作者：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任 韓文龍
近日，一些熱點(diǎn)城市的房租開始了“兇猛”上漲,，一些大型住房租賃企業(yè)開始大規(guī)模爭(zhēng)搶房源,，哄抬租金,，助推了區(qū)域內(nèi)的房租猛漲。這種囤積居奇,，變相加價(jià)的行為,，嚴(yán)重?cái)_亂了住房租賃市場(chǎng)，但也從側(cè)面說明了我國(guó)需要從機(jī)制和制度方面建立住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制,，讓老百姓能夠“住有所居”和“租有所居”,。
房租為什么會(huì)漲價(jià)？從供給與需求層面來看,，是一個(gè)城市（或城市局部地區(qū)）出現(xiàn)了房源緊張,，或者是結(jié)構(gòu)性的供需矛盾。而從近日一些大型租賃企業(yè)“囤房”加價(jià)的情況,，使房?jī)r(jià)上漲又添了新的因素,，即交易模式轉(zhuǎn)變也會(huì)帶來租金上漲。
在傳統(tǒng)社會(huì),，租房主要是依靠房東與租戶自我協(xié)商,，或者是零散的有店鋪的中介與租戶協(xié)商租金。但在互聯(lián)網(wǎng)社會(huì),，“租賃企業(yè) +互聯(lián)網(wǎng)+營(yíng)運(yùn)管理+金融服務(wù)”構(gòu)成的大型綜合體,，集成了強(qiáng)大的房源信息收集和發(fā)布、管理運(yùn)營(yíng)和消費(fèi)金融服務(wù)功能,，成為了主要的租賃服務(wù)提供者。而“租賃企業(yè) +互聯(lián)網(wǎng)+營(yíng)運(yùn)管理+金融服務(wù)”的大型綜合租賃模式,，容易形成信息壟斷和價(jià)格操控,，因?yàn)橥ㄟ^房源信息收集和發(fā)布、管理運(yùn)營(yíng)和消費(fèi)金融服務(wù)的集成功能,，租賃企業(yè)可能會(huì)成為租房服務(wù)流通環(huán)節(jié)唯一的供給主體,。如果在一個(gè)城市或區(qū)域內(nèi)的住房租賃企業(yè)通過資本優(yōu)勢(shì)形成了壟斷優(yōu)勢(shì)，最后幾家大的租賃企業(yè)就可能形成區(qū)域性甚至全國(guó)性的壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局,，最終會(huì)影響租房服務(wù)的供給數(shù)量和價(jià)格,，進(jìn)而會(huì)影響住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。
如果說住房具有商品和資本品的雙重屬性,，那么租房服務(wù)不僅具有純商品的交易屬性,，還具有準(zhǔn)公共服務(wù)的屬性。居住服務(wù)是關(guān)系民生的大事,，是人們生活的必需品,。和自來水一樣,，居住服務(wù)雖然是私人付費(fèi),，但是具有很強(qiáng)的需求剛性,。在這種情況下，居住服務(wù)就不能僅僅完全依靠市場(chǎng)來解決,，而是需要發(fā)揮政府,、市場(chǎng)、社會(huì)組織和居民等多主體的共同作用,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，要解決中國(guó)的居住服務(wù)問題，防止租金過快上漲,，必須建立住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。
第一,，實(shí)現(xiàn)住房供給主體的多元化,。90年代初，我國(guó)住房商品化改革后,，商品房的供給量增加很快，基本滿足了大部分居民的居住需求,。但是，房?jī)r(jià)過快上漲給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來了較大負(fù)擔(dān),，也影響了一些居民的幸福感。從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革角度講,，在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快的階段,，解決住房問題還是要依靠增加住房供給,。但是,，面對(duì)不同收入群體，住房供給應(yīng)該是多元的,。中高收入者,，住房可以通過市場(chǎng)化解決；中低收入者,，住房可以通過保障性住房,、廉租房等解決；低收入和貧困戶的住房需求需要政府兜底,。在此過程中,，住房的供給主體應(yīng)更加多元化，比如，在建立嚴(yán)格的住房登記和存量保有公平性前提下,，可探索單位房,、集資建房、企業(yè)建房等,，通過共建共用,、共建租用等方式解決住房供需矛盾。
第二,，實(shí)現(xiàn)租房供給主體的多元化。住房的多元供給,，主要解決住房的增量問題,，而租房的多元供給主要解決住房的存量配給問題。目前,，我國(guó)的租房供給主體包括租賃企業(yè),、社會(huì)組織、個(gè)人和政府,，其中最重要的主體是租賃企業(yè),。受到市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的壟斷效應(yīng)和金融的杠桿效應(yīng),，一些租賃企業(yè)已經(jīng)成為了市場(chǎng)中的壟斷競(jìng)爭(zhēng)者,，可以控制房源和租金漲幅。這是不利于租房市場(chǎng)健康發(fā)展的,。要解決租金過快上漲,，從供給主體的角度講，就是要增加多元供給主體,，形成混合型的供給形態(tài),。首先，各級(jí)地方政府應(yīng)該成立相應(yīng)的租房公司,，這種租房公司可以是公辦公營(yíng),、公辦私營(yíng)或公私合營(yíng)，但是定位應(yīng)該是保本或微利的,。其次,，允許單位集資建房或建福利房，租給單位內(nèi)部人使用,，如京東的集體宿舍模式,。再次，允許企業(yè)建長(zhǎng)租房,，如一些房地產(chǎn)企業(yè)的租房服務(wù)模式等,。此外,，鼓勵(lì)居民之間通過公共住房租賃信息平臺(tái)直接參與租房服務(wù)交易。最后,，規(guī)范租賃企業(yè),，尤其是全國(guó)連鎖性租賃企業(yè)的租賃服務(wù)。只有形成多元供給主體,，才能在保障供給的前提下,，提升服務(wù)質(zhì)量,，形成良好的租賃服務(wù)關(guān)系,。
第三，建立租賃信息備案制度,。從租房市場(chǎng)情況看,，租賃企業(yè)利用信息不對(duì)稱優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)壟斷優(yōu)勢(shì)，提高租金是推動(dòng)租金過快上漲的重要影響因素之一,。解決的辦法是政府可考慮建立統(tǒng)一的租賃信息備案平臺(tái),。無論是哪種租房供給主體，完成租房交易過程中,，都需要以租房合同上的主要信息為準(zhǔn),，在租賃信息備案平臺(tái)上進(jìn)行備案。通過備案,，政府相關(guān)部門可以準(zhǔn)確把握租金漲幅情況,，以及租房主體的交易情況，使得價(jià)格信息透明化和交易過程規(guī)范化,。
第四,，建立租金調(diào)控制度。上面講到,，受供求關(guān)系,，以及市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的壟斷效應(yīng)和金融的杠桿效應(yīng)影響,，租房市場(chǎng)容易形成價(jià)格上漲,。為此，可以借鑒德國(guó)的租房市場(chǎng)模式,，對(duì)租金進(jìn)行調(diào)控,。住房租賃服務(wù)，不僅具有商品屬性,，還具有準(zhǔn)公共服務(wù)屬性,。它的雙重性質(zhì)決定了對(duì)具有準(zhǔn)公共服務(wù)屬性的租賃服務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬r(jià)格管制是合理的。具體的價(jià)格調(diào)控方法,，可以借鑒德國(guó)的租金調(diào)控辦法,，同時(shí)允許各省市因地制宜采取相應(yīng)調(diào)控措施，不搞“一刀切”。租金價(jià)格調(diào)控要平衡好雙重目標(biāo),，即租金價(jià)格不能過快上漲,、租賃服務(wù)主體要適當(dāng)盈利。
第五,，完善住房租賃服務(wù)的法律法規(guī),。如果要構(gòu)建租售同權(quán)的住房保障體系，就需要建立與租房相關(guān)的公共服務(wù)體系,，如教育,、醫(yī)療、社保,、養(yǎng)老等,。當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)該是建立與住房租賃服務(wù)相關(guān)的法律法規(guī),，如對(duì)房源信息,、交易行為、租金漲幅,、租房補(bǔ)貼,、稅收、租賃權(quán)保護(hù)和解約保護(hù)等做出規(guī)定,，讓住房租賃市場(chǎng)有法可依,，保障租戶等的合法權(quán)益。
十九大報(bào)告指出“堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居?！边@體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想,。要真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”和“租有所居”，建立和落實(shí)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制是關(guān)鍵,！
[責(zé)編：李澍]
