文|潘向東、劉娟秀,、文思佶

潘向東為新時(shí)代證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事

“房子是用來住的，不是用來炒的”已經(jīng)寫入十九大報(bào)告,，“中國(guó)夢(mèng)”的實(shí)現(xiàn)必然也會(huì)伴隨而來“居者有其屋”,。要打破房地產(chǎn)市場(chǎng)奇怪的困局，只能從制度安排著手,，去推動(dòng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,。長(zhǎng)效機(jī)制的推出，在短期內(nèi)對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)起到一定的作用,，但由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然在加快,，真實(shí)需求較為強(qiáng)烈，中期房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)很難改變,，并不會(huì)產(chǎn)生“房?jī)r(jià)”的拐點(diǎn),。當(dāng)然在長(zhǎng)效機(jī)制的作用下，上漲的幅度將降低,，漲速與過去比也將大幅回落,。

“房子是用來住的，不是用來炒的”已經(jīng)寫入十九大報(bào)告,，“中國(guó)夢(mèng)”的實(shí)現(xiàn)必然也會(huì)伴隨而來“居者有其屋”,。但對(duì)于過去上漲了近二十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，涉及房地產(chǎn)的任何政策,、言論都會(huì)牽動(dòng)著大家敏感的神經(jīng),。

寧夏一個(gè)并非涉及居民住宅的房產(chǎn)稅政策出臺(tái)，立刻引起了眾多老百姓的圍觀,。深圳的一宗涉及70年只租不售的土地拍賣,、北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出，讓大家浮想起未來房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,。單從大家對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注度來看,，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是進(jìn)入到了敏感區(qū)域。買賣過股票的股民都知道,，假若股市進(jìn)入到價(jià)格敏感區(qū)域,，政策、未經(jīng)證偽的消息一出來,，波動(dòng)幅度就會(huì)加大,；假若股市處于低迷狀態(tài)，任何消息的出臺(tái)都會(huì)鈍化,，不管是好消息還是壞消息,。

不過很奇怪的是,，從2007年以來，房地產(chǎn)價(jià)格就已經(jīng)進(jìn)入到敏感區(qū)域,，十幾年來在不斷的質(zhì)疑聲中持續(xù)地上漲,，呈現(xiàn)上漲剛性。

在探討房地產(chǎn)有無泡沫的時(shí)候,，經(jīng)濟(jì)分析一般采用兩大指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比和房地產(chǎn)的租金回報(bào)率,。

從房?jī)r(jià)收入比來看，深圳,、上海,、北京確實(shí)相對(duì)于全球而言很高了，目前北京上海深圳這一數(shù)據(jù)大概在15-22之間,，而全球的一線城市相比而言就低很多,，例如紐約大概是5.9左右，多倫多6.7左右,，東京4.3左右,，新加坡5左右。因此,，用房?jī)r(jià)收入比來說,，可以說是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫比較嚴(yán)重。

從另外一個(gè)指標(biāo),，房屋的租售比來看,，上海可以說雄冠全球,，達(dá)到1：1040.46,。北京、深圳等一線城市也一樣,，沒有哪一個(gè)城市能夠跟這個(gè)城市做比較,，例如紐約大概是1：183，新加坡1：258,，倫敦1：485,。

用這些傳統(tǒng)的度量房?jī)r(jià)有無泡沫的指標(biāo)來看，都會(huì)覺得泡沫很大,。所以,，沒有誰，做一個(gè)經(jīng)濟(jì)分析的拿指標(biāo)去度量說咱們的一線房地產(chǎn)市場(chǎng)沒泡沫的,。

大家一直說租售比雄冠全球，但看看中國(guó)房地產(chǎn)的租金回報(bào)率,，卻一直是不斷的回落,。與此相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻很奇怪,，奇怪在哪兒呢？明明都知道有泡沫的情況下,，老百姓購房卻依舊瘋狂,。假如認(rèn)為老百姓是瘋狂的，非理性的,，那么我們看另外一個(gè)指標(biāo),，城市的土地溢價(jià)率，不管是天津,、廣州,，還是蘇州、南京,，自2016年房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控以來,，土地溢價(jià)率很多超過了100%，土地的溢價(jià)率意味著什么,？地產(chǎn)開發(fā)商拿到這塊地以后,，開發(fā)出來的價(jià)格沒有一定的漲幅，是要虧本的,，房地產(chǎn)開發(fā)商是商人,，會(huì)做虧本買賣嗎？這就出現(xiàn)問題了,，老百姓在瘋狂追逐房地產(chǎn),，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商也極度看好這個(gè)市場(chǎng)。但是經(jīng)濟(jì)學(xué)家也好,，其他人也好,，都在說這個(gè)市場(chǎng)的泡沫很大，原因在哪兒,？

用房?jī)r(jià)收入比來度量一線城市的上漲是有缺陷的,，很多北上深剛剛參加工作就買房的年輕人，首付款都是父母給的,，這就讓我們思考,，用北京市上班的人拿的工資這個(gè)收入去說房?jī)r(jià)的事，是否存在不合理的地方,？

第二個(gè)方面,，說到租售比，很多人買房是為了出租嗎,？就像大家買成長(zhǎng)股一樣,，是為了分紅嗎？

盡管這兩個(gè)指標(biāo)度量中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)存在缺陷，但不可否認(rèn)的是這市場(chǎng)有點(diǎn)近乎瘋狂,。這一讓人覺得奇怪的,、又近乎瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其持續(xù)的“鶴立雞群”是不是背后有我們不知道的原因,？

我們看看美國(guó)和日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程,。美國(guó)的城鎮(zhèn)化率接近75%以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌確實(shí)屬于貨幣現(xiàn)象,，利率高,，房?jī)r(jià)跌，利率低,，房?jī)r(jià)漲,。再看日本，在城鎮(zhèn)化率達(dá)到78%之前,，無論如何調(diào)控房?jī)r(jià)都是一騎絕塵往上攀升,。到了78%之后，不管貨幣政策如何寬松,，日本的房?jī)r(jià)始終不斷地回落,。所以，城鎮(zhèn)化率是背后的推手,。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn),，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有源源不斷的人來買房，加之供給又有限,，價(jià)格自然上漲,。

我們的城鎮(zhèn)化率，2020年大概能到達(dá)60%左右,，我們也不說到達(dá)日本78%左右的時(shí)候房?jī)r(jià)見頂,，但是目前的城鎮(zhèn)化率還在不斷的往上攀升，依然在延續(xù),，這是一個(gè)基本面,。但是這個(gè)基本面并不能解釋為什么我們的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)剛性的上漲，2007年,、2011年,、2013年進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，每一次調(diào)控之后為何就沒有起伏呢,？原因還有另外兩個(gè)制度安排,，一個(gè)是我們的土地出讓金是地方政府的“錢袋子”，與此同時(shí),，銀行很多信貸是跟房地產(chǎn)相關(guān),，我們現(xiàn)在并沒有進(jìn)行過金融機(jī)構(gòu)，特別是國(guó)有金融機(jī)構(gòu)可以破產(chǎn)的抗壓實(shí)驗(yàn)。房地產(chǎn)大幅度的調(diào)整,，很有可能會(huì)導(dǎo)致它們的不良率急劇攀升,。既然沒有進(jìn)行過大型金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)的抗壓實(shí)驗(yàn)，自然就不能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅調(diào)整,。這就導(dǎo)致我們每一次進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，不僅僅是控制需求,，還要控制供給,，不讓房地產(chǎn)開發(fā)商在股票市場(chǎng)融資，不讓他們?cè)趥袌?chǎng)融資,，銀行業(yè)不給他們放貸,。大家都知道，需求是控制不了的,，只能遞延,，該結(jié)婚的在丈母娘的壓力之下還是會(huì)買房結(jié)婚的。但是供給抑制了兩年之后,，需求一旦釋放出來,，供給不足必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次往上攀升。所以我們2007年調(diào)控,、2011年調(diào)控,、2013調(diào)控，但調(diào)控之后,，都是房?jī)r(jià)再次上臺(tái)階,。

另外一個(gè)方面，大家買房地產(chǎn)是買土地嗎,？郊區(qū)土地多的是,，為什么就買城市中心附近的房子呢？房子為何這么值錢呢,？原因是它所提供的公共服務(wù)資源,。公共服務(wù)資源是決定房?jī)r(jià)的核心要素。但是我國(guó)在進(jìn)行公共服務(wù)資源分配的時(shí)候,，存在不平衡,。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制以來的制度安排，決定了我們的公共服務(wù)資源總在往越大的城市集中,。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制搞了一個(gè)行政設(shè)置,，叫直轄市、省會(huì)城市,、地級(jí)市,、縣城。全縣最好的公共服務(wù)資源集中在縣城，全國(guó)最好的公共服務(wù)資源集中在直轄市,，在改革開放之后,，這種不平衡進(jìn)一步得到了強(qiáng)化，強(qiáng)化的結(jié)果則是現(xiàn)在全國(guó)最好的高校集中在北京,、上海,，最好的中學(xué)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)都集中在北京,、上海,，所以大家在追逐這些公共服務(wù)資源的時(shí)候，就會(huì)有房地產(chǎn)的故事,。目前北京都在通過戶籍限制人口,，假若未來放開，那會(huì)是一個(gè)什么樣的結(jié)果,？但三,、四線城市的人口是凈流出的，假若這種資源分配格局的制度安排沒有改變,，一旦城鎮(zhèn)化率止步不前,，那么將來城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)分化，一,、二線城市將出現(xiàn)恒強(qiáng),，三、四線城市將走弱,，“大城市病”將困擾中國(guó),。

因此，要打破房地產(chǎn)市場(chǎng)奇怪的困局,，只能從制度安排著手,，去推動(dòng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。那么該怎樣建立長(zhǎng)效機(jī)制來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)呢,？長(zhǎng)效機(jī)制設(shè)計(jì)秉承的基本原則當(dāng)然就是“房子是用來住的,，不是用來炒的”。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中,，需求得不到滿足必然會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的上漲,，價(jià)格的上漲必然會(huì)刺激供給的增加和需求的抑制，自動(dòng)實(shí)現(xiàn)均衡,。但由于房地產(chǎn)的供給受到政府供地的限制,，同時(shí)房屋又關(guān)系到民生，這導(dǎo)致政府并不完全按市場(chǎng)化來管理房地產(chǎn)市場(chǎng),，其運(yùn)行自然也不按市場(chǎng)化規(guī)律運(yùn)行,。

在供給有限的條件下,，要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)價(jià)格只能從調(diào)節(jié)需求入手。房地產(chǎn)的購買需求包括城鎮(zhèn)化過程中的居民真實(shí)需求和投資者為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的炒作需求,，漲價(jià)能抑制居民的真實(shí)需求,，但并不一定短期內(nèi)能抑制炒作需求，相反還可能由于短期價(jià)格上漲導(dǎo)致收益率提升更進(jìn)一步刺激炒作需求,。

長(zhǎng)效機(jī)制的建立當(dāng)然要抑制炒作需求,，抑制炒作需求有效的手段：其一，政府增加稅收,、提高房貸利率等,，通過增加持有成本、購買成本來抑制炒作,；其二，政府通過行政措施限購來抑制炒作,。目前,，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體很多都采用持有環(huán)節(jié)的稅收來抑制炒作和實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)產(chǎn)性收入的分配調(diào)節(jié)，但中國(guó)目前仍然處于發(fā)展階段,，更多仍然是鼓勵(lì)老百姓創(chuàng)造財(cái)富,，努力鼓勵(lì)居民增加財(cái)產(chǎn)性收入，所以調(diào)節(jié)貧富差距的利器——財(cái)產(chǎn)性收入稅收,，并沒有因?yàn)榉康禺a(chǎn)的調(diào)控需要而推出,。與此同時(shí)，在土地拍賣能快速增加財(cái)稅收入的條件下,，政府也沒有積極性去推可能會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅,。目前，一,、二線城市進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控時(shí),，均選擇了采用限購來抑制炒作需求。從目前來看,，假若沒有稅率等其它機(jī)制對(duì)沖,，放開限購帶來的將是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，歷史上就沒有出現(xiàn)過限購的商品最后放開沒有上漲的,。因此,，未來一段時(shí)間建立長(zhǎng)效機(jī)制，在抑制炒作需求方面預(yù)計(jì)仍將倚重限購,。

從中期來看,，炒作需求都是跟隨真實(shí)需求變化而變化的。既然真實(shí)需求更多反映的是民生,，那么滿足真實(shí)需求的供給是必要的,，但價(jià)格必須是可接受,，這就要求提供的房屋價(jià)格不能過多偏離居民的真實(shí)收入?；诖?，長(zhǎng)效機(jī)制里的供給必然會(huì)要求城市周邊的廉租房更進(jìn)一步地加大推出，與此同時(shí),，對(duì)于核心地段,，70年只租不售的土地拍賣方式預(yù)計(jì)也會(huì)推行。由于只租不售的土地拍賣會(huì)影響地方的財(cái)政收入,，因此推行的速度預(yù)計(jì)也是一個(gè)漸進(jìn)的過程,。

要建立長(zhǎng)效機(jī)制來調(diào)節(jié)對(duì)一、二線大城市房地產(chǎn)的真實(shí)需求,，這就需要我們改變當(dāng)前大城市發(fā)展模式,，把社會(huì)資源分散式分布，不能過多的集中在一,、二線城市,，特別是未來5-10年是服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的階段，可以優(yōu)先考慮在一些欠發(fā)達(dá)的城市實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)管制政策的放開,，實(shí)現(xiàn)這些城市的后發(fā)追趕,。

盡管這些長(zhǎng)效機(jī)制的推出，在短期內(nèi)對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)起到一定的作用,，但由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然在加快,，真實(shí)需求較為強(qiáng)烈，中期房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)很難改變,，并不會(huì)產(chǎn)生“房?jī)r(jià)”的拐點(diǎn),。當(dāng)然在長(zhǎng)效機(jī)制的作用下，上漲的幅度將降低,，漲速與過去比也將大幅回落,。

當(dāng)然，隨著未來中國(guó)步入中等發(fā)達(dá)收入經(jīng)濟(jì)體,，經(jīng)濟(jì)增速逐漸步入較低階段,，城鎮(zhèn)化也步入尾聲，政府財(cái)政也沒有土地出讓可以依賴,，人口老齡化也開始困擾,，到那時(shí)，居民的財(cái)產(chǎn)性收入（不動(dòng)產(chǎn),、資本,、遺產(chǎn)等）征稅也將會(huì)隨之推出，稅收對(duì)房地產(chǎn)將發(fā)揮自動(dòng)調(diào)節(jié)器的功能,。到那時(shí),，我們已經(jīng)不再需要行政性的限購措施,，因?yàn)榈侥菚r(shí)，我們發(fā)愁的不再是房?jī)r(jià)的上漲,，而是思考如何避免房?jī)r(jià)像日本90年代以來的房?jī)r(jià)一樣持續(xù)低迷,，思考如何避免金融系統(tǒng)受房地產(chǎn)的拖累而出現(xiàn)危機(jī)。由此可見,，房?jī)r(jià)真正的“拐點(diǎn)”到來,，并不是一件讓人高興的事。

（潘向東  新時(shí)代證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家  中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事）

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