【房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)進(jìn)展甚微，關(guān)鍵在于相關(guān)各方對(duì)十大基本問(wèn)題缺乏共識(shí)】

□牛鳳瑞

房地產(chǎn)業(yè)是虛擬經(jīng)濟(jì)還是實(shí)體經(jīng)濟(jì),？

對(duì)房地產(chǎn)地位做出正確判斷是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要前提。學(xué)界和媒體多有房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)之論,，斷定房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與生活消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，對(duì)銀行資金“脫實(shí)向虛”的批評(píng)也多是反對(duì)銀行資金進(jìn)入房市,。

把房地產(chǎn)等同于虛擬經(jīng)濟(jì)，即把買房視同投資,，與中國(guó)購(gòu)房主體是自住性需求的實(shí)際并不相符。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未高度資本化,，房市與股市雖有相通，但并不等同,。房地產(chǎn)把相關(guān)要素組合起來(lái),，建成實(shí)實(shí)在在的物質(zhì)形態(tài)的房子,，為工業(yè)化提供場(chǎng)所，為住房消費(fèi)提供物質(zhì)空間,，是名副其實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)是城市化,、工業(yè)化的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中居基礎(chǔ)性地位,，是穩(wěn)增長(zhǎng)、轉(zhuǎn)方式,、調(diào)結(jié)構(gòu),、惠民生,、防風(fēng)險(xiǎn)的重要領(lǐng)域。

房地產(chǎn)行業(yè)特性對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制有何特定要求,？

房地產(chǎn)業(yè)是資金和土地密集型行業(yè),，主產(chǎn)品是房屋,，房屋有固定資產(chǎn)屬性，但首先是耐用消費(fèi)品,。房地產(chǎn)建設(shè)屬于社會(huì)固定資產(chǎn)投資，一旦投資行為發(fā)生,，即形成資本沉淀,，難以像股市那樣實(shí)現(xiàn)資本快速轉(zhuǎn)移,。房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，產(chǎn)品在空間上不可移動(dòng),，不能通過(guò)交通運(yùn)輸實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)空間的再配置。房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較長(zhǎng),，從拿地到產(chǎn)品出售一般要經(jīng)過(guò)2-3年，難以對(duì)高頻率的調(diào)控政策做出即時(shí)反應(yīng),。

從功能上看,，房地產(chǎn)具有保值增值功能,，但首先具有居住使用價(jià)值,，保值增值功能從屬于居住功能。居住屬于居民的基礎(chǔ)消費(fèi),，可以購(gòu)房消費(fèi)，也可以租賃消費(fèi),，且居住消費(fèi)的彈性大,、個(gè)性化強(qiáng)。住宅具有極強(qiáng)的異質(zhì)性,，因品質(zhì)特征和區(qū)位的不同,，總價(jià)和單價(jià)可相差數(shù)倍乃至幾十倍,。居住消費(fèi)水平依據(jù)家庭支付能力和消費(fèi)偏好而定，難以形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),。房地產(chǎn)的這些特性對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制提出了特殊要求。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面是供不應(yīng)求,，還是供大于求,？

對(duì)市場(chǎng)基本面做出正確判斷既是制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的基點(diǎn),，也是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的起點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì)是供不應(yīng)求,，還是供大于求，或是供求基本平衡,？對(duì)此眾說(shuō)紛紜，相互對(duì)立,。

全國(guó)城鎮(zhèn)住房存量戶均已達(dá)1.09套的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并不能證明城鎮(zhèn)住房已經(jīng)供求基本平衡,，或者供大于求,。因?yàn)槠渲邪?0%以上的平房和危舊房,，并非全部為單元房。2016年,，去庫(kù)存被列入供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一后，由于各地一哄而起矯枉過(guò)正式的放松和過(guò)度刺激,，很快引發(fā)了一線城市和熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)爆發(fā)式增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)調(diào)控不得不再次回到原點(diǎn),。去庫(kù)存政策的本質(zhì)是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性的供求錯(cuò)位,，全國(guó)房地產(chǎn)7億多平方米的庫(kù)存大約相當(dāng)于半年多的市場(chǎng)銷售量,，其中,，多少是因?yàn)槠焚|(zhì)不佳,、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重缺陷、選址不當(dāng),、基礎(chǔ)設(shè)施不配套而沒(méi)有居住價(jià)值的“廢品”，并沒(méi)有確切統(tǒng)計(jì),。

中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期走勢(shì)是否已到拐點(diǎn)？

建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制要基于對(duì)未來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)期走勢(shì)的判斷,。中國(guó)住房存量少、質(zhì)量差的基本格局在短期內(nèi)難以得到根本改變,。中國(guó)的城市化率還有幾十個(gè)百分點(diǎn)的上升空間,，未來(lái)幾十年還有幾億農(nóng)村人口要進(jìn)城,，城鎮(zhèn)房屋存量估計(jì)將達(dá)到800億-1000億平方米方能滿足需要，大約是目前存量的2倍以上,。房屋的增量需求與質(zhì)量改善需求雙旺盛是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過(guò)去,，房地產(chǎn)高利潤(rùn)時(shí)代或已過(guò)去，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有“白銀十年”“鉆石十年”等多個(gè)十年,。十多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體上表現(xiàn)為拐點(diǎn)來(lái)臨而又復(fù)返,，泡沫脹而不破,，房?jī)r(jià)調(diào)控不降反升的總體態(tài)勢(shì),，這正是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大趨勢(shì)的必然結(jié)果。因此,，所謂“拐點(diǎn)”只是房地產(chǎn)春天里的“倒春寒”，房地產(chǎn)的春天還將持續(xù)三四十年,。

誰(shuí)是高房?jī)r(jià)的推手,？

中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)快速上漲是多個(gè)因素綜合作用的結(jié)果，采取單一的政策措施難達(dá)目的,。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升,。土地、建筑材料,、人工等成本上升是推升房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)因素。價(jià)格高于成本是有效供給的原動(dòng)力,，成本上升低于價(jià)格上升幅度等于利潤(rùn)收窄，意味著行業(yè)景氣下降,。二是物價(jià)上漲造成房屋名義價(jià)格上升,。貨幣貶值是世界各國(guó)的長(zhǎng)期走勢(shì),，融入全球化的人民幣也不例外。三是供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局,。房地產(chǎn)有效供給的增加不足以滿足快速擴(kuò)大的住房需求，成為房?jī)r(jià)上漲的基本推手,。四是政策的逆向調(diào)節(jié),?？刂品?jī)r(jià)上漲的釜底抽薪之策是增加住房投資，而在政策上以種種理由限制住房投資,，加劇了市場(chǎng)供給不足，成為房?jī)r(jià)上漲的重要推手,。五是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和寬松的貨幣金融政策,，提高了居民購(gòu)房支付能力,。幾年前的高房?jī)r(jià)在今天看來(lái)已經(jīng)成為低房?jī)r(jià)，大多數(shù)居民選擇提前歸還住房貸款即是證明,。六是投資性,、投機(jī)性購(gòu)房和中介的違規(guī)操作推升了房?jī)r(jià)。

如何看待炒房,？

購(gòu)房目的有自住、投資和投機(jī)之分,。投資型購(gòu)房是為租而購(gòu),，增加租賃市場(chǎng)的有效供給,，與現(xiàn)在提倡的開(kāi)發(fā)商增加自持沒(méi)有質(zhì)的區(qū)別。投機(jī)型購(gòu)房即炒房,，是以贏利為目的的賤買貴賣、快速倒手的房屋買賣行為,。在房?jī)r(jià)上升時(shí)期,，炒房加劇了供求矛盾,，對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾，有擾亂市場(chǎng)交易秩序之嫌,。

炒房似乎從來(lái)沒(méi)有被政策鼓勵(lì)過(guò)，但炒房在眾目睽睽之下持續(xù)多年,，根源在于炒房有利可圖,。炒房有利可圖的前提是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和有人接盤,。遏制炒房的根本措施是改變房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的預(yù)期,，增加有效供給,。把控制房?jī)r(jià)上漲寄托于限制炒房，不得要領(lǐng),，很可能會(huì)落空。中國(guó)購(gòu)房的主體是自住性需求，包括一次置業(yè)和改善性的二次置業(yè),。二次置業(yè)也會(huì)有房屋的買賣倒手，與炒房難以區(qū)別,。禁止炒房政策如何精準(zhǔn)聚焦要害，又避免傷及無(wú)辜,，是一種兩難,。炒房的最大隱患在于金融安全。炒房者是小眾,，以自有資金炒房掀不起大浪,，防控房地產(chǎn)金融安全的關(guān)鍵是改善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu),，堵斷金融機(jī)構(gòu)資金參與炒房的通道。

（作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任,、研究員）