說明：該紀(jì)要系討論稿而非定稿,。定稿有較大刪節(jié)，并由最高院于同年10月9日以《最高人民法院辦公廳關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會議紀(jì)要>的通知》（法辦【2011】442號）下發(fā),。 及物權(quán),、房地產(chǎn)糾紛部分的律師解評 1,、民事審判要始終堅(jiān)持“三個(gè)至上”的指導(dǎo)思想，始終堅(jiān)持社會主義法治理念,，始終堅(jiān)持公正司法,、能動(dòng)司法，始終堅(jiān)持群眾路線,，以人為本,、司法為民，深入推進(jìn)“三項(xiàng)重點(diǎn)工作”,，為服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會又快又好發(fā)展,、保障和改善民生提供強(qiáng)有力的司法保障。 2,、民事審判要適應(yīng)社會主義法律體系形成對工作的新要求,，要求全國民事法官更加自覺地加強(qiáng)學(xué)習(xí)，更加注重對中國特色社會主義法律精神的深入領(lǐng)會,，更加注重對司法實(shí)踐中新情況,、新問題的調(diào)查研究,，更加注重對與民事審判工作相關(guān)聯(lián)的新知識的學(xué)習(xí)理解。 3,、民事審判要始終堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先,、調(diào)判結(jié)合”工作原則，努力提高調(diào)解質(zhì)量,，做好調(diào)判結(jié)合,；要繼續(xù)創(chuàng)新和完善多元化矛盾糾紛解決機(jī)制；要積極推廣訴調(diào)對接,，做好訴前調(diào)解,；要完善人民調(diào)解協(xié)議司法確認(rèn)機(jī)制，推動(dòng)人民調(diào)解工作更大發(fā)展,。 4,、民事審判要始終堅(jiān)持重心下移，適應(yīng)人民法院基層基礎(chǔ)建設(shè)對民事審判工作新要求,，把基層能力建設(shè)放在更加突出的位置,，進(jìn)一步解決基層法院面臨的困難，進(jìn)一步提高基層民事法官的法律適用能力,，進(jìn)一步規(guī)范人民法庭的案件審理,，切實(shí)保證民事審判固本強(qiáng)基。 5,、民事審判要始終堅(jiān)持改革創(chuàng)新,，全面加強(qiáng)對下監(jiān)督指導(dǎo)工作。要有效解決實(shí)踐中存在的法律理解,、裁判尺度不統(tǒng)一問題,，切實(shí)提高一,、二審案件裁判質(zhì)量,；要有效降低上訴、申請?jiān)賹?、申訴上訪的比例,，從源頭上預(yù)防和減少信訪案件，最大限度地就近做好當(dāng)事人服判息訴工作,；要做好小額速裁試點(diǎn)工作,，發(fā)揮小額速裁機(jī)制在及時(shí)化解矛盾、提高司法效率中的重要作用,，為我國民事訴訟法律制度的不斷完善,，積累更多更好的經(jīng)驗(yàn)。 6,、民事審判要始終堅(jiān)持加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè),，進(jìn)一步增強(qiáng)黨性觀念,，自覺接受黨的領(lǐng)導(dǎo)，大力弘揚(yáng)公正,、廉潔,、為民的司法核心價(jià)值觀，大力加強(qiáng)司法能力建設(shè),，大力加強(qiáng)司法作風(fēng)建設(shè),，大力加強(qiáng)司法廉潔建設(shè)。 7,、當(dāng)事人請求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理,；已經(jīng)受理的應(yīng)駁回起訴,。因違法建筑的占有受到侵害而產(chǎn)生的爭議，屬于民事案件受案范圍,。違法建筑及其擱置物,、懸掛物倒塌或者脫落、墜落造成他人報(bào)害,，按照侵權(quán)責(zé)任法相關(guān)規(guī)定處理,。 【陳枝輝律師解評】違章建造的房屋，因其違反法律規(guī)定,，在未經(jīng)主管部門處理并補(bǔ)辦合法手續(xù)之前,，不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)之法律效果。買賣合同標(biāo)的房屋系違章建筑,，且當(dāng)事人在一審辯論終結(jié)前未補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的,，應(yīng)認(rèn)定合同無效，出賣人基于該無效協(xié)議收取的房款應(yīng)退還給買受人,。 司法實(shí)踐中：（一）包含違章建筑的房屋轉(zhuǎn)讓后,，買受人以受欺詐和顯失公平起訴撤銷的，法院根據(jù)價(jià)格差距,、簽約情形等因素,，可能予以支持。案見北京昌平區(qū)法院〔2009〕昌民初字第3581號“焦某訴范某房屋買賣合同糾紛案”,。（二）在無產(chǎn)權(quán)證的違章建筑轉(zhuǎn)讓情形,，法院一般認(rèn)定合同無效。案見遼寧沈陽中院〔2007〕沈民（2）房終字第301號“劉某與曲某房屋買賣合同糾紛案”,、遼寧沈陽中院〔2005〕沈民（2）房終字第996號“鄒某與某農(nóng)工商公司房屋買賣合同糾紛案”,。（三）對于合同已明確約定“產(chǎn)權(quán)證下房屋”的交易，買受人就出賣人違章擴(kuò)建部分主張其重大誤解而訴請撤銷的,，不予支持,。案見廣東廣州中院〔2009〕穗中法民五終字第3610號“巫某與張某等房屋買賣合同糾紛上訴案”,。（四）買賣違章建筑導(dǎo)致合同無效，雙方返還,，賣方存在欺詐，買方亦未盡到審查義務(wù),，賣方售房給予買方的居住利益,，以及買方支付房款的利息損失，可能因雙方過錯(cuò)自行承擔(dān),。案見重慶渝北區(qū)法院〔2010〕渝北法民初字第12403號“蔣某訴聶某等房屋買賣合同糾紛案”,。（五）明知部分房屋系違章建筑仍予購買，對不能順利辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)有所預(yù)見,，買受人對法律規(guī)定的誤解不構(gòu)成《合同法》意義上的誤解,，在通過恢復(fù)原狀后能辦理產(chǎn)權(quán)證明的情況下，買受人可能需要承擔(dān)恢復(fù)原狀的損失,。案見廣東廣州中院〔2009〕穗中法民五終字第3610號“巫某與張某等房屋買賣合同糾紛上訴案”,。 相關(guān)規(guī)定：最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀(jì)要》（ 1993年11月24日 法發(fā)〔1993〕37號）第2條：“因違章建筑妨礙他人通風(fēng)采光或因違章建筑的買賣、租賃,、抵押等引起的民事糾紛,，人民法院可以受理。違章建筑的認(rèn)定,、拆除不屬民事糾紛,，依法應(yīng)由有關(guān)行政部門處理?！?/span>北京高院《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的意見（試行）》（1994年4月25日）第9條：“凡屬關(guān)于違章建筑的認(rèn)定與處理方面的糾紛,，不屬法院管轄范圍，應(yīng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請解決,?！钡?/span>10條：“因違章建筑妨礙他人通行、通風(fēng),、采光等民事權(quán)益引起的相鄰糾紛,，或以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃,、抵押等糾紛，當(dāng)事人起訴的,，由民庭受理,。”廣東高院《關(guān)于審理房屋糾紛案件若干問題的意見（試行）》（1993年11月4日 粵高法發(fā)〔1993〕64號）第22條：“要求對違章建筑進(jìn)行所有權(quán)確認(rèn)或?qū)`章建筑物進(jìn)行處理的糾紛,，人民法院應(yīng)告知向有關(guān)行政部門申請解決,。但因違章建筑侵害他人人身或其它財(cái)產(chǎn)引起的損害賠償糾紛,，人民法院可直接受理。房主在其有合法所有權(quán)的房屋內(nèi)添置的違章建筑,，經(jīng)主管部門罰款留用的,，法院在處理房屋析產(chǎn)、所有權(quán)糾紛中,，可一并處理該屋內(nèi)的違章建筑在保留使用期間的占有權(quán),、使用權(quán)和收益權(quán)?！?/span> 〔參見陳枝輝律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社,，2012年4月）〕 8、未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,，不能依據(jù)物權(quán)法第一百九十一條第二款規(guī)定認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效,。受讓人因抵押權(quán)登記未涂銷，請求解除合同的,，應(yīng)予支持,；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等予以確定,。 【陳枝輝律師解評】根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定,，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效,；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則,。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就,，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。根據(jù)《物權(quán)法》第191條,、《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定,，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人同意,，否則轉(zhuǎn)讓行為無效,。但《物權(quán)法》第191條以及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第67條還同時(shí)規(guī)定，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的,，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓方通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的,，轉(zhuǎn)讓行為有效,。上述法律,、司法解釋的規(guī)定，旨在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人,、抵押人和受讓人之間的利益平衡,，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn),，充分發(fā)揮物的效益,。 司法實(shí)踐中：（一）出賣人轉(zhuǎn)讓已抵押房屋，應(yīng)告知買受人,，在未告知受讓人情況下,，合同是無效還是有效，不能一概而論,?！稉?dān)保法》司法解釋第67條是否就是對《擔(dān)保法》第49條的變更或擴(kuò)充，在理論及司法實(shí)踐中并非毫無爭議,?！稉?dān)保法》第49條第1款盡管對抵押物轉(zhuǎn)讓效力認(rèn)定設(shè)定了條件，理論及實(shí)踐中對此傾向于從寬解釋,，即轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物即使未經(jīng)抵押權(quán)人知曉或未告知受讓人也并不必然導(dǎo)致合同無效,，依據(jù)就是最高人民法院嗣后發(fā)布的《擔(dān)保法》司法解釋第67條之規(guī)定。但在《擔(dān)保法》該條款未有明確解釋或被修訂前,，依據(jù)該款直接判決無效仍堪稱有據(jù),。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一終字第19號“陳某與楊某房屋買賣合同糾紛”。筆者認(rèn)為：關(guān)于抵押合同與買賣合同相互關(guān)系,，二者并不一定相互沖突,，在已抵押登記的情況下只要買受人愿意接受已經(jīng)抵押的房產(chǎn)（或地產(chǎn)），抵押合同有效,，買賣合同亦可有效,，但在未登記的情況下抵押權(quán)人不得對抗已辦過戶登記的買受人。故,，筆者認(rèn)為,，《擔(dān)保法》第49條關(guān)于合同效力的規(guī)定，應(yīng)理解為“效力待定的合同”為宜：（1）在受讓人代為滌除或出賣人主動(dòng)滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的,，轉(zhuǎn)讓合同有效,；（2）受讓人或出賣人不能滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)讓合同無效,；（3）無論受讓人或出賣人是否滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān),，抵押權(quán)合同因?yàn)橐艳k登記，皆為有效,；（4）在抵押權(quán)未辦登記情況下,，后成立的轉(zhuǎn)讓合同辦理了過戶登記的，抵押人的債權(quán)不能對抗善意買受人的物權(quán),。 此外,，筆者注意到，《民法通則》司法解釋第115條“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管,，在抵押期間,，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人,，或者就抵押物價(jià)值已設(shè)置抵押部分再作抵押的,，其行為無效”與《擔(dān)保法》第49條如出一轍，但《民法通則》司法解釋第115條在2008年12月18日已被最高人民法院《關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋（第七批）的決定》（實(shí)施日期：2008年12月24日）廢止,，原因就是“與物權(quán)法有關(guān)規(guī)定沖突”,。而《物權(quán)法》第191條的相關(guān)規(guī)定又是與《擔(dān)保法》司法解釋第67條要旨相通，故《擔(dān)保法》第49條亦無有效存續(xù)理由,，修訂或廢止勢在必行,、當(dāng)在必行。 （二）出賣人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)告知了受讓人,，或法院認(rèn)定受讓人明知或應(yīng)知受讓房產(chǎn)的所有權(quán)負(fù)擔(dān),，買受人能否單以“抵押人未通知抵押權(quán)人”為由主張合同無效？尚存爭議,。實(shí)踐中,，關(guān)于抵押人的通知義務(wù)是必要的，但未經(jīng)通知,，是否必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效,，《擔(dān)保法》第49條“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”貫徹“缺一不可”的原則,，然此原則與《物權(quán)法》第191條“抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”規(guī)定相沖突,?！稉?dān)保法》第49條依然有效，但邏輯不嚴(yán)謹(jǐn),。司法實(shí)踐中為緩解此一矛盾,，通過對“通知”的形式及時(shí)間點(diǎn)要求予以解釋，達(dá)到平衡的目的：（1）可以口頭形式通知,。案見上海一中院〔2004〕滬一中民二（民）終字第51號“某投資公司與某糖業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案”,。（2）可以隨時(shí)通知，至遲在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，故買受人在簽訂預(yù)約合同之后而未簽訂本約合同之前,，以出賣人轉(zhuǎn)讓已抵押房產(chǎn)未通知抵押權(quán)人為由反悔,，可能構(gòu)成違約。案見廣東佛山中院〔2004〕佛中法民五終字第14號“林某與某建筑公司房屋買賣合同糾紛案”,。 （三）如轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)且未通知抵押權(quán)人,，買受人起訴主張的是合同無效，但裁判者認(rèn)為是合同有效,，買受人只能在法官釋明的情況下,，根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定以欺詐主張撤銷權(quán)。如買受人堅(jiān)持合同無效的訴訟請求,，則可能導(dǎo)致訴訟請求被全部駁回的風(fēng)險(xiǎn),。 （四）二手房買賣合同雖約定了標(biāo)的房屋設(shè)定抵押則為欺詐，出賣人應(yīng)雙倍返還定金,，但該約定在房屋買賣合同因轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人被認(rèn)定無效時(shí),，作為從合同的定金合同條款，亦自始無效,，不產(chǎn)生雙倍返還的法律效果,。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一終字第19號“陳某與楊某房屋買賣合同糾紛”。 （五）故意隱瞞所售商品房已抵押事實(shí),，導(dǎo)致與買受人所簽售房合同解除或被撤銷的,，買受人可以請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,。 （六）以滌除標(biāo)的房屋上設(shè)定的抵押為付款條件的買賣合同，收款對象為抵押權(quán)人,，而在合同簽訂后,，未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記前，該房被第三人作為訴訟保全對象,，這樣就不僅存在合同履行上的障礙,，而且很可能喪失對案涉房屋的所有權(quán)，在主張債權(quán)時(shí),，只能針對出賣人,，而無法向已收款的原抵押權(quán)人索賠。給出去的是現(xiàn)錢,，買賣落空還不能向收錢的人追回,。故，買賣抵押房之前,，需先核實(shí)房屋除抵押權(quán)之外是否存在其他財(cái)產(chǎn)所有權(quán)糾紛,，預(yù)先了解實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)存在的障礙,，一旦簽約，及時(shí)辦理過戶登記手續(xù),，如簽約后不能及時(shí)辦理,，則依據(jù)《物權(quán)法》新規(guī)定，申請預(yù)告登記,，同樣能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的公示效果,。 （七）被執(zhí)行人將其名下需辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已支付部分或全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封,、扣押,、凍結(jié)。故對買受人而言,，為避免此種情形下的爭端,，簽訂購房合同后，應(yīng)及時(shí)辦理交付,，取得實(shí)際占有的效果,，并及時(shí)過戶手續(xù)，或辦理預(yù)告登記,。 〔參見陳枝輝律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社,，2012年4月）〕 9、轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其個(gè)人名下的共有物不符合對共有物處分約定的,，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為有效,。受讓人雖然知道轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物為共有,，但其有理由相信轉(zhuǎn)讓人的處分是共有人共同意思表示的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為有效,。 另一種意見：轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其個(gè)人名下的共有物不符合對共有物處分約定的,，按照物權(quán)法第一百零六條有關(guān)善意取得的規(guī)定處理。 【陳枝輝律師解評】夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下,，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人,，或者，依法律規(guī)定或合同約定非屬實(shí)際權(quán)利人的登記人,，擅自以自己名義處分房屋的,，除非受讓人受讓該房屋時(shí)系善意且支付了合理的價(jià)格并辦理了轉(zhuǎn)移登記，否則不發(fā)生買受人善意取得的法律效果,。 夫妻一方作為無權(quán)處分人在售房合同失效的情況下,，理論上及實(shí)踐中存在這樣的爭議：產(chǎn)生的是締約過失責(zé)任還是違約責(zé)任？合同無效時(shí)定金返還或者是違約雙倍賠償,？因違約責(zé)任產(chǎn)生的夫妻一方返還,、賠償責(zé)任是否作為夫妻共同債務(wù)？實(shí)踐中均存在不同的判例,。 司法實(shí)踐中,，與登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì),，是否存在其他權(quán)屬爭議,；與非登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，必須考察房屋的共有及授權(quán)情況,，以避免合同效力之爭,。交易時(shí)僅看房產(chǎn)證且實(shí)地看房，而未去相關(guān)部門查驗(yàn)房屋資料,，尤其在權(quán)屬有爭議,，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會被法院認(rèn)定買受人“在查明房屋共有權(quán)利人問題上,，主觀心理持放任狀態(tài),，不構(gòu)成善意第三人”。實(shí)踐中的“相關(guān)部門”,，不僅指房管部門,，在交易標(biāo)的為買賣按揭房屋情形，為避免可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn),，建議買受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權(quán)人,。為避免共有房屋無權(quán)處分情形發(fā)生，還應(yīng)注意：（一）就產(chǎn)權(quán)人已過世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買賣,，買受人應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)權(quán)人法定繼承人及簽約人的受權(quán)情況作必要了解,，同時(shí)有中間人或見證人,，對所有授權(quán)委托情況要進(jìn)行核驗(yàn)，并保留相關(guān)查驗(yàn)記錄,，保留付款憑證做到有據(jù)可查,，以避免在無權(quán)處分情形時(shí)被認(rèn)定存在重大過失而不構(gòu)成表見代理，以致影響買賣合同效力,。（二）房產(chǎn)共有人之一雖因故暫時(shí)意志不清,，但在未被認(rèn)定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋,，買受人仍存在合同無效導(dǎo)致購房目的落空的風(fēng)險(xiǎn),。案見遼寧沈陽中院〔2005〕沈民（2）房終字第450號“賈某與劉某等房屋買賣合同糾紛”。 〔參見陳枝輝律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社,，2012年4月）〕 10,、被拆遷人依法享有的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)利具有物權(quán)屬性，在產(chǎn)生權(quán)利沖突時(shí),，優(yōu)先于其他權(quán)利。 【陳枝輝律師解評】最高人民法院《關(guān)于審理商品方買賣合同糾紛案件司法解釋》第7條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，明確約定拆遷人以位置,、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,，應(yīng)予支持?！弊鳛閺V義上的互易合同之一種,，拆遷安置補(bǔ)償合同不同于商品房買賣合同，司法解釋賦予被拆遷人享有的債權(quán)具有對抗第三人的效力,，亦即具有法定的優(yōu)先權(quán),。意味著拆遷人將《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的補(bǔ)償安置房屋再行轉(zhuǎn)讓構(gòu)成侵權(quán)，即使第三人已辦理產(chǎn)權(quán)登記,，被拆遷人也可以基于該種物權(quán)化的特種債權(quán)的優(yōu)先效力,，撤銷登記，優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋,。 需要說明的是,，2011年1月21日國務(wù)院實(shí)施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后，“被拆遷人”提法明顯不妥,。 11,、在處理業(yè)主專有權(quán)、共有權(quán)以及業(yè)主撤銷權(quán)等糾紛時(shí),，應(yīng)堅(jiān)持保護(hù)業(yè)主個(gè)體權(quán)利與維護(hù)業(yè)主共同利益并重的原則,，既要避免因業(yè)主個(gè)體權(quán)利絕對化而損害共同利益,，也要防止以維護(hù)業(yè)主共同利益為名損害業(yè)主合法權(quán)利，要在依法保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)上促進(jìn)業(yè)主共同關(guān)系的和諧穩(wěn)定,。 【陳枝輝律師解評】《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),，包括對專有部分的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán),、對共有部分享有共同管理的權(quán)利,。從權(quán)利內(nèi)容及性質(zhì)上看，三種權(quán)利構(gòu)成一個(gè)不可分離的有機(jī)整體,，必然要求權(quán)利行使之間相生相克,，不可絕對化。 12,、在審理礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí),，應(yīng)按照礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,，確認(rèn)合同的法律效力,。轉(zhuǎn)讓合同符合礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,，但未經(jīng)審批管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的,，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同未生效。 【陳枝輝律師解評】注意是“未生效”,，而非絕對無效,。意味著：（1）辦理審批手續(xù)是合同義務(wù)；（2）法庭辯論終結(jié)前,，已經(jīng)審批的,，應(yīng)認(rèn)定合同有效；（3）未經(jīng)審批導(dǎo)致合同不生效,，一方可能需要承擔(dān)違約責(zé)任,。 13、在界定征地補(bǔ)償費(fèi)用分配等糾紛中涉及集體成員資格時(shí),，要在現(xiàn)行法律規(guī)定框架內(nèi),，綜合考慮當(dāng)事人生產(chǎn)、生活狀況,、戶口登記狀況,、農(nóng)村土地對農(nóng)民的基本生活保障功能等因素予以認(rèn)定，并以其是否獲得其他替代性基本生活保障為實(shí)質(zhì)性要件,，慎重,、從嚴(yán)認(rèn)定集體成員資格的喪失，最大限度地保護(hù)農(nóng)民特別是婦女,、兒童以及農(nóng)民工等群體的合法權(quán)益,。 【陳枝輝律師解評】一種典型的“和諧”式的概括和表達(dá),。貌似考慮因素多，非常周到,，落實(shí)到審判實(shí)踐,，不過為有些裁判者上下其手提供更豐富的說辭。 實(shí)踐中,，“外嫁女”,、“空掛戶”及入贅女婿、上學(xué)子女,、服役士兵等是否享有征地補(bǔ)償費(fèi)用案例普遍,。部分高院司法性文件亦較早關(guān)注，如重慶高院《關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見》（2007年11月22日）第45條,、安徽高院《關(guān)于處理農(nóng)村土地糾紛案件的指導(dǎo)意見》（2004年12月27日）第2條,、遼寧沈陽中院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之一）》（2004年3月27日）第2條、江西高院2004年《全省民事審判工作座談會紀(jì)要》第8條—第10條,。 更豐富的裁判規(guī)則存在于司法實(shí)踐之中,。《人民法院案例選》2005年第1輯《周秋婷訴內(nèi)林村委會和內(nèi)林村官倉村民小組拒絕發(fā)放勞力安置費(fèi)案》（李加勝）,，福建廈門中院（2003）廈民終字第568號“周某訴某村委會等土地補(bǔ)償款糾紛案”,，就村民資格的認(rèn)定，確立的裁判規(guī)則：原則上應(yīng)以“具有本村戶口的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員”為判斷標(biāo)準(zhǔn),，在以戶籍登記為前提條件的基礎(chǔ)上考慮該村民與村集體經(jīng)濟(jì)組織是否建立土地承包關(guān)系，或該村民的生活基礎(chǔ)是否在該村,、是否承擔(dān)了該村相應(yīng)的村民義務(wù)等,。《人民法院案例選》2008年第3輯《蘆利霞訴新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)東楊村村民委員會土地補(bǔ)償款糾紛案》（張西,、孫峰,、王文信）一文提及的河南新鄉(xiāng)中院（2008）新中民一終字第545號“蘆某訴某村委會土地補(bǔ)償款分配案””，一審以蘆某雖有該村戶籍,，但其未在該村居住,，且出具保證其及兒子戶口為空頭戶口，視為自愿放棄權(quán)利,，故蘆某無權(quán)再要求參加分配,，判決駁回其訴訟請求；二審改判分配4萬余元,。該案的裁判思路為：土地補(bǔ)償費(fèi)是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的損失給予的補(bǔ)償,，在土地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，應(yīng)當(dāng)享有分配該筆土地補(bǔ)償款的權(quán)利,。具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民享有獲得征地補(bǔ)償收益的權(quán)利,，村委會不得以村民會議民主表決為由剝奪其成員的正當(dāng),、合法權(quán)益，該資格和權(quán)利亦不因出具放棄保證而取消,。 14、已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的受讓人請求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，登記權(quán)利人請求無權(quán)占有人返還不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),，當(dāng)事人請求確認(rèn)物權(quán)的歸屬或內(nèi)容，以及權(quán)利人請求排除妨害,、消除危險(xiǎn),，對方當(dāng)事人以超過訴訟時(shí)效抗辯的，不予支持,。 〔參見陳枝輝律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社,，2012年4月）〕 三,、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件 15、在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定,，認(rèn)定該買賣合同無效。 將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同,，不具有法律效力,；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律,、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配,、使用條件的規(guī)定。 在確定合同無效后的損失承擔(dān)時(shí),，應(yīng)綜合考慮當(dāng)事人的過錯(cuò),，避免處理結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡。 【陳枝輝律師解評】針對小產(chǎn)權(quán)房,、農(nóng)村房買賣合同效力的重申,。 農(nóng)村私房買賣原則無效。農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓時(shí),，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，故農(nóng)村私房買賣合同涉及到農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓,。依照《土地管理法》和有關(guān)政策的規(guī)定,，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的,，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,。司法實(shí)踐中,，如果農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的時(shí)間較早，且房款已付清,，房屋已實(shí)際交付,，且經(jīng)有關(guān)政府部門審核同意,，從保護(hù)交易安全角度出發(fā)，農(nóng)村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的村民,，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無效處理,。 關(guān)于農(nóng)村房屋買賣前景,，筆者認(rèn)為，作為社會主義國家,，我國就農(nóng)村房屋買賣是否自由放開，在過去及未來可預(yù)見的時(shí)期,，無論是理論,，還是司法實(shí)踐中,，禁止買賣都會是一項(xiàng)長期的原則性規(guī)則,。農(nóng)村房屋是農(nóng)民賴以生存的最后屏障，作為農(nóng)業(yè)大國,，農(nóng)村的穩(wěn)定對中國來說又具有十分重要的意義,。千年封建社會，耕種土地的農(nóng)民地位低下,、食不果腹，都與土地所有權(quán)性質(zhì)有密切關(guān)系,。即使在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的當(dāng)下,，農(nóng)民的群體特征，仍然在物質(zhì)尤其生計(jì)保障方面處于弱勢,，而且各農(nóng)村地區(qū),，以及同一地區(qū)不同農(nóng)戶間都存在發(fā)展水平及生活條件的差異。故,，農(nóng)村房屋禁止自由流轉(zhuǎn)是符合我國國情的一項(xiàng)司法實(shí)踐原則,。 地方法規(guī)或規(guī)章很早就在農(nóng)村房屋抵押貸款制定過規(guī)范性文件，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)必然以集體土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為條件,，故實(shí)質(zhì)效果等同于房屋買賣,，在政策、法律未做修改前，這樣的“破冰”之舉適法性值得考量,。 2007年實(shí)施的《物權(quán)法》就一定范圍的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確,，但亦只是對過去政策、法律法規(guī)的重申或延續(xù),，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓,，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員或機(jī)構(gòu)抵押和出售予以解禁。 既然是作為一項(xiàng)原則性規(guī)定,，不排除司法實(shí)踐中,，因買賣時(shí)間長、交易過戶后雙方履行并無異議,，交易時(shí)不存在其他違法行為,，而認(rèn)定有效的例外。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對公平,、誠信的內(nèi)心確信,，而且符合立法保障社會秩序和良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會大眾的價(jià)值觀所包容,。但也依然是作為例外的特別個(gè)案存在,，而以一般原則存在的農(nóng)村房屋買賣無效的規(guī)則，始終沒有變化,，在可預(yù)見的將來,，也不會輕易消解。 法律,、法規(guī),、政策相關(guān)規(guī)定鱗次櫛比，地方司法性文件表述植根于實(shí)踐,，往往規(guī)制更為周全,，最具代表性的當(dāng)數(shù)北京高院《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》（2004年12月15日 京高法發(fā)〔2004〕391號），次之如：山東青島中院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（2006年11月16日青中法〔2006〕232號）,、湖南高院《關(guān)于房屋買賣,、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行）》（2008年1月21日）、山東高院《關(guān)于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會紀(jì)要〉的通知》（2008年12月23日）,、遼寧高院《全省法院民事審判工作座談會紀(jì)要》（2009年5月14日 遼高法〔2009〕120號）,、山東臨沂中院《關(guān)于印發(fā)〈臨沂市中級人民法院關(guān)于審理民事案件的若干指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》（2011年3月29日 臨中法〔2011〕55號）、山東高院《關(guān)于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會紀(jì)要〉的通知》（2005年11月23日 魯高法〔2005〕201號）,、遼寧沈陽中院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31號）、江蘇高院《房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用研討會綜述》（2004年11月27日）,、上海高院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（2004年）,、廣東高院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（2001年10月30日 粵高法發(fā)〔2001〕42號）等,。 〔參見陳枝輝律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社,，2012年4月）〕 16、數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的,，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記,、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時(shí)間,，應(yīng)綜合考慮合同再主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間,、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等。 預(yù)告登記期間內(nèi),，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，房屋所有權(quán)人所為的處分行為，不得對抗預(yù)告登記權(quán)利人,。 【陳枝輝律師解評】一房二賣問題,，該條欲一攬子解決包括二手房、商品房一房二賣情形出現(xiàn)時(shí)的規(guī)則,，詳細(xì)解讀為：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同,，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的,，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的,；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后,、是否辦理了網(wǎng)簽,、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定,。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同,，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟,；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定請求解除合同,、返還已付購房款及利息,、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 關(guān)于二手房一房二賣,，地方司法性文件可參見：山東臨沂中院《關(guān)于印發(fā)〈臨沂市中級人民法院關(guān)于審理民事案件的若干指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》（2011年3月29日 臨中法〔2011〕55號）第5條,、北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（2010年12月22日 京高法發(fā)〔2010〕458號）第13條、浙江高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見（試行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3號）第11條,、廣東深圳中院《關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（初稿）》（2009年7月）第4條,、廣東深圳中院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》〔2009〕、內(nèi)蒙古包頭中院《關(guān)于印發(fā)關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的處理意見》（2008年8月5日）第1條,、湖南高院《關(guān)于房屋買賣,、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行）》（2008年1月21日）第4條、湖南高院《關(guān)于房屋買賣,、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行）》（2008年1月21日）第4條,、遼寧沈陽中院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31號）第14條、江蘇高院《房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用研討會綜述》（2004年11月27日）第2條,。 關(guān)于商品房一房二賣,，地方司法性文件可參見：浙江溫州中院民四庭《審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題參考意見》（2010年4月30日）第8條—第11條，浙江高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見（試行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3號）第8條,、第11條,，山東濰坊中院《民事審判工作會議紀(jì)要》（2008年）第5條，重慶高院《關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見》（2007年11月22日）第38條,，山東高院《關(guān)于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會紀(jì)要〉的通知》（2005年11月23日 魯高法〔2005〕201號）第5條,。 〔參見陳枝輝律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年4月）〕 17,、當(dāng)事人以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)未達(dá)到城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定的條件為由,，請求認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持,。 【陳枝輝律師解評】《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項(xiàng)：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的,，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,。” 《物權(quán)法》第9條、第15條將物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果加以區(qū)分,，即合同是否有效,，不受是否登記或交付影響，也不受能否登記或者交付的影響,。辦理土地使用權(quán)過戶登記屬于合同的履行,，在受讓方按約情況下,，轉(zhuǎn)讓方以開發(fā)投資總額不到25%，反而認(rèn)定合同無效,，有悖誠信原則?！斗康禺a(chǎn)管理法》第39條立法本意非為鼓勵(lì)違約,。最高院自2004年來即通過終審案例對該問題進(jìn)行過回答，如最高院（2004）民一終字第46號“某電器公司與某開發(fā)公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”,、（2006）民一終字第26號“某置業(yè)公司與某公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”,、（2006）民一終字第57號“某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某旅游開發(fā)公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”、（2007）民一終字第30號“某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某投資公司合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案”,。 從上述案例看,，最高院民一庭對此問題的意見是明確的、一致的,。 18,、當(dāng)事人以國有土地使用權(quán)或資金出資進(jìn)行合作開發(fā)，并以一方名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的,，因合作項(xiàng)目產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù),，按照物權(quán)法第一百零二條的規(guī)定處理。 另一種意見：當(dāng)事人以國有土地使用權(quán)或資金出資進(jìn)行合作開發(fā),，并以一方名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的,，因合作項(xiàng)目產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循合同相對性原則處理,。 【陳枝輝律師解評】聯(lián)建各方之間對聯(lián)建合作成果的分配約定不能對抗合作關(guān)系之外的已履行了全部義務(wù)的善意第三人,。 19、對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款,，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高,、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的,，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請求解除合同,，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持,。 對合同未明確約定以按揭貸款方式付款的,，買受人以信貸政策變化為由請求解除買賣合同的，原則上不予支持,；但買受人舉證證明訂立合同時(shí)出賣人明知且接受其實(shí)際將以按揭方式付款的,，人民法院應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定,，審查其解除合同的理由是否成立,。 【陳枝輝律師解評】商品房購房合同履行中情勢變更認(rèn)定問題,。 關(guān)于情勢變更司法原則的淵源，在最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋 （二）》（2009年5月13日 法釋〔2009〕5號）第26條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的,、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！?/span> 司法實(shí)踐中,，一般認(rèn)為：限購、限貸,、禁購等樓市調(diào)控政策導(dǎo)致當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同履行受阻的,，不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)或不可抗力，是否屬于“情勢變更”或“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的情形,，應(yīng)結(jié)合購房合同簽訂與調(diào)控政策出臺的時(shí)間先后,，及調(diào)控政策對購房合同履行受阻產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響來確定違約責(zé)任承擔(dān)。購房合同對違約情形有明確約定的,，應(yīng)依照約定處理,。樓市調(diào)控政策造成房屋買賣合同履行受阻，購房人是否享有解除合同的正當(dāng)理由,，實(shí)踐中對“直接影響合同履行”的嚴(yán)格甄斷,，仍需遵守《合同法》“鼓勵(lì)交易”的基本原則。 地方司法性文件對此問題表述完整而深入的,，當(dāng)數(shù)浙江高院民一庭《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》（2011年4月22日）,。 〔參見陳枝輝律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年4月）〕 20,、房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)為由，請求解除合同,，返還所支付的購房款和定金的,，可以支持。當(dāng)事人并主張賠償損失的,，原則上不予支持,。 【陳枝輝律師解評】解評如上。既非可歸責(zé)于雙方,，合同解除后雙方回復(fù)原來的利益狀態(tài),，除非存在畸形利益狀態(tài)，方存在調(diào)整的必要,。 21,、人民法院對因國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整導(dǎo)致雙方當(dāng)事人解除房屋買賣合同后的損失,，應(yīng)適當(dāng)區(qū)分基本住房、改善性住房和投資性住房予以公平處理,，依法保護(hù)普通民眾特別是弱勢群體和低收入階層的利益,。對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的的,，原則上不予支持,；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進(jìn)行處理，合同約定定金的．補(bǔ)償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限,，沒有約定定金的,，原則上不超過合同標(biāo)的額的10%；對購買投資性住房的,，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理,。 【陳枝輝律師解評】利益填補(bǔ)原則考慮購房目的。剛需,，還是改善,、投資，目的不同,，收益不同,。 22、對因國家宏觀調(diào)控政策變化引發(fā)的居間報(bào)酬糾紛應(yīng)加以重視,。房屋買賣雙方確因中介機(jī)構(gòu)的居間行為訂立合同的,，除合同另有約定外，一方當(dāng)事人以宏觀調(diào)控政策調(diào)整無法繼續(xù)履行合同為由,，請求解除居間合同并要求返還已支付的居間報(bào)酬的,，原則上不予支持。但約定的居間報(bào)酬確實(shí)過高,，當(dāng)事人請求適當(dāng)酌減的,，人民法院可以根據(jù)案件具體情況，根據(jù)公平原則處理,。 對于中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞真實(shí)情況,、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方交易,，導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行,，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，中介機(jī)構(gòu)請求委托人支付居間報(bào)酬的,，不予支持,；委托人請求中介機(jī)構(gòu)賠償損失的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度處理。 筆者為此總結(jié)相關(guān)與中介機(jī)構(gòu)打交道的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示如下： （一）通過中介進(jìn)行二手房屋交易的，即便房屋最終未成交,，交易一方或雙方依照合同仍可能需要支付約定的中介服務(wù)費(fèi)用,。案見北京二中院〔2011〕二中民終字第16243號“項(xiàng)某與某中介公司居間合同糾紛上訴案”。但同樣的案情,，即使在買受人簽署傭金確認(rèn)書,，在交易未成就的情況下，法院可能會從“等價(jià)有償”的民事活動(dòng)基本原則出發(fā),，酌定中介機(jī)構(gòu)應(yīng)收取的勞動(dòng)報(bào)酬,。案見上海一中院〔2011〕滬一中民二（民）終字第1950號“黃某與某房產(chǎn)中介居間合同糾紛上訴案”。（二）約定以過戶作為居間費(fèi)用支付條件的,，在過戶手續(xù)已辦理情況下,，交易一方或雙方主張以房產(chǎn)中介工作人員辦理過戶過程中的行為瑕疵要求退還中介費(fèi)的，法院不會支持,。案見北京二中院〔2011〕二中民終字第17447號“王某與某房產(chǎn)中介公司居間合同糾紛上訴案”,。（三）二手房交易因買受人一方不符合貸款條款而未成就，后以房產(chǎn)中介工作人員承諾“能貸款,，能代為出具有單位,、有收入的證明”為由，拒付居間服務(wù)費(fèi)的,，如無無充分有效的證據(jù)證明,，法院不會支持。案見北京二中院〔2011〕二中民終字第15492號“王某與某房產(chǎn)中介居間合同糾紛上訴案”,。（四）就未取得權(quán)屬證書的房屋進(jìn)行交易并不必然導(dǎo)致合同無效,，買受人以之作為房產(chǎn)中介“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況損害委托人利益”而拒付中介費(fèi)的，可能不會被法院支持,。案見北京二中院〔2011〕二中民終字第12113號“某房產(chǎn)中介與孫某居間合同糾紛上訴案”,。（五）房產(chǎn)中介收取委托人“購房定金”后，不能就該房屋交易達(dá)成居間促成的,，可能承擔(dān)向委托人雙倍返還定金的責(zé)任,。案見北京房山區(qū)法院〔2009〕房民初字第4493號“隗某訴某房產(chǎn)中介居間合同糾紛案”。故，對存在中介方的二手房買賣,，定金交納應(yīng)有明確的接收主體,，同時(shí)須有相對方或義務(wù)方明確承諾遵守定金罰則，且承諾對象直接針對的是定金交付者,。實(shí)踐中,，中介以“代管定金”形式進(jìn)行居間中保的交易形式，作為一種促成交易的安排,，法院在審判中通常會予以尊重和確認(rèn),。案見北京一中院〔2007〕一中民終字第1618號“田某訴楊某房屋買賣合同糾紛案”。（六）一方利用對售房政策的了解,，比如是否交納營業(yè)稅問題上故意做出虛假意思表示,，導(dǎo)致另一方有理由相信，從而影響簽訂房屋買賣合同時(shí)價(jià)款確定,，會被認(rèn)定存在重大誤解和顯失公平,，導(dǎo)致合同被撤銷。案見遼寧沈陽中院〔2007〕沈中民（2）房終字第101號“趙某與那某房屋買賣合同糾紛案”,。（七）中介參與的三方協(xié)議，如因附加于中介方的義務(wù)未履行,，實(shí)踐中如中介方承諾墊資代賣方還清貸款從銀行取出抵押房產(chǎn)本,，最終又未踐諾，導(dǎo)致買方或賣方違約,，有可能會被法院認(rèn)定中介方責(zé)任屬第三方責(zé)任,，買方或賣方應(yīng)單獨(dú)向?qū)Ψ较瘸袚?dān)違約責(zé)任。案見云南昆明中院〔2008〕昆民一終字第266號“羅某等與張某等房屋買賣合同糾紛案”,。 〔參見陳枝輝律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社,，2012年4月）〕 ---- - - - - - - ---------- -- - - ------- - - - - - - - - - 附余文： 四、關(guān)于建設(shè)工程合同糾紛案件 23,、招標(biāo)人和中標(biāo)人另行簽訂的改變工期,、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)等中標(biāo)結(jié)果的約定,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,；中標(biāo)人作出的以明顯高于市場價(jià)格購買承建房產(chǎn)、無償建設(shè)住房配套設(shè)施,、讓利,、向建設(shè)方捐款等承諾，亦應(yīng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,。 建設(shè)工程開工后,，發(fā)包方與承包方因設(shè)計(jì)變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等原因，通過補(bǔ)充協(xié)議,、會談紀(jì)要,、往來函件、簽證等形式變更工期,、工程價(jià)款,、工程項(xiàng)目性質(zhì)的，不應(yīng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,。 24,、對按照“最低價(jià)中標(biāo)”等違規(guī)招標(biāo)形式，以低于工程建設(shè)成本的工程項(xiàng)目標(biāo)底訂立的施工合同,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法第四十一條第（二）項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定無效,。 對建設(shè)工程施工合同中有關(guān)違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，任意壓縮合理工期,、降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定內(nèi)容,，應(yīng)認(rèn)定為無效。該約定被認(rèn)定為無效后,，依據(jù)《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》相關(guān)規(guī)定處理,。 25、當(dāng)事人以審計(jì)機(jī)關(guān)作出的審計(jì)報(bào)告,、財(cái)政評審機(jī)構(gòu)作出的評審結(jié)論,，主張變更有效的建設(shè)工程施工合同約定的工程價(jià)款數(shù)額的，不予支持,。 26,、非因承包人的原因，建設(shè)工程未能在約定期間內(nèi)竣工,，承包人依據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權(quán)不受影響,；承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算,；建設(shè)工程合同未約定竣工日期,，或者由于發(fā)包人的原因，合同解除或終止履行時(shí)已經(jīng)超出合同約定的竣工日期的,，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限自合同解除或終止履行之日起計(jì)算,。 27、當(dāng)事人以《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條第（二）,、（三）項(xiàng)規(guī)定的竣工日期作為承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)期間起算點(diǎn)的,，不予支持。 28,、人民法院在受理建設(shè)工程施工合同糾紛時(shí),，不能隨意擴(kuò)大《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的適用范圍，要嚴(yán)格控制實(shí)際施工人向與其沒有合同關(guān)系的轉(zhuǎn)包人、違法分包人,、總承包人,、發(fā)包人提起的民事訴訟，且發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任,。 29,、因違法分包、轉(zhuǎn)包等導(dǎo)致建設(shè)工程合同無效的,，實(shí)際施工人請求依據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定對建設(shè)工程行使優(yōu)先受償權(quán)的,，不予支持。 30,、在審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件時(shí),，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許并鼓勵(lì)合同當(dāng)事人就與訴爭焦點(diǎn)密切相關(guān)的工程管理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、工程技術(shù),、計(jì)價(jià)方法和計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等專業(yè)性問題，聘請專家證人參加庭審,、邀請鑒定人出庭接受質(zhì)詢或者出具專業(yè)性書面意見,。 31,、對于民間借貸糾紛案件的全部證據(jù),，應(yīng)從各證據(jù)與案件事實(shí)的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)系等方面進(jìn)行綜合審查判斷,。 出借人應(yīng)對存在借貸關(guān)系、借貸內(nèi)容以及已將款項(xiàng)交付給借款人等事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任,；借款人應(yīng)承擔(dān)已經(jīng)歸還借款的舉證責(zé)任,。對于形式要件有瑕疵的“欠條”或“收條”等，應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)認(rèn)定是否存在借貸關(guān)系,。對現(xiàn)金交付的借貸,，可根據(jù)借貸金額大小、交付憑證,、支付能力,、交易習(xí)慣、當(dāng)事人關(guān)系以及當(dāng)事人陳述的交付經(jīng)過等因素,，綜合判斷是否存在借貸關(guān)系,。 32、原則上應(yīng)將民間借貸借據(jù)上記載的借款金額認(rèn)定為本金,。當(dāng)事人約定利息預(yù)先在本金中扣除的,，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際出借金額認(rèn)定本金。 當(dāng)事人既約定利息又約定違約金的，最終收取利息的利率不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）,。超出此限度的,，超出部分不予保護(hù)。 33,、當(dāng)事人僅約定了借期內(nèi)的利率,，沒有約定逾期利率的，出借人以借期內(nèi)的利率主張逾期還款利息的,，應(yīng)予支持,。當(dāng)事人既未約定借期內(nèi)利率，也未約定逾期利率的,，出借人參照中國人民銀行公布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率,，請求自逾期還款之日或者主張權(quán)利之日起的利息的，應(yīng)予支持,。 34、賠償權(quán)利人根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第十三條規(guī)定僅起訴部分共同侵權(quán)人的,，人民法院應(yīng)當(dāng)允許,，但其他共同侵權(quán)人不參加訴訟不能查明案件事實(shí)的，人民法院可以將其他共同侵權(quán)人追加為第三人,；被起訴的部分共同侵權(quán)人請求人民法院將其他共同侵權(quán)人追加為被告的,，應(yīng)當(dāng)追加；賠償權(quán)利人在訴訟中放棄對部分共同侵權(quán)人的訴訟請求的,，其他共同侵權(quán)人對被放棄訴訟請求的賠償份額不承擔(dān)責(zé)任,。 35、侵權(quán)行為造成流浪乞討等身份不明人死亡,，無賠償權(quán)利人或者賠償權(quán)利人不明,，有關(guān)機(jī)關(guān)或者單位提起民事訴訟主張死亡賠償金的，不予受理,，已經(jīng)受理的,，應(yīng)駁回起訴。 36,、人民法院適用侵權(quán)責(zé)任法審理民事糾紛案件時(shí),，如受害人有被扶養(yǎng)人的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《關(guān)于適用<中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法>若干問題的通知》第四條的規(guī)定,，將被扶養(yǎng)人生活費(fèi)計(jì)入殘疾賠償金或死亡賠償金,，被扶養(yǎng)人生活費(fèi)在判決判列中不再列出。 37,、審理人身損害賠償案件時(shí),，應(yīng)根據(jù)案件的實(shí)際情況,，結(jié)合受害人住所地、經(jīng)常居住地,、主要收入來源等因素,，確定適用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（人均消費(fèi)性支出）或者農(nóng)村居民人均純收入（人均年生活消費(fèi)支出）的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算受害人的殘疾賠償金或死亡賠償金。 受害人是農(nóng)村居民但經(jīng)常居住地在城鎮(zhèn)的,，應(yīng)適用城鎮(zhèn)居民標(biāo)準(zhǔn),，其被扶養(yǎng)人經(jīng)常居住地也在城鎮(zhèn)的，被扶養(yǎng)人生活費(fèi)也采用城鎮(zhèn)居民標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,。 38,、被侵權(quán)人依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第二十一條規(guī)定，請求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害,、排除妨礙,、消除危險(xiǎn)等責(zé)任，侵權(quán)人以無過錯(cuò)抗辯的,，不予支持,。 39、被侵權(quán)人依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第四十三條規(guī)定,，將產(chǎn)品的生產(chǎn)者和銷售者作為共同被告起訴的,，人民法院應(yīng)向被侵權(quán)人釋明其只能選擇生產(chǎn)者或者銷售者一方請求承擔(dān)責(zé)任；被侵權(quán)人經(jīng)釋明后不選擇的,，人民法院應(yīng)根據(jù)案件事實(shí),、被侵權(quán)人的保護(hù)力度、最終責(zé)任人等因素作出判決,。 被侵權(quán)人依照侵權(quán)責(zé)任法第五十九條,、第六十八條、,、第八十三條規(guī)定起訴的,，參照上述原則處理。 另一種意見：被侵權(quán)人依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第四十三條規(guī)定,，將產(chǎn)品的生產(chǎn)者和銷售者作為共同被告起訴的，應(yīng)當(dāng)判決共同被告對被侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任,；共同被告中的一方有證據(jù)證明其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的,，應(yīng)在同一判決中明確其對其他被告的追償權(quán)。 被侵權(quán)人依照侵權(quán)責(zé)任法第五十九條,、第六十八條,、第八十三條規(guī)定起訴的，參照上述原則處理,。 40,、機(jī)動(dòng)車交通事故責(zé)任糾紛案件中,，應(yīng)將承保機(jī)動(dòng)車第三者責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司列為第三人。人民法院在侵權(quán)責(zé)任已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上,，應(yīng)直接判令保險(xiǎn)公司在責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)限額范圍內(nèi)向賠償權(quán)利人給付保險(xiǎn)金,。 41,、機(jī)動(dòng)車交通事故責(zé)任糾紛案件由侵權(quán)行為地或侵權(quán)人住所地的人民法院管轄。被侵權(quán)人選擇向承保機(jī)動(dòng)車第三者責(zé)任強(qiáng)制險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司住所地人民法院起訴的,，應(yīng)告知其向?qū)η謾?quán)案件有管轄權(quán)的人民法院起訴,。 42、因機(jī)動(dòng)車發(fā)生交通事故,，被侵權(quán)人請求經(jīng)營性車輛停運(yùn)損失的,，應(yīng)予支持，請求非經(jīng)營性車輛使用中斷損失的,，不予支持,。被侵權(quán)人請求承保機(jī)動(dòng)車第三者責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司給付經(jīng)營性車輛停運(yùn)損失的，應(yīng)予支持,。 另一種意見：因機(jī)動(dòng)車發(fā)生交通事故,，被侵權(quán)人請求經(jīng)營性車輛停運(yùn)損失或非經(jīng)營性車輛使用中斷損失的，應(yīng)予支持,。被侵權(quán)人請求承保機(jī)動(dòng)車第三者責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司給付經(jīng)營性車輛停運(yùn)損失或非經(jīng)營性車輛使用中斷損失的,，應(yīng)予支持。 43,、掛靠機(jī)動(dòng)車發(fā)生交通事故造成他人損害的,，由掛靠車主承擔(dān)損害賠償責(zé)任，被掛靠單位承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任,。 另一種意見：掛靠機(jī)動(dòng)車發(fā)生交通事故造成他人損害的,，由掛靠車主和被掛靠單位承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。 44,、患者一方請求醫(yī)療機(jī)構(gòu)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的,，其應(yīng)證明與醫(yī)療機(jī)構(gòu)之間存在醫(yī)療關(guān)系及受損害的事實(shí)，并提供醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員有過錯(cuò)的初步證據(jù),。人民法院應(yīng)綜合交費(fèi)單,、掛號單、病歷,、出院證明等證據(jù)認(rèn)定是否存在醫(yī)療關(guān)系,。 45,、醫(yī)療機(jī)構(gòu)依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第六十條第一款規(guī)定主張不承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任,。 46,、在醫(yī)療損害責(zé)任糾紛案件中，當(dāng)事人應(yīng)提交由其保管的涉案病歷資料,。醫(yī)療機(jī)構(gòu)提交的客觀性病歷資料與主觀性病歷資料,，符合民事訴訟法相關(guān)證據(jù)規(guī)定的，人民法院經(jīng)依法認(rèn)定后,，均可以作為證據(jù)采用,。 因偽造、篡改,、涂改或以其他不當(dāng)方式改變病歷資料的內(nèi)容,，致使醫(yī)療行為與損害后果之間是否存在因果關(guān)系或醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員是否有過錯(cuò)無法認(rèn)定的，改變病歷資料的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的不利法律后果,；制作方對病歷資料內(nèi)容存在的明顯矛盾或錯(cuò)誤不能做出合理解釋的,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的不利法律后果；病歷僅存在錯(cuò)別字,、未按病歷規(guī)范格式書寫等形式瑕疵的,，不影響對病歷資料真實(shí)性的認(rèn)定；因當(dāng)事人遺失,、銷毀,、搶奪病歷，導(dǎo)致醫(yī)療行為與損害結(jié)果之間的因果關(guān)系或醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員是否有過錯(cuò)無法認(rèn)定的,，遺失,、銷毀、搶奪一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果,。 47,、職工因用人單位的侵權(quán)行為遭受人身損害的，賠償權(quán)利人請求用人單位承擔(dān)民事賠償責(zé)任的,，工傷保險(xiǎn)已經(jīng)支付的數(shù)額應(yīng)在用人單位的賠償數(shù)額中扣除,。 職工因第三人侵權(quán)遭受人身損害的，賠償權(quán)利人請求侵權(quán)人承擔(dān)民事賠償責(zé)任的,，在侵權(quán)人的賠償數(shù)額中不予扣除工傷保險(xiǎn)已經(jīng)支付的數(shù)額,。 第二款另一種意見：職工因第三人侵權(quán)遭受人身損害的，賠償權(quán)利人請求侵權(quán)人承擔(dān)民事賠償責(zé)任的,，在侵權(quán)人的賠償數(shù)額中應(yīng)扣除工傷保險(xiǎn)已經(jīng)支付的數(shù)額,。 48,、職工遭受工傷事故后非因自身原因未進(jìn)行工傷認(rèn)定,，賠償權(quán)利人請求侵權(quán)人承擔(dān)民事賠償責(zé)任的,，應(yīng)予受理。 49,、對于在體育活動(dòng)中發(fā)生的人身損害,，考慮到受害人對參加體育活動(dòng)所可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)具有合理的預(yù)見、該損害發(fā)生在體育運(yùn)動(dòng)場合,、行為人的手段和行為方式等因素,，對其請求行為人分擔(dān)損失的，原則上不予支持,；但如果行為人在體育活動(dòng)中嚴(yán)重違背運(yùn)動(dòng)規(guī)則且損害后果特別嚴(yán)重的,，對受害人要求行為人適當(dāng)補(bǔ)償?shù)恼埱螅瑧?yīng)予支持,。 50、婚約財(cái)產(chǎn)糾紛案件中,，當(dāng)事人請求返還以結(jié)婚為條件而給付的彩禮,，如果未婚男女雙方確已共同生活但最終未登記結(jié)婚，人民法院可以根據(jù)雙方共同生活的時(shí)間,、彩禮數(shù)額并結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的風(fēng)俗習(xí)慣等因素，確定是否返還及返還數(shù)額,。 《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定針對的是雙方并未共同生活的情形,。 51、對夫妻一方因企業(yè)改制等原因獲得的“工齡買斷款”,，可以參照《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第十四條確立的原則處理,。 52、婚姻介紹服務(wù)合同履行過程中,，委托人可以解除合同并要求退還支付的報(bào)酬,。因解除合同給介紹人造成損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。 介紹人故意提供虛假信息造成委托人損失,，委托人請求承擔(dān)損害賠償責(zé)任的，應(yīng)根據(jù)介紹人的過錯(cuò)程度進(jìn)行處理,。 涉外婚姻介紹服務(wù)合同的委托人解除合同時(shí),，可以請求介紹人返還所支付的報(bào)酬。介紹人請求扣除因介紹活動(dòng)支出的必要合理費(fèi)用的,，可予支持,。 53、失蹤人長期下落不明且已符合宣告死亡的法定條件,，配偶基于財(cái)產(chǎn)掌控等目的惡意不行使申請權(quán),，致使其他利害關(guān)系人合法權(quán)益遭受損害的,，失蹤人父母,、子女申請宣告失蹤人死亡的,，人民法院應(yīng)予受理,。 54,、夫妻一方起訴離婚的,，即使離婚案件涉及不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分割內(nèi)容的,，也應(yīng)由被告住所地人民法院管轄,。 55,、用人單位或他人代替勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同,，用人單位有充分證據(jù)證明代簽勞動(dòng)合同經(jīng)勞動(dòng)者本人同意，或者勞動(dòng)者以實(shí)際行為表明接受所代簽勞動(dòng)合同的,，不影響勞動(dòng)合同效力,。 56、用人單位和勞動(dòng)者在競業(yè)限制條款中約定的違約金過分高于或者低于實(shí)際損失,，勞動(dòng)者或用人單位請求調(diào)整違約金數(shù)額的,，可予支持。給付違約金后,，用人單位或勞動(dòng)者請求繼續(xù)履行競業(yè)限制協(xié)議的，應(yīng)予支持,。 57 ,、勞動(dòng)者加班工資計(jì)算基數(shù)應(yīng)為勞動(dòng)者應(yīng)得的工資，包括計(jì)時(shí)工資或者計(jì)件工資以及獎(jiǎng)金,、津貼,、補(bǔ)貼等貨幣性收入。用人單位與勞動(dòng)者明確約定獎(jiǎng)金,、津貼,、補(bǔ)貼等項(xiàng)自不作為加班工資計(jì)算基數(shù)的，從其約定,，但約定的正常工作時(shí)間工資低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的除外,。 用人單位與勞動(dòng)者未書面約定實(shí)際支付的工資是否包含加班工資，但用人單位有證據(jù)證明已支付的工資包含正常工作時(shí)間工資和加班工資的，可以認(rèn)定用人單位已支付的工資包含加班工資,，但折算后正常工作時(shí)間工資低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)件工資的勞動(dòng)定額明顯不合理的除外,。 另一種意見：用人單位與勞動(dòng)者對月工資有約定的，加班工資基數(shù)應(yīng)按雙方約定的正常工作時(shí)間的月工資確定,；如雙方對月工資沒有約定或約定不明的，應(yīng)按勞動(dòng)合同法第十八條規(guī)定確定正常工作時(shí)間的月工資,，并以確定的工資數(shù)額作為加班工資的計(jì)算基數(shù),。如按勞動(dòng)合同法第十八條規(guī)定仍無法確定正常工作時(shí)間工資數(shù)額的，對加班工資的基數(shù),，可按照勞動(dòng)者實(shí)際獲得的月收入扣除非常規(guī)性獎(jiǎng)金,、福利性、風(fēng)險(xiǎn)性收入等項(xiàng)目后的正常工作時(shí)間的月工資確定,。如工資系打包支付,，或雙方形式上約定的“正常工作時(shí)間工資”標(biāo)準(zhǔn)明顯不合理，或有證據(jù)證明用人單位惡意將本應(yīng)計(jì)入正常工作時(shí)間工資的項(xiàng)目歸入非常規(guī)性獎(jiǎng)金,、福利性,、風(fēng)險(xiǎn)性收入等項(xiàng)目中，以達(dá)到減少正常工作時(shí)間工資數(shù)額計(jì)算目的的,，可參考實(shí)際收入*70％的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,。按土述原則確定的加班工資基數(shù)均不得低于當(dāng)?shù)卦伦畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。 58,、用人單位在勞動(dòng)合同期內(nèi)通過“末位淘汰”或者“競爭上崗”等形式單方解除勞動(dòng)合同,，勞動(dòng)者以用人單位違法解除勞動(dòng)合同為由，請求用人單位繼續(xù)履行勞動(dòng)合同或者支付賠償金的,，應(yīng)子支持,。 59、建設(shè)單位將工程發(fā)包給承包人,，承包人又非法轉(zhuǎn)包或者違法分包給實(shí)際施工人,，實(shí)際施工人招用的勞動(dòng)者請求確認(rèn)與具有用工主體資格的發(fā)包人之間存在勞動(dòng)關(guān)系的，不予支持,。 60、要做好小額速裁試點(diǎn)工作的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制,。試點(diǎn)法院要做好小額速裁試點(diǎn)工作的問題發(fā)現(xiàn)和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)工作,，及時(shí)上報(bào)；各高級人民法院要加強(qiáng)對試點(diǎn)法院的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督,，及時(shí)將問題和經(jīng)驗(yàn)上報(bào)最高人民法院,。沒有試點(diǎn)任務(wù)的地區(qū)要密切關(guān)注小額速裁試點(diǎn)工作的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)做法，并做好本轄區(qū)范圍內(nèi)小額速裁試點(diǎn)的可行性調(diào)研。最高人民法院將適時(shí)擴(kuò)展小額速裁試點(diǎn)范圍,，以更好地發(fā)揮小額速裁的功能,，減輕當(dāng)事人的訴訟成本，便利人民群眾訴訟,。 61 ,、在審理民事案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有利于當(dāng)事人行使訴訟權(quán)利和人民法院查明事實(shí)的要求,，結(jié)合法律,、司法解釋等規(guī)定，準(zhǔn)確理解和把握舉證期限的規(guī)定,。對于當(dāng)事人在舉證期限屆滿后提交的證據(jù)以及鑒定,、調(diào)查取證、證人出庭作證等申請,，應(yīng)當(dāng)綜合逾期原因,、證據(jù)與案件事實(shí)的關(guān)聯(lián)等因索，決定是否準(zhǔn)許,。對于另一方當(dāng)事人僅以提交證據(jù)或申請超過舉證期限為由,，拒絕發(fā)表質(zhì)證意見和配合鑒定、調(diào)查取證的,，應(yīng)將其意見記入筆錄,，其意見不影響人民法院對該證據(jù)真實(shí)性的審查以及依法委托鑒定、調(diào)查取證的效力,。 62 ,、當(dāng)事人僅以合同無效或可撤銷等事由抗辯，而未依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定請求調(diào)整違約金的,，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的訴辯主張及案件事實(shí),，對當(dāng)事人是否請求違約金過高或低的問題進(jìn)行釋明；經(jīng)釋明后,，當(dāng)事人仍未明確請求調(diào)整違約金的,，人民法院不依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。 63,、一方當(dāng)事人向人民法院請求確認(rèn)解除合同通知的效力,，人民法院經(jīng)審查認(rèn)定對方當(dāng)事人對解除合同的異議不成立的，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除,；當(dāng)事人向人民法院起訴解除合同,，人民法院判決解除合同的，合同自判決生效之日起解除,。 64,、當(dāng)事人起訴后又撤訴或者人民法院依法裁定按撤訴處理,，不引起訴訟時(shí)效的中斷。但起訴后起訴狀已送達(dá)相對人后又撤訴或被裁定按撤訴處理的,，訴訟時(shí)效于起訴狀送達(dá)相對人之日起中斷,。 65、委托人與受托人之間關(guān)于對委托人行使調(diào)解等訴訟叔利進(jìn)行限制的約定,，人民法院不予保護(hù),。 66、鑒定結(jié)論是民事訴訟證據(jù)之一,，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)民事訴訟法以及《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定,，對鑒定結(jié)論進(jìn)行審查。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》有關(guān)鑒定人應(yīng)當(dāng)出庭接受當(dāng)事人質(zhì)詢的規(guī)定要求,；鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經(jīng)人民法院準(zhǔn)許,，可以書面答復(fù)當(dāng)事人的質(zhì)詢,。 67、當(dāng)事人對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論有異議,，申請重新鑒定的,，人民法院應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條規(guī)定，決定是否予以準(zhǔn)許,，切實(shí)解決當(dāng)前不同程度存在的隨意啟動(dòng)重新鑒定問題,。 68 、人民法院在送達(dá)訴訟文書時(shí),，應(yīng)鼓勵(lì)運(yùn)用現(xiàn)代科技手段送達(dá),。在征得當(dāng)事人同意的情況下，可以采用傳真,、電子郵件等更方便,、更快捷的方式送達(dá)。通過上述方式送達(dá)的,，應(yīng)要求受送達(dá)人在7 日內(nèi)予以回復(fù),。當(dāng)事人回復(fù)時(shí)確認(rèn)收到的時(shí)間為送達(dá)時(shí)間；當(dāng)事人回復(fù)時(shí)未確認(rèn)收到時(shí)間的,，其回復(fù)時(shí)間為送達(dá)時(shí)間,；當(dāng)事人未回復(fù)的，視為未送達(dá),。 69,、人民法院只有在民事訴訟法第八十四條規(guī)定的受送達(dá)人下落不明，窮盡其他方式無法送達(dá)的情況下,，才可以采用公告送達(dá)方式,。堅(jiān)決杜絕隨意采用公告送達(dá)方式的錯(cuò)誤做法,，充分維護(hù)當(dāng)事人的訴訟權(quán)利和實(shí)體權(quán)利。
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