隨著我國經(jīng)濟(jì)、政治,、文化等方面的不斷發(fā)展變化,，房屋買賣糾紛也呈現(xiàn)出新特點(diǎn)。北京市第一中級法院通過搜集近三年來該院審理的1400余件涉房屋買賣案件,，通過典型案例發(fā)布的形式于12月2日召開媒體通報會,，就當(dāng)前房屋買賣中的高風(fēng)險點(diǎn)給民眾以提示。 

    一房數(shù)賣:按順序確定履行合同的買受人 

    2010年,，陳先生購買13號房屋,。2012年，尚未取得產(chǎn)權(quán)證的他與丁先生簽訂《房屋買賣合同》。合同簽訂后,，陳先生向丁先生交付房屋,，丁先生向陳先生交付70萬元。2013年8月11日,，陳先生又與孟女士簽訂《房屋買賣合同》,，約定將13號房屋以149萬元賣出。陳先生于2013年8月15日取得該房屋產(chǎn)權(quán)后,，又與孟女士簽訂《存量房屋買賣合同》(即網(wǎng)簽合同),，該合同約定價款65萬元，雙方辦理了房產(chǎn)登記手續(xù),，孟女士按65萬元的計稅金額交納稅費(fèi),，但向陳先生實(shí)際支付149萬元。 

    丁先生知道后,，訴至法院,，要求確認(rèn)陳先生與孟女士簽訂的網(wǎng)簽合同無效，并將房產(chǎn)過戶到自己名下,，理由是65萬元的房價嚴(yán)重低于市場價值,，雙方故意避稅違反國家法律規(guī)定。最后,，法院判決駁回丁先生的訴訟請求,。 

    法官說法:陳先生與孟女士簽訂的《房屋買賣合同》是設(shè)立雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，而網(wǎng)簽合同系為完成產(chǎn)權(quán)過戶而簽,，雙方的權(quán)利義務(wù)不受網(wǎng)簽合同約束,。丁先生應(yīng)就該兩人簽訂的《房屋買賣合同》提出主張，在該合同的法律效力未經(jīng)司法程序確認(rèn)前,，丁先生要求確認(rèn)網(wǎng)簽合同無效,，不予支持。 

    實(shí)務(wù)中,，數(shù)個買受人維護(hù)自身權(quán)益時首先考慮其他房屋買賣合同的效力問題,，若數(shù)個合同都合法有效，且買受人均要求履行合同的,，原則上按以下順序確定履行合同的買受人:1.已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;2.均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，已實(shí)際合法占有房屋的;3.均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋,，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽,、合同成立的先后等因素,，予以確定。不能繼續(xù)履行的合同買受人，可要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任,，賠償損失,。 

    借名買房:保留證據(jù)證明房屋歸屬 

    2013年，韓女士借用其姑姑的名義買房,，并簽訂書面協(xié)議:韓女士出資,，以姑姑的名義購買普通商品房，待韓女士或其子女具有北京戶口后,，姑姑將房屋過戶,。之后，韓女士以姑姑的名義簽訂買賣合同,、辦理貸款并支付首付款,。2014年，姑姑去世,，姑父不承認(rèn)韓女士與姑姑之間的協(xié)議,，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士提出反訴,，要求確認(rèn)房屋歸其所有,。韓女士的訴訟請求最終未獲支持。 

    法官說法:韓女士與其姑姑的借名購房合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，合法有效,。在履約過程中，姑姑去世,，其姑父應(yīng)承繼合同義務(wù),。因韓女士對該房屋僅享有債權(quán)請求權(quán)，故她要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有的請求未獲支持,。韓女士可要求姑父協(xié)助過戶,，該訴求另行解決。 

    借名購房,，房屋登記在出名人名下,，借名人僅對出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權(quán),。故借名人不應(yīng)起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己,，而應(yīng)要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有,，法院將駁回其訴求;出名人以自己為所有權(quán)人要求借名人返還房屋時,，借名人可以雙方存在借名購房合同為抗辯，或提出反訴,，要求辦理房屋過戶登記手續(xù),。若經(jīng)法院釋明,，借名人不反訴，法院僅就其抗辯是否成立進(jìn)行審理,。此時,，若借名人能提出充分的證據(jù)證明借名購房關(guān)系，且借名行為合法有效,，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴求,。 

    二手房買賣:有條件的善意取得

    楊先生于2012年去世后，遺留房屋一套,，其妻,、子女作為繼承人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時發(fā)現(xiàn)，2011年,，趙先生持偽造的公證委托書作為楊先生的代理人與孫先生簽訂房屋買賣合同,，并辦理了過戶手續(xù)。該合同已由法院生效判決認(rèn)定無效,。在該判決公告送達(dá)期間,，孫先生與馬女士簽訂房屋買賣合同并過戶至馬女士名下。楊先生的繼承人起訴要求馬女士返還房屋,，馬女士稱自己構(gòu)成善意取得,。法院查明，馬女士以90萬元購得房屋,，顯著低于市場價格,。法院最終支持了原告的訴訟請求。 

    法官說法:本案原告的訴求能否獲得支持,，取決于馬女士是否構(gòu)成善意取得,，如構(gòu)成，則不能獲支持;反之,，則可以,。善意取得須同時滿足三個條件:1.房屋買受人受讓房屋時是善意的，即買受人信賴房屋登記簿關(guān)于物權(quán)登記的記載,，不知道出賣人無處分權(quán),。但確有證據(jù)證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯誤或登記簿存在異議登記的除外。房屋原權(quán)利人對于買受人為惡意負(fù)舉證責(zé)任,。2.以合理的價格轉(zhuǎn)讓,，指買賣雙方存在以合理價格轉(zhuǎn)讓房屋的交易行為，且買受人已實(shí)際全部或部分支付房屋價款,。3.善意取得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件,。已辦理轉(zhuǎn)移登記尚未交付的不影響善意取得的構(gòu)成，但可作為判斷買受人是否構(gòu)成善意的因素之一,。

    經(jīng)適房買賣:以原購房合同簽訂時間確定買賣合同效力

    彭女士與張先生于2009年11月21日簽訂《房屋買賣合同》,，約定將其經(jīng)濟(jì)適用住房賣給張先生,。后彭女士不同意辦理過戶，并以雙方買賣的房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房為由,，將張先生訴至法院，要求確認(rèn)合同無效,。 

    經(jīng)查明,，彭女士出售的房屋系其于2004年購買，2004年10月8日取得契稅完稅證,，2004年11月9日取得房屋產(chǎn)權(quán)證,。因雙方交易房屋的原購房合同系2008年4月11日前簽訂，且取得房屋所有權(quán)證書,、契稅完稅憑證已滿5年,，符合上市交易條件。法院據(jù)此駁回彭女士的訴訟請求,。 

    法官說法:經(jīng)適房買賣合同并非一概無效,，而是以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的原購房合同簽訂日期進(jìn)行區(qū)分:出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)適房的原購房合同系2008年4月11日(含)前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件,，可認(rèn)定合同有效。上市交易條件一般指取得房屋所有權(quán)證書已滿5年或取得契稅發(fā)票已滿5年,。經(jīng)出賣人主張房屋買賣合同被確認(rèn)無效,，適用合同法的規(guī)定，買受人可要求返還財產(chǎn),、折價補(bǔ)償或賠償損失,。