本文為吳曉波與劉德科關(guān)于深圳的對話。

1st

吳曉波：上一期節(jié)目,，我們講了杭州的房價問題,。今天講另外一個城市，深圳,，也是這幾年中國房地產(chǎn)市場標(biāo)桿性的城市,。

最近兩年，深圳突然出現(xiàn)大規(guī)模的,、爆發(fā)性的增長,，深圳成為過去兩年全中國房價長得最快的一個城市。為什么會出現(xiàn)這樣的景象呢？我們今天仍然請來「德科地產(chǎn)頻道」的主編,，劉德科,，來跟我們分享他對深圳房地產(chǎn)的看法。

劉德科：深圳對于整個中國來說是一個希望——我這么說,，很多人要打我的，房價這么高還「中國的希望」——那沒辦法,，房價在一定程度上能夠用來判定中國城市的等級,。

吳曉波：我上個月到深圳去，幾個做老總跟我打了一個賭：未來10年,，深圳會不會成為全球房價最高的城市,。你覺得有可能嗎？

劉德科：不排除這個可能?，F(xiàn)在深圳最紅火的一個地方叫前海,，前海的口號是「東方曼哈頓」，就是紐約嘛,。如果真的建成了,，那也很正常啊。

吳曉波：前?，F(xiàn)在的房價跟曼哈頓比怎么樣,？

劉德科：那便宜多了。

吳曉波：算便宜嗎,？寫字樓不便宜吧,？曼哈頓的寫字樓大概1萬美金左右。

劉德科：對,，寫字樓不便宜,，前海也要賣8萬人民幣。住宅比紐約便宜很多,。但是紐約有各種算法,，很多人把新澤西都計算進(jìn)去，顯得紐約房價很便宜,。其實(shí)紐約最貴的房價是80萬－100萬/平方米,，這在中國香港地區(qū)也有，目前在大陸地區(qū)還沒有,。

吳曉波：你覺得深圳在過去十幾二十年來的房價波動,，最基本的特點(diǎn)是什么？

劉德科：我感覺很好玩,，就是蓄水,、蓄水、蓄水……「哐當(dāng)」一下就漲上去了。

吳曉波：十來年前,，我有一個做策劃的朋友叫王志剛,，他買了深圳市中心的一套房子，對面就是一個打高爾夫的地方,。買了大半層,，那時候才幾千塊錢。最近這兩年漲得那么快,，你覺得這對深圳來講是好事還是壞事呢,？

劉德科：我跟深圳的朋友都討論過。因?yàn)楝F(xiàn)在國內(nèi)大部分人都有一種觀點(diǎn),，「高房價把年輕人從深圳趕走了」,。

吳曉波：但華為今年真的走了幾千人啊。

劉德科：我覺得這件事情是很正常的,。這個新聞出來以后,，我斷定一件事情，華為的總部不可能從深圳搬離,，搬到東莞的是研發(fā)部門和生產(chǎn)基地,。

吳曉波：我記得今年有一個新聞，媒體報道說,，之前華為還專門發(fā)過一個聲明說,，「我們不會離開深圳」；誰知道今年11月份,，華為大概遷出去8000人左右,。

劉德科：當(dāng)時有文章說，「別讓華為跑了」,。華為把研發(fā)基地和制造工廠搬到東莞松山湖,，是好事啊。深圳的土地多貴啊,，東莞肯定相對便宜一點(diǎn),，也就是說，制造業(yè)外遷了以后,，可以讓深圳的土地得到更高效的使用,。像深圳這樣的城市，它一定得騰籠換鳥,，把土地產(chǎn)值比較低的產(chǎn)業(yè)外遷,。

吳曉波：對，這是正常的,。在講到今年全中國房價上漲的時候,，張五常的觀點(diǎn)跟你很接近,。他認(rèn)為，房價上漲是因?yàn)楦呤杖氲谋热缃鹑?、高科技,、互?lián)網(wǎng)、高端服務(wù)業(yè),，進(jìn)到這些城市之后,，就把低收入的擠出去了。高收入的人為了沉淀自己的貨幣,，就成為一個很大的房價推手,。

劉德科：如果你把這個觀點(diǎn)翻譯成通俗一些，很多網(wǎng)民會很生氣的,。

吳曉波：對,，很生氣,，這確實(shí)是有點(diǎn)過分,。前兩年有一次我去廣州做活動，碰到一個地產(chǎn)公司的策劃經(jīng)理,。他在深圳前海做了一年多,，那時候前海的房子基本上是在6萬到15萬之間，他回到廣州以后,，發(fā)現(xiàn)廣州要比前海便宜一半還多,。他就跟我說：「吳老師，你看北上廣深,，都是中國一線城市,，深圳怎么會漲得那么夸張？」

劉德科：連他都覺得不可理喻,。其實(shí)換一個思路來想就很正常了,，廣州的房價跟南京、杭州是差不多的,，深圳遙遙領(lǐng)先了,，是因?yàn)閺V州的城市骨架跟深圳是不一樣的。深圳的地形是狹長的,、沿海的,，用地很緊張。在2015年,，深圳的住宅用地一共公開出讓了幾宗,？說出來嚇?biāo)滥悖挥?宗,。

不過,，通過舊城改造，他們叫「城市更新」，深圳的住宅,、公寓量還是有的,。城市更新在深圳有特別的制度，但是其他城市通常的做法就是拍地,。

吳曉波：這是不是因?yàn)樯钲诘摹赋侵写濉箚栴},？農(nóng)村用地的發(fā)展有很多的空間。

劉德科：因?yàn)檫@城市太年輕了嘛,。這就形成了一個「示范效應(yīng)」,，位置好、房價貴,，就產(chǎn)生了一種輿論,，認(rèn)為「深圳的房價就是貴的」。

事實(shí)上,，很少有人去分析這其中的結(jié)構(gòu)性原因,。別的城市都是從邊郊開始開發(fā)的，早年的深圳也是,。比如說萬科,，誕生在深圳的最大的房地產(chǎn)企業(yè)，至今,，萬科在市中心的開發(fā)規(guī)模都不如在邊郊的,。但哪怕是萬科，它在深圳的份額都不一定是最大的,，那些擅長做「城中村」的房地產(chǎn)公司做得更好,，比如央企華潤。

2nd

吳曉波：那么深圳的房價波動和高漲,，在全中國來看,，是示范效應(yīng)更明顯，還是獨(dú)特性更明顯,？

劉德科：有示范效應(yīng),，但我們更多承認(rèn)的是它的獨(dú)特性。深圳的各種金融都很發(fā)達(dá),，走進(jìn)深圳的后海,、福田中心，那一帶都是全新的寫字樓,，大堂里掛著各個公司的名牌嘛,，很壯觀。其中百分之八九十都是金融公司,，剩下的都是和金融相關(guān)聯(lián)的公司,，比如律師事務(wù)所,。我當(dāng)時說了一句不太吉祥的話，「這些看上去像墓志銘一樣」,。

吳曉波：對,，深圳是全中國金融公司密集度最高的城市，也是私募公司最大的一個城市,。

劉德科：但它們活得很好,，沒有成為墓志銘。只要沒有金融危機(jī),，深圳的房價就得往上漲,，因?yàn)槿珖鼉?yōu)秀的人才都去那兒了。

第二,，人口凈流入對于房價的影響很大,。如果只看戶籍人口，數(shù)據(jù)肯定是不準(zhǔn)確的,。騰訊很有趣,，在今年5月份發(fā)布了一份「年輕人指數(shù)」。

吳曉波：對,，我看到了,。好像武漢排第一,。

劉德科：不,，深圳排第一。武漢是二線城市里面排得比較前面的,，是不是第一我忘了,。深圳遙遙領(lǐng)先，但是廣州的指數(shù)跟福州,、南京是差不多的,，甚至更糟。因?yàn)閺V州的年輕人流出37%左右,，流入27%左右,，算下來凈流出就是10%左右，這是全國最高的,。

吳曉波：騰訊最近公布的這一數(shù)據(jù),，就是年輕人在中國一二線城市流入流出的圖表，確實(shí)能夠看出這個城市未來幾年的城市波動和城市活力,。

劉德科：我再插一句,，溫州排名還是挺高的，但是溫州是個特例,，因?yàn)楹芏嗄贻p人進(jìn)入的是溫州的低端制造業(yè),，所以這個數(shù)據(jù)可以作為參考,，但不能絕對化。我們通過這份數(shù)據(jù),，大致可以看出為什么蘇州房價漲得這么厲害,，為什么廣州不太行、深圳反而好,。

吳曉波：有很大的關(guān)系,。如果前海的房價沖得更高，你認(rèn)為它對深圳的整個產(chǎn)業(yè)會產(chǎn)生什么影響,？會不會出現(xiàn)「空心化」的問題,？香港的「空心化」讓它最后變成靠金融業(yè)和房地產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)支撐，深圳相對來講還好一點(diǎn),，因?yàn)樯钲谶€有醫(yī)療,、互聯(lián)網(wǎng)等各種新興產(chǎn)業(yè)。

我到華大基因去的時候,，他們告訴過我一個數(shù)據(jù),。在醫(yī)療機(jī)械這個領(lǐng)域，深圳在其他所有大城市中的配套能力是最強(qiáng)的,。

劉德科：其實(shí)深圳還是很健康的,。如果用舊思維來看，比如光看工廠多不多,，那深圳真的是「空心化」了,；但如果用新思維來看，很多偉大的企業(yè),，還有機(jī)器人,、無人機(jī)等等，都在深圳,，房地產(chǎn)反而顯得不那么重要了,。

在這種情況下，我覺得中國有3個城市的房價是沒有天花板的：京滬深,。北京的原因眾所周知,，上海這個老牌城市也正在越變越年輕；深圳則是新興崛起的超級城市,。

吳曉波：排第四名的應(yīng)該是誰,？現(xiàn)在有幾個備選的：廣州、杭州,、南京,、重慶。

劉德科：如果從房價的角度來講,，廈門可以,。

吳曉波：廈門的城居面積太小了,。

劉德科：對，但是它現(xiàn)在島外開發(fā)得比較厲害,。不是有一個詞叫「北上廣深杭」嗎,？前段時間你還跟我講過一個段子，你跑到廣州去,，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在大家提的已經(jīng)不是「北上廣深杭」了,，而是「北上深杭」。

吳曉波：對,。

劉德科：現(xiàn)在廣州人最焦慮的就是這個事情,，改成「北上深廣」還能接受，突然變成「北上深杭」了,，那是不能接受的,。但是我們兩個都定居在杭州，不能為杭州說大話吧,？

吳曉波：因?yàn)樵蹅兌ň釉谶@兒,，所以更加要說大話了，否則你在杭州會被打的,。

3rd

劉德科：剛才我們講了騰訊的大數(shù)據(jù),，現(xiàn)在來講講我們身邊的小數(shù)據(jù)嘛。我朋友圈里面很多信息都顯示,，廣州的很多人才流失到了兩個方向,，一個去了深圳，一個來了杭州,。因?yàn)樯钲谟蠦AT中的T,，也就是騰訊,；杭州有A,，阿里巴巴。

吳曉波：都是電商人才,、互聯(lián)網(wǎng)金融人才,。比如北京對標(biāo)東京，上海對標(biāo)臺北,，深圳對標(biāo)香港,。從今天我們節(jié)目的角度來看，深圳應(yīng)該對標(biāo)誰,？

劉德科：對標(biāo)紐約,。

吳曉波：香港現(xiàn)在已經(jīng)不是深圳的對標(biāo)城市了？

劉德科：我們中國香港有很多領(lǐng)先的地方,，但是如果今天站在深圳的福田中心區(qū)一棟比較高的樓上,，往深圳河南邊看過去,，都是農(nóng)村，那就是香港的郊區(qū),。

吳曉波：同樣的GDP,，香港單位產(chǎn)值可能還要比深圳高一倍左右。所以,，應(yīng)該說香港的土地控制比深圳更節(jié)制,。

劉德科：對。1997年之前的天水圍內(nèi)一帶,，也就是深圳河的對面,，那里燈火通明，而我們這邊黑燈瞎火,；現(xiàn)在呢,，深圳福田中心區(qū)燈火璀璨，那邊就黯淡下來了,。

我曾經(jīng)問過香港人,，「你們這邊的地為什么不租給深圳來開發(fā)呢？」他說,，港府搞不定,。如果先開發(fā)這一塊，隔壁的村民就會有意見,，說應(yīng)該先開發(fā)我這兒?，F(xiàn)在能夠感受到大陸的強(qiáng)大了，他們爭著要成為深圳,。

現(xiàn)在從深圳到香港非常方便,，接下來馬上會在市中心開通地鐵，甚至是輕軌,，直接就過去了,。

吳曉波：其實(shí)當(dāng)年深圳的發(fā)展跟改革開放有關(guān)，以深圳,、珠海為龍頭,，牽引外資進(jìn)來，帶動了「廣東四小龍」,，也就是南海,、中山、東莞,、順德這一批企業(yè)的發(fā)展,。90年代之后，又輻射到惠州,。那么現(xiàn)在來看,，今天整個城市的格局和當(dāng)年相比,，發(fā)生了什么樣的變化？

劉德科：現(xiàn)在深圳變成了中心,。

吳曉波：深圳變成了單點(diǎn)中心,？

劉德科：然后邊上的那些城市都圍著深圳轉(zhuǎn)，誰跟深圳更密切,，誰就更有前途,。比如說東邊的惠州，到東莞,、佛山,、南沙，甚至中山,，這一圈包圍著深圳的中小城市,，它們的前景就要看深圳了。現(xiàn)在已經(jīng)有很多深圳人跑到惠州,、東莞去買房子了,。

吳曉波：我記得佛山那兒就隔了一座橋，房價就差一倍左右了,。

劉德科：都是這樣,，一座橋、一條河,、一條街,，價格就差很多，這取決于地鐵通不通到那邊,。在現(xiàn)在的規(guī)劃里面,，很多地方都通了，廣州的南沙接下來也可能要造地鐵,，廣州,、深圳一體化。

吳曉波：對,，現(xiàn)在廣東的各個城市其實(shí)都有以自己為中心的能力,。比如說，廣州原來有珠江新城,，現(xiàn)在旁邊有了一個金融城；往下還有琶洲會展中心,，往北是它的智慧城,、科技城。

廣州也希望以珠江新城和金融城作為中心,，俯視整個東莞,、佛山,、中山地區(qū)。在未來,，它們會形成競爭關(guān)系嗎,？還是在你的判斷中，未來就是以深圳為單點(diǎn)了,？

劉德科：以深圳為單點(diǎn),，以廣州為副點(diǎn)，二者融合在一起?，F(xiàn)在有一種說法,，說這些城市會不會變成深圳的一個區(qū)，我覺得那可能會比較遙遠(yuǎn),。

但是反過來說,，城市的性質(zhì)區(qū)劃其實(shí)不那么重要，重要的是它是不是能成為城市有效的一部分,。就像新澤西跟紐約,，在美國它們是兩個州，而美國是聯(lián)邦制的,，這兩個州就相當(dāng)于兩個國家,。在深圳，就算惠州不并入深圳,，但城市一體化是沒有問題的,。不單惠州，還包括中山,、東莞,、佛山，如果地鐵網(wǎng)絡(luò)全部建成的話,，深圳就會變成一個超級城市,。

回到你最初的問題：深圳的房價會不會逼近紐約。其實(shí)差不多就是這樣的,。但是聽到這句話,，很多人會很無奈，覺得我一直在鼓吹房價,。

吳曉波：中國的房價問題,，有時候講起來讓人很興奮，因?yàn)樗砹酥袊?jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一部分,；但是另外一方面也會讓人很焦慮,，因?yàn)榉績r確實(shí)越來越貴。

年輕人一個月才多少工資？但不管多少,，對企業(yè)來講都是很高的成本,。第一，中國企業(yè)很可憐,，因?yàn)橹袊械亩愂詹皇侵苯佣?，而是間接稅，稅收都在企業(yè)身上,。第二,，2008年中國的《勞動合同法》修改以后，用工成本越來越高,。房價一漲,，就會產(chǎn)生巨大的效應(yīng)。

如果我們回歸到一兩年前來看,，作為深圳市政府,，有辦法能夠讓深圳的房價變得更合理嗎？

劉德科：沒有辦法,，深圳已經(jīng)很努力了,，沒有土地能怎么辦呢？

吳曉波：調(diào)控也沒有用嗎,？

劉德科：家里的米只有這么多,，如果調(diào)控說，「你每天只能吃一粒米」,，你會怎么辦,？他們現(xiàn)在在努力填海，讓土地變多一點(diǎn),；加上開發(fā)關(guān)外,，包括行政區(qū)的調(diào)整，比如光明新區(qū)跟坪山新區(qū)現(xiàn)在都成為深圳的一個區(qū)了,；再加上邊上城市的一體化,，深圳人在深圳買不起房子，就到惠州去買,，到東莞去買,。

吳曉波：這樣的話，交通要非常便利才行,。

劉德科：所以深圳地鐵在國內(nèi)是很先進(jìn)的,，現(xiàn)在的通車的大概有300公里左右，未來會更多,。

如果我們只統(tǒng)計深圳的房價,，可能會怨聲載道,；如果把深圳周邊的城市都算上,，把它當(dāng)成一個大城市來統(tǒng)計房價,，你可能會舒服一點(diǎn)。

4th

吳曉波：1995年到2005年這10年時間中,，深圳的房價像一條帶魚一樣,，基本上沒有什么太大的波動，甚至還有一段下跌的狀況,。之后出現(xiàn)了3次大規(guī)模的上漲,。第一次在2006年；第二次在2010年,，那是中國的四萬億計劃帶來的房價波動,；第三次就是2016年這一次大幅度的陡狀的上漲。

其中有一個特點(diǎn),，第一波和第二波的上漲,，都有一個回調(diào)期。那么你覺得2016年的這波上漲,，未來的曲線會回調(diào)還是上漲,？這個對大家來說很重要，如果會回調(diào),，那就要快點(diǎn)買房子,。

劉德科：什么時候回調(diào)不知道，但是回調(diào)是必然的,。房價就跟這條曲線一樣,，波動上漲，一直漲的話誰也受不了,。

你剛才講的那個3個波段非常有趣,，它跟整個中國的房價曲線是高度吻合的，包括這一輪的暴漲,。我們上一期在聊杭州的時候,，杭州的房價曲線跟中國是不吻合的。

吳曉波：2008年－2009年的回調(diào)是四萬億的結(jié)果,，2005年的回調(diào)應(yīng)該是大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資的結(jié)果,。那么這一輪又是一個大規(guī)模貨幣增發(fā)的結(jié)果嗎？

劉德科：因?yàn)樯钲诘氖袌鼋?jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá),，它對政策太敏感,。只要一刺激，它就最先上來,，但是壓制之后,，未必它先退,。

吳曉波：那這就是比較健康的一個城市。

劉德科：對,，深圳是可以抗周期的,，哪怕是跌，也是穩(wěn)定的回調(diào),。甚至我可以預(yù)言,，在未來的10年也是這樣，深圳依然會保持這個德行,。這是個好德行啊,，當(dāng)然對于有些人來說是痛苦的。

吳曉波：如果哪一天德科要寫一本《中國房地產(chǎn)史》的話,，深圳是一個標(biāo)桿性的城市,。各種各樣的大型的房地產(chǎn)企業(yè)，以及最近這十來年整個產(chǎn)業(yè)的變革,，跟房地產(chǎn)的關(guān)系非常緊密,。

劉德科：對，密切到能夠通過房產(chǎn)地的窗口,，看到整個中國經(jīng)濟(jì)的起伏狀況,。

吳曉波：和年輕人一樣，發(fā)展得很快速,，但是同時也很焦慮,。

劉德科：焦慮是沒有辦法的。因?yàn)橹袊m然GDP穩(wěn)定了,，但是我們?nèi)蕴幵谔厥獾霓D(zhuǎn)型期,，每個人都得承受房價的劇烈運(yùn)動。假設(shè)你生活在紐約，你也會抱怨高房價，可是你的抱怨聲不會那么大,，因?yàn)檫^去這二三十年就是這樣子的，你父親也是這樣子,，你也是這樣子，你就不會抱怨了,。

吳曉波：如果中國還有第二個像深圳這樣的城市,，會是哪個？

劉德科：大家都在爭論這個問題,。廣州也可能,，杭州也可能，甚至有些人覺得武漢也可能,。但我覺得杭州的可能性會更大一點(diǎn),。

吳曉波：你覺得上海未來會怎么樣,？

劉德科：上海跟深圳不存在競爭關(guān)系，沒有誰取代誰,。上海跟香港倒是存在競爭關(guān)系,，看過去100年的歷史，香港下去的時候,，上海就崛起了,，上海下去的時候香港就起來,，現(xiàn)在也存在這個周期,。

來源：德科地產(chǎn)頻道（id：dekedichan）