文/巴曙松,、楊現(xiàn)領（鏈家研究院院長）

本文節(jié)選自《巴曙松、楊現(xiàn)領：正在變化的市場環(huán)境與房地產調控的新邏輯》（點擊該藍色標題即可閱讀原文）

自3月中旬各地密集調控以來,，全國房地產市場總體上持續(xù)降溫,，并出現(xiàn)了深刻變化，面臨的市場基礎與以前的調控呈現(xiàn)明顯變化,，這就客觀上要求房地產市場需要根據(jù)新的市場環(huán)境,，把握調控的新邏輯，特別是要注意防止多項短期政策疊加可能引發(fā)的局部風險,。

結合中國房地產發(fā)展的階段特點和現(xiàn)實問題,，房地產長效機制更應當注重以下四個問題：

第一，建立市場規(guī)則是長效機制的導向,。從過去房地產調控的經驗看,，房地產市場過熱或過冷，往往是“市場化不足”導致資源配置扭曲的結果,。長效機制就需要發(fā)揮市場的決定作用,，建立一系列市場運行規(guī)則，避免行政手段對市場的過度干預,。

第二,，供給側結構性改革是長效機制的核心。從需求看,，中國總體上已經由住房短缺向住房改善轉變,，城市之間分化和城市圈同化效應日益顯現(xiàn)。但中國住房供給體系目前在不少城市依然較為僵化,，特別是一級市場供給缺乏彈性,，二級市場交易制度尚不健全,，租賃市場發(fā)展滯后，難以滿足住房需求升級變化,。

第三,，增量改革化解存量問題是長效機制的可行路徑。新房市場的制度延續(xù)較長時間,，牽涉眾多利益主體,，在新房領域建立長效機制難度較大。近年來中國存量房上升的趨勢明顯,，一線城市存量交易占比已經占據(jù)主導地位,，但存量房市場的調控機制目前看在不少城市幾乎為空白，因此,，以增量改革來化解存量問題具有較高的可行性,。

第四，購租并舉是房地產長效機制的重要方向,。長期以來,，中國房地產“重買賣輕租賃”的傾向導致租賃市場發(fā)展嚴重滯后，一線城市租賃需求旺盛,，但無論是供給數(shù)量還是租賃品質均難以滿足需求,，專業(yè)化、規(guī)?；赓U機構的發(fā)展缺乏良好的市場環(huán)境,。

具體而言，構建基于存量市場房地產長效機制有以下幾個建議：

首先,，優(yōu)化土地供給結構,，增加土地供應主體，提高土地供應彈性,。土地供給不僅要與去化周期掛鉤,，還要與城市的產業(yè)、人口結構掛鉤,。盤活存量土地,，形成多元的供給主體。

其次,，擴大存量流通是增加有效供給的重要渠道,。在房屋供需總體平衡且新房供應逐步緊縮的趨勢下，增加市場有效供給更多需要靠二手房的流通,。因此,，擴大二手房流通，需要平衡房屋流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)稅收制度，平衡政策性住房與商品住房的關系,。

最后,，補齊租賃市場發(fā)展短板，讓租房成為新市民的居住方式,。目前，一線城市的存量房屋用于租賃比例僅為20%左右,，新增供應中租賃的比例更低,，一些城市房屋空置與租賃短缺并存。因此,，要加快住房租賃市場立法,，重點解決租賃市場中業(yè)主隨意趕人、隨意漲租金以及租賃無法享有買房同等權利三個最核心痛點,，建立交易雙方信用管理機制,，保障交易雙方合法權益，加快機構化,、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，最核心的是降低企業(yè)管理運營成本,，首當其沖的是降低拿房成本,，并建立涉及資質、稅收,、金融等方面行業(yè)的監(jiān)管規(guī)范,，用高品質的租房服務滿足新市民的居住需求。（完）