昨天,，大家的朋友圈都被“羅一笑/羅爾”事件刷屏了吧。甚至有了這種說法“彭宇案之后，再無人敢扶老人,；羅爾事件之后,，再無人敢網(wǎng)絡捐款”。作為一個專注于地產(chǎn)方面的公號,，對于道德范疇的事兒,，本號一貫的原則是不摻和（一定要討論的可以私下交流），當中是非曲直,，每個人心里面自有評說。真正勾起我興趣的,，是羅爾（羅一笑父）在回答別人的質(zhì)疑“有三套房為何不賣房給女孩籌錢治病”的時候,，說的那句“深圳的房子用于自住，東莞的兩套房子購于2015年,，還沒有房產(chǎn)證,，所以無法進行買賣?！?/font>

“沒有房產(chǎn)證,，所以無法進行買賣”。這句話從房地產(chǎn)交易的領域來說,，顯然是錯誤的,。暫時沒有房產(chǎn)證的交易，只是影響房產(chǎn)的過戶,、貸款等涉及機構(gòu)手續(xù)的執(zhí)行,，但本身并不影響二手房交易的成立，而且其合法性,，連法院也是認可的（非法買賣的村產(chǎn)權(quán)之類房子除外）,。北京市場上，沒有房本就進行買賣的二手房交易,，怎么也占據(jù)所有二手房交易5%-10%的比例,，尤其是一些剛?cè)胱〔痪玫拇涡滦^(qū)，幾乎會出現(xiàn)所有在交易二手房全部都沒有房產(chǎn)證的現(xiàn)象（比如你去年上半年去買臻園,、保利中央公園等小區(qū)）,。我本人也親自買過2次沒有房產(chǎn)證的房、也賣過2次沒有房產(chǎn)證的房,，最后都順利完成了交易,。當然了，我對于羅爾是真不知道,、還是假不知道“沒房產(chǎn)證的二手房也可以買賣”這一點,，沒興趣也不會進行探討。今天主要是來說一下買沒有房產(chǎn)證的二手房，需要注意的一些點,。

一,、首先需要搞清楚是什么性質(zhì)的“沒房產(chǎn)證”

這一點最為重要，因為同為“沒房產(chǎn)證”,，彼此之間差別可大了,。有些是“如果不出意外，可預期的期限內(nèi),，肯定能拿到房產(chǎn)證,，只是暫時還沒有”、有些是“如無意外,，基本拿不到房產(chǎn)證”,、有些是“本來就只賣使用權(quán)”、還有些是“能否拿到,，完全看命”,。。,。,。。大家可要擦亮眼了,。

我個人的建議是,，只買“暫時沒有房產(chǎn)證的正規(guī)商品房”，因為這種出問題的概率極低（尤其在帝都能公開銷售的商品房）,，不同case之間的差別,，也就是拿房產(chǎn)證的具體時間。

那哪些房很危險,、最好別碰的呢：比如,，“號稱很快能轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房”、“沒房本的軍產(chǎn)房（軍產(chǎn)房有房本都不一定能上市交易,，何況沒房本的）”,、“單位集資房，號稱到某個時間給單位一筆錢就能給房本的房”,、“回遷房立項,，偷改了性質(zhì)拿出來賣的房”。,。,。等等。這類房子,，共同特點就是：不是正規(guī)商品房,，現(xiàn)在沒房產(chǎn)證,，但向你許諾過一段時間可以拿到（口頭的，絕對不寫入合同）,、價格便宜,、一般必須全款。說實話,，這類房,，不排除有極個別case最后真的多年小三熬成大房的。但普通購房者,，除非你確認自己已經(jīng)非常了解后面的各種內(nèi)幕,、或者認為反正房子便宜自己愿賭服輸，否則絕對不建議購買,，碰都不要碰,。

這里面，唯一靠譜點的類型,，大概就是“正經(jīng)回遷房，暫時沒房產(chǎn)證,，房產(chǎn)證下來以后按正規(guī)流程走貸款過戶”這類了,。但回遷房的房產(chǎn)證啥時候辦下來，其時間相比商品房,，有很多不確定因素,，而且也需要業(yè)主出面配合很多事情，所以節(jié)外生枝的概率還是高很多,，仍然不是太推薦,。

上面說的這些“高危房”，如果你最后一定要買,，但又吃不準,，建議能引入其他金融機構(gòu)介入、一定要引入（比如貸款,、比如抵押,；銀行不愿意介入，可以找諸如擔保公司等機構(gòu)）,。畢竟多一個其他權(quán)威機構(gòu)來幫你鑒定,，你的風險會相應減小。如果連擔保公司都不愿意介入的房子,，其風險可想而知,。

當然，還有一類房,，賣的時候,，就明確說了“沒房產(chǎn)證,，賣的就是使用權(quán)”，比如絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房,、單位使用權(quán)房等等,，如果你確認自己可以接受“使用權(quán)性質(zhì)”，完全可以交易,。

所以,，以下的內(nèi)容，基本都基于“購買暫時沒房產(chǎn)證的正規(guī)商品房”來進行討論,。

二,、買賣合同細節(jié)非常重要。其中一定要明確業(yè)主最晚辦下房產(chǎn)證的時間,、以及如果未能按期辦下來的違約處理,。

這類交易，合同簽訂時候有很多細節(jié)要注意,，補充協(xié)議肯定會很復雜,。這里面，最最重要的就是,，一定要明確業(yè)主最晚辦妥房產(chǎn)證的時間,、以及如果未能按期辦下來的違約處理。

千萬別相信業(yè)主/中介口頭的承諾的“很快,，也就幾個月,，房本就下來了”之類話，合同里面只寫上“等房本下來之后,，該如何如何”等等,，而不約定房本辦妥的最后時間。

寫了上面內(nèi)容,，也一定要寫清楚,，如果房東未能在約定時間辦下來房產(chǎn)證，如何處理,。建議寫成“如果超過約定時間xxx日,，賣方構(gòu)成根本性違約，買家有權(quán)單方面解除合約,，并向賣家追討違約金”,。因為任何事情都很難說的，如果開發(fā)商出問題導致樓爛尾（外地這種估計多一些）,、有些業(yè)主自己出現(xiàn)問題斷供/玩消失之類,，都可能導致正規(guī)商品房也無法按期取得房產(chǎn)證。寫上這條,，才能做到比較保險,。

另外,，有時候拿房產(chǎn)證需要多個流程配合（比如交契稅、還貸款等）,，可以把每個流程步驟的最晚完成時間都寫到合同里面,。

記住，千萬別相信中介 or 業(yè)主的任何關(guān)于房產(chǎn)證的口頭承諾,，一定要寫到合同里,。

三、買沒房產(chǎn)證的房,，最大的風險其實來自于人性的考驗,。

即使你前面準備功夫都做足，買沒房產(chǎn)證的房,，最后出現(xiàn)糾紛的概率,，仍然高于正常交易。這主要是因為,，沒房產(chǎn)證的房,，從開始交易到最終交易完全完成，常常需要比較長的時間,，基本上半年起,、一兩年也是常事。這么長的時間里面,，如果房價上漲過多，很難保證業(yè)主能經(jīng)得起誘惑,，畢竟這個世界上最不應該做的事之一,，就是拿利益去考驗人的底線（感情、金錢等,。,。。）,，非要考驗的,，大多數(shù)都受到了教訓。

那怎么防范這種由于交易時間過長而導致的人性風險呢,？

（1）首先是觀察對方是否靠譜,。有句話叫“一個靠譜的買（賣）家至少值20萬?！睂τ跊]房產(chǎn)證的房,，這個要求可能更高，溝通過程中對方流露出任何讓你覺得可能不靠譜的跡象,，我覺得果斷放棄,，都不是壞事,。

（2）盡量不要選擇房產(chǎn)證預期拿到時間過久的的房子?！耙荒陜?nèi)可以辦下房產(chǎn)證”和“二年內(nèi)可以辦下房產(chǎn)證”,，兩者完全是不同的概念，后者出現(xiàn)糾紛的概率,，可能是前者的10倍,。我個人建議，對方承諾辦下房產(chǎn)證的時間和簽合同日期的間隔,，最好在半年以內(nèi),，超過一年以上的，就別碰了,，寧可放棄,。

（3）在最終完成交易之前，交付的房款最多不要超過70%,，房產(chǎn)證時間越長,，給的比例越低。

（4）終極殺招,，就是要求業(yè)主提前交房,，自己先住進去為安。沒房產(chǎn)證的房由于無法網(wǎng)簽,，對于買家,，除了合同，可以說沒有任何保障（而在中國打官司,，你懂的）,。但一旦你擁有了房屋的實際使用權(quán)，就擁有了部分主動權(quán),，后續(xù)業(yè)主想違約,，他的成本也會比較高。

（4）這一條對我來說,，其實是一個底線條件,。購買暫時沒房產(chǎn)證的房子，如果業(yè)主不同意在支付了部分首付款（一般在70%以內(nèi)）以后提前交房,，我鐵定不買,，哪怕房子好得和天仙一樣，也絕對放棄,。再次強調(diào),，“交完約定的首付款后就交房”，是我個人買沒房產(chǎn)證房子的底線,。大家如何,，請自己掌握,。

四、所謂“改底單”的房子,，“網(wǎng)簽”后再推進流程,。

還有一類沒房產(chǎn)證房子，叫做“改底單”,。這類房子貓膩也很多,，建議輕易不要嘗試。如果實在要買,，一定記住“不見兔子不撒鷹”,。所謂兔子，就是“網(wǎng)簽改為買家名字”,。開始無論中介賣家如何忽悠,，只給少量定金，在網(wǎng)簽之前,，不給付定金之外任何款項,。

這里面有兩類情況：（1）原買家還沒網(wǎng)簽，這類比較簡單,，給了定金,，讓買家把購買關(guān)系在開發(fā)商那里轉(zhuǎn)成你，然后繼續(xù)推進后續(xù),。（2）原買家已經(jīng)網(wǎng)簽,。這個就需要開發(fā)商和原買家配合撤銷原來的網(wǎng)簽、然后以新買家名義重新網(wǎng)簽,。這種情況,，賣家（原買家）一般都會忽悠“自己和開發(fā)商很熟悉，你先把大部分房款給我,，我才能推進，否則不給辦理云云”,，這時候一定要頂住,，堅持只給定金，哪怕是把首付監(jiān)管給銀行,，都不要做,。因為“改底單”這事，不是那么容易就一定能做成的,。

五,、其他注意事項

沒房產(chǎn)證的房如果有貸款，可以提前還款,，并在開發(fā)商送到銀行抵押之前拿出原始房產(chǎn)證,，可以省去銀行出還清證明,、解抵押等流程，大約節(jié)約1-2個月時間,。

但一定要注意,，如果房子開始是按揭購買，即使你提前還清所有貸款,，如果不主動告訴開發(fā)商,，開發(fā)商仍然會把你的房產(chǎn)證當做“有抵押”送到銀行，仍然要走一遍“開結(jié)清證明,、拿材料,、解抵押”的流程。我當年賣一套無房產(chǎn)證房子,，就由于不知道這點,，以為還清了貸款就萬事大吉，結(jié)果導致流程多了1個多月,。大家一定注意這點,。