近日,，住建部已公布第二批特色小鎮(zhèn)擬公示名單，特色小鎮(zhèn)已成為當(dāng)下最炙手可熱的風(fēng)口之一,。由于尚處起步階段,、運(yùn)營模式仍無成功經(jīng)驗(yàn)可循，擅長標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制,、高周轉(zhuǎn)的房企,，在產(chǎn)業(yè)要素的開發(fā)和導(dǎo)入及運(yùn)營思維的轉(zhuǎn)變等方面面臨巨大挑戰(zhàn)，能否真正在特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域分得一杯羹,、能否跳出“房地產(chǎn)化”的傳統(tǒng)思路還需劃一個(gè)問號(hào)“,？”。

前車之鑒,，后事之師,。特色小鎮(zhèn)的提出源于世界主要發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),。因此，我們主要以歐美發(fā)達(dá)國家為基礎(chǔ),，篩選了100多個(gè)國外知名特色小鎮(zhèn)案例,，探究特色小鎮(zhèn)到底有多大的發(fā)展機(jī)遇？發(fā)展機(jī)會(huì)在哪里,？以及房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何跳出傳統(tǒng)思路,，有效把握機(jī)遇？

機(jī)遇有多大,？

小鎮(zhèn)作為國外經(jīng)濟(jì),、產(chǎn)業(yè)、人口主要載體,，也將成為中國新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極

圖1：發(fā)達(dá)國家小城鎮(zhèn)發(fā)展階段及城市化率

19世紀(jì)60年代,，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展導(dǎo)致大城市人口過度集聚、擁堵不堪,，但鄉(xiāng)村出現(xiàn)空心化,，為分流大城市人口，發(fā)達(dá)國家啟動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè),。其中,，英、美,、日三國啟動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)的城鎮(zhèn)化率均達(dá)到70%,，而韓國起步時(shí)間較晚，城鎮(zhèn)化率在40%-50%之間,，與我國較為接近,。截至目前，英美韓日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)體均已經(jīng)完成了對小城鎮(zhèn)的開發(fā)培育工作,，小城鎮(zhèn)已成為這些國家經(jīng)濟(jì),、人口和產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展載體：

圖2：美國、德國城市及人口分布統(tǒng)計(jì)

首先,，小鎮(zhèn)聚集了這些發(fā)達(dá)國家六成以上的人口,。其中，美,、德等發(fā)達(dá)國家六成以上的居民都生活在10萬人以下的小城鎮(zhèn),。根據(jù)美國最近的人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年美國總?cè)丝?.09億,，63.0%的人口居住在5萬以下的小城鎮(zhèn),；根據(jù)2016年德國統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，截止2014年底德國總?cè)丝?119.75萬人,，其中80%的人口居住在人口10萬以下的小城鎮(zhèn),。

其次,，國外小城鎮(zhèn)已成為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)集約化發(fā)展的聚集地。如美國金融行業(yè)有格林尼治對沖基金小鎮(zhèn)和門羅帕克風(fēng)險(xiǎn)投資基金小鎮(zhèn),，而硅谷更是庫比蒂諾,、山景、帕羅奧圖,、森尼韋爾等高科技產(chǎn)業(yè)小城鎮(zhèn)的集合,；德國高斯海姆小鎮(zhèn)的機(jī)床制造業(yè)、英國Sinfin小鎮(zhèn)飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)制造業(yè)和西班牙阿爾特索小鎮(zhèn)的服裝制造業(yè)均在國際上具有絕對競爭力,。

作為人口及產(chǎn)業(yè)的核心載體,，小城鎮(zhèn)已成為發(fā)達(dá)國家城鄉(xiāng)均衡發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)活力點(diǎn)。例如,，美國高科技小鎮(zhèn)集聚的硅谷人口不到美國的1%但GDP占比卻高達(dá)4%-5%,，納帕谷綜合性鄉(xiāng)村休閑文旅小鎮(zhèn)集群每年接待國內(nèi)外游客500萬人次，僅旅游經(jīng)濟(jì)收益就達(dá)6億美元,，提供17000多個(gè)工作機(jī)會(huì),，稅收達(dá)到2.21億美元；法國格拉斯小鎮(zhèn)每年僅香水業(yè)就創(chuàng)造6億歐元財(cái)富,。

圖3：1949-2016年我國城鎮(zhèn)率和城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)

與國外相比,，我國自1978年以來，城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了快速發(fā)展階段和加速發(fā)展階段,，2016年達(dá)到57.35%,，較1978年大幅提升39.45%。與此同時(shí),，大城市人口膨脹,、交通擁堵、房價(jià)飛漲的問題已不利于企業(yè),、人才發(fā)展,，華為,、中興等企業(yè)已經(jīng)選擇搬離一線城市,，而鄉(xiāng)村則面臨土地大量流失、宅地廢棄,、人口大規(guī)模轉(zhuǎn)移等諸多問題,，高速城市化導(dǎo)致的“大城市病”和“鄉(xiāng)村病”日益加劇。在此背景下,，發(fā)展特色小鎮(zhèn),、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展已經(jīng)成為國內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)的關(guān)鍵一環(huán)。

國家政策層面的直接推動(dòng)為特色小鎮(zhèn)提供了巨大發(fā)展契機(jī),。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》指出,，目前,，中國正面臨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與轉(zhuǎn)移，資本與勞動(dòng)力在城市間的流動(dòng)更加頻繁,，在經(jīng)歷了大城市的不斷擴(kuò)張后,，中國城市的發(fā)展真正進(jìn)入到以城市圈為主體的形態(tài)的階段。2016年2月,，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》,，明確提出加快培育具有特色優(yōu)勢的小城鎮(zhèn)，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化,，7月《關(guān)于做好2016年特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》的下發(fā),，又將特色小鎮(zhèn)建設(shè)提升到國家高度，不同層面的政策優(yōu)勢也相應(yīng)出臺(tái),，這些均為特色小鎮(zhèn)的發(fā)展創(chuàng)造了可遇不可求的發(fā)展契機(jī),。

參照國外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，以“產(chǎn)業(yè)”為靈魂的特色小鎮(zhèn)是解決大中城市發(fā)展差距過大,、穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要途徑和有利抓手,，作為人口、產(chǎn)業(yè),、經(jīng)濟(jì)的重要載體,，未來的發(fā)展機(jī)遇無可限量。在足夠大,、足具誘惑力的蛋糕面前,，房企更需要解決的是怎么吃的問題。

機(jī)遇在哪里,？

產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)成功的最強(qiáng)基因,，區(qū)位是先發(fā)要素，運(yùn)營為后發(fā)要素

圖4：國外特色小鎮(zhèn)樣本分布圖

在英美等發(fā)達(dá)國家數(shù)以萬計(jì)的小城鎮(zhèn)當(dāng)中,，能夠成為全球特色小鎮(zhèn)范本的也屬鳳毛麟角,，可見，并非所有的小鎮(zhèn)都具備成功基因,，這為國內(nèi)一窩蜂的小鎮(zhèn)建設(shè)潮流敲響警鐘,。為了更好的挖掘特色小鎮(zhèn)的成功因素，我們選取格林尼治,、sinfin小鎮(zhèn),、維特雷等107個(gè)全球聞名的特色小鎮(zhèn)為研究樣本，其中歐洲59個(gè),，占比為55.1%,；北美洲28個(gè)，占比23.4%,；亞洲和大洋洲分別有15個(gè)和8個(gè),，占比均為14.0%和7.4%,。

圖5：國外知名小鎮(zhèn)的區(qū)位分布與產(chǎn)業(yè)類型

我們對這些全球聞名的特色小鎮(zhèn)進(jìn)行區(qū)位分布與產(chǎn)業(yè)定位的分類分析：從區(qū)位分布來看，大城市依托型,、網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型和孤點(diǎn)分布型占比分別為22.4%,、37.3%和40.3%，主要依賴于核心城市,、節(jié)點(diǎn)型城市及孤點(diǎn)城市的特色資源,；從產(chǎn)業(yè)類型來看，產(chǎn)業(yè)型,、產(chǎn)業(yè)+旅游型和文旅型占比分別為35.8%,、19.4%和44.8%，由于國外特色小鎮(zhèn)多為歷史悠久且自發(fā)形成,，人為因素及自然因素的影響較為均衡,。

圖6：國外知名小鎮(zhèn)區(qū)位及產(chǎn)業(yè)類型的交叉分析

按照區(qū)位和類型交叉分析來看，大城市依托型,、網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型更依托于產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，孤點(diǎn)分布型多以文旅為特色資源。大城市依托型和網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型特色小鎮(zhèn),，產(chǎn)業(yè)型均超半數(shù),，占到分別達(dá)到53.3%和51.9%，產(chǎn)業(yè)型及產(chǎn)業(yè)+旅游型累計(jì)占比分別為66.7%和77.8% ,；孤點(diǎn)分布型小鎮(zhèn)文旅產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)76%,。由此可見，區(qū)位,、產(chǎn)業(yè)是國外知名小鎮(zhèn)兩大不可或缺的成功基因,。我們以區(qū)位為第一要素，選取知名小鎮(zhèn)來具體分析：

圖7：美國格林尼治基金小鎮(zhèn)區(qū)位圖

 圖8：法國維特雷小鎮(zhèn)區(qū)位圖

以大城市為依托的產(chǎn)業(yè)型特色小鎮(zhèn)：區(qū)位大多位于大城市1-2h交通圈內(nèi)，作為承接大城市外溢產(chǎn)業(yè)和人才的基礎(chǔ),，同時(shí)也須具備適于產(chǎn)業(yè),、人才發(fā)展的良好自然、社會(huì)環(huán)境,。例如：

格林尼治小鎮(zhèn)距離世界金融中心紐約40分鐘車程,，且環(huán)境優(yōu)美，沿海,、距離海底光纜近，加上當(dāng)?shù)卣峁┑膬?yōu)惠稅收政策吸引了500家多家對沖基金落戶,，才造就了今天的全球?qū)_基金“大本營”,，與之形成鮮明對比的是,，上世紀(jì)80年代日本的對沖基金非常厲害，但因?yàn)槎愗?fù)過高,、政策監(jiān)管嚴(yán)格等原因最終沒有成氣候,。

法國內(nèi)陸型工業(yè)城鎮(zhèn)維特雷在巴黎和省會(huì)城市雷恩2小時(shí)交通圈內(nèi)，19世紀(jì)50,、60年代,，憑借良好生活環(huán)境和較低房價(jià)吸引巴黎和雷恩的工程師，承接從巴黎,、雷恩機(jī)械工業(yè)和分包工業(yè)的溢出,，形成了包括機(jī)械、分包加工,、芯片業(yè),、印刷廠在內(nèi)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，成為全球內(nèi)陸型工業(yè)城鎮(zhèn)成功轉(zhuǎn)型案例,。

圖9：英國溫莎小鎮(zhèn)區(qū)位圖

以大城市為依托的文旅型特色小鎮(zhèn)：同樣位于大城市軌道交通1-2小時(shí)的交通圈內(nèi),，挖掘稀缺、核心的自然,、歷史資源要素,，打造獨(dú)特的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，從而吸引大城市居民及來自世界各地的游客,，例如：

英國距離倫敦1小時(shí)車程的溫莎小鎮(zhèn)和距離伯明翰50分鐘車程的斯特拉特福德分別以王室溫莎古堡,、莎士比亞故鄉(xiāng)為核心要素發(fā)展旅游業(yè)，年游客量均列英國城市之最,，其中斯特拉特福德小鎮(zhèn)年游客量達(dá)250萬,；

瑞士距離大城市日內(nèi)瓦、洛桑車程均1小時(shí)的依云小鎮(zhèn)和距離蘇黎世2小時(shí)的達(dá)沃斯分別以依云水和阿爾卑斯山雪山為核心資源,，打造含療養(yǎng),、度假、運(yùn)動(dòng)和高端會(huì)議在內(nèi)的一體化產(chǎn)業(yè)鏈,。

網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型小鎮(zhèn)大多位于交通發(fā)達(dá)的節(jié)點(diǎn)型城市且具備深厚的產(chǎn)業(yè)屬性,，同時(shí)具有良好的歷史、自然基礎(chǔ),，產(chǎn)業(yè)及旅游發(fā)展較為均衡,。

其中，位于網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)，除了良好的交通條件外,，通常通過統(tǒng)一規(guī)劃和資金支持等措施打造高度專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集聚地,，從而成為“小而精”的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

如作為全球紡織品企業(yè)總部的瑞士朗根塔爾小鎮(zhèn)位于伯爾尼到蘇黎世的途中,，并且在瑞士中央鐵路線上,，歷史上是重要集鎮(zhèn)和亞麻生產(chǎn)中心，擁有專業(yè)技術(shù)熟練的勞動(dòng)力和生產(chǎn)經(jīng)營能力,，在政府規(guī)劃和資金支持下,，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈，成為高端紡織產(chǎn)業(yè)高度專業(yè)化,、集群化的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),；德國赫爾佐根赫若拉赫小鎮(zhèn)也憑借中心歷史城區(qū)、手工業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)以及良好的就業(yè)市場等因素,，成為全球體育用品產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),，阿迪達(dá)斯、彪馬,、舍弗勒等企業(yè)總部均落戶于此,。

圖10：美國好時(shí)小鎮(zhèn)

除產(chǎn)業(yè)集群外，歐美國家還有很多依托一家全球性企業(yè)及其完整產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的產(chǎn)業(yè)+文旅型特色小鎮(zhèn),，被稱為“公司鎮(zhèn)”,，如美國好時(shí)小鎮(zhèn)、康寧鎮(zhèn)和丹麥比隆小鎮(zhèn)等,，大多落戶于網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)城市,。

其中，美國好時(shí)公司選擇橫貫東西海岸,、縱貫?zāi)媳钡闹匾煌ㄒ唾Q(mào)易口岸哈里斯堡市郊的好時(shí)鎮(zhèn)建造巧克力制造工廠,，逐步發(fā)展成北美地區(qū)最大巧克力及巧克力糖果制造商。同時(shí),，好時(shí)持續(xù)建造商業(yè)和服務(wù)機(jī)構(gòu),、學(xué)校和醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施，并通過打造巧克力主題樂園發(fā)展旅游業(yè),，每年有數(shù)十萬的游客,。

圖11：美國納帕谷“農(nóng)業(yè)+文旅”小鎮(zhèn)

另外，部分網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型小鎮(zhèn)憑借得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和氣候條件擁有悠久的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)歷史,，以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè),，成為國際知名的“農(nóng)業(yè)+文旅型”特色小鎮(zhèn)，例如美國納帕谷,、法國格拉斯和保加利亞卡贊勒克等特色小鎮(zhèn),。

以美國納帕谷為例，其多樣性微氣候非常利于種植優(yōu)良的釀酒葡萄，形成了葡萄種植業(yè)和釀酒業(yè)等特色引擎產(chǎn)業(yè),，在此基礎(chǔ)上采取政企合作成立旅游業(yè)提升區(qū),、成立非盈利組織進(jìn)行統(tǒng)一管理模式,，并通過PPP模式進(jìn)行項(xiàng)目融資,、招商引資及旅游宣傳推廣等方式發(fā)展地方旅游業(yè)，打造包括品酒,、餐飲,、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng),、婚禮,、會(huì)議、購物及各類娛樂設(shè)施在內(nèi)的“葡萄酒+”旅游吸引核,，形成綜合性鄉(xiāng)村休閑文旅小鎮(zhèn)集群,，2016年接待國內(nèi)外游客350萬，為當(dāng)?shù)卣畮矶愂粘?000萬美元,。

圖12：孤點(diǎn)分布型小鎮(zhèn)發(fā)展模式

孤點(diǎn)分布型小鎮(zhèn)大多地處偏僻，但具有強(qiáng)勢的資源稟賦,，可大致分為兩類：

一,、當(dāng)?shù)鼐哂袕?qiáng)勢的自然、產(chǎn)業(yè),、人文等資源稟賦,，并發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，形成以旅游業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的特色小鎮(zhèn),。如奧地利瓦騰斯小鎮(zhèn)地處偏僻的奧地利西部,，本地人口僅數(shù)千人，但除了坐享風(fēng)景優(yōu)美的阿爾卑斯山麓外,，還是世界著名的水晶制造商施華洛世奇的所在地,，憑借其依山而建的世界上最大、最著名的水晶博物館施華洛世奇水晶世界,，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)與旅游的深度結(jié)合,，游客量每天成千上萬。

二,、以強(qiáng)大的IP運(yùn)營能力,，導(dǎo)入書籍、壁畫,、電影,、動(dòng)漫等文化要素，從無到有打造文旅類小鎮(zhèn)，英國海伊小鎮(zhèn),、西班牙胡斯卡小鎮(zhèn),、日本柯南小鎮(zhèn)、澳大利亞謝菲爾德壁畫小鎮(zhèn),、馬耳他大力水手鎮(zhèn)均是此類小鎮(zhèn)的典型案例,。

其中，英國海伊小鎮(zhèn)地處英格蘭和威爾士邊境山區(qū),，遠(yuǎn)離英倫三島的文化中心,，但通過搜羅全世界的舊書打造二手書店并進(jìn)行集聚，使得依賴農(nóng)業(yè)的邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為“世界舊書之都”和威爾士第四大旅游目的地,，年游客量超百萬,；

西班牙胡斯卡小鎮(zhèn)2011年之前的區(qū)位、生態(tài)旅游資源均毫無特色,，每年游客不超300人,，但2011年因盛產(chǎn)蘑菇被索尼影業(yè)選為3D動(dòng)畫片藍(lán)精靈的宣傳基地，所有的白墻紅瓦的房子全部被刷成藍(lán)色,，借助動(dòng)畫片宣傳一年內(nèi)游客暴增400余倍,，當(dāng)?shù)卣途用褚源藶槠鯔C(jī)，相繼推出主題樂園,、藍(lán)精靈集市,、蘑菇節(jié)等旅游項(xiàng)目，創(chuàng)造了因一種顏色走向復(fù)興的小鎮(zhèn)奇跡,。

從107個(gè)國外知名小鎮(zhèn)的分析來看,，產(chǎn)業(yè)一定是小鎮(zhèn)能否成功的最強(qiáng)基因，區(qū)位條件是產(chǎn)業(yè)培育的先發(fā)因素,，運(yùn)營能力是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后發(fā)因素,。要么具有大城市、節(jié)點(diǎn)城市的區(qū)位優(yōu)勢承接人口,、產(chǎn)業(yè)等的集群發(fā)展需求,，形成強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群，如大城市近郊型和網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型,；要么具有強(qiáng)大的運(yùn)營能力形成極具吸附力的產(chǎn)業(yè)特色,，如孤點(diǎn)分布型。那么,，根據(jù)國外知名小鎮(zhèn)的發(fā)展軌跡,，我們來進(jìn)一步分析房企目前的小鎮(zhèn)藍(lán)圖：

房企如何做？

“你有張良計(jì),，我有過墻梯”

從房企希冀于特色小鎮(zhèn)的動(dòng)機(jī)來看：第一,，拿地難,。當(dāng)前土地出讓條件不斷升級(jí)，房企增儲(chǔ)壓力與日俱增,，投資成為房企發(fā)展的首要問題,，很多中小企業(yè)面臨無地可拿的困境，同時(shí)意味著將失去市場,，而特色小鎮(zhèn)卻有著相對優(yōu)惠的土地配套政策,，成為房企市場突圍的重要路徑；

第二,，運(yùn)營這道坎必須跨,。目前,，北上廣深等一線城市自持土地拍賣漸成風(fēng)潮,，未來不排除開發(fā)模式會(huì)發(fā)生根本改變，與其拿了自持項(xiàng)目后被動(dòng)摸清發(fā)展方向,，不如主動(dòng)出擊,，通過特色小鎮(zhèn)培育運(yùn)營能力；

第三,，特色小鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化的首戰(zhàn)場,，而其背后隱藏的是更大的城鎮(zhèn)化建設(shè)主戰(zhàn)場，這更是房企著眼未來,、實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的重點(diǎn)所在,。因此，特色小鎮(zhèn)是房企的一個(gè)重大發(fā)展機(jī)遇,，甚至將成為部分房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的突圍路徑,。

圖13：國內(nèi)房企主導(dǎo)特色小鎮(zhèn)的落地案例數(shù)量

僅一年時(shí)間，隨著全國及各地密集出臺(tái)特色小鎮(zhèn)相關(guān)支持政策,，紛紛啟動(dòng)小鎮(zhèn)建設(shè)工程,，房企主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)也以燎原之勢進(jìn)行全國布局，不少大型房企紛紛立足特色小鎮(zhèn)的美好前景規(guī)劃未來發(fā)展藍(lán)圖,，還有更多房企也在摩拳擦掌,，卻大多不得其門而入。

例如碧桂園規(guī)劃5年內(nèi)投資1000億元建設(shè)智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn),，綠城則打算未來5-10年做出5-10個(gè)小鎮(zhèn)樣板,，華僑城的目標(biāo)是構(gòu)建100座具有中國傳統(tǒng)民俗文化的特色小鎮(zhèn)，華夏幸福堅(jiān)持PPP模式探索產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),，未來三年布局百座特色小鎮(zhèn),。根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前逾20家房企已建設(shè)運(yùn)營或?qū)嵤┮?guī)劃的特色小鎮(zhèn)數(shù)量超80個(gè),，其中華夏幸福,、綠城,、華僑城和綠地特色小鎮(zhèn)數(shù)量領(lǐng)先。

圖14：房企主導(dǎo)特色小鎮(zhèn)的區(qū)位分布與產(chǎn)業(yè)類型

從國內(nèi)房企布局小鎮(zhèn)的區(qū)位特征來看,，大城市依托型特色小鎮(zhèn)數(shù)量最高,，占比48.2%，高于國外25.8個(gè)百分點(diǎn),；網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型次之,，占比為28.9%；孤點(diǎn)分布型占比為22.9%,，分別低于國外16.2個(gè),、17.4個(gè)百分點(diǎn)。從產(chǎn)業(yè)特征來看,，文旅型占比偏高,，達(dá)60.2%，較國外高15.4個(gè)百分點(diǎn),；產(chǎn)業(yè)型占比為27.7%,，較國外低8.1個(gè)百分點(diǎn)；產(chǎn)業(yè)+文旅型的占比為12.0%,，較國外低7.4個(gè)百分點(diǎn),。

圖15：房企主導(dǎo)特色小鎮(zhèn)的區(qū)位及產(chǎn)業(yè)類型的交叉分析

從區(qū)位與產(chǎn)業(yè)類型的交叉分析來看，大城市依托型,、網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型和孤點(diǎn)分布型均是文旅特色小鎮(zhèn)占絕對優(yōu)勢,，占比分別達(dá)到57.5%、45.8%和78.9%,?？梢姡壳霸谔厣℃?zhèn)方興未艾的初級(jí)階段,，房企選擇了大城市近郊建設(shè)特色小鎮(zhèn),，優(yōu)先承接大城市外溢的人口及產(chǎn)業(yè)疏導(dǎo)需求；同時(shí),，重點(diǎn)選擇了文旅型特色小鎮(zhèn),，主要基于自身已有的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，對于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及運(yùn)營的要求相對較低,，更容易獲得成功,、見效更快。大體可歸結(jié)為兩類：

一類更注重大城市產(chǎn)業(yè)外溢機(jī)遇,，發(fā)展產(chǎn)業(yè)類或產(chǎn)業(yè)+文旅類特色小鎮(zhèn),。例如華夏幸福主導(dǎo)的香河機(jī)器人小鎮(zhèn)精準(zhǔn)對接京津企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，聚焦機(jī)器人核心產(chǎn)業(yè),，已進(jìn)駐德國尼瑪克,、伊貝格,、匯天威、柏惠維康等40多家企業(yè),，其中20多家已經(jīng)投產(chǎn),，2016年產(chǎn)值近10億元；碧桂園緊密圍繞深圳,，以產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)為突破口,，在惠州、東莞落點(diǎn)4個(gè)科技小鎮(zhèn),，其中潼湖科技小鎮(zhèn)已獲創(chuàng)新工廠,、名將集團(tuán)、深圳無人機(jī)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)的簽約入駐,。與華夏幸福和碧桂園外部產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入模式不同,，綠城則是遵循自有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”發(fā)展路徑，以距離上海,、杭州等城市三五十公里的地區(qū)為重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域,，依靠小鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)收益帶動(dòng)周邊農(nóng)業(yè)改造，建成大型特色農(nóng)業(yè)基地,，打造休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)鏈條。

另一類注重挖掘城市周邊具有自然資源稟賦或歷史文化基礎(chǔ)的區(qū)域,，打造文旅類特色小鎮(zhèn),。例如華僑城在深圳和成都周邊布局的特色小鎮(zhèn)，均建立在本地資源稟賦挖掘的基礎(chǔ)之上,，深圳龍崗區(qū)甘坑小鎮(zhèn)主打客家文化,、深圳光明新區(qū)特色小鎮(zhèn)主要圍繞公明水庫及光明森林公園等絕佳生態(tài)資源進(jìn)行開發(fā)，成都的安仁古鎮(zhèn),、天回古鎮(zhèn)則均是依托當(dāng)?shù)氐奈牟?、歷史文化背景等資源；榮盛也緊抓機(jī)遇不斷加大文旅版圖,，先后在河北,、河南和山東等地布局圣誕小鎮(zhèn)、霧靈山文旅小鎮(zhèn),、云臺(tái)古鎮(zhèn)和溫泉小鎮(zhèn)等項(xiàng)目,。

總體來看，雖然房企仍未完全跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的思路,，但對增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營能力的決心較強(qiáng),。結(jié)合國外知名小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)發(fā)展的靈魂,，對于不同區(qū)位及產(chǎn)業(yè)類型的小鎮(zhèn),，房企應(yīng)有的放矢：

?  區(qū)位選擇

首選：北上廣深等一線城市以及杭州,、蘇州、南京,、天津,、重慶、成都和武漢等重點(diǎn)二線城市,，緊抓大城市產(chǎn)業(yè)外溢,、周邊游市場需求旺盛等機(jī)遇，打造產(chǎn)業(yè),、產(chǎn)業(yè)+文旅等特色小鎮(zhèn),。大城市周邊小鎮(zhèn)無論在是政策規(guī)劃、區(qū)位交通,、消費(fèi)市場等方面均具有突出優(yōu)勢,，開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)也相對較小，如碧桂園就表示其特色小鎮(zhèn)只在一線城市周邊做,，最多二線城市,，不會(huì)選擇偏遠(yuǎn)地區(qū)。

其次：選址具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型小鎮(zhèn),，深挖其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)特色,，并圍繞產(chǎn)業(yè)特色引入旅游維度，打造產(chǎn)業(yè)+文旅業(yè)特色小鎮(zhèn),。實(shí)際上,，我國許多網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)型小鎮(zhèn)因區(qū)位、歷史,、資源等方面的優(yōu)勢,，積累了不錯(cuò)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)沉淀，但隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力減弱或規(guī)模見頂,，產(chǎn)業(yè)升級(jí),、科技發(fā)展、人才引進(jìn)和生態(tài)環(huán)境等方面面臨挑戰(zhàn),，難以支撐其可持續(xù)性發(fā)展,。此類小鎮(zhèn)，房企可通過與地方政府或知名企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作,，圍繞基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)深挖,、培育和演繹文化，依托基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建拓展文旅業(yè)態(tài)體系,，發(fā)展產(chǎn)業(yè)+文旅型特色小鎮(zhèn),。

此外，可在全國范圍內(nèi)選址生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的小鎮(zhèn),，并通過資源精深利用,、IP導(dǎo)入和消費(fèi)鏈延伸,，打造文旅型特色小鎮(zhèn)。孤點(diǎn)分布型小鎮(zhèn)在區(qū)位,、產(chǎn)業(yè)等方面可能不具備優(yōu)勢,，因此除了風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)環(huán)境良好之外,，更需要獨(dú)特的自然資源,、歷史文化資源或IP資源作為開發(fā)支撐。

?  產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及運(yùn)營

具備產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力的房企：應(yīng)緊抓產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型機(jī)遇和稀缺生態(tài),、歷史資源,，發(fā)展產(chǎn)業(yè)型和文旅型特色小鎮(zhèn)，例如華夏幸福,、綠城等,；

不具備產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力的房企：需與產(chǎn)業(yè)資源方戰(zhàn)略合作。由于產(chǎn)業(yè)培育周期長且需要產(chǎn)業(yè)資源與人才的高度整合,，目前大多數(shù)房企并不具備產(chǎn)業(yè)經(jīng)營能力,，與產(chǎn)業(yè)資源方合作成為優(yōu)選方案，產(chǎn)業(yè)資源方主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育,、經(jīng)營,，房企負(fù)責(zé)特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。

?  警惕風(fēng)險(xiǎn) 

脫離產(chǎn)業(yè)實(shí)際,、定位雷同：國家層面要五年之內(nèi)培育1000個(gè)特色小鎮(zhèn),，各房企三年小鎮(zhèn)規(guī)劃也多以百數(shù)計(jì)，大量特色小鎮(zhèn)規(guī)劃“撞衫”,，僅以基金小鎮(zhèn)為例，截止7月底全國基金小鎮(zhèn)數(shù)量已高達(dá)34個(gè),，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際,。

資金短缺風(fēng)險(xiǎn)：從國際經(jīng)驗(yàn)來看，特色小鎮(zhèn)的成功是小鎮(zhèn)區(qū)位,、生態(tài)和政策等因素的全面綜合,，培育發(fā)展期一般在10-15年，具有前期資金投入量巨大,、回收周期長等特點(diǎn),，在開發(fā)經(jīng)營過程中可能發(fā)生資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。

綜合運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)：強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)資源配置能力和管理運(yùn)營能力是特色小鎮(zhèn)是否成功的關(guān)鍵,，人口導(dǎo)入需要配套引入教育,、醫(yī)療、商業(yè),、酒店等資源,，也對房企具有較高要求,，運(yùn)營方面捉襟見肘的房企容易陷入運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

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