看點與思考：

如何在市場調(diào)研分析及項目本體分析基礎(chǔ)上做項目定位,？項目定位到底是要干什么,？定位對項目營銷的作用究竟是什么？

運作一個房地產(chǎn)項目時,，首先,，要從戰(zhàn)略層面去把握好項目的發(fā)展方向，其中,，最為關(guān)鍵的就是項目定位,。

項目定位，是確定項目戰(zhàn)略方向的核心和重點,。

為了做好項目定位,，在做定位前都要用SWOT分析法來對項目的內(nèi)部和外部因素挖掘和認識。

SWOT分析法,，也稱態(tài)勢分析法,，是上世紀(jì)80年代美國舊金山大學(xué)管理學(xué)教授韋里克提出。

后由麥肯錫等咨詢公司用來作為戰(zhàn)略分析和競爭分析工具,，以為企業(yè)確定戰(zhàn)略定位,。

S=strengths，優(yōu)勢,，W=Weaknesses,，弱勢，O=opportunities,，機會,，T=threats，威脅,。

在房地產(chǎn)項目策劃中,，S和W是從項目內(nèi)部因素來挖掘項目本身存在優(yōu)劣勢。

分析并認清這些優(yōu)劣勢,，對于項目定位和把握機會,、規(guī)避風(fēng)險往往起到一個很好的啟示作用。

而O和T則是對項目外部環(huán)境及條件作出分析和判斷,，以幫助我們尋找市場空白點和競爭優(yōu)勢,。

項目在市場上進行錯位競爭，避開同質(zhì)化帶來的弊端和影響,。

在房地產(chǎn)項目策劃中,，一部分人在做SWOT分析是，經(jīng)常會出現(xiàn)一些問題,。

對項目自身優(yōu)勢挖掘不夠,，對項目自身劣勢認識不足。

很多策劃人對于項目的優(yōu)劣勢分析,，僅浮于其表面,，看表象,，而不看實質(zhì)。

這樣往往找不到問題的核心,，把握不住重點,。這種現(xiàn)象，在眾多的項目策劃報告中可謂是屢見不鮮,。

在代理公司工作時,，我們曾經(jīng)嘗試對影響一個房地產(chǎn)項目的因素做全方位的列舉。

如土地狀況,、用地性質(zhì),、地塊形狀、地段,、周邊情況,、文脈、規(guī)模,、投資,、設(shè)計、品牌,、團隊等,，進行分類細化。

以“均好性”為標(biāo)準(zhǔn),，來把分出“較優(yōu)”,、“一般”和“較劣”，然后,，再“優(yōu)中取優(yōu),，劣中找劣”。

這樣通過多方位和多次的探究分析,，來真正清晰地認識項目自身狀況,，發(fā)現(xiàn)一些線索，找到一些潛在的機會,。

混淆SWOT分析法的概念及內(nèi)涵,，分不清“優(yōu)勢”與“機會”和“劣勢”與“威脅”的區(qū)別。

在一些策劃報告中,，我們常能看到一些人把“優(yōu)勢”當(dāng)做“機會”,，把“劣勢”直接當(dāng)做“威脅”。

利用優(yōu)勢會給我們帶來機會,，但優(yōu)勢不等于機會；機會跟優(yōu)勢的利用有關(guān),，但機會最重要的是跟時間有關(guān),。

劣勢只有在處理不當(dāng)時才會帶來威脅,，不等于威脅本身，所以,，真正的威脅是來自于外部的因素,。

正是上述兩種現(xiàn)象的存在，我們常很會聽到一些業(yè)界的人士認為SWOT分析法作用不大或沒有作用,，已過時,，沒意義。

他們認為,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目在市場競爭中主要取決于資金實力和產(chǎn)品設(shè)計,，無需SWOT分析。

他們認為,，直接把項目定位成區(qū)域最好樓盤或最高檔樓盤就得了,。

然而，事實并非如此,，畢竟大多數(shù)開發(fā)商還沒有像萬科那樣擁有足夠的資金和自己的設(shè)計研發(fā)團隊,。

即使是萬科，它也要對一個具體地方的具體項目進行有區(qū)別的復(fù)制,。

SWOT分析要做,，而且要認真做，做得深入細致,，才會有作用和意義,。

在做項目SWOT分析時，必須注意三點：

l對項目的優(yōu)勢與劣勢做深層次的,、實際的和客觀的認識,；

l區(qū)分項目的實際的現(xiàn)狀與可能的前景；

l對項目的內(nèi)外部因素及潛在問題考慮全面和細致,。

凡比較成功的,，往往恰恰是在挖掘“優(yōu)勢”和把握“機會”方面做得到位的項目。

一些項目,，開發(fā)商只要善于聽取我們的建議,，在優(yōu)勢的挖掘上，在時機的把握上,，都會有不錯的效果,。