——吳曉波 整理 / 巴九靈(微信公眾號(hào)：吳曉波頻道) 每當(dāng)有朋友問(wèn)吳老師，諸如“海南的房子可不可以買(mǎi),，北京的房子賣(mài)不賣(mài),，杭州的哪個(gè)區(qū)可以買(mǎi)”的時(shí)候，他就會(huì)很自然地把一個(gè)電話(huà)號(hào)碼分享給這位提問(wèn)者,。 昨晚7點(diǎn)半，這個(gè)號(hào)碼的主人——?jiǎng)⒌驴评蠋煴谎?qǐng)到了吳曉波頻道視頻號(hào)的直播間里,，兩個(gè)人在兩個(gè)小時(shí)中,，好好聊了聊2021年樓市的情況。 一開(kāi)場(chǎng),，吳老師就拋給德科老師一個(gè)難題：現(xiàn)如今,，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟是灰犀牛還是大金牛,？ 所謂灰犀牛,，指的是宏觀經(jīng)濟(jì)里那些看得見(jiàn)卻不知道什么時(shí)候會(huì)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大金牛，自然代表著巨大的財(cái)富紅利,。 對(duì)于吳老師和德科這一代人來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)市場(chǎng),，顯然是一頭大金牛——如其所言：我們這一代人應(yīng)該是中國(guó)這一輪城市化運(yùn)動(dòng)的最大的獲益者．．．．．．過(guò)去十多年,、二十年里面,，只要投資了房產(chǎn)的朋友們，應(yīng)該都賺到錢(qián)了,。 那么對(duì)于小巴這樣的90后而言,，在未來(lái)十年二十年，我們的下一代,，下下一代呢,，房子還會(huì)是香餑餑嗎？ 如果你也有類(lèi)似的疑問(wèn),，那就趕巧了,，因?yàn)樵谶@場(chǎng)對(duì)談中，他們從多個(gè)方面進(jìn)行了解答,。 接下來(lái),，小巴就把這場(chǎng)聊天的對(duì)話(huà)文字稿放送給大家。 Q1 判斷一個(gè)城市在2021年能不能買(mǎi)房的要素是什么,？ 吳曉波：我們?nèi)f(wàn)多個(gè)用戶(hù)來(lái)自大江南北各個(gè)城市,，有西雙版納的、有鐵嶺的,，那么如何判斷一個(gè)城市在2021年房子能不能買(mǎi),，共同性的要素是什么？ 劉德科：我只講一點(diǎn),。我判斷一個(gè)城市,，比較認(rèn)同的一個(gè)判斷方法是看人口基數(shù)。至于是凈流入還是凈流出,，一點(diǎn)不care,。中國(guó)一個(gè)城市只要人口基數(shù)不少于5萬(wàn)，那就有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的可能,。 吳曉波：五萬(wàn)就是一個(gè)鎮(zhèn),。 劉德科：比如說(shuō)有一個(gè)鎮(zhèn)，它從來(lái)沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)商品房,，它就可以開(kāi)發(fā)商品房,，當(dāng)然不能過(guò)量。中國(guó)有很多像徐州,、濟(jì)寧這樣光環(huán)不盛的城市,，這些城市的人口大概是一千萬(wàn)。這樣的城市機(jī)會(huì)就非常多,。一千萬(wàn)的人口,，哪怕這些人口都是在外面打工的,，每年都在流失，它需要流失多少年,？況且這些城市多多少少是在往上走的,。 吳曉波：我們經(jīng)常講鶴崗的案例，鶴崗人口肯定超過(guò)五萬(wàn),。 劉德科：我舉個(gè)例子,，同樣的地段，為什么有的房?jī)r(jià)是500,，有的房?jī)r(jià)是2800,？鶴崗的那些二手房，沒(méi)有意義,，這些在交易的房子,，都是很老舊的二手房。今天假設(shè)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商想在鶴崗開(kāi)發(fā)新一代的樓盤(pán),、商品房,、住宅，可以嗎,？當(dāng)然可以,。 吳曉波：你認(rèn)為房?jī)r(jià)跟人口凈流入和凈流出沒(méi)有關(guān)系？ 劉德科：一百萬(wàn)人口,，剩下五十萬(wàn),，有沒(méi)有需要改變生活的人？鶴崗今天的商品房,，是幾乎為零的,。我說(shuō)的是新一代的商品房，幾乎為零,。 吳曉波：你認(rèn)為滿(mǎn)足一個(gè)城市區(qū)域中的新增用戶(hù)的,，改善性的住房需求，在任何一個(gè)城市都存在這種可能性,？ 劉德科：對(duì),。 吳曉波：我覺(jué)得因?yàn)槌鞘信c城市之間可能有它的不同的地方，有很多是它的相同性,。有些城市可能跟鶴崗一樣，人口在凈流出,。這個(gè)凈流出的地方房子有沒(méi)有上漲的可能性,？德科給我們的一個(gè)建議是說(shuō)，只要人口在幾十萬(wàn),，五萬(wàn)以上,，只要這個(gè)城市中的人還存在,，有改善性的需求，好的房子——新一代的房子,，仍然有可能性上漲,。 劉德科：當(dāng)然，如果要說(shuō)收益最大就不太可能,，別的地方有更好的收益,。 Q2 我有兩百萬(wàn)現(xiàn)金，我該買(mǎi)第二套房子,，還是去買(mǎi)基金,？ 劉德科：這很有代表性。 吳曉波：評(píng)論區(qū)看,，回答房子和基金的占一半一半,，分歧很大。 劉德科：房子一定是一個(gè)防御性的投資,，如果它暴漲你要認(rèn)為是額外驚喜,，它是防御性的、長(zhǎng)期持有的,，不是進(jìn)攻性的投資,。很多人今年買(mǎi)了房子，明年,、后年就賣(mài)了,，沒(méi)有意義。 吳曉波：房子和股票最大的區(qū)別是什么,？股票一旦下跌你就恐慌性出逃,，房子跌的時(shí)候你逃不掉的，因?yàn)闆](méi)有人買(mǎi),。房子漲的時(shí)候你又不舍得賣(mài),，所以房子跟人的人性是吻合的。股票是逆反的,，股票漲兩個(gè)漲停板心跳就很快,，跌兩個(gè)跌停板心跳又加速了。 Q3 酒店式公寓和住宅優(yōu)先選哪個(gè),？ 劉德科：永遠(yuǎn)住宅優(yōu)先,，住宅買(mǎi)夠了再買(mǎi)酒店式公寓。還有一個(gè)更深化的問(wèn)題,，郊區(qū)的住宅和市中心的酒店式公寓,，價(jià)格差不多，我該先買(mǎi)哪個(gè),？該買(mǎi)郊區(qū)的住宅,。 吳曉波：為什么,？ 劉德科：中國(guó)的用地規(guī)劃是重工商、抑住宅,，工商辦公用地過(guò)剩,，所以商辦性質(zhì)的房子自然要打折。 吳曉波：你有沒(méi)有做過(guò)研究,，過(guò)去五年像北上廣杭這些地方,，酒店式公寓的增幅和住宅的增幅，差別有多大,？ 劉德科：沒(méi)有具體的數(shù)據(jù),，跟大家講一個(gè)估計(jì)值，漲幅差不多是三倍的關(guān)系,，酒店式公寓漲10%,，住宅漲30%，漲幅差三倍,，不是價(jià)格差三倍,。所以我有一個(gè)很便捷的估計(jì)方法，大多數(shù)情況下,，同地段,、同房齡的商辦性質(zhì)的房子應(yīng)該打七折左右。當(dāng)然也有例外,，超級(jí)個(gè)別的狀況,。所以永遠(yuǎn)要住宅優(yōu)先。 Q4 想在上海買(mǎi)房,，沒(méi)有購(gòu)房資格,，要在周邊買(mǎi)嗎？ 劉德科：要,。 吳曉波：但是他不一定住,。 劉德科：不住也沒(méi)關(guān)系。他下次有能力了,，要在上海買(mǎi)房了,，南通的房子可以賣(mài)掉，這就變成了墊腳石,。但是我提醒一下,，到南通去買(mǎi)房，思維要換掉,，換成南通人的視角來(lái)買(mǎi)南通的房子,。 吳曉波：哪些標(biāo)準(zhǔn)能夠讓我能夠變成當(dāng)?shù)厝说囊暯牵?br> 劉德科：你去售樓處，問(wèn)售樓先生售樓小姐，你這個(gè)樓盤(pán)買(mǎi)的本地人多還是投資客多,？如果本地人買(mǎi)的多，這個(gè)樓盤(pán)就是好的,。 吳曉波：一個(gè)地方城市的房子值不值得買(mǎi),，我會(huì)看“四個(gè)年輕”：第一年輕人多不多；第二有沒(méi)有年輕的產(chǎn)業(yè),；第三有沒(méi)有外地人投資,，年輕的錢(qián)；第四地方政府是不是愿意建設(shè),。有這“四個(gè)年輕”,，房地產(chǎn)就有投資的價(jià)值。 Q5 如何看待“長(zhǎng)沙現(xiàn)象”,？ 吳曉波：怎么看長(zhǎng)沙這個(gè)事,？ 劉德科：對(duì)于年輕人來(lái)講，在長(zhǎng)沙很有幸福感,，有利于人才引入,。但是還有一個(gè)痛苦感，別的城市資產(chǎn)增值非常厲害,，長(zhǎng)沙人的資產(chǎn)增值很弱,。 吳曉波：我認(rèn)為中國(guó)的這些城市，房?jī)r(jià)最好是跟通貨膨脹率保持一致,?；蛘呤莾蓷l線，一個(gè)是GDP,，每年6%左右,，通貨膨脹率可能低一點(diǎn)，3%到4%以下,。比較害怕的是,，房?jī)r(jià)三年翻一番。 劉德科：對(duì),。我最希望的是跟GDP一致的,，這是理想狀態(tài)。有時(shí)候甚至脫離GDP回調(diào),，平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)就是這樣,，但是現(xiàn)在太迅猛了。 Q6 商鋪值得投資嗎,？ 劉德科：現(xiàn)在商鋪有新的投資風(fēng)口：社區(qū)商鋪,。像理發(fā)店、藥店、水果店和便利店,，這些是即時(shí)的,，承租能力很強(qiáng)。商鋪比住宅的技術(shù)難度高很多,。在這個(gè)街角,，那邊五十米，人流的方向,、空間租金的結(jié)構(gòu)都有差異,。所以我有一個(gè)原則，如果你自己沒(méi)有開(kāi)過(guò)店,，最好不要碰商鋪,。 吳曉波：我跟你的建議差不多。很多東西在網(wǎng)上能買(mǎi),，但像理發(fā)店,、寵物店、便利店,，跟服務(wù)相關(guān)的,，人還是要到線下去的。還有比如健身房,、親子空間這些,，人要到商場(chǎng)里。 劉德科：這也要看開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)度,。有些開(kāi)發(fā)商不專(zhuān)業(yè),，那個(gè)鋪就給做死了。 Q7 怎么看待房產(chǎn)稅,？ 吳曉波：你對(duì)房產(chǎn)稅的看法是什么,？ 劉德科：我有朋友七八年前聽(tīng)到房產(chǎn)稅，就把手上房子賣(mài)光了,，這是對(duì)政策過(guò)度敏感,。房產(chǎn)稅是基于財(cái)稅改革，而不是針對(duì)調(diào)控樓市推出的,。它的目的和出發(fā)點(diǎn)與人們理解的是不一樣的,。 吳曉波：財(cái)稅體制改革，讓稅費(fèi)的征收機(jī)制從持有環(huán)節(jié)征收變成流通環(huán)節(jié)征收,。 劉德科：它的第一目的不是調(diào)控房?jī)r(jià),，現(xiàn)在城市化高峰期還沒(méi)有結(jié)束，一切加在房子上的稅都會(huì)變成賣(mài)家轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家的成本,。房地產(chǎn)稅的威力在什么時(shí)候最大,？就在它還沒(méi)出的時(shí)候最大。這種壓力就像達(dá)摩克利斯之劍，劍一直在頭上,，誰(shuí)敢亂來(lái)就震懾一下你,。 Q8 沒(méi)有存在感的省會(huì)城市還有戲嗎？ 劉德科：在隨后的發(fā)展過(guò)程中,，省會(huì)的聚集效應(yīng)還是會(huì)體現(xiàn)出來(lái),。比如太原，我相信在未來(lái)的幾年里面,，它一定會(huì)發(fā)揮出省會(huì)城市的吸附力和聚集效應(yīng)?；谶@樣的前提下,，中國(guó)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)都還沒(méi)有漲透。 吳曉波：省會(huì)是任何一個(gè)省域的政治,、經(jīng)濟(jì),、文化、教育,、醫(yī)療資源的最聚集的地方,，所以它天然跟其他周邊地方相比，有房?jī)r(jià)上漲的潛力,。 但是什么時(shí)候漲,？比如說(shuō)有一個(gè)城市叫西安，西安很多年房?jī)r(jià)都在一萬(wàn)塊以下,。然后西安2016年打響了搶人大戰(zhàn)的第一槍?zhuān)雠_(tái)了一系列力度很大的人口開(kāi)放政策,，那一年西安新增人口有一百萬(wàn)。西安的房?jī)r(jià),，在那一年是個(gè)拐點(diǎn),，這就是改革的拐點(diǎn)。 同時(shí)大勢(shì)比較好,，2016年中央政府提出了絲綢之路,。海上起點(diǎn)是泉州，陸地起點(diǎn)是西安,。如此一疊加,，西安的樓市被引爆了。 所以現(xiàn)在有些省會(huì)城市沒(méi)有存在感,，但其實(shí)有很大的潛在能力,。那就只能等待那個(gè)東風(fēng)。東風(fēng)什么時(shí)候來(lái),，它就什么時(shí)候有機(jī)會(huì),。 劉德科：一個(gè)城市除了各種各樣的原因影響房?jī)r(jià)以外，另一個(gè)點(diǎn)是，這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有沒(méi)有新動(dòng)能,，有新動(dòng)能這個(gè)城市就有朝氣感,。 吳曉波：德科講到過(guò)去這些年中國(guó)城市化發(fā)展一個(gè)非常重要的概念。過(guò)去幾年中國(guó)的明星城市,，特別是東部的明星城市,，都是因?yàn)橛幸恍┊a(chǎn)業(yè)的變革。 劉德科：所以,，買(mǎi)房最終買(mǎi)的是城市的競(jìng)爭(zhēng)力,，買(mǎi)的是城市資源的聚集度。有產(chǎn)業(yè)才有城市資源的聚集,。 Q9 學(xué)區(qū)房選擇有什么要注意的,？ 劉德科：第一，大家不要過(guò)度追求名校,。第二,，對(duì)于一個(gè)名校開(kāi)辦的新校，前期的價(jià)值不體現(xiàn),，大家似乎也沒(méi)什么信心,。但是從大多數(shù)案例來(lái)看，這種名校的成長(zhǎng)性會(huì)很好,。 買(mǎi)學(xué)區(qū)房,，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，如果你的孩子還沒(méi)有出生,，不是迫在眉睫的問(wèn)題,，可以買(mǎi)比較優(yōu)質(zhì)的學(xué)校的分校，在新興區(qū)域里面它會(huì)成長(zhǎng)起來(lái),。 因?yàn)闆Q定學(xué)校好不好的,，除了學(xué)校牌子、師資資源,，更重要的是生源,。邊上如果都是新開(kāi)發(fā)的商品房的話(huà)，年輕人都住進(jìn)來(lái)了,，就好多了,。 另外，學(xué)區(qū)房這么貴,，還能不能買(mǎi),？你有上學(xué)需求，當(dāng)然要買(mǎi),。因?yàn)榻逃Y源,，頭部資源就這么一點(diǎn),，大家擠破頭在搶?zhuān)荒芡ㄟ^(guò)貨幣來(lái)篩選了。 另外,，給孩子更好的教育,，除了好的學(xué)校，你自己的居住環(huán)境也是一種無(wú)形的教育,。有時(shí)候,，你窩在非常破的小房子里，得到了名校,，卻損失了無(wú)形的教育,。 吳曉波：生活質(zhì)量。 劉德科：對(duì)小孩是有影響的,，平衡更重要,。 Q10 對(duì)于今天的80后和90后來(lái)講，房子在他們的人生中是什么意義,？ 劉德科：很重要的意義，因?yàn)槿鐣?huì)都在談?wù)撍?，你沒(méi)有辦法回避的,。 吳曉波：比如一個(gè)90后、95后的大學(xué)畢業(yè)生,，農(nóng)村來(lái)的,，到深圳一家公司工作，一個(gè)月拿一萬(wàn)塊,、兩萬(wàn)塊的收入,，深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到八萬(wàn)多了。往全球看,，這樣的孩子不只是在深圳出現(xiàn),，也在東京、紐約,、倫敦,、柏林出現(xiàn)，差不多都是這樣的情況——這些大中心城市的年輕人,，他們都有共同的命運(yùn),，是買(mǎi)不起房子的，轉(zhuǎn)而成為租房族,。 劉德科：政府有可能提供更多的供給,。 吳曉波：廉租房，保障性住房,，政府今天在提倡這個(gè)東西,。講到房子,，第一，我們要把它當(dāng)成資產(chǎn),，第二,，我們?cè)谶@個(gè)社會(huì)上變成一個(gè)職業(yè)人，怎么跟房子來(lái)形成關(guān)系,。 我們有可能是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,，有可能是租賃關(guān)系，今天有一個(gè)丈母娘,，來(lái)了一個(gè)小女婿,，在上海工作，一個(gè)月兩萬(wàn)塊,，工作不錯(cuò),，有沒(méi)有房子？沒(méi)有房子,。丈母娘說(shuō)不能跟他,。但是他們可能終生沒(méi)有房子，到老可能也沒(méi)有房子,。 劉德科：不要焦慮,。 吳曉波：我認(rèn)為在未來(lái)這會(huì)是新常態(tài)。中國(guó)的城市化已經(jīng)過(guò)了這個(gè)階段,，所以放下來(lái),。 中國(guó)未來(lái)每年保持6%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美國(guó)保持2%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，8-10年間,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量會(huì)超過(guò)美國(guó)。所以這八到十年內(nèi),，中國(guó)一線城市,，人口在七八百萬(wàn)以上的所有的城市，房?jī)r(jià)要怎么跌,？大概率是不太可能的,。所以房子有一定的防御性和保值性。 但是不是未來(lái)八到十年內(nèi),，今天的孩子要有一套房子才代表成功,，丈母娘才會(huì)滿(mǎn)意？并不一定,。 劉德科：對(duì),。 吳曉波：我們要放下房子去面對(duì)房子，我們不會(huì)成為房子的奴隸,、不會(huì)成為金錢(qián)的奴隸,。 劉德科：我非常有信心,，在中國(guó)成就感越來(lái)越多元化了，有足夠的成就感,，我可以不要房子,。 吳曉波：我對(duì)工作狀態(tài)很滿(mǎn)意，我喜歡這個(gè)城市,，我喜歡這個(gè)太太,，我們生了一個(gè)孩子，我們就是工薪階層的人,，我們住在政府提供的廉租房里面或者租的房子里面,，仍然可以度過(guò)我們的二十歲、三十歲,、四十歲,。 所有丈母娘，你的女婿買(mǎi)不起房,，并不代表他沒(méi)有未來(lái),。 Q11 人與房子的關(guān)系到底是什么？ 吳曉波：我覺(jué)得我們今天討論了很多關(guān)于房子的問(wèn)題,，房子是我們?nèi)松刑貏e大的一個(gè)資產(chǎn)的構(gòu)成,。 投資中，最激進(jìn)的籃子是風(fēng)險(xiǎn)投資,，最有防御性的就是不動(dòng)產(chǎn)，這是兩極的東西,。 一個(gè)人在三十歲時(shí)跟房子的關(guān)系,，跟基金的關(guān)系，和一個(gè)人五十歲的時(shí)候不一樣,；一個(gè)一年有一百萬(wàn)可投資資金的人,，和一個(gè)一年有一個(gè)億的可投資資金的人，也不一樣,。今天很多同學(xué)在問(wèn)各種城市,，你希望直播里面有一個(gè)老師把標(biāo)準(zhǔn)答案告訴你。 劉德科：沒(méi)有萬(wàn)能鑰匙,。 吳曉波：你多少歲,，一個(gè)月賺多少錢(qián)，你的家庭情況,，你明年住在這個(gè)城市還是不住在這個(gè)城市,，你對(duì)未來(lái)十年有什么樣的職業(yè)規(guī)劃和生命規(guī)劃，你是結(jié)了婚還是已經(jīng)離了兩次婚,，所有這些前置條件決定了你和房子的關(guān)系,。 同時(shí)從抽象來(lái)看,，我們思考和財(cái)富的關(guān)系。再抽象來(lái)看,，我們跟人生的關(guān)系,，跟這個(gè)國(guó)家的關(guān)系。所以房子是我們?nèi)松刑貏e重要的一個(gè)可視的財(cái)富,。 劉德科：對(duì),。 吳曉波：但我們也不用仰視它，有了房子以后能夠找到好太太,，沒(méi)有房子也能找到好太太,。如果丈母娘只看房子，那個(gè)女兒也就算了,。但是我們也不能鄙視它,，房?jī)r(jià)遲早要跌的，也沒(méi)有必要鄙視財(cái)富,。我們像朋友一樣看待城市,，看待房子，用理性的方式,，我覺(jué)得這是我們今天希望能夠跟大家溝通的一個(gè)問(wèn)題,。 劉德科：怎么對(duì)待朋友？保持學(xué)習(xí)能力,。一個(gè)人如果失去了學(xué)習(xí)能力,，是很可怕的。要保持學(xué)習(xí)的心態(tài),。 吳曉波：如果聽(tīng)了今天將近兩個(gè)小時(shí)的直播,，你得到一個(gè)印象：買(mǎi)房子是挺復(fù)雜的一件事情，你也值得了,。任何有價(jià)值的東西都是挺復(fù)雜的,，你只要知道它的復(fù)雜性，你下次面對(duì)它時(shí),，就會(huì)心生敬畏,。 .新.浪.財(cái).經(jīng)
|
|
|
來(lái)自： 開(kāi)米藍(lán) > 《地產(chǎn)房產(chǎn)》
