 ）
拆遷協(xié)議書一般情況下應(yīng)使用省,、市(縣)人民政府房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的文本，其內(nèi)容主要包括：補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額,，付款方式和付款期限,，安置用房的面積、地點(diǎn)和層次,， 搬遷過渡方式和過渡期限,，違約責(zé)任，當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)訂立的其他條款,。 拆遷協(xié)議書簽訂后,，必須送房屋拆遷主管部門備案，并可向公證機(jī)關(guān)辦理公證,。但在拆除依法代管的房屋時,， 代管人是房屋拆遷主管部門的， 補(bǔ)償,、 安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證,， 并應(yīng)當(dāng)辦理證據(jù)保全。同時,，被拆遷人應(yīng)將原有土地使用證,、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門辦理注銷登記手續(xù)。
房屋拆遷安置協(xié)議（以下簡稱協(xié)議）的簽訂是房屋拆遷過程一個十分關(guān)鍵的 環(huán)節(jié),。此協(xié)議如果不夠嚴(yán)謹(jǐn),，拆遷戶通過不懈努力爭取得到的合法補(bǔ)償極有可能 由于協(xié)議不夠嚴(yán)謹(jǐn)而付諸東流。拆遷戶如何簽訂協(xié)議才能更有效地規(guī)避拆遷風(fēng)險,， 依法維護(hù)自己的合法權(quán)益 呢,？我認(rèn)為，拆遷戶簽訂協(xié)議時必須堅持兩個原則： 兩個原則： 兩個原則 第一,，樹立“拆遷戶是拆遷的強(qiáng)勢群體,，拆遷戶在拆遷中處于主導(dǎo)地位” 第一，樹立“拆遷戶是拆遷的強(qiáng)勢群體,，拆遷戶在拆遷中處于主導(dǎo)地位” 的意識,。 的意識。第二,，堅持“以我為主，爭取主動” 第二,，堅持“以我為主,，爭取主動”。 拆遷戶經(jīng)過了與開發(fā)商的談判,、洽談或協(xié)商,，對拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)事宜達(dá)成一致，進(jìn)行協(xié)議的簽訂,。 拆遷所簽訂的協(xié)議一般都是格式合同,。拆遷戶在簽訂協(xié)議時，除簽訂好格式 （增 合同里的內(nèi)容外,， 更重要的是必須在格式合同的內(nèi)容外增加必要的補(bǔ)充條款加補(bǔ)充條款是拆遷戶的合法權(quán)利）,。我在這里要講的是主要應(yīng)該增加哪些補(bǔ)充條 款。 有一點(diǎn)千萬要注意的是,，如果拆遷房屋已被作出拆遷裁決,， 有一點(diǎn)千萬要注意的是，如果拆遷房屋已被作出拆遷裁決,，在拆遷裁決被撤銷前萬萬不要簽訂協(xié)議,。否則，造成的后果難以預(yù)料,。 撤銷前萬萬不要簽訂協(xié)議,。否則，造成的后果難以預(yù)料,。 拆遷的補(bǔ)償方式一般分貨幣補(bǔ)償和回遷安置兩種,， 而回遷安置又分產(chǎn)權(quán)人回遷安置、 承租人回遷安置， 協(xié)議的簽訂應(yīng)按上述三種不同的補(bǔ)償方式而有所區(qū)別,。 一,、貨幣補(bǔ)償 （一）格式合同：根據(jù)雙方協(xié)商好的補(bǔ)償金額按合同的內(nèi)容進(jìn)行簽訂。 （二）起碼增加如下補(bǔ)充條款：
甲方（一般為開發(fā)商）須于**** **月**日前將拆遷補(bǔ)償款共計 ****年 日前將拆遷補(bǔ)償款共計***** 1,、甲方（一般為開發(fā)商）須于****年**月**日前將拆遷補(bǔ)償款共計***** 元一次性付給乙方（一般為拆遷戶）,。 元一次性付給乙方（一般為拆遷戶）。 2,、如甲方逾期支付拆遷補(bǔ)償款給乙方,，則甲方按應(yīng)支付給乙方拆遷補(bǔ)償款如甲方逾期支付拆遷補(bǔ)償款給乙方， 1%的違約金 的違約金,， 計每逾期付款 1 天,，甲方需向乙方支付 1%的違約金，違約金與拆遷補(bǔ)償款一次 性支付,。如甲方所支付款項不足以一次性全部支付違約金與拆遷補(bǔ)償款補(bǔ)償款,， 性支付。如甲方所支付款項不足以一次性全部支付違約金與拆遷補(bǔ)償款,，則所 支付款項先計付違約金,，再計付拆遷補(bǔ)償款，余下未付拆遷補(bǔ)償款,， 支付款項先計付違約金,，再計付拆遷補(bǔ)償款，余下未付拆遷補(bǔ)償款,，繼續(xù)以未 1%的違約金 的違約金,。 付拆遷補(bǔ)償款計由甲方每逾期付款 1天，甲方需向乙方支付 1%的違約金,。余此 類推,，直至甲方向乙方付清全部拆遷補(bǔ)償款為止。 類推,，直至甲方向乙方付清全部拆遷補(bǔ)償款為止,。甲方需支付違約金的天數(shù)按甲方支付拆遷補(bǔ)償款之日計。 甲方支付拆遷補(bǔ)償款之日計,。 為什么建議增加這兩條補(bǔ)充條款,？我講一個很能說明問題的案例。 2002 年,，在我的被拆遷房屋地段,，有部分采用貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶業(yè)主，在 與開發(fā)商簽訂了協(xié)議并把房屋交給開發(fā)商拆除后 （所簽協(xié)議沒有增加我上述所列 的補(bǔ)充條款）,，開發(fā)商遲遲不給予支付拆遷補(bǔ)償款,，采用拖的策略,。經(jīng)拆遷戶多次追討后，開發(fā)商提出“立即付款也可以,，但每一平方米的補(bǔ)償款扣減 100 元,，并且，按全額簽收”,。拆遷戶迫于急著用該部分補(bǔ)償款去購房或租房以解決住房 問題,，為了早日拿到補(bǔ)償款，無奈地只能屈服,，答應(yīng)了開發(fā)商的條件,，白白地?fù)p失了一筆不少的補(bǔ)償款。 從這個案例可以看出,，開發(fā)商是“乘人之危”,，利用拆遷戶急于用拆遷補(bǔ)償款購房或租房的心理實(shí)行“趁火打劫”。 但如果拆遷戶當(dāng)時所簽訂的協(xié)議增加了上述的補(bǔ)充條款,，則主動權(quán)掌握在拆 遷戶手中,，可用高額違約金牽制著開發(fā)商，約束開發(fā)商履行合同,。在高額的違約 金的重壓下,，開發(fā)商一般是不敢貿(mào)貿(mào)然的冒此風(fēng)險。那么,，拆遷戶如期拿到補(bǔ)償款就有保障了。 二,、產(chǎn)權(quán)人回遷安置 其格式合同如我在《拆遷維權(quán)實(shí)錄》（12）中所講,，拆遷安置補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)條 款基本是較齊全的，但仍存在不少的隱患,。如：回遷后房產(chǎn)證的問題,、廚房及洗手間是否有窗戶及因開發(fā)商方面的問題導(dǎo)致爛尾樓，不但回遷遙遙無期,，而且連 臨遷費(fèi)都領(lǐng)不到的時候,，誰該負(fù)連帶責(zé)任等等。這些現(xiàn)象并不是駭人聽聞,，在拆 遷中此類事件已出現(xiàn)了很多很多了,，不得不引起各位拆遷戶的重視。以我在《拆遷維權(quán)實(shí)錄》（12）中講到的所簽的協(xié)議為例,，還應(yīng)補(bǔ)充下列條 款： （一）回遷房屋的間隔,、各部位尺寸等如附圖（注：應(yīng)附一份回遷房屋的平面圖，該平面圖的各個部位必須標(biāo)注尺寸并注明各尺寸允許的誤差值,、說明房屋 的窗戶情況,。此圖是回遷收樓時驗收房屋是否符合協(xié)議規(guī)定的依據(jù)）,，回遷收樓 以該圖作驗收房屋的標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)除外）。
（二）乙方回遷日的確認(rèn)：以甲方（一般為開發(fā)商）把回遷房屋及該房屋的 產(chǎn)權(quán)證一并交付給乙方（一般為拆遷戶）之日為乙方的實(shí)際回遷日,，甲方向乙方 支付臨遷費(fèi)以該日為截止日期,。（三）甲方違反本協(xié)議所有條款中的任意一項條款（除超期回遷條款外）， 本協(xié)議失效,，拆遷安置改為執(zhí)行貨幣補(bǔ)償,，貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議詳見附件（注：另 附貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議，該協(xié)議參照前述的貨幣補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂,，但補(bǔ)償金額必須要定得很高以制約開發(fā)商,，例如，按行情房屋約值100 萬元,，則貨幣補(bǔ)償金 額約定為 500 萬元）,。 （四）違約的認(rèn)定：甲乙雙方違反上述條款（包括格式合同的所有條款和補(bǔ) 充條款）中的任意一項條款均屬違約，任意一方違約由違約方負(fù)違約責(zé)任,。（五）履行時間：本協(xié)議于*****年**月**日前履行,。 （六）違約責(zé)任： 因甲方的原因造成乙方超期回遷的， 甲方除按拆遷的法規(guī)及政策的規(guī)定向乙 方支付超期回遷賠償外,，甲方還需按每超期 1 天賠償 50 元（應(yīng)回遷日至實(shí)際回 遷日的天數(shù)為超期天數(shù)）向乙方支付超期回遷違約罰款,。超期回遷賠償和超期回遷違約罰款 （合稱違約金） 在實(shí)際回遷日起計 1 個月內(nèi)由甲方一次性支付給乙方。 如甲方逾期支付違約金,，則甲方向乙方賠償逾期支付違約金罰金,，每逾期一天，違約金罰金按甲方應(yīng)支付違約金總額的 1%計,。 （七）連帶責(zé)任：如本協(xié)議因甲方的原因（包括不可抗力的原因）造成協(xié)議無法履行,，則***房屋管理局負(fù)連帶責(zé)任，改由***房屋管理局代甲方履行本協(xié)議的責(zé)任,。 提示： 提示： 1,、千萬不要補(bǔ)充“如*****，雙方本著*****協(xié)商解決”之類的條款,。如真千萬不要補(bǔ)充“ *****,，雙方本著*****協(xié)商解決”之類的條款。 *****協(xié)商解決 的出現(xiàn)爭議,，應(yīng)按協(xié)議約定直接通過法律途徑解決,，一步到位。的出現(xiàn)爭議,，應(yīng)按協(xié)議約定直接通過法律途徑解決,，一步到位。 2,、協(xié)議簽訂后,，必須到房管部門備案,。 協(xié)議簽訂后，必須到房管部門備案,。
增加上述補(bǔ)充條款的主要思路： 增加上述補(bǔ)充條款的主要思路： 1,、吸取很多回遷糾紛的教訓(xùn)，簽訂協(xié)議時回遷房屋猶如“水中花”,，房屋 的大小只知道面積有多少,， 但到若干年后才建成的回遷房屋是否能真的有協(xié)議約定的面積是一個未知數(shù)，且同等面積但如果長,、寬之比不同,，房屋的實(shí)用效果也 將完全不一樣，這一點(diǎn)我在《拆遷維權(quán)實(shí)錄》（12）中已講過,，例如一個 3 平方 米的衛(wèi)生間,，1.5M×2M 與 0.8M×3.75M 是同等面積，但使用起來卻有天淵之別,。 還有一點(diǎn),，衛(wèi)生間是有窗還是沒有窗，其使用價值也完全不同,。
在實(shí)際操作上,， 附一份房屋平面圖也是可行的， 因為開發(fā)商辦理報建手續(xù)時,， 必須有建房的設(shè)計圖,。 2、回遷日問題,，過去有不少拆遷戶雖然已回遷住上了新房屋,，但由于各種因素，產(chǎn)權(quán)證遲遲未到手,。房屋跟其他商品不一樣,，產(chǎn)權(quán)證未到手，這房屋仍不 是屬于你的房屋,。這時拆遷戶只有干著急，而開發(fā)商則“闊佬懶理”,。因此,，很 有必要以產(chǎn)權(quán)證到手之日定為回遷日,。 3,、補(bǔ)充條款第（三）和第（六）項主要是爭取主動,，制約開發(fā)商不按協(xié)議條款執(zhí)行。 4,、拆遷最后爛尾時有發(fā)生，著名的跨國企業(yè)集團(tuán)也會破產(chǎn)倒閉,。為維護(hù)自 己的利益， 增加一連帶責(zé)任的條款,，則回遷更有保障,。 把拆遷戶的房屋拆除是*** *** 房屋管理局提出要拆的,，所以， ***房屋管理局負(fù) 房屋管理局負(fù)連帶責(zé)任是合情合理的,。 房屋管理局提出要拆的，所以,，由***房屋管理局負(fù)
三、承租人回遷安置 承租人回遷安置協(xié)議的簽訂,，在參照產(chǎn)權(quán)人回遷安置協(xié)議的簽訂的基礎(chǔ)上， 可就如下方面考慮需要增加的補(bǔ)充條款： （一）出租人,。 承租人原來所租房屋可能是公房,，但如果不注意這一點(diǎn)，很有可能因拆遷造成原承租的公房被收回,，重新租住的房屋很有可能是產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的房屋,。 租住公房與租住開發(fā)商的房屋是完全不同的。因此,，在簽訂協(xié)議時一定要打 醒十二萬分精神,。 （二）租金和租住期限租金和租住期限都是協(xié)議的關(guān)鍵條款，如果不在協(xié)議中充分的約定,，說不準(zhǔn)回遷 租住后,，租金可能比原來上漲了幾倍，并且,，租住沒多久被出租人趕出家門,。
下面摘錄 2007 年 1 月 9 日 廣州日報》 《拆遷后回遷 租 《廣州日報》 A10 版登載的文章金漲三倍,？》（此文章可通過廣州日報電子版查閱）供大家參考，該文章講述一 位 80 多歲老人回遷的遭遇,，該案例對承租人應(yīng)如何簽訂回遷安置協(xié)議很有啟發(fā)作用,。 文章摘錄如下：
我的鄰居張伯租了幾十年公房，面積大概 30 平方米,，租金很低才 30 多元,， 后來租金升至 124.4 元。1998 年房子拆掉了,，等他回遷的時候,，發(fā)展商要他每個月交 300 多元的租金。去年張伯吃了官司,，法院判他要還開發(fā)商 2 萬多元，還要他搬走,。張伯已經(jīng) 82 歲了,，能搬到哪里去？老人家的兒子剛戒毒回來,，還有 一個在讀高中的孫女,，他實(shí)在太可憐了，怎么還這筆錢,？蘇女士 記者跑腿： 張伯將記者領(lǐng)到他現(xiàn)在居住的海珠區(qū)紫來大街 18 號 B 棟 707 房,。附近的房 子都比較舊，張伯所在小區(qū)是上世紀(jì)末拆遷重建的,，顯得比較氣派,，而且還有電 梯。不過屋子里顯得比較雜亂,，臥室,、廳和廚房連在了一起，不到 30 平方米的 不到 房子里放了兩張床,，大大小小的塑料袋裝得滿滿的,，放得到處都是。張伯的老伴 房子 連連解釋：“都不知道哪天會被趕走,，就沒心思收拾了,。” 張伯告訴記者,，他今年 82 歲,，退休前是廣州市第六染織廠的職工，從 1961 從 年起就一直租住在紫來大街的公房里,。張伯拿出一大沓以前向房管部門交納租金 年起就一直租住在紫來大街的公房里,。 的單據(jù),，記者看到，1996 年的月租金是 15.9 元,，到 1997 年的時候漲到了 33.2 1996 元,。根據(jù)一份租賃合同，記者了解到,，1998 年,，僑房落實(shí)返還政策后，張伯原來住的房子的產(chǎn)權(quán)給了一位姓張的女士,。1998 年 10 月,，張伯和張女士簽訂了房 1998 屋租賃合同， 屋租賃合同,，每月租金為 124.4 元,，承租期為 1998年 5 月 1 日到 1999 年 4 月 30 日,。租賃合同簽訂才 1 個月，房子就要拆遷,。1998 年 11 月,，張伯和開發(fā)商簽 1998訂了《房屋拆遷安置協(xié)議》，其中約定,， 》，其中約定 日前遷出,，訂了《房屋拆遷安置協(xié)議》,，其中約定，張伯在1998 年 11 月 30 日前遷出,，自 行解決臨時搬遷問題， 日之前,， 在原地段新建回遷樓， 行解決臨時搬遷問題,， 發(fā)展商在 2002 年 12 月 30 日之前,，在原地段新建回遷樓， 以同樣的面積安置給張伯居?。?以同樣的面積安置給張伯居??；在此期間發(fā)展商每月補(bǔ)助給張伯 583.2 元。張伯回遷回來,， 2002 年 2 月，張伯回遷回來,，住進(jìn)了 707 房。2006年 7 月,，張伯被發(fā)展商告上了法院。起訴書說,， 房之后， 告上了法院,。起訴書說，張伯自從搬進(jìn) 707 房之后,，沒有和發(fā)展商簽訂租賃合 也未交納任何租金，同,，也未交納任何租金,，因此請求法院判令張伯搬走，并支付拖欠的租金 18550元（按每月 350 元計算）,。2006 年 8 月,，海珠區(qū)法院一審判決支持了開發(fā)商的訴訟請求,，張伯沒有上訴。2006 年 12月,，開發(fā)商向法院申請執(zhí)行,。張伯說，租張伯說,， 張伯說 了幾十年公房， 多元,， 我沒知識，什么都不懂,， 了幾十年公房，回遷后租金一下子漲到 300 多元,，“我沒知識,，什么都不懂， 這次是被人算計的,。 這次是被人算計的,。” 開發(fā)商的律師陳浩也很無奈。在接受記者電話采訪時他表示,，拆遷安置的時候,，開發(fā)商已經(jīng)補(bǔ)了一套房子給張女士；這套房子已經(jīng)被張伯住了這么多年,，現(xiàn) 在起訴他,，最希望的就是張伯能搬走。他承認(rèn)張伯家境不好，但這是社會問題,， 不應(yīng)該由開發(fā)商來埋單,。
（以上為摘錄的內(nèi)容）
我為什么建議在協(xié)議上增加相應(yīng)的補(bǔ)充條款呢？ 我為什么建議在協(xié)議上增加相應(yīng)的補(bǔ)充條款呢,？ 第一,、開發(fā)商在取得拆遷戶的房屋拆除前，開發(fā)商重中之重是千方百計與拆遷戶達(dá)成協(xié)議并拆除房屋,， 以便向政府職能部門申請辦理拆遷結(jié)案及后續(xù)的相關(guān) 手續(xù)。開發(fā)商向政府職能部門申請辦理的手續(xù)齊備后,，通俗一點(diǎn)講，開發(fā)商至此 已“過了海”了,，“過了海就成神仙”,，開發(fā)商已修煉成神仙，拆遷戶還能奈他 何嗎,？而且，回遷時出現(xiàn)各種的矛盾,，雙方之間產(chǎn)生了糾紛，這時,，是拆遷戶在 干著急,，而開發(fā)商則會采用慢慢地拖的策略,，其意圖很明顯，就是把拆遷戶拖到筋疲力盡并且不耐煩,，令拆遷戶自愿放棄部分的權(quán)益。 那么,，神仙該由誰來管呢,？有,，是如來佛祖,！ 第二,、既然如來佛祖能管得住神仙,，那么,，拆遷戶就應(yīng)該練就如來佛祖的本領(lǐng)（增加補(bǔ)充條款,，約束開發(fā)商）,，充當(dāng)佛祖的角色，約束神仙的一言一行,。只 有這樣，拆遷戶才能在拆遷中取得主動權(quán),，依法維護(hù)自己來之不易的合法權(quán)益！ 切記： 敵人是大大的狡猾的” 切記：“敵人是大大的狡猾的”?。?！如何簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》就講到這里了。 |
|
