筆者以“集資房”,、“合同效力”為條件進(jìn)行檢索,，共搜索到670篇案例。其中,，最高人民法院出具的文書有2篇,，高級(jí)人民法院出具的文書有33篇。經(jīng)過筆者對(duì)前述案例進(jìn)行系統(tǒng)梳理,、分析后,，整理下文，供讀者參考,。

一,、法院應(yīng)否受理集資房轉(zhuǎn)讓糾紛

司法救濟(jì)是當(dāng)事人維權(quán)的最后一道防線，所以,，除非法律有明確規(guī)定,，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的訴請(qǐng)都予以受理，尤其是現(xiàn)如今已實(shí)行立案登記制。支持人民法院對(duì)部分房地產(chǎn)案件不予受理的主要法律淵源為1992年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》（該通知仍為現(xiàn)行有效的司法解釋）,，該通知第三條規(guī)定：凡不符合民事訴訟法,、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥,、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛,，因單位內(nèi)部建房、分房而引起的占房,、騰房等房地產(chǎn)糾紛,，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟,，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴,。

人民法院在審理案件中，主要的問題在于如何甄別是否屬于單位內(nèi)部建房,、分房糾紛,。在前述案例中，筆者經(jīng)過檢索,，就圍繞該節(jié)主題摘選了兩個(gè)有代表意義的案例提供給讀者進(jìn)行對(duì)比分析,，兩個(gè)案例分別為廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院審理的熊國(guó)紅與蔣希東房屋買賣合同糾紛案（（2013）桂民提字第24號(hào)）和湖北省高級(jí)人民法院審理的張瑞云、十堰市實(shí)驗(yàn)幼兒園房屋買賣合同糾紛案（（2017）鄂民申1189號(hào)）,。

在廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院審理的熊國(guó)紅與蔣希東房屋買賣合同糾紛案（（2013）桂民提字第24號(hào)）中,，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院認(rèn)為：“雖然蔣希東轉(zhuǎn)讓的房屋是單位集資房，但其與其原所在單位礦產(chǎn)品公司就案涉房屋并無糾紛,。本案蔣希東與熊國(guó)紅之間的糾紛屬于平等主體之間因房屋轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的糾紛,，屬于人民法院民事糾紛受理范圍?！倍诤笔「呒?jí)人民法院審理的張瑞云,、十堰市實(shí)驗(yàn)幼兒園房屋買賣合同糾紛案（（2017）鄂民申1189號(hào)）中，湖北省高級(jí)人民法院認(rèn)定：“張瑞云與十堰市十堰幼兒園之間的房屋買賣合同糾紛實(shí)質(zhì)是單位內(nèi)部職工住房福利問題產(chǎn)生的爭(zhēng)議,，而且購(gòu)買公有住房受當(dāng)時(shí)的公有住房改革政策的調(diào)整,，因此，張瑞云與十堰市實(shí)驗(yàn)幼兒園簽訂的《十堰市公有住房買賣合同書》并非平等主體之間的民事法律行為,。根據(jù)該規(guī)定，原審法院認(rèn)為張瑞云與十堰市實(shí)驗(yàn)幼兒園之間的房屋買賣合同糾紛不是平等主體間的民事爭(zhēng)議,，不屬于人民法院民事訴訟受案范圍,，裁定駁回張瑞云的起訴并無不當(dāng)。張瑞云提出的本案認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明,，適用法律錯(cuò)誤的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪?。?/p>

二、集資房買賣合同是否有效

“集資房買賣合同是否有效”幾乎是人民法院審理每一起集資房合同糾紛案件都會(huì)面臨到的問題,，各地法院,、各承辦法官對(duì)該問題的看法、裁判觀點(diǎn)也并不完全一致,。

主張集資房買賣合同無效的人民法院所持有的主要論據(jù)為：集資房系國(guó)家保障性安居工程建設(shè)的重要組成部分,；法律法規(guī)以及政策性規(guī)定購(gòu)買人有特定身份要求；未取得產(chǎn)權(quán)登記不得進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓（《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)）,；資格購(gòu)買人將集資房擅自出售的行為客觀上損害了其他符合購(gòu)房條件人的利益,，損害對(duì)象屬社會(huì)公共利益范疇。比如在張慧新與王功蘭,、尋小虎房屋買賣合同糾紛案一審,、二審過程中，瀏陽(yáng)市人民法院和長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院分別就以前述原因認(rèn)定了所涉集資房買賣合同無效,。

主張集資房買賣合同應(yīng)屬有效的人民法院往往是采取反向解釋的說理方式,。即，我國(guó)目前沒有相關(guān)法律和行政法規(guī)明確禁止進(jìn)行集資房的買賣行為,。比如湖北省高級(jí)人民法院審理的周玉濤與李厚福房屋買賣合同糾紛案（（2015）鄂民申字第00305號(hào)）中,，湖北省高級(jí)人民法院認(rèn)為：“相關(guān)行政法規(guī)雖對(duì)經(jīng)濟(jì)適用性住房以及單位集資合作建房作出過相關(guān)規(guī)定，但相關(guān)規(guī)定僅是規(guī)范轉(zhuǎn)讓的程序,，而非限制所涉房屋的轉(zhuǎn)讓,，更沒有規(guī)定合同無效的條款，因此周玉濤主張合同無效的觀點(diǎn)不能成立,?！敝畏ㄔ号袥Q確認(rèn)集資房買賣合同有效的主要法律依據(jù)為：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第四條。即,，人民法院確認(rèn)合同無效,，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù),。依據(jù)該解釋進(jìn)行裁判的人民法院，直接對(duì)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條,、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》（（2006）196號(hào)）將合同裁判為無效的人民法院進(jìn)行了回應(yīng)。

比如由福建省高級(jí)人民法院審理的譚北成,、巫秀蓮與洪俊龍,、漳州市第九中學(xué)房屋買賣合同糾紛案（（2014）閩民申字第83號(hào)）中，福建省高級(jí)人民法院認(rèn)定：“《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條是對(duì)行政管理部門辦理物權(quán)變動(dòng)登記的管理性規(guī)定,，而不是認(rèn)定物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定,。物權(quán)變動(dòng)能否成就以及是否辦理物權(quán)登記，均不影響轉(zhuǎn)讓合同效力?！蓖瑯?，在廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院審理的曹家珍、陳洪玉,、黃娟,、曹靜、曹溫柔與被申請(qǐng)人施榮,、一審被告李玲房屋買賣合同糾紛案（（2015）桂民申字第162號(hào)）中,，該案裁定書中亦載明：“合同簽訂時(shí)曹傳紅雖未取得房屋的權(quán)屬證書，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的行政管理性規(guī)定,，但該法律規(guī)定并非屬于認(rèn)定民事合同效力的強(qiáng)制性規(guī)范,，而房屋轉(zhuǎn)讓合同在通常情況下一經(jīng)簽訂即告生效，能否過戶,，屬合同履行的問題,，不影響合同本身的效力?！痹谏轿魇「呒?jí)人民法院審理的閆洪利與馬水利房屋買賣合同糾紛案（（2014）晉民申字第885號(hào)）中,，文書中載明：“由于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條關(guān)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定為管理性的規(guī)定,，而非效力性的規(guī)定,，因而閆洪利主張協(xié)議無效的理由不成立?！痹诤幽鲜「呒?jí)人民法院審理的鄭州市中原區(qū)汝河路街道辦事處與河南清華物業(yè)發(fā)展有限公司合同糾紛案（（2015）豫法民二終字第199號(hào)）中,，河南省高級(jí)人民法院認(rèn)定：“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）雖于2006年8月14日下發(fā)（2006）196號(hào)通知（《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》），要求停止審批黨政機(jī)關(guān)集資建房項(xiàng)目,，但該通知不屬于法律,、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同是否有效的依據(jù),；且本案涉及綜合樓項(xiàng)目審批時(shí)間為2006年1月9日,，系在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通知下發(fā)之前已審批完成。故,，清華物業(yè)公司的上述抗辯理由均不能成立,，原審法院不予支持?！痹谇懊嫠龅摹皬埢坌屡c王功蘭,、尋小虎房屋買賣合同糾紛案”再審過程中（（2014）湘高法民再終字第126號(hào)），湖南省高級(jí)人民法院認(rèn)定：“違反國(guó)家政策性規(guī)定并不能作為人民法院判決合同無效的法律依據(jù),。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、保障房的轉(zhuǎn)讓，國(guó)家只有附條件的限制性規(guī)定,，并非合同效力禁止性規(guī)定,。且王功蘭通過涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》直接獲取了一定的經(jīng)濟(jì)利益，原審判決以涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反國(guó)家政策性規(guī)定以及不利于國(guó)家為低收入特定人群提供保障性住房的目的,，從而判決涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效,，屬適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正,?！?/p>

所以，筆者個(gè)人認(rèn)為,，嚴(yán)格意義上說,，認(rèn)定集資房買賣合同合法、有效是大的裁判趨勢(shì),，而且根據(jù)檢索出的案例分析,，由于基層法院承擔(dān)了絕大多數(shù)此類案件的裁判工作，所以,，根據(jù)當(dāng)前情況分析,，基層法院在裁判時(shí)，對(duì)此問題（集資房買賣合同是否有效）存在較大分歧,，判決結(jié)果不盡一致,。但越是到高級(jí)人民法院或最高人民法院，裁判的趨同性較為明顯,。即,，統(tǒng)一傾向于認(rèn)定所涉集資房買賣合同有效。

在對(duì)高級(jí)人民法院審理的33個(gè)案例進(jìn)行逐個(gè)分析后,，筆者個(gè)人分析認(rèn)為,，由江西省高級(jí)人民法院提審的余遠(yuǎn)春、劉群英,、郭華,、謝芳妮與湯舒文、付榮明房屋買賣合同糾紛案（（2015）贛民提字第9號(hào)）,，對(duì)集資房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效進(jìn)行了比較全面的闡述和分析,，說理非常全面到位。該案文書將合同應(yīng)屬有效的理由展開論述如下：第一,，合同系雙方真實(shí)意思表示,，不具有《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形。第二,，雙方爭(zhēng)議的房屋系合法建設(shè),，并取得了產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋,，并非違法建筑物，將來如果政策變化有可能辦理產(chǎn)權(quán)登記到購(gòu)房人名下,，對(duì)這種房屋的轉(zhuǎn)讓不會(huì)影響破壞城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理秩序,，不會(huì)損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。第三,，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)只是規(guī)定了對(duì)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)”不得轉(zhuǎn)讓,，但在該部法律中并沒有明示違反該條規(guī)定的任何法律責(zé)任，也未規(guī)定違反該條款將導(dǎo)致合同無效,。違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定的法律后果是導(dǎo)致當(dāng)事人無法履行合同中有關(guān)權(quán)屬變更登記的義務(wù),，該后果實(shí)際上是對(duì)合同履行的影響，與合同效力的判斷沒有直接關(guān)聯(lián),。第四,，我國(guó)物權(quán)法采用的是物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果區(qū)分原則，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時(shí)生效,；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力,?！奔矗课葙I賣合同是房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因,，其效力判斷不以房屋所有權(quán)是否變動(dòng)和能否變動(dòng)為依據(jù)（在云南省高級(jí)人民法院審理的李桂芝,、李進(jìn)文與李明軒、曾紅偉返還原物糾紛案（（2014）云高民申字第407號(hào)）中,，云南省高級(jí)人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條和第15條的規(guī)定,，認(rèn)定：'不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，但物權(quán)登記不是訂立有關(guān)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同生效要件’）?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,，人民法院不予支持?！痹撘?guī)定明確了出賣人在沒有取得標(biāo)的物所有權(quán)情形下與買方簽訂買賣合同的效力認(rèn)定方法,，即出賣人對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)不是認(rèn)定合同無效的理由。

在670篇案例中,，由在最高人民法院審理的僅有1篇文書涉及合同效力問題,。即,，熊群先與張益華購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案（（2012）民再申字第321號(hào)），在該案中,，最高人民法院認(rèn)為：“案涉房屋并非經(jīng)濟(jì)適用房,，建設(shè)部等七部委于2007年聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及熊群先原單位作出的《“芙蓉公寓”購(gòu)房方案》并非法律或者行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù),。案涉口頭協(xié)議并非合同法規(guī)定的具有人身依附性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同，案涉房屋是否取得房屋所有權(quán)證書屬于物權(quán)取得范疇,，亦不影響轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力,。”

當(dāng)然,，人民法院在審理具體案件時(shí),，會(huì)結(jié)合具體的案情和當(dāng)事人的訴請(qǐng)、圍繞的爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行具體分析,、評(píng)判,，當(dāng)個(gè)案中無需直接對(duì)所涉集資房買賣合同效力進(jìn)行表態(tài)時(shí)，人民法院也會(huì)選擇對(duì)此不予置評(píng)的態(tài)度,。比如在胡輝輝,、黃石市百盛貿(mào)易有限公司執(zhí)行異議之訴案件中，一審黃石市中級(jí)人民法院認(rèn)為：“依照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定,，經(jīng)濟(jì)適用住房,，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格,，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房,；且經(jīng)濟(jì)適用住房資格申請(qǐng)采取街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、市（區(qū)）、縣人民政府逐級(jí)審核并公示的方式認(rèn)定,?？梢姡?jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠,，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,，其購(gòu)買人必須滿足國(guó)家規(guī)定的條件，購(gòu)買資格具有專屬性,。本案中,，日盛公司與胡輝輝簽訂的百盛家園經(jīng)濟(jì)適用房定購(gòu)協(xié)議，雖是雙方真實(shí)意思的表示,，但因經(jīng)濟(jì)適用房屬于保障性質(zhì)的政策性住房,，其購(gòu)買者的資格需有關(guān)行政部門審核,，目前胡輝輝并未舉證證明其符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格，故對(duì)日盛公司與胡輝輝簽訂的百盛家園經(jīng)濟(jì)適用房定購(gòu)協(xié)議的效力一審法院不予評(píng)判,?！焙笔「呒?jí)人民法院在二審中（（2017）鄂民終13號(hào)），直接以“約定能否實(shí)現(xiàn)（即合同能否履行）”來作出裁判,，對(duì)于合同效力未予置評(píng),。該案文書載明：“因爭(zhēng)議的標(biāo)的物為具有特定性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房，胡輝輝能否取得涉案房屋受《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》等政策的限制,，而本案中胡輝輝沒有提交證據(jù)證明其具有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格,，故日盛公司與胡輝輝以房抵債的約定尚無法得到實(shí)現(xiàn)?！鼻擅畹鼗乇芰擞嘘P(guān)合同效力的評(píng)判問題,。

由于單位集資建房多發(fā)生在政府機(jī)關(guān)或大型國(guó)企中，所以,，在現(xiàn)實(shí)生活中可能會(huì)存在有的房屋成為“歷史遺留問題”,，缺乏報(bào)建手續(xù)、無法解決辦證等實(shí)際問題,。對(duì)此類案件的審理思路,，廣東省高級(jí)人民法院就黃建友、深圳市龍崗區(qū)龍崗街道動(dòng)物防疫監(jiān)督所房屋買賣合同糾紛案（（2017）粵民申3731號(hào)）所作出的民事裁定書具有一定的參考價(jià)值,，該案民事裁定書載明：“根據(jù)本案查明的事實(shí),，涉案房屋雖屬于單位集資建房性質(zhì)，但經(jīng)一審法院向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心和深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)龍崗管理局分別發(fā)函詢問涉案房屋所在樓房的性質(zhì)和權(quán)屬情況,，了解到未能查到涉案房屋所在樓房的辦證信息,，也無法核查到該樓房的相關(guān)用地情況。即從現(xiàn)有證據(jù)看,，沒有證據(jù)顯示涉案房屋所在大樓取得合法的報(bào)批報(bào)建手續(xù),。而對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)定和處理，屬于國(guó)家相關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍,；且涉案房屋已作為行政事業(yè)單位的物業(yè)資產(chǎn)移交深圳市龍崗區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局,。據(jù)此，二審法院以在行政主管部門對(duì)涉案房屋建設(shè)合法性作出認(rèn)定處理前,，黃建友目前不應(yīng)以民事訴訟的方式主張其權(quán)利為由,，撤銷一審判決并駁回黃建友的起訴并無不當(dāng)?！?/p>

三,、定性集資房買賣合同糾紛或集資房資格轉(zhuǎn)讓糾紛

由于集資房的建設(shè)手續(xù)往往是先由建設(shè)單位審核購(gòu)買人資格，隨后再向確定的購(gòu)買人收取建房款,、實(shí)施建造手續(xù),，所以,，在司法實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一旦購(gòu)買人資格被確定后,，即將購(gòu)買集資房的資格（或指標(biāo)）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,。由此引發(fā)的糾紛應(yīng)當(dāng)如何處理，人民法院也并未形成統(tǒng)一的裁判規(guī)則,。

大多數(shù)法院在審理此類案件時(shí),，并不會(huì)刻意區(qū)分“集資房轉(zhuǎn)讓”和“集資房資格轉(zhuǎn)讓”，因?yàn)闊o論如何定性,，在案件的實(shí)體處理上并不會(huì)有太大差異,。比如在襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院審理的孫曉濱因與閆文嵩、李楠,，原審被告閆麗梅房屋所有權(quán)確權(quán)糾紛案（（2014）鄂襄陽(yáng)中民三終字第00052號(hào)）中，襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院認(rèn)為：“閆文嵩與閆麗梅簽訂的購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同,，雖然規(guī)避江山重工公司內(nèi)部政策,，將購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓他人行使，但合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,，不違反國(guó)家法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同,。合同簽訂后,，閆文嵩、李楠按照協(xié)議以孫曉濱,、閆麗梅的名義支付了全部購(gòu)房款和土地出讓金后以業(yè)主身份居住至今,，房屋所有權(quán)證和土地使用證雖然登記在孫曉濱名下，但據(jù)本案事實(shí),，閆文嵩,、李楠受讓購(gòu)房資格后，實(shí)際出資購(gòu)買了爭(zhēng)議房屋,，實(shí)際所有權(quán)人應(yīng)為閆文嵩,、李楠。孫曉濱,、閆麗梅應(yīng)按照合同約定協(xié)助閆文嵩,、李楠辦理房地產(chǎn)證的過戶手續(xù)，符合合同約定,，本院予以支持,。”

但對(duì)案件的不同定性會(huì)影響人民法院在判決說理部分的論述,，所以有的法院會(huì)特別強(qiáng)化兩者之間的差異,。筆者以河北省高級(jí)人民法院審理的“白新河,、李樹彬合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案”（（2016）冀民再27號(hào)）為例,，該案歷經(jīng)邯鄲市邯山區(qū)人民法院一審,、邯鄲市中級(jí)人民法院二審、邯鄲市中級(jí)人民法院再審,，后經(jīng)河北省人民檢察院抗訴,，河北省高級(jí)人民法院最終判決認(rèn)定案涉協(xié)議書合法、有效,，撤銷邯鄲市中級(jí)人民法院（2012）邯市民再終字第87號(hào)民事判決,、（2010）邯市民一終字第587號(hào)民事判決和河北省邯鄲市邯山區(qū)人民法院（2009）邯山民初字第1403號(hào)民事判決。在關(guān)于轉(zhuǎn)讓的是房屋所有權(quán)還是集資建房的資格問題上,，河北省高級(jí)人民法院認(rèn)為：“雖然白新河與李樹彬在簽訂《協(xié)議書》時(shí),，案涉集資房沒有竣工，房屋所在的具體樓層,、位置也未確定,，但涉案房產(chǎn)的權(quán)屬是明確的，屬于李樹彬,，而且從協(xié)議書的內(nèi)容來看,，李樹彬有對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的意思表示，因此本案所涉的協(xié)議書實(shí)際上是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓,。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條關(guān)于“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力”的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第九條關(guān)于“法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的,，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的登記完善與否都不影響不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力,。本案所涉的集資房雖然沒有房產(chǎn)證,，但這并不影響集資房轉(zhuǎn)讓合同的效力?！痹谡撌龊贤Я栴}時(shí),，河北省高級(jí)人民法院認(rèn)為：“目前并無法律和行政法規(guī)明文規(guī)定集資建房買賣無效，因此本案所涉的協(xié)議并不違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于合同無效的情形,。另外,，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效,，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù),?！奔础督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等部門規(guī)章的規(guī)定不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。原審法院在認(rèn)定合同效力時(shí)引用此規(guī)定認(rèn)定本案所涉協(xié)議無效,，屬適用法律錯(cuò)誤,。”前述觀點(diǎn)在河北省高級(jí)人民法院審理的王勝華,、龐軍合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案（（2017）冀民再98號(hào)）中也得以了體現(xiàn)。再比如在十堰市茅箭區(qū)人民法院審理的翁建設(shè)與袁文金確認(rèn)合同效力糾紛案（（2014）鄂茅箭民一初字第01536號(hào)）中,，法院認(rèn)定：“翁建設(shè)與袁文金于2001年11月21日簽訂的《售房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí),，袁文金并未取得爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)，其僅享有的對(duì)十堰市公共汽車總公司的集資建房的分配資格,，雙方簽訂的《售房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實(shí)際為分配集資房的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而轉(zhuǎn)讓集資建房指標(biāo)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,，法律沒有明確禁止對(duì)購(gòu)房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓,，單位即使有內(nèi)部規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓，也不能對(duì)抗第三人,，更不能成為合同無效的理由,。原、被告雙方對(duì)交易的風(fēng)險(xiǎn)和權(quán)利義務(wù)均是明知的,，是雙方的真實(shí)意思表示,，該協(xié)議有效?！?/p>

四,、進(jìn)行購(gòu)買集資房資格的轉(zhuǎn)讓其實(shí)質(zhì)為借名買房

嚴(yán)格意義上說，在集資房建造完成之前,，尤其在集資房出賣人僅取得購(gòu)買資格（或指標(biāo)）后,，即將指標(biāo)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，由集資房的買受人實(shí)際出資,，由此引發(fā)糾紛時(shí),，有的法院將其認(rèn)定為權(quán)益轉(zhuǎn)讓引發(fā)的合同糾紛；有的法院以房屋指向性明確將其定性為房屋買賣合同糾紛；還有的法院將其定性為“借名買房”引發(fā)的糾紛,。

在已檢索出的案例中,，增加“借名買房”這一條件，搜索出9個(gè)案例,，其中具有參考意義的一共有5篇法律文書,，分別為北京市通州區(qū)人民法院審理的吳X與吳X1合同糾紛一案（（2015）通民初字第11180號(hào)）、北京市昌平區(qū)人民法院審理的古富新與國(guó)子厚所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案（（2013）昌民初字第5881號(hào)）,、北京市第一中級(jí)人民法院審理的古富新與國(guó)子厚所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴一案（（2014）一中民終字第341號(hào)）,、錦州市中級(jí)人民法院審理的王坤與馬躍、趙淼,、劉振,、張冬梅執(zhí)行異議之訴一案（（2018）遼07民終205號(hào)）以及鄭州市中級(jí)人民法院審理的李玉蘭與李銀萍、原審被告徐根松,、原審第三人徐留軍所有權(quán)糾紛一案（（2016）豫01民終2136號(hào)）,。

其中，除了北京市通州區(qū)人民法院在（2015）通民初字第11180號(hào)案中,，以“該合同系雙方惡意串通,，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”將該案所涉集資房買賣合同認(rèn)定為無效外,，其他裁判文書均肯定了所涉合同的有效性,，較為有代表意義的為錦州市中級(jí)人民法院（2018）遼07民終205號(hào)案，該案文書中載明：“根據(jù)二原告出示的證據(jù)以及被告劉振,、張冬梅的自認(rèn),，能夠確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋系二原告實(shí)際出資購(gòu)買并占有、使用至今,，因居住房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用亦由二原告交納,，訴爭(zhēng)房屋登記在劉振、張冬梅名下,，是因劉振有資格購(gòu)買涉案集資房,，二原告沒有購(gòu)買涉案集資房的主體資格，二原告系借劉振名義購(gòu)買集資房,。被告王坤雖對(duì)是否存在借名買房之行為提出質(zhì)疑,，但未能提供任何證據(jù)予以反駁。二原告借劉振名義購(gòu)買集資房之行為并非屬于法律所禁止的情形,，亦未損害其他社會(huì)公共利益,，對(duì)其合法性本院予以確認(rèn)?！?/p>

五,、購(gòu)買了集資房,，但尚未過戶即發(fā)生拆遷

在各地城市征收拆遷工作如火如荼進(jìn)行、房?jī)r(jià)突飛猛漲的大背景下,，該問題具有一定的代表性和研究?jī)r(jià)值,。在現(xiàn)實(shí)生活中，若集資房遭遇征收拆遷,，而購(gòu)買人又尚未完成物權(quán)變更登記工作（即登記產(chǎn)權(quán)人仍為集資房出售人）,。尤其是在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》將被征收人單一限定為產(chǎn)權(quán)人后，房屋權(quán)屬證書具有公示推定效力,，征收拆遷單位往往會(huì)因?yàn)榍闆r復(fù)雜,、無法判斷或怕纏上糾紛，往往會(huì)要求購(gòu)買人與集資房出售人先行訴訟,，集資房的購(gòu)買人也會(huì)及時(shí)采取保全措施,，要求法院前往征收拆遷單位實(shí)施暫扣拆遷權(quán)益。

但在實(shí)踐中,，也有的地方征收拆遷單位直接與集資房購(gòu)房人簽訂《拆遷協(xié)議》,，由于與權(quán)屬證書載明的登記產(chǎn)權(quán)人不一致，與公示推定效力相違背,，所以,，這需要征收拆遷單位履行必要的盡職調(diào)查工作，并承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn),。由海南省高級(jí)人民法院審理的陳麟鋒與三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,、三亞市人民政府城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理一案（（2016）瓊行終530號(hào)），即是這種情況,。三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局經(jīng)過審查,，直接與實(shí)際產(chǎn)權(quán)人簽訂了拆遷協(xié)議，房屋登記產(chǎn)權(quán)人（集資房出售人）起訴三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及三亞市人民政府,，一審法院依據(jù)“合同尚未引起物權(quán)變動(dòng)”,，并結(jié)合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定,，判決認(rèn)定拆遷協(xié)議無效,。三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提起上訴，海南省高級(jí)人民法院在二審中認(rèn)定：“孫秋愛雖然沒有通過辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記取得涉案房屋的所有權(quán),，但根據(jù)其與陳麟鋒達(dá)成的協(xié)議約定,，孫秋愛有權(quán)取得包括房屋征收補(bǔ)償受益權(quán)在內(nèi)的相關(guān)權(quán)益。在此情況下,，三亞市住建局與孫秋愛就涉案房屋的征收補(bǔ)償安置事宜簽訂《征收協(xié)議》,，具有事實(shí)根據(jù)，也符合房屋征收補(bǔ)償安置方案的規(guī)定,，并未違反法律規(guī)定,。”從而，海南省高級(jí)人民法院判決撤銷海南省三亞市中級(jí)人民法院（2016）瓊02行初311號(hào)行政判決,，改判駁回被上訴人陳麟鋒的全部訴訟請(qǐng)求,。

六、是否侵害其他共有人權(quán)益

在司法實(shí)踐中,，房屋出售人在簽訂合同之后,、履行過戶手續(xù)之前，往往還會(huì)以配偶不知情,、侵犯其他共有權(quán)人利益等為由主張房屋買賣合同無效,。以該理由主張房屋買賣合同無效的并不局限于集資房買賣合同糾紛案件中，在普通的商品房買賣合同糾紛中也存在大量的以此為由訴諸法院的,。關(guān)于該類問題的裁判,，目前司法實(shí)踐中沒有太大的爭(zhēng)議，主要分為三點(diǎn)：第一,，結(jié)合合同的實(shí)際簽訂,、履行情況，判定其他共有人是否知情,；第二,，判定是否構(gòu)成表見代理；第三,，集資房的買受人是否為善意,。所以，筆者就該節(jié)所述問題在本文中不做詳細(xì)論述,，僅就在前述搜索到的案例中,，列明2篇與該主題相關(guān)的案例。

一篇為上海市第一中級(jí)人民法院審理的姜鳳明訴林明達(dá)所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案（（2017）滬01民終9546號(hào)）,，在該案中法院認(rèn)為：“一者,，出售系爭(zhēng)房屋、購(gòu)買城鎮(zhèn)房屋均系家庭重大事項(xiàng),，從二人所述看,，林躍根出售系爭(zhēng)房屋應(yīng)系其與姜鳳明夫妻合意的結(jié)果；二者,，根據(jù)林躍根陳述的當(dāng)時(shí)的購(gòu)房政策規(guī)定顯示,，林躍根、姜鳳明一家為滿足在城鎮(zhèn)購(gòu)房的條件,，無論出售對(duì)象是家人還是外人,，亦無論出售行為是真實(shí)還是虛假，至少在形式上林躍根,、姜鳳明都需將系爭(zhēng)房屋進(jìn)行出售,，姜鳳明理應(yīng)清楚系爭(zhēng)房屋出售和城鎮(zhèn)房屋購(gòu)買的過程,；三者，姜鳳明雖表示對(duì)房屋買賣協(xié)議和付款事宜均不知情,，但又述稱其知道林新林承擔(dān)1,，500元，顯然,，1,，500元在上世紀(jì)90年代初期對(duì)普通百姓人家來說實(shí)非小數(shù)目，對(duì)該1,，500元的性質(zhì)和由來姜鳳明理應(yīng)知情,。綜上，本院認(rèn)為,，姜鳳明表示直至2013年經(jīng)林躍根告知后其才知道上述房屋買賣協(xié)議,，有違常理，其在時(shí)隔20余年后,，表示對(duì)房屋買賣協(xié)議不知情且不同意,，實(shí)難令人信服，對(duì)其主張本院難以支持,。一審認(rèn)定林躍根出賣系爭(zhēng)房屋應(yīng)系家庭合意之結(jié)果,，意見準(zhǔn)確，本院予以認(rèn)同,，該房屋買賣協(xié)議的效力理應(yīng)及于兩上訴人,。”另一篇為武漢市中級(jí)人民法院審理的邱道柏與戈大兵,、鄧玉蘭,、邱道珍物權(quán)糾紛一案（（2015）鄂武漢中民終字第00958號(hào)），該案中法院認(rèn)為：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條“行為人沒有代理權(quán),、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效”的規(guī)定,，本院認(rèn)為,，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為邱道珍以邱道柏的名義與戈大兵簽訂的售房協(xié)議書的行為是否構(gòu)成表見代理。邱道珍與邱道柏之間系姐弟關(guān)系,，邱道柏將訴爭(zhēng)房屋的房屋鑰匙及房產(chǎn)證原件均交給邱道珍,，邱道珍也長(zhǎng)期居住在訴爭(zhēng)房屋內(nèi),，買房時(shí)戈大兵已盡到注意義務(wù),，其有理由相信邱道珍系受邱道柏的委托有權(quán)出售房屋，因此邱道珍以其弟邱道柏名義出售訴爭(zhēng)房屋的行為符合表見代理要件,，構(gòu)成表見代理,，邱道珍以邱道柏的名義與戈大兵簽訂的房屋買賣協(xié)議也未違反法律,、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，該協(xié)議合法有效,。且邱道柏對(duì)此多年來從未提出異議,，因此一審判決駁回邱道柏要求戈大兵、鄧玉蘭騰退并返還訴爭(zhēng)房屋訴請(qǐng)正確,，本院予以維持,。”