先確定產(chǎn)品定位和客戶定位,，再根據(jù)產(chǎn)品定位和客戶定位確定形象定位。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期研究,，實(shí)際上關(guān)聯(lián)了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目的市場(chǎng)判斷選擇兩個(gè)問(wèn)題,。企業(yè)的核心能力和對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略要求是房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的前提條件，一個(gè)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目定位,，無(wú)疑將把企業(yè)置于風(fēng)險(xiǎn)的邊緣,。反過(guò)來(lái)，一個(gè)基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略而成功開發(fā)的項(xiàng)目,，必將成為推動(dòng)企業(yè)出品牌,、出效益、出機(jī)制,、出人才,、出網(wǎng)絡(luò)的重要推手，企業(yè)與項(xiàng)目之間是相互關(guān)聯(lián),、相互促進(jìn)的,。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位研究是企業(yè)戰(zhàn)略層面和項(xiàng)目營(yíng)銷層面的綜合考慮，而非后期傳播推廣層面上的概念,。

核心原則：

1,、適應(yīng)性原則

即房地產(chǎn)項(xiàng)目定位必須迎合市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)與機(jī)遇。具體包含以下兩層含義：一是與區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng),；二是與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相匹配,，一方面要根植于消費(fèi)者生活中的根本需求和成長(zhǎng)性需求。另一方面要高度重視市場(chǎng)及行業(yè)走勢(shì),，特別注重那些已經(jīng)被人們認(rèn)同,，卻又沒(méi)有在市場(chǎng)上得到充分滿足的需求。

2,、與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)相一致原則

在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位,，符合企業(yè)的核心能力,，體現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo),。同時(shí),，將項(xiàng)目獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目定位不以自身優(yōu)勢(shì)迎合市場(chǎng),，即使定位概念做出來(lái),，它的演繹和支持體系也不完善。甚至很容易被別人克隆,，而且有可能比我們做得還好。

必要原則：

1,、差異化原則

包括市場(chǎng)差異化,、產(chǎn)品差異化和形象差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤(rùn)源泉”,，是項(xiàng)目避開正面競(jìng)爭(zhēng)和建立新規(guī)則的重要手段,。這里所說(shuō)的差異化是“有效差異化”，在細(xì)分市場(chǎng)中能找到自己的市場(chǎng)容量,。

2,、經(jīng)濟(jì)性原則

首先是指產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性價(jià)比，具有較高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和抗價(jià)格變化風(fēng)險(xiǎn)的彈性,；第二,，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上,，做到效益最大化,；最后，在成本和收益測(cè)算,、效益評(píng)估基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到企業(yè)既定目標(biāo)的要求或行業(yè)水平,。

3、可行性原則

包括項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性兩方面,。

需求分析：

需求分析是對(duì)項(xiàng)目所匹配的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)和目標(biāo)消費(fèi)群體需求對(duì)比所形成的市場(chǎng)空間的判斷,，是項(xiàng)目定位過(guò)程中最直接、最理性的依據(jù),。需求分析的核心是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的判斷和選擇,。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析。區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局與特點(diǎn)分析,；城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的角色分析,；區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響分析。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析,。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)消費(fèi)需求的影響分析,，如人均GDP與居住水平的關(guān)系,、與居住郊區(qū)化的關(guān)系等；城市個(gè)性,、城市文化,、城市經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)階層的關(guān)系；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響分析,；城市人口變遷與房地產(chǎn)需求的影響關(guān)系,。城市發(fā)展規(guī)劃分析。城市發(fā)展的空間格局分析,，包括城市結(jié)構(gòu)的歷史變遷與未來(lái)的發(fā)展方向,，以及城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用；城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)城市結(jié)構(gòu)的影響,，特別是對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的影響分析,；城市分區(qū)與居住分異的特點(diǎn)分析；城市改造對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響分析,。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,。供應(yīng)變化分析，包括供應(yīng)規(guī)模,、供應(yīng)結(jié)構(gòu),、空置情況、供應(yīng)的主要影響因素等,；潛在供應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)狀況的評(píng)估,；需求變化分析，包括需求規(guī)模,、需求結(jié)構(gòu),、需求特點(diǎn)、消費(fèi)需求的主要影響因素,、需求的變化趨勢(shì)等,；有效需求和有效供給的對(duì)比分析；價(jià)格變化分析,，包括價(jià)格走勢(shì),、價(jià)格變化彈性、價(jià)格的主要影響因素分析等,；三級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的互動(dòng)關(guān)系,。消費(fèi)人群分析。城市文化與消費(fèi)文化的特征,；細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)分析,，包括收入與文化特征分析、年齡和家庭特征分析等,；消費(fèi)需求的敏感性分析—從對(duì)區(qū)位地段,、住宅類型,、環(huán)境特征、配套設(shè)施,、企業(yè)品牌,、小區(qū)成熟度和管理水平的敏感程度，判斷消費(fèi)者文化和需求特征,。相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析,，產(chǎn)業(yè)政策對(duì)消費(fèi)需求和供給狀況的影響等。

競(jìng)爭(zhēng)分析：

競(jìng)爭(zhēng)分析是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力和弱勢(shì)缺點(diǎn)進(jìn)行比較分析,，以做到“知己知彼,，百戰(zhàn)不殆”，并依此選擇和制定相應(yīng)超越和規(guī)避策略,。競(jìng)爭(zhēng)分析的核心是尋求超越行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的突破口和競(jìng)爭(zhēng)的差異化,。

1、行業(yè)發(fā)展階段和發(fā)展水平分析

行業(yè)的發(fā)展歷程和主要的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的影響因素分析,；行業(yè)的發(fā)展水平和行業(yè)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn),，與其他先進(jìn)城市和區(qū)域進(jìn)行對(duì)比分析,，發(fā)現(xiàn)差距和提升超越的突破口；行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況,、競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu),，對(duì)同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)狀況的判斷；外埠開發(fā)商的進(jìn)入對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響分析,。

2,、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域關(guān)系

競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的資源分析，包括對(duì)環(huán)境,、交通,、教育、商業(yè)等城市配套比較分析,，以及龍頭性品牌項(xiàng)目帶動(dòng)影響等,；競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿Ψ治觥?/span>

3、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析

競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的供應(yīng)特征,，包括產(chǎn)品構(gòu)成,、產(chǎn)品核心賣點(diǎn)、銷售率,、價(jià)位,、產(chǎn)品品質(zhì)、購(gòu)買特征等等,；發(fā)展商主要競(jìng)爭(zhēng)手段和制勝策略分析,。

4,、差異化分析和競(jìng)爭(zhēng)策略選擇

根據(jù)行業(yè)發(fā)展水平和競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目（區(qū)域）的對(duì)比分析，找出項(xiàng)目可能存在和可以嘗試的突破點(diǎn),；選擇項(xiàng)目開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)策略,，采取回避策略、主動(dòng)攻擊策略還是跟隨策略等,。

項(xiàng)目分析：

項(xiàng)目分析是對(duì)項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)價(jià)值的判斷和項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)的挖掘,。其核心問(wèn)題是為項(xiàng)目尋求差異化，構(gòu)建具有唯一性,、排他性,、權(quán)威性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供支撐，從而塑造出既符合市場(chǎng)需求又最具競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)產(chǎn)品,。

項(xiàng)目所在區(qū)域分析,。項(xiàng)目區(qū)域在城市發(fā)展規(guī)劃中的定位和地位；消費(fèi)人群對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)識(shí)和心理定位,；附近區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的外溢效應(yīng)分析,；項(xiàng)目區(qū)域重大城市建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目的影響；項(xiàng)目區(qū)域的城市功能分析及其發(fā)展趨勢(shì),；項(xiàng)目區(qū)域的歷史文脈分析,；項(xiàng)目區(qū)域的交通分析，交通與生活成本問(wèn)題,。項(xiàng)目資源分析,。土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)；環(huán)境景觀分析,；城市配套設(shè)施分析,；地形地貌分析。規(guī)劃要點(diǎn)分析,。

企業(yè)分析：

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展思路,；企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)與核心能力分析；包括研發(fā)創(chuàng)新力,、資源整合力,、資本運(yùn)營(yíng)力、產(chǎn)品把控力,、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力,、品牌形象力、市場(chǎng)應(yīng)變力,、企業(yè)文化力等,；企業(yè)的商業(yè)模式，是追求利潤(rùn)最大化，還是追求現(xiàn)金流,；是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)還是短期變現(xiàn)等,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是個(gè)系統(tǒng)工程，是對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略,、項(xiàng)目資源,、市場(chǎng)需求和差異化競(jìng)爭(zhēng)四個(gè)要素的相互博奕關(guān)系的綜合考慮，其分析就是一個(gè)由“找位”,、“選位”到最后“定位”邏輯推導(dǎo)過(guò)程,。