前段時間,，自然資源部、銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》,?！锻ㄖ芬蟾鞯卦谝延泄ぷ骰A(chǔ)上，以點(diǎn)帶面積極做好“帶押過戶”,。要推動省會城市,、計劃單列市率先實現(xiàn)常態(tài)化“帶押過戶”服務(wù)。

▲國家在政策層面全面推行“帶押過戶”的通知,。

所謂的“帶押過戶”,，通俗來說就一套房在有房貸的情況下，進(jìn)入二手市場交易,。不用提前還清貸款就可以完成交易,、過戶手續(xù)。

在沒出這個政策前,，二手房賣家在出售自己手上的房子時必須先結(jié)清房貸,，解押處于抵押狀態(tài)的房子,，然后才能進(jìn)行交易。在解押過程中,，賣家的風(fēng)險很高,。

現(xiàn)在經(jīng)常能看到一些業(yè)主賣二手房被詐騙的新聞。在二手房交易時,，買家先交30%首付,，讓賣家把房子先過戶給買家，買家拿到新房產(chǎn)證后火速拿去抵押貸款,，剩下70%的房款不給賣家,，直接捐款跑路，從而對賣家造成重大經(jīng)濟(jì)損失,。

比如東莞一家叫德益恒的中介公司,，之前靠著二手房交易時的漏洞，詐騙了大量二手房業(yè)主,。

▲東莞發(fā)生的典型二手房交易詐騙案,，涉案金額已經(jīng)過億。

據(jù)美麗了解,，這家德益恒公司的老板,，既是賣房中介又是炒房客。由于東莞樓市下行,，其炒房巨虧,，資金鏈斷裂。于是就想出了用別人的房產(chǎn)來彌補(bǔ)自己損失的套路,。然而,，這個德益恒公司并不是第一家這么玩的公司，類似事件在全國屢屢發(fā)生,。

▲這類詐騙在全國都有發(fā)生。

此類詐騙多了,，二手房的流動性就被凍結(jié)了,。二手房賣家們誰都不敢自己解壓房產(chǎn)，多數(shù)都要買家出錢解押,?？扇绻琴I家都有解押的資金實力了，為啥還要買二手房呀,？

現(xiàn)在國家層面出臺政策就是為了穩(wěn)定二手房市場,。增加二手房的流動性。一旦今后“帶押過戶”全面推行,，這類騙局就沒有生存的土壤了,。

除了這個騙局以外,，現(xiàn)在還有另一個騙局正在三四線城市出現(xiàn)，這個騙局的受害者是開發(fā)商,。今天美麗就來談?wù)?，這讓廣大開發(fā)商苦不堪言的騙局。

低首付高傭金盛行的三四線

市場下行,，對于廣大三四線城市而言打擊巨大,。這些城市大多都是人口凈流出城市，人口逐年減少,，房子庫存越來越大,。

為了去庫存，為了刺激銷售,，三四線城市的開發(fā)商們,，只有一個辦法，就是降價,，降首付門檻,。低首付對于三四線城市的購房者來說，還是有一定吸引力的,。

▲低首付是刺激三四線城市銷售的利器,。

這類城市的購房者，他們對房子品質(zhì)低于對價格的敏感度,。相較于房子的配置,，只他們更關(guān)注價格。

▲在三四線城市的開發(fā)商,，都深諳此中規(guī)則,。

三四線城市庫存大，競爭對手多,，大家都在做低首付的時候,，價格優(yōu)勢就不明顯了。此時,，就只能引入分銷渠道,，并給渠道開出高傭金。往往房子越難賣的城市,，傭金比例越高,。常規(guī)傭金比例是2%~3%，也就是一套100萬的房子,，給到銷售的傭金2~3萬,。

▲三四線城市中介分銷賣成交占比普遍達(dá)到30%。

而那些極度依賴外地客購房的旅游城市,，當(dāng)?shù)刂薪榈脑捳Z權(quán)巨大,，可以輕松拿捏當(dāng)?shù)亻_發(fā)商,。這些城市的中介傭金比例高達(dá)10%以上。賣一套100萬的房,，最少能獲得10萬元的傭金,，就很離譜。

▲房子越難賣的城市,，中介傭金比例越高,。

最后，由于當(dāng)?shù)氐姆孔与y賣,，當(dāng)?shù)氐你y行做按揭業(yè)務(wù)時管理得極松,，特別是面簽時。一旦稍微管理嚴(yán)一些,，不少購房者就無法貸款買房,，當(dāng)?shù)氐姆孔泳唾u不掉。因此,，在那些城市,，只要你想買房，就能給你按揭貸款,。

低首付,、高傭金、審批松這三大條件齊備后,，終于在這些房子難賣的城市產(chǎn)生嚴(yán)重的后果,。

“故意斷供”客戶出現(xiàn)在三四線

現(xiàn)在，不少在三四線城市的開發(fā)商猛然發(fā)現(xiàn)自己賣出去的房子,，它回不了款,！原因是，買自己樓盤的業(yè)主斷供了,！

再仔細(xì)排查這些斷供業(yè)主的基本情況后,，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)很多購房業(yè)主，幾乎都沒有還款來源和購買實力,。他們普遍都是交完第一期首付,，承擔(dān)3~5個月的月供后，就開始斷供,。

這些“斷供人群”的特點(diǎn)是，都是通過中介成交,，都是在銀行辦理完按揭放款,，開發(fā)商給完中介傭金后發(fā)生的。

▲開發(fā)商給完中介傭金后,，這些“業(yè)主”就斷供了,。

這其中最關(guān)鍵一環(huán),，由于開發(fā)商沒有給業(yè)主辦理好房產(chǎn)證，一旦此時業(yè)主斷供,，銀行的按揭貸款無法收回時,，責(zé)任的主體是開發(fā)商，銀行只追開發(fā)商欠款,，由開發(fā)商負(fù)責(zé)追業(yè)主的購房款,。只有開發(fā)商為購房業(yè)主們辦理好房產(chǎn)證后，銀行的追款對象才會追業(yè)主還錢,。

一旦開發(fā)商還沒來得及給業(yè)主辦理房產(chǎn)證,，此時業(yè)主直接斷供的話，開發(fā)商不但要賠銀行的貸款,，還賠了為客戶墊付的首付款和支付給中介的高額傭金以,。這對于開發(fā)商脆弱的現(xiàn)金流來說堪稱災(zāi)難。

這類“故意斷供”業(yè)主,，很多可能就是中介找來的“托”兒,，利用當(dāng)?shù)劂y行審批松，面簽時更容易通過放款的漏洞,，騙取巨額傭金,。這類客戶增多后，銀行會第一時間把該樓盤列入“黑名單”,，不再接受該樓盤的按揭貸款業(yè)務(wù),，導(dǎo)致開發(fā)商根本無法賣房。

如果有樓盤遇到這樣“故意斷供”的購房者多了,，該開發(fā)商的銷售回款將是一個笑話,。據(jù)美麗了解，如今已經(jīng)有不少開發(fā)商中招了,。

出現(xiàn)這種業(yè)主的城市,，就是美麗上面提到的低首付、高傭金,、審批松的三四線城市,。如今，當(dāng)?shù)氐暮芏嚅_發(fā)商都暫停了傭金發(fā)放,，從而又引起了當(dāng)?shù)劁N售中介們的嚴(yán)重不滿,。

▲這類城市里，很多中介宣稱收不到賣房傭金,。

如今,，部分城市的政府和開發(fā)商已經(jīng)開始“打補(bǔ)丁”，加快房產(chǎn)證的辦理速度,，比如從之前的交房即得證變成如今的買房即得證,，甚至逐步進(jìn)行現(xiàn)房銷售,。

▲為了防止“故意斷供”騙傭金的情況，開發(fā)商現(xiàn)在推行“辦證發(fā)傭金”,。

然而,，加快辦證進(jìn)度的開發(fā)商和城市，畢竟還是少數(shù),，更多的城市仍然還留有這個漏洞,。

這種“故意斷供”業(yè)主，詐騙傭金的操作,，不但會影響正常的中介賣方結(jié)傭,，同時還會造成大量的金融風(fēng)險，導(dǎo)致銀行不再信任開發(fā)商,，開發(fā)商無法賣房銷售,，現(xiàn)金流斷裂。

其中后果,，讓人細(xì)思極恐,。

寫在最后

如今房子不好賣了，怪現(xiàn)象也是越來越多,。以前,，業(yè)主擔(dān)心買房無法拿到房產(chǎn)證，現(xiàn)在業(yè)主們反而還要吐槽,，房產(chǎn)證辦理那么快,，到底是為啥？