來源 | 張穎的法律博客

簽訂合同之前,，一定要先確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)商的“五證”、“兩書”是齊全的,，那“五證”和“兩書”有什么作用呢,？

房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房之前要具有一定的條件，并且需要按照有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù),，也就是說,，只有這些手續(xù)都齊備了，他才有資格賣房,。

“五證”是指：《國有土地使用證》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程施工許可證》,、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”是指：《住房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,。

定金是指在合同訂立或在履行之前支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式,，俗稱保證金。

如果開發(fā)商毀約,，是要雙倍返還的,。

而訂金則帶有預(yù)付款性質(zhì)，沒有擔(dān)保作用,，也不能證明合同成立,。一般情況下，訂金通常發(fā)生購房者和開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議的時候,，這時候,，付訂金意味著你擁有對這套房子的優(yōu)先購買權(quán)。如果最后你買了這套房子,，訂金作為總房款的一部分,；否則，不管是哪方違約,，訂金都要原數(shù)返還,。

除了定金和訂金。買房子的時候還會出現(xiàn)認(rèn)籌金和誠意金。

認(rèn)籌金是指開發(fā)商正式銷售前讓購房者繳納的費(fèi)用,，繳納了認(rèn)籌金之后,，你不僅可以獲得一定折扣的優(yōu)惠，還可以優(yōu)先購買房屋,，一般用來解決開發(fā)商的資金問題,。

誠意金與認(rèn)籌金類似，都是通過收取一定金額的錢,，向買房的人承諾一定的優(yōu)惠,，并以此確定購房者的先后順序，但是,，誠意金更相當(dāng)于一種營銷手段,。同樣,，誠意金也不具有合同效力,，不受到法律保護(hù)。

1,、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面,、詳細(xì)、各項規(guī)定之間要避免相互沖突,，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突,；文字表述要清晰、準(zhǔn)確,；簽訂合同的買賣雙方身份,、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓,，而應(yīng)是項目立項批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位,，也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人,，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人,。

2、合同上的項目名稱,，一定要與項目位置聯(lián)系在一起,，以免日后有出入。標(biāo)明項目位置時,，一定要具體,、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房,。房屋的戶型,、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明,，如以建筑面積計價還要標(biāo)明使用率,。

3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后,，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì),、具體。如技術(shù)的等級,、材料的品牌,、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn),、供應(yīng)能力等一一予以說明,。水、暖,、電,、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

4,、其他如付款方式,、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體加以說明,。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定,。

5,、違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者,。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括：

(1)簽訂認(rèn)購書后,，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房,；

(2)購房者不按期付款,；

(3)開發(fā)商不按期交房；

(4)面積變動超過約定幅度,；

(5)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn),、質(zhì)量不合要求，保修不到位,；

(6)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理,。