預(yù)售房款如何計算企業(yè)所得稅

一般計稅情況下,，收到預(yù)售房款1000萬元，如何處理,？

會計需要考量四個方面：

1,、如何預(yù)繳增值稅?

2、會計如何處理,？

3,、如何預(yù)繳土地增值稅？

4,、如何繳納企業(yè)所得稅,？

一般來說，應(yīng)該是先考慮如何進(jìn)行會計處理,，再考慮如何納稅,。為什么此時要先考慮增值稅呢？因為如果不知道怎么繳納增值稅,，則無法進(jìn)行會計處理,。

基本情況是：預(yù)售時，商品尚未完工,，無法確認(rèn)收入,，同時也未達(dá)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。

那么,，問題來了,，這1000萬元房款的構(gòu)成如何？即：里面有多少是企業(yè)收取的預(yù)收款,，有多少是替政府收的增值稅,？

注意：由于并沒有到達(dá)增值稅納稅義務(wù)時間,，所以，不能確認(rèn)增值稅銷項稅金,。

但是,，增值稅是要預(yù)繳的，這個預(yù)繳的增值稅,，卻是實(shí)實(shí)在在的替稅務(wù)局收的,，不能算作企業(yè)自己的預(yù)收款。

首先確認(rèn)預(yù)繳增值稅金額,。

按試點(diǎn)政策的相關(guān)規(guī)定，預(yù)繳增值稅按以下公式計算：

預(yù)繳增值稅金=1000萬÷（1+11%）×3%=27萬元,。

所以,，預(yù)收款的構(gòu)成就是：預(yù)收款973萬元，增值稅27萬元,。

會計處理自然就出來了,。

由于并沒有確認(rèn)收入、沒有增值稅納稅義務(wù)產(chǎn)生,，所以,，不能預(yù)提增值稅銷項。最簡單的會計處理是：

借 銀行存款  1000萬

  貸 預(yù)收賬款  973萬元

  貸 應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅  27萬元

可見,，在會計處理上,，1000萬房款中，有973萬預(yù)收款,。

然后是土地增值稅

當(dāng)明白了以上處理及預(yù)收款構(gòu)成后,，土地增值稅的計算就非常簡單了。

因為,，土地增值稅預(yù)繳的收入是“預(yù)收款”,。

所以，土地增值稅收入=預(yù)收賬款=973萬元,。

即土地增值稅收入=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+11）×3%

不僅從道理上應(yīng)該這樣計稅,，如果部分企業(yè)開始還心存僥幸的話，國家稅務(wù)總局2016年70號公告,，則將這個公式鐵板釘釘了,。

接下來，就是企業(yè)所得稅了,。

企業(yè)所得稅按預(yù)計利潤計算,，預(yù)計利潤=預(yù)收款×預(yù)計利潤率

按以上的分析，預(yù)收款=973萬元,，并且,，找不到稅會對此的差異,。

所以，所得稅預(yù)收款=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+11）×3%

有些會計會問,，為什么不是1000萬÷（1+11%）=900.9萬元,？

從規(guī)則角度理解的話，原因有兩點(diǎn)：

1,、此時沒有增值稅納稅義務(wù),，按“÷（1+11%）”進(jìn)行還原沒有依據(jù)

2、所得稅也應(yīng)按會計的預(yù)收款來,，因為在預(yù)收款問題上,，稅會沒有差異。

未來如果稅務(wù)總局下文,，例外規(guī)定按900.9萬計算,，當(dāng)然是有可能的。這屬于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊涉稅方式,，是稅務(wù)總局自己搞出來的,，它自有權(quán)力作任何修改。

但目前,，稅務(wù)總局并沒有象土地增值稅一樣,，專門下文講解預(yù)售房款如何計算企業(yè)所得稅。正因為沒有文件,，所以973萬元,，即與土地增值稅預(yù)征收入一致，才是符合政策的理解,。

以上是一般計稅情況下的問題,。簡易計稅，道理上與之一致,。