營改增后，預售房的會計處理

房地產企業(yè)預售房時,，要按預收款預繳增值稅,、土地增值稅，同時,，按預計利潤繳納企業(yè)所得稅,。

昨晚我寫了《預售房款如何計算企業(yè)所得稅》，分析了各稅種的計稅基礎,。

文章中的會計分錄從分析所得稅來寫,，想通過增值稅直接沖減預收款，來理解所得稅預繳收入的基數(shù),，實際上的會計分錄不應沖減預收款，這里作一個更正,，并對會計處理進行一個j歸納：

以取得1,000萬元預收款為例：

收款時：

借 銀行存款  1000萬

貸 預收賬款  1000萬

預繳增值稅,，預繳后，一直掛在“預繳增值稅”之上,，待確認增值稅收入后再結轉,。

借 應交稅費-預繳增值稅 27萬

貸 銀行存款27萬

同時繳納附加稅

借 稅金及附加-城建/教附等  

貸 銀行存款

預繳土地增值稅 ，預繳的收入=1000萬-27萬=973萬,，計算及繳納與營改增前一致,，直接計入“稅金及附加”。

借 稅金及附加-土地增值稅  

貸 銀行存款

企業(yè)所得稅上,，按973萬作為計算預計利潤的基礎,。直接通過預繳、匯算申報表計算其對應的企業(yè)所得稅,。

除此按預計利潤的計稅的應納稅所得額外,，稅會沒有其它差異。

商品房完工,，確認收入后,，預收款轉收入：

借 預收賬款 1000萬

貸 主營業(yè)務收入 901萬

貸 應交稅費-應交增值稅（銷項）99萬

并同時結轉銷售成本

借 主營業(yè)務成本

        貸 開發(fā)產品

此時，沖回預繳增值稅

借 應交稅費-未交增值稅 27萬

貸 應交稅費-預繳增值稅 27萬

如果有土地價款可以抵減銷項,，則按其可抵減銷項的金額抵減,，會計處理為：

借 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減）

        貸 主營業(yè)務成本

月末，如果“應交稅費-應交增值稅”科目有貸方余額,，則將余額轉入未交增值,，結平該科目,。如果代方余額，則不處理,。

借  應交稅費-應交增值稅（轉出未交）

貸 應交稅費-未交增值稅