拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛案件處理意見

　　一、目前處理房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)及相關(guān)文件

　　《中華人民共和國(guó)民法通則》及其司法解釋,、《中華人民共和國(guó)合同法》(簡(jiǎn)稱《合同法》)及其司法解釋,、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》)、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(簡(jiǎn)稱《管理?xiàng)l例》),、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等,。

　　二、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議效力的認(rèn)定

　　只要拆遷人與被拆遷人達(dá)成的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示,，不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形,，即可認(rèn)定房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議有效。

　　需要特別注意的是,，根據(jù)《管理?xiàng)l例》第四條第二款和第六條的規(guī)定,，拆遷人必須是取得房屋拆遷許可證的單位。

　　三,、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛的處理

　　(一)拆遷人請(qǐng)求被拆遷人搬遷

　　1,、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂以后，被拆遷人(房屋承租人)如果沒有按照約定的期限搬離房屋的,，拆遷人可以直接向法院起訴請(qǐng)求判令被拆遷人搬離房屋;如果拆遷人已經(jīng)取得房屋拆遷許可證,，并且已經(jīng)按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定向被拆遷人(房屋承租人)支付了搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，或者已經(jīng)按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定向被拆遷人(房屋承租人)提供了周轉(zhuǎn)房,，拆遷人的訴訟請(qǐng)求可以得到支持,。

　　2、在訴訟期間,，拆遷人可以向法院申請(qǐng)先予執(zhí)行,。申請(qǐng)先予執(zhí)行必須符合下列條件：

　　(1)拆遷人已經(jīng)與被拆遷人(房屋承租人)達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　(2)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確,，不先行拆遷將嚴(yán)重影響拆遷人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),。拆遷人提出先行拆遷申請(qǐng)，必須是因被拆遷人拒不搬遷將要或已經(jīng)嚴(yán)重影響施工工期,，給拆遷人造成直接經(jīng)濟(jì)損失。

　　(3)被拆遷人(房屋承租人)有搬遷或過渡的條件,，即提出申請(qǐng)的拆遷人已給被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或提供安置房或過渡期周轉(zhuǎn)房,，在進(jìn)行拆遷后，被拆遷人(房屋承租人)有房可搬,，有屋可住,。

　　(4)申請(qǐng)人必須提供擔(dān)保。根據(jù)《民事訴訟法》第九十八條規(guī)定,，拆遷人在提出先予執(zhí)行申請(qǐng)時(shí),，必須提供與被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)作為擔(dān)保。

　　(二)被拆遷人請(qǐng)求拆遷人支付延期交樓違約金、延期辦證違約金

　　1,、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂以后,，拆遷人沒有按照約定向被拆遷人交付置換房屋的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付違約金,。房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)違約金有約定的,，從其約定;房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)違約金沒有約定的，由法院參照房屋逾期交付使用期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金,。

　　2,、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂以后，拆遷人沒有按照約定向被拆遷人辦理置換房屋的產(chǎn)權(quán)證的,，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付違約金,。房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)違約金有約定的，從其約定;房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)違約金沒有約定的,，按照房屋的市場(chǎng)價(jià)值,，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

　　(三)被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得安置房屋

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定："拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，明確約定拆遷人以位置,、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,，應(yīng)予支持。"

　　根據(jù)這一規(guī)定,，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能一概適用買賣合同的法律規(guī)則,，而應(yīng)區(qū)別情況予以不同的處理：

　　1、當(dāng)事人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中只對(duì)補(bǔ)償方式,、安置用房面積,、過渡期等內(nèi)容進(jìn)行約定，而沒有對(duì)協(xié)議的標(biāo)的物即補(bǔ)償安置用房的位置,、用途進(jìn)行明確具體的約定,，在與其他房屋買賣合同發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)適用一般房屋買賣合同的有關(guān)規(guī)定,，按普通債權(quán)給予保護(hù),。

　　2、如當(dāng)事人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中不僅對(duì)補(bǔ)償方式,、安置房屋面積,、過渡期限等一般內(nèi)容進(jìn)行約定，而且對(duì)協(xié)議的標(biāo)的物即安置用房的位置,、用途也作了明確,、特別約定的情況下，該標(biāo)的物具有了特定性，結(jié)合拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議特殊性,，按照對(duì)被拆遷人利益的側(cè)重保護(hù)原則,，《解釋》將此種情況下被拆遷人對(duì)該特定房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，該特種債權(quán)的優(yōu)先權(quán)屬于法規(guī),、司法解釋規(guī)定的,，也就是債權(quán)物權(quán)化。特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)是為保證特種債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的權(quán)利,，其特征表現(xiàn)為：(1)該特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)是一種具有擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的特種債權(quán),，是獨(dú)立的民事權(quán)利，具有對(duì)抗第三人的效力;(2)該特種債權(quán)是一種法定的優(yōu)先權(quán),，它打破了債權(quán)平等原則,，具有優(yōu)先于一般債權(quán)取得的性質(zhì); (3)該特種債權(quán)是一種不需登記公示的優(yōu)先權(quán)。該特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)作為一種特殊的具有擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先權(quán),，其優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的,，無須公示。根據(jù)特種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力,，被拆遷人的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力,，即排他性，拆遷人出賣拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的標(biāo)的物補(bǔ)償安置房屋給第三人的行為為侵權(quán)行為,，即使第三人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋，第三人的物權(quán)變動(dòng)也不得對(duì)抗被拆遷人的物上請(qǐng)求權(quán),。

　　四,、對(duì)未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的房屋拆遷糾紛的處理

　　《管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的,，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的,，由同級(jí)人民政府裁決,。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的,，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴,。

　　另據(jù)《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償,、安置等案件問題的批復(fù)》 (法復(fù)〔1996〕12號(hào))規(guī)定：1、公民,、法人或者其他組織對(duì)人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷,、補(bǔ)償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理,。2、拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償,、安置等問題發(fā)生爭(zhēng)議,，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔,，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決,，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題,，依法向人民法院提起訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。