關(guān)于房地產(chǎn)未來發(fā)展方向,，可以從上到下一步步在部署和落實，從最高的指導(dǎo)思想,，再到下邊的具體落實,，從“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”13個字，再到236個字的表態(tài),，到最后大篇幅文章對房地產(chǎn)的解讀,，層層遞進，我們對房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向有了清晰的認識,。

其實,，12月17日，住建部部長就針對國家在《遠景目標規(guī)劃》中提出的城市更新行動進行了全面解讀,，那會我也寫了文章,，幫助大家理解，今天早上,，各大媒體又相繼宣傳報道,，我也再次深入閱讀了一遍，感覺理解得更深了,，還有很多方面上次我沒提到,，這次給大家全面解讀。

國家提出解決大城市住房突出問題,，這本來就是大城市的問題,，不能完全歸結(jié)為老百姓錢少買房難的問題。而從這次對住建部落實城市更新行動方面做出的重要部署看,，未來5年房地產(chǎn)發(fā)展方向基本定了,，而且很多問題都是圍繞城市更新行動而展開的。

1,、城市更新是新的經(jīng)濟增長點,。

實施城市更新行動，可以推動城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升,，讓大家更能感受到城市的美好生活,。這是目標，但同時也是必然之路,。

因為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)走到瓶頸期,，大拆大建時代過去，房地產(chǎn)也正從過去高速增長向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變,。但又當如何確保經(jīng)濟繼續(xù)穩(wěn)定增長呢,？實際上，我們的存量時代才剛剛開始,。

城市更新一定包括老舊小區(qū)改造,，拉動經(jīng)濟增長的新路已經(jīng)打開，也必將成為新的經(jīng)濟增長點,。所以,，既是民生工程，又是經(jīng)濟長期持續(xù)健康發(fā)展的動力,。

2,、由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)向城市品質(zhì)為主的存量改造,。

從實施城市更新行動中可以領(lǐng)略到，我們的發(fā)展思路變了,，說實話,，過去就是粗放式的發(fā)展，現(xiàn)在必須從粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展,，從過去房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè),，逐步轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造，從源頭上促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,。

這對房地產(chǎn)發(fā)展可以說起到了非常關(guān)鍵的信號指導(dǎo)意義,，城市發(fā)展思路變了，房地產(chǎn)也必須變,。

3,、提升住房品質(zhì)。

城市更新肯定離不開住房品質(zhì)的提升,。過去追求速度,，大家更看重的是房價是不是上漲，今后大家會發(fā)現(xiàn),，隨著房子是用來住的不是用來炒的這個定位逐步深入人心,，房價也慢慢穩(wěn)定下來了，大家才發(fā)現(xiàn),，原來我們追求的應(yīng)該是房子本身的品質(zhì),。

這才是最根本的需求。當購房者的意識覺醒后,，開發(fā)商也會提升住房的產(chǎn)品品質(zhì),，否則，還像以前,，肯定就賣不出去,。住房品質(zhì)上不去，城市也不答應(yīng),。

4,、堅持房住不炒、因城施策,。

這個不具體展開說了,，但是未來肯定還會繼續(xù)堅持房住不炒的，而因城施策是對房住不炒的政策補充,，缺一不可,。房住不炒是底線，而因城施策是具體問題具體分析,、平衡市場的政策調(diào)節(jié),。

這就確立了房價穩(wěn)定,、不會大漲大跌的方向。

5,、實施長效機制,，落實三穩(wěn)目標,。

穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案,，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。只要是能穩(wěn)定市場的好政策,，我認為都應(yīng)該是長效機制的一部分,。

6、落實保障政策,，加快補齊租賃住房短板,。

完善住房市場體系和住房保障體系，單靠市場上的商品房顯然無法滿足大城市住房需求,，那么就必須兩條腿走路,，市場的歸市場，保障的歸保障,。大城市房價穩(wěn)定后,，依然會有大批人買房難，那么該如何解決呢,？

我認為今年說得最多的就是解決大城市住房突出問題需要大力發(fā)展租賃住房,。以解決新市民住房困難為出發(fā)點，大力發(fā)展租賃住房,，過去對租房市場欠賬太多,，照顧得不夠。一方面有觀念的問題,，另一方面也有房價問題,。如今正在突破原有問題，另辟蹊徑,，從解決住房需求端入手,，確保住得有尊嚴，或許這也是未來最好的歸宿,。

地從哪里來,？探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。

7,、以住房需求為導(dǎo)向配置土地資源,。

完善土地出讓收入分配機制,，我認為這是從保障角度考慮的，土地出讓收入應(yīng)該更多地利用到保障上,。以住房需求為導(dǎo)向配置土地資源,，增加住房建設(shè)用地供給，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。

你說過去土地供給少嗎,？很多時候并不少。主要是所供土地與需求不一定匹配,。真正需要住房的人可能夠不到,。我認為建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,，就可以因人而異，以需求定供給,，最終推動全體人民住有所居,。

8、住房公積金覆蓋擴展到新市民,。

改革完善住房公積金制度,。擴大繳存范圍，覆蓋新市民群體,。也就是說,，無論租房還是老舊小區(qū)改造，公積金的資金都會支持到位,。過去沒有被公積金待遇照顧到的新市民,，未來也可能會享受到公積金待遇。

9,、城市群發(fā)展是未來方向,。

完善城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建以中心城市,、都市圈,、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系,。顯然這不僅僅是發(fā)展房地產(chǎn)的問題,，而是城市結(jié)構(gòu)的問題。

發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用,，培育產(chǎn)業(yè),、增加就業(yè)。這既是大城市的發(fā)展出路，也是周邊城市發(fā)展的必然選擇,，一舉兩得,。

10、房地產(chǎn)市場調(diào)控評價考核,。

過去,，很多城市在落實調(diào)控政策上有私心，而這種私心是可以理解的,，因為對政策的長久效果認識不足,，看到的只是短暫的利益，所以不能顧全大局,，現(xiàn)在無論是購房者還是開發(fā)商,，也包括地方,，都認識到房住不炒的堅定性,，也知道了調(diào)控的嚴肅性。

在擺脫房地產(chǎn)過度依賴度上慢慢有了新的認識?，F(xiàn)在通過健全政策協(xié)同機制,、省部市聯(lián)動機制、監(jiān)測預(yù)警機制,、市場監(jiān)管機制和輿論引導(dǎo)機制,，全面開展房地產(chǎn)市場調(diào)控評價考核工作，對地方有了很大的約束,。一定程度上,，對政策的落實會起到很明顯的效果。