng)?jiān)賹彨@得救濟(jì)（《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第26條第3款）,。

由此涉及到第二個(gè)問(wèn)題（案例5）的答案，預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)能否排除針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)這一特定物的執(zhí)行,？對(duì)此,，區(qū)分兩種情況。第一種情況,，如前2所述,，如果預(yù)告登記發(fā)生在作為執(zhí)行依據(jù)的生效判決之前,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為或者至少可以假定,，該生效判決訴訟系屬內(nèi)發(fā)生的事實(shí)該判決已經(jīng)作出了認(rèn)定（無(wú)論該判決是否涉及到預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)），執(zhí)行法院不得推翻生效判決,。因此,，法院不停止執(zhí)行，此時(shí),，預(yù)告登記權(quán)利人可以提起第三人撤銷(xiāo)之訴撤銷(xiāo)生效判決并阻止執(zhí)行或者執(zhí)行回轉(zhuǎn),。也就是，生效判決之前發(fā)生的預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)不具有阻止執(zhí)行的效力,。

當(dāng)然,，即使于此場(chǎng)合,，承認(rèn)預(yù)告登記能夠阻止執(zhí)行，執(zhí)行法院應(yīng)停止執(zhí)行也許是一條可行的路徑,。在程序上的安排應(yīng)當(dāng)是,，因預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的存在導(dǎo)致在法律上的不能執(zhí)行，屬于民事訴訟法第257條第6項(xiàng)所規(guī)定的“人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終結(jié)執(zhí)行的其他情形”,。換言之,，在預(yù)告登記場(chǎng)合，因物權(quán)法第20條第1款所規(guī)定的具有排除物權(quán)變動(dòng)的效力,，因此該生效判決的執(zhí)行將違反物權(quán)法的規(guī)定,，應(yīng)終結(jié)執(zhí)行。在實(shí)體法上的效果就是,，因預(yù)告登記的存在導(dǎo)致申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)在法律上不能實(shí)現(xiàn),，申請(qǐng)執(zhí)行人繼續(xù)履行的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)化為違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)，可以另行起訴,?；蛘撸暾?qǐng)執(zhí)行人以新的證據(jù)足以推翻原判決為理由對(duì)該案件申請(qǐng)?jiān)賹彛袷略V訟法第200條第1項(xiàng)）,，再審過(guò)程中變更訴訟請(qǐng)求,。

但是，申請(qǐng)?jiān)賹徸兏V訟請(qǐng)求會(huì)遇到一個(gè)障礙,，即《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》（以下簡(jiǎn)稱民事訴訟法司法解釋）第405條規(guī)定,，人民法院審理再審案件應(yīng)當(dāng)圍繞再審請(qǐng)求進(jìn)行。當(dāng)事人的再審請(qǐng)求超出原審訴訟請(qǐng)求的,，不予審理,；符合另案訴訟條件的，告知當(dāng)事人可以另行起訴,?？紤]到民事訴訟法司法解釋對(duì)再審變更訴訟請(qǐng)求作出了較為嚴(yán)格的限制，因此,，第二條路徑就只能是停止執(zhí)行,，預(yù)告登記權(quán)利人另行起訴。

上述方案可能會(huì)產(chǎn)生另外一個(gè)疑問(wèn),，即后訴判決與前訴判決會(huì)不會(huì)構(gòu)成重復(fù)訴訟并進(jìn)而形成矛盾判決,？筆者傾向于持否定意見(jiàn)。原因在于,，前后訴雖然當(dāng)事人相同,，糾紛的起因也相同，但訴訟請(qǐng)求并不相同。尤其是,，后訴中出現(xiàn)了前訴所沒(méi)有的事實(shí),，后訴不得判決繼續(xù)履行交付房屋并辦理過(guò)戶等,，所以，不會(huì)與前訴判決形成矛盾,。

在目前情況下,，筆者認(rèn)為，上述兩種路徑皆可接受,。從便捷性上看,，后一種方案即停止執(zhí)行由申請(qǐng)執(zhí)行人另行起訴的方案更優(yōu)。

第二種情況,，預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)發(fā)生在作為執(zhí)行依據(jù)的生效判決之后，此時(shí),，在排除被執(zhí)行人與預(yù)告登記權(quán)利人惡意串通的前提下,，該預(yù)告登記應(yīng)產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力。原因在于,，物權(quán)法第20條第1款賦予預(yù)告登記排除物權(quán)的變動(dòng)效力，并未將法院的執(zhí)行行為所引發(fā)的物權(quán)變動(dòng)排除在外,，此其一,。其二,，與征收等國(guó)家公權(quán)力的行使導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本身消滅不同，基于非金錢(qián)債權(quán)而產(chǎn)生的針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)生效判決及其執(zhí)行,，其根源仍然來(lái)源于當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合意,，只不過(guò)，法院的執(zhí)行行為是在通過(guò)強(qiáng)制力實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人合意，亦即債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行力。所以,，由于法院生效判決所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)亦應(yīng)在物權(quán)法第20條的調(diào)整范圍之內(nèi)。其三，從比較法上看，德國(guó)即采用此種路徑(鮑爾/施蒂納爾：《德國(guó)物權(quán)法》，張雙根譯，法律出版社2004年版,，第434頁(yè)),而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條之1關(guān)于預(yù)告登記對(duì)法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記無(wú)排除效力的規(guī)定，被認(rèn)為是減損了整個(gè)預(yù)告登記制度的功能,，在立法政策上值得反思(王澤鑒：《民法物權(quán)》,，北京大學(xué)出版社2009年版，第90頁(yè))。綜上,，考慮到審判與執(zhí)行的關(guān)系、生效判決的穩(wěn)定性以及預(yù)告登記制度的整體效用，至少應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，在生效判決后發(fā)生的預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán),，具有阻止執(zhí)行的效力,。

關(guān)于第三個(gè)問(wèn)題，假如預(yù)告登記權(quán)利人的預(yù)告登記在人民法院的查封之后，如何處理？是否具有阻止執(zhí)行的效力？

從查封的效力來(lái)看,，查封本身并不排除被執(zhí)行人就不動(dòng)產(chǎn)另行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的效力。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條第1款規(guī)定,，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封,、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人,。這里并未對(duì)債權(quán)行為作出評(píng)價(jià)，從合同效力與物權(quán)變動(dòng)的分離原則看,，被執(zhí)行人另行訂立以物權(quán)變動(dòng)為目的的合同的效力不受影響，但是物權(quán)變動(dòng)的效力將受到查封措施的限制,。即此類(lèi)物權(quán)變動(dòng)“不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人”,。由此可知,，不動(dòng)產(chǎn)查封措施因具有公示方法而具有公信力,，并因此能夠?qū)怪蟮纳唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)告登記,。這里的所謂對(duì)抗，即預(yù)告登記權(quán)利人不得以其預(yù)告登記阻止查封,。

當(dāng)然,，從登記法上看，已被查封的房屋,，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予辦理預(yù)告登記（《房屋登記辦法》第22條第5項(xiàng)）,。但是，從理論上看,，對(duì)于已經(jīng)查封的房屋再作出預(yù)告登記,，因查封登記和預(yù)告登記具有相應(yīng)的次序,，對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人而言亦具有公示效力，預(yù)告登記權(quán)利人可以通過(guò)登記查知交易風(fēng)險(xiǎn),，對(duì)于預(yù)告登記義務(wù)人而言亦可能具有交易需求,。于此，不妨認(rèn)可查封后的房屋仍能作出預(yù)告登記,，在未來(lái)對(duì)查封的不動(dòng)產(chǎn)確定地不執(zhí)行時(shí),，為預(yù)告登記權(quán)利人預(yù)先對(duì)其請(qǐng)求權(quán)作出保全留下空間。從實(shí)踐中看,，不排除登記機(jī)構(gòu)工作疏忽等原因在查封登記之后又辦理預(yù)告登記的情形,，于此情形下，按照上述原則處理,，會(huì)減輕登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記的責(zé)任,，而且也有利于各權(quán)利人的權(quán)利安排。

（三）一房二賣(mài),，買(mǎi)受人之一辦理預(yù)告登記的,，其他買(mǎi)受人能否請(qǐng)求繼續(xù)履行,？

案例6：黑龍江高院（2015）黑民終字第106號(hào)

徐某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理預(yù)告登記,，甲公司嗣后將該房屋另行出賣(mài)給張某。張某起訴請(qǐng)求權(quán)繼續(xù)履行,，一審法院判決合同有效并支持張某請(qǐng)求,。在執(zhí)行階段，發(fā)現(xiàn)該房屋已出售給徐某并辦理了預(yù)告登記,，一審法院對(duì)本案再審,。再審期間，張某變更訴訟請(qǐng)求返還購(gòu)房款,、利息及損害賠償,。

再審一、二審法院認(rèn)為：徐某與甲公司的房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理了預(yù)告登記,，本案爭(zhēng)議房屋已無(wú)執(zhí)行可能,，合同無(wú)法繼續(xù)履行。張某在本案中的訴訟請(qǐng)求不予支持,。

評(píng)論：

本案是典型的預(yù)告登記的保全效力的體現(xiàn),。在一房二賣(mài)場(chǎng)合，買(mǎi)受人之一的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)預(yù)告登記的,，在該預(yù)告登記具有保全該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的作用,，即排除該不動(dòng)產(chǎn)再次發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的作用。所以,，無(wú)論本案中張某簽訂合同在徐某之前或之后,，結(jié)論都不應(yīng)發(fā)生變化,，即預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的存在，構(gòu)成另一買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行的法律障礙,，即合同法第110條規(guī)定的“法律上不能履行”,。于此，要么原告變更訴訟請(qǐng)求為請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)其他違約責(zé)任,，要么人民法院駁回其訴訟請(qǐng)求,。

如前述（二）所言，在生效判決之前發(fā)生的預(yù)告登記能否阻止執(zhí)行,，可以有兩條路徑,，一是不停止執(zhí)行，但預(yù)告登記權(quán)利人可以提起第三人撤銷(xiāo)之訴,；二是停止執(zhí)行,，由申請(qǐng)執(zhí)行人另行起訴。本案中,，預(yù)告登記發(fā)生在作為執(zhí)行依據(jù)的生效判決之前,，該法院采取了停止執(zhí)行的方案，值得贊同,，但是,，本案的處理是先啟動(dòng)再審，再審過(guò)程中不允許當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求,，如此,，可以得出結(jié)論，即在停止執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人另行起訴時(shí),，不以對(duì)生效判決啟動(dòng)再審為前提條件,。這更加證明前述方案二的合理性。

（四）結(jié)論

1,、在一房二賣(mài)場(chǎng)合,，預(yù)告登記能夠排除其他買(mǎi)受人繼續(xù)履行的請(qǐng)求權(quán)。

2,、在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,，預(yù)告登記本身即足以排除執(zhí)行，并產(chǎn)生停止處分——符合本登記條件——排除執(zhí)行的效力,。

3,、房屋登記標(biāo)的物滅失場(chǎng)合，預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)不具有代位效力,，并因而不具有阻止執(zhí)行的效力,；

4、針對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)特定物的執(zhí)行中，預(yù)告登記亦能產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力,。在程序上可作兩種安排：一種是不區(qū)分預(yù)告登記產(chǎn)生于生效判決之前或者之后,，都可排除執(zhí)行。另外一種則是,，產(chǎn)生于生效判決之前的預(yù)告登記,，不可排除執(zhí)行，預(yù)告登記權(quán)利人通過(guò)第三人撤銷(xiāo)之訴獲得救濟(jì),；產(chǎn)生于生效判決之后的預(yù)告登記,，可以排除執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人通過(guò)另行起訴獲得違約責(zé)任的救濟(jì),。

5,、預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)不得阻止查封或者預(yù)查封。預(yù)告登記產(chǎn)生于查封之后的,，應(yīng)按照查封登記和預(yù)告登記的登記時(shí)間安排各自的次序,。（未完，待續(xù)）