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本文所附案例遼寧省高級(jí)人民法院（2018）遼民終211號(hào)民事判決認(rèn)為,，借名買房法律關(guān)系中,，借名人（實(shí)際出資人）對(duì)標(biāo)的房屋享有所有權(quán)，進(jìn)而認(rèn)為借名人可以據(jù)此排除法院對(duì)標(biāo)的房屋的強(qiáng)制執(zhí)行,。

我不同意上述觀點(diǎn),，我認(rèn)為借名人和出名人（產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人）之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，標(biāo)的房屋的所有權(quán)屬出名人所有,，借名人和出名人之間發(fā)生糾紛時(shí),，借名人只能基于債權(quán)訴請(qǐng)出名人將標(biāo)的房屋過(guò)戶到自己名下（在沒(méi)有限購(gòu)、抵押,、查封等障礙的前提下）。此外,，借名買房背景下,，借名人提出執(zhí)行異議的,，法院不應(yīng)當(dāng)支持。理由簡(jiǎn)述如下：

一,、借名人對(duì)標(biāo)的房屋不享有物權(quán)

1,、登記的權(quán)利人推定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有人

《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力,?！?/span>

2、借名買房不是法律規(guī)定的例外情形

法律規(guī)定的例外情形如下：

（1）《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院,、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等,，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！薄段餀?quán)法解釋一》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符,、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的,，應(yīng)予支持,。”第7條規(guī)定：“人民法院,、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū),、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū),，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書(shū),、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū),?！比嗣穹ㄔ骸⒅俨梦瘑T會(huì)的導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí),，物權(quán)就已發(fā)生變動(dòng),，但是不動(dòng)產(chǎn)登記簿可能還沒(méi)有做變更登記，這就產(chǎn)生了實(shí)際的權(quán)利人和不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不一致,。這里需要注意的是,，其實(shí)該條規(guī)定中的“人民法院,、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)”是概括性的規(guī)定，和《物權(quán)法》第29條,、第30條并非并列關(guān)系,，《物權(quán)法》第29條、第30條才是真正的導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致的具體原因的列舉,。因此,，并非所有能導(dǎo)致物權(quán)變更的法律文書(shū)生效都會(huì)直接導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)，比如,，法院判決房屋賣售人配合房屋買受人辦理過(guò)戶手續(xù),，判決生效后過(guò)戶前，房屋的所有權(quán)人還是房屋賣售人,，因?yàn)檫@是一個(gè)房屋買賣合同糾紛,，本質(zhì)上是債的糾紛，而非所有權(quán)確認(rèn)糾紛,。但是,，該條規(guī)定中的“人民政府的征收決定”倒是和《物權(quán)法》第29條、第30條是并列關(guān)系,，是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的具體原因,，也是導(dǎo)致真實(shí)的所有權(quán)人和登記的權(quán)利人不一致的原因。

（2）《物權(quán)法》第29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力,。”繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí),，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)就發(fā)生了變動(dòng),，但是登記簿可能還沒(méi)有發(fā)生變更，這就導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致,。

（3）《物權(quán)法》第30條規(guī)定：“因合法建造,、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力,?！鄙鲜鍪聦?shí)發(fā)生時(shí)所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)，但是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上可能還未登記,，這也會(huì)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和真實(shí)的所有權(quán)人不一致的情況,。

當(dāng)然，除了上述列舉的情況導(dǎo)致的真實(shí)的權(quán)利人和登記簿記載的權(quán)利人不一致外,，還有其他的情形,，如夫妻共有的房產(chǎn)只登記了一方的名字，另一方在案外人執(zhí)行異議之訴中可以要求確認(rèn)其是房屋共有人。

很明顯,，借名買房不屬于上述登記權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致的情形,。借名人和出名人對(duì)標(biāo)的房屋物權(quán)歸屬的約定是合同，是債權(quán)債務(wù)關(guān)系（債分四種：合同之債,、侵權(quán)之債、無(wú)因管理之債,、不當(dāng)?shù)美畟?，遼寧省高級(jí)人民法院（2018）遼民終211號(hào)民事判決認(rèn)為：“雙方當(dāng)事人通過(guò)借名買房的外在形式，將真實(shí)的物權(quán)登記于出借名人的名下,，是雙方當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的一種安排或處分方式,，借名人實(shí)際上享有真實(shí)的物權(quán)?！边@一觀點(diǎn)不對(duì)之處就在于“安排”是債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，而“處分”這個(gè)概念使用不對(duì)。

二,、借名人不享有物權(quán)期待權(quán)

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條的規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn),；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記,。”

借名人不符合上述規(guī)定,，理由如下：

1,、“借名人”不是“買受人”，而且兩者有本質(zhì)的區(qū)別,，不能類推適用,。買受人和被執(zhí)行人之間是買賣合同關(guān)系，買受人據(jù)以排除強(qiáng)制執(zhí)行的法理依據(jù)是買受人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物（房屋）的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物（房屋）的普通債權(quán),。但是,，借名人和被執(zhí)行人（出名人）之間的法律關(guān)系雖然本質(zhì)上也是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但是明顯不是買賣合同關(guān)系,，很難講借名人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有物權(quán)期待權(quán),。

2、借名人是向案外人（原房屋所有人）支付的房款,，不是向被執(zhí)行人支付的房款,。這和第三個(gè)要件的規(guī)定也不一致。

3,、借名人之所以要借名買房,，一般是出于規(guī)避限購(gòu)政策,、規(guī)避限貸政策、享受本不屬于自己的福利等不合法的目的,。因此,，執(zhí)行標(biāo)的物沒(méi)有從被執(zhí)行人名下過(guò)戶到借名人名下，一般是由于借名人自身的原因,。從這個(gè)角度講,，第四個(gè)要件一般也不符合。

注：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條等規(guī)定同樣不適用,。

三,、不宜通過(guò)類推適用或擴(kuò)大解釋等方法認(rèn)定借名人享有排除執(zhí)行的權(quán)利

不宜通過(guò)類推適用或擴(kuò)大解釋等方法認(rèn)定借名人享有排除執(zhí)行的權(quán)利，因?yàn)椋?/span>

1,、對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人合法權(quán)利保護(hù)的需要

（1）《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定對(duì)于法院支持執(zhí)行異議規(guī)定了嚴(yán)格的條件（比如,，第28條規(guī)定的四個(gè)要件），做此嚴(yán)格規(guī)定的原因就是為了在保護(hù)案外人的合法權(quán)利的同時(shí),，也要保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)利,。如果能夠隨意的類推適用，擴(kuò)大解釋相關(guān)的規(guī)定以排除執(zhí)行,，則被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)將可能大幅減少,，這對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利的保護(hù)是十分不利的。

（2）從部分高院的規(guī)定看,，借名買房的借名人所提出的執(zhí)行異議也不應(yīng)得到支持,。《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋,，并將房屋登記在他人名下,，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，可予支持,。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,，或者涉及善意交易第三人利益的除外,。……”根據(jù)該規(guī)定,，“債權(quán)人查封”是借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的障礙,。從該規(guī)定可看出，該規(guī)定的立法本意是這個(gè)障礙是借名人不能通過(guò)保全異議或執(zhí)行異議（之訴）滌除掉的【善意第三人的權(quán)利優(yōu)先于借名人的權(quán)利受到保護(hù),，對(duì)此應(yīng)該沒(méi)有爭(zhēng)議,。該條規(guī)定把“債權(quán)人查封”和“善意第三人”并列，由此可以看出，該條規(guī)定的本意是“債權(quán)人查封”優(yōu)先于借名人的權(quán)利（申請(qǐng)查封了房屋的債權(quán)人的債權(quán)優(yōu)先于借名人的債權(quán)）】,。

2,、規(guī)范市場(chǎng)交易秩序的需要

有些人通過(guò)借名買房等方式規(guī)避政府的政策，導(dǎo)致政府的政策在目的實(shí)現(xiàn)上效果有所減損,，但卻滋生出很多的糾紛,。不支持借名人執(zhí)行異議（之訴）的判決能夠?qū)崿F(xiàn)由“特殊預(yù)防”實(shí)現(xiàn)“一般預(yù)防”的效果，這對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)秩序是有利的,。反之,，如果法院支持了借名人的執(zhí)行異議（之訴），就會(huì)使得更多的人借名買房,，就會(huì)產(chǎn)生更多的糾紛，也會(huì)使得出名人的債權(quán)人可能因無(wú)法知曉出名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)）是否為其所有,，而不敢與之交易,，這對(duì)于鼓勵(lì)交易原則是相違背的。

四,、多數(shù)裁判認(rèn)為借名人無(wú)權(quán)排除執(zhí)行

北京市第二中級(jí)人民法院（2018）京02民終3125號(hào)民事判決認(rèn)為,，對(duì)于張某秀主張自己是借名買房的情況，據(jù)此主張自己系304號(hào)房屋的實(shí)際權(quán)利人,，請(qǐng)求排除對(duì)該房屋的執(zhí)行,，但未能就其借名買房能夠排除執(zhí)行的主張?zhí)峁┓梢罁?jù)。首先,，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款,，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。本案中,，張某秀主張為用張某生名義貸款而用謝某某和張某生名義買房,，其所主張的為借名買房；并非其向謝某某購(gòu)買了該房屋且支付了價(jià)款但非因自己原因未能過(guò)戶,，故張某秀主張的借名買房并不屬于上述規(guī)定的情形,。其次，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封,、扣押、凍結(jié)前作出的另案生效法律文書(shū)提出排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情形,，分別處理：（一）該法律文書(shū)系就案外人與被執(zhí)行人之間的權(quán)屬糾紛以及租賃,、借用、保管等不以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)屬為目的的合同糾紛,，判決,、裁決執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其返還執(zhí)行標(biāo)的且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持,；……金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押,、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書(shū)提出排除執(zhí)行異議的,，人民法院不予支持。本案中,，2013年10月,，西城法院作出（2013）西民初字第17940號(hào)民事判決支持裴某的訴請(qǐng)，2013年12月,，304號(hào)房屋在執(zhí)行程序中被查封,；而張某秀對(duì)304號(hào)房屋向朝陽(yáng)法院提起所有權(quán)確認(rèn)糾紛，具體請(qǐng)求為配合辦理過(guò)戶,。2014年3月,，朝陽(yáng)法院未支持張某秀要求過(guò)戶的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)主張，更未從物權(quán)角度直接確認(rèn)張某秀為304號(hào)房屋的所有權(quán)人,。故并不存在執(zhí)行標(biāo)的被查封前作出的能夠排除執(zhí)行的另案生效法律文書(shū),。綜上，即便張某秀主張的304號(hào)房屋首付款和貸款均由其支付的事實(shí)成立,，但其據(jù)此要求阻卻執(zhí)行缺乏法律依據(jù),，本院無(wú)法支持。

北京市海淀區(qū)人民法院（2017）京0108執(zhí)異183號(hào)執(zhí)行裁定認(rèn)為,，人民法院可以查封,、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn),、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn),、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。本案涉案房屋登記在被執(zhí)行人任某名下,，本院據(jù)此予以查封合法有據(jù),，并無(wú)不當(dāng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十五條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定：對(duì)案外人的異議,，已登記的不動(dòng)產(chǎn),，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷其是否系權(quán)利人。現(xiàn)案外人任某某并非涉案房屋的登記權(quán)利人,，其對(duì)涉案房屋主張所有權(quán),，據(jù)此要求停止對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物即涉案房屋的執(zhí)行并解除查封，不符合法律規(guī)定

上海市松江區(qū)人民法院（2018）滬0117執(zhí)異25號(hào)執(zhí)行裁定認(rèn)為,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》,，對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷權(quán)利人,。本案中,，案外人茸杰公司在本院查封系爭(zhēng)房屋后，向本院提出異議申請(qǐng),，主張其為房屋的實(shí)際所有權(quán)人,，兩被執(zhí)行人系為其代持系爭(zhēng)房屋。本院認(rèn)為,，僅依據(jù)案外人提某某代持確認(rèn)書(shū),，無(wú)法認(rèn)定該代持關(guān)系的真實(shí)性。即使案外人為系爭(zhēng)房屋的實(shí)際所有人,，但該種代持關(guān)系實(shí)為規(guī)避國(guó)家強(qiáng)制性交易稅費(fèi)的借名買房關(guān)系，案外人具有過(guò)錯(cuò),，應(yīng)當(dāng)為自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果,。本院查封登記在被執(zhí)行人名下的系爭(zhēng)房屋，于法有據(jù),，并無(wú)不當(dāng),。故案外人茸杰公司提出的執(zhí)行異議本院難以支持。

附：遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司,、徐某某,、曾某某案外人執(zhí)行異議之訴

案情簡(jiǎn)介：2012年12月20日，徐某某（甲方）與曾某某（乙方）簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》,，約定：“目標(biāo)房產(chǎn)坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“案涉房屋”）,，共有宗地面積116,577．55平方米，房屋建筑面積為522．56平方米,；目標(biāo)房產(chǎn)實(shí)際歸屬于甲方所有,，與目標(biāo)房產(chǎn)有關(guān)的所有權(quán)、使用權(quán),、收益權(quán),、處分權(quán)等一切權(quán)利均屬于甲方。甲方僅以乙方名義與星泰公司簽訂關(guān)于目標(biāo)房產(chǎn)的《購(gòu)房合同》以及其他相關(guān)的配套法律文件,，并在交房時(shí),，將目標(biāo)房產(chǎn)的房產(chǎn)證,、土地使用證登記在乙方名下。乙方僅代替甲方持有目標(biāo)房產(chǎn)并不享有目標(biāo)房產(chǎn)的任何權(quán)利,，未經(jīng)甲方書(shū)面同意,，乙方不得單方面進(jìn)行將目標(biāo)房產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán),、收益權(quán),、處分權(quán)受限制的行為?！辟I方即“經(jīng)辦人”處簽名為“曾某某”,。代持協(xié)議每頁(yè)右下角簽名為“曾某某”，尾頁(yè)乙方（代持人）處簽名為“曾某某”,。

2012年12月24日,，金鵬向星泰公司支付購(gòu)房款20萬(wàn)元（《匯兌來(lái)賬憑證（回單）》業(yè)務(wù)編號(hào)：CMTI0202712007513）；2013年1月14日至2013年5月14日期間,，安凱公司分25次向星泰公司支付購(gòu)房款共計(jì)23,892,000元（具體明細(xì)以銀行業(yè)務(wù)回單為準(zhǔn)）,；2013年5月8日，徐某某通過(guò)交通銀行POS機(jī)刷卡的方式向星泰公司支付購(gòu)房款250萬(wàn)元（交通銀行北京市分行POS交易明細(xì)表：30XXXXXXXXXXXXX5）,，上述購(gòu)房款合計(jì)26,592,000元,。

2013年3月8日，星泰公司（賣方）與曾某某（買方）簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》,，約定房屋坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū),，房屋建筑面積522．56平方米，套內(nèi)建筑面積368.28平方米,，按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算,，該商品房單價(jià)每平方米人民幣72,205.93元，總價(jià)款26,592,000元,，大寫(xiě)：貳仟陸佰伍拾玖萬(wàn)貳仟元整,。

2013年3月8日，星泰公司（賣方）與曾某某（買方）簽訂《聲明書(shū)》,，約定賣方將案涉房屋出售給買方,，并通過(guò)北京市房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)簽訂了合同編號(hào)為XF404847的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，雙方已各自留存經(jīng)雙方簽字確認(rèn)的一份合同原件?，F(xiàn)雙方共同向朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局申請(qǐng)辦理房屋登記,，雙方承諾上述網(wǎng)簽合同是雙方真實(shí)意思表示。本聲明書(shū)與上述網(wǎng)簽合同共同作為房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料辦理房屋登記,，書(shū)面合同不再提交,。買方即“經(jīng)辦人”處簽名為“曾某某”。

2016年1月8日,，委托人曾某某向王輝出具的《授權(quán)委托書(shū)》,，內(nèi)容為委托王輝代為辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng),、辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)、接受詢問(wèn),、撤回登記申請(qǐng),、領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)（證明）或其他辦理結(jié)果，委托期限自2016年1月8日至2017年1月7日,?！拔腥恕碧幒灻麨椤霸衬场薄?/span>

2016年2月19日,，本案訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)登記在曾某某名下,，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》編號(hào)為京（2016）朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第XXXXXXX號(hào)。

2014年4月25日,，中集哈深公司作為委托人,、興業(yè)銀行作為貸款人與慶然公司作為借款人簽訂《委托貸款借款合同》（合同編號(hào)：興銀沈2014委貸B001號(hào)）、《補(bǔ)充協(xié)議》（興銀沈2014委貸B001號(hào)補(bǔ)充-01）,，約定：“1.本委托貸款借款金額為人民幣29102.本委托貸款借款用于補(bǔ)充流動(dòng)資金;3,、借款期限為6個(gè)月，自2014年4月25日至2014年10月24日止……,?！?/span>

2014年4月25日，興業(yè)銀行與石某,、秦某,、曾某某、周某,、馬某某簽訂的《最高額保證合同》約定石某,、秦某,、曾某某,、周某、馬某某對(duì)2910萬(wàn)元借款承擔(dān)最高本金限額為2910萬(wàn)元的連帶保證責(zé)任,，保證范圍約定本金利息（含罰息,、復(fù)利、違約金,、損害賠償,、債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等）。

2016年5月16日,，一審法院作出（2015）沈中民三初字第00152號(hào)民事判決書(shū),，判決：“一、被告慶然公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)返還中集哈深公司借款本金23,279,999.43元;二,、慶然公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)給付中集哈深公司借款本金23,279,999.43元的利息4,722,607.52元（截止2015年7月24日）;三,、慶然公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)給付中集哈深公司借款本金23,279,999.43元的利息（從2015年7月25日起至本判決確定給付之日止,按照中國(guó)人民銀行同期同類逾期貸款利率計(jì)付）;四,、石某、秦某,、曾某某,、周某、馬某某對(duì)上述第一,、二,、三項(xiàng)承擔(dān)連帶給付責(zé)任?！痹撆袥Q書(shū)已生效,，其后，中集哈深公司向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,。

2016年10月21日,，一審法院依據(jù)（2016）遼01執(zhí)579號(hào)民事裁定書(shū)扣劃了曾某某名下的北京銀行上地支行的存款1,329,000元。

2017年1月23日,，中集哈深公司出具收到慶然公司執(zhí)行款1,825,316.07元的《收款收據(jù)》,。

2017年2月10日，中集哈深公司出具收到慶然公司執(zhí)行款1,542,786.38元的《收款收據(jù)》,。

2016年8月27日,，案涉房屋經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)人為北京銀行股份有限公司紅星支行,，義務(wù)人為曾某某,，《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》為京（2016）朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)證明第XXXXXXX號(hào)。

2016年10月14日,，徐某某的專職司機(jī)向北京紫維豐停車管理有限公司朝陽(yáng)分公司交納案涉房屋的車位租金14160元（《收據(jù)》編號(hào)：5759507）,。2016年11月4日，徐某某向燃?xì)夤局Ц读税干娣课莸娜細(xì)赓M(fèi)114元,。2016年12月26日,，徐某某向北京正東電子動(dòng)力集團(tuán)有限公司供暖收費(fèi)中心交納案涉房屋2014-2015、2015-2016,、2016-2017年度的供暖費(fèi)15676.8元/年度,，（《北京增值稅普通發(fā)票》編號(hào)分別為：16160356、16160355,、16160352）,。

2016年10月17日，一審法院作出（2016）遼01執(zhí)579號(hào)民事裁定書(shū),，查封了登記在被執(zhí)行人曾某某名下的坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)的房產(chǎn)（建筑面積為522.56平方米,，房證號(hào)為京（2016）朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第XXXXXXX號(hào)。

2017年4月11日,，案外人徐某某向一審法院提出執(zhí)行異議,，2017年4月24日,，一審法院作出（2017）遼01執(zhí)異422號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回案外人徐某某的執(zhí)行異議,。

訴訟中,，一審法院依徐某某申請(qǐng)，于2017年6月28日委托遼寧仁和司法鑒定中心對(duì)“《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》,、《聲明書(shū)》,、《授權(quán)委托書(shū)》中的‘曾某某’三個(gè)字系徐某某所簽,?！边M(jìn)行文檢鑒定。一審法院依中集哈深公司申請(qǐng),，于2017年6月28日委托遼寧仁和司法鑒定中心對(duì)“鑒定徐某某向法院提交的《房產(chǎn)代持協(xié)議》的簽署的具體時(shí)間,?！边M(jìn)行文檢鑒定,。2017年8月28日,，遼寧仁和司法鑒定中心出具【2017】文鑒字第0819號(hào)文檢司法鑒定意見(jiàn)書(shū)，鑒定意見(jiàn)為：“1.《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》中“買受人”處“曾某某”簽名字跡是徐某某所書(shū)寫(xiě)；2.《聲明書(shū)》中“經(jīng)辦人”處“曾某某”簽名字跡是徐某某所書(shū)寫(xiě),；3.《授權(quán)委托書(shū)》中“委托人（簽字）”處“曾某某”簽名字跡是徐某某所書(shū)寫(xiě),；4.《房產(chǎn)代持協(xié)議》中“乙方（代持人）”處“曾某某”簽名字跡經(jīng)過(guò)光照老化,，其真實(shí)形成時(shí)間已失去檢驗(yàn)條件,，具體簽署時(shí)間無(wú)法確定,?！彪p方當(dāng)事人對(duì)該鑒定意見(jiàn)書(shū)的前三項(xiàng)鑒定結(jié)論沒(méi)有異議,。

裁判原文節(jié)選

一審【案號(hào)：沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2017）遼01民初352號(hào)】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案外人徐某某與被執(zhí)行人曾某某就案涉房屋是否形成借名買房關(guān)系,，徐某某對(duì)案涉房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。

關(guān)于案外人徐某某與被執(zhí)行人曾某某是否形成借名買房關(guān)系的問(wèn)題。第一,，本案中,，經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》及辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記的《授權(quán)委托書(shū)》,、《聲明書(shū)》中“曾某某”簽名字跡均是徐某某所書(shū)寫(xiě),，各方當(dāng)事人對(duì)此均予認(rèn)可，結(jié)合徐某某提供的2012年12月20日其與曾某某簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》,，以及曾某某庭審中自認(rèn)案涉房屋所有人是徐某某,，與其無(wú)關(guān),，可以證明案涉房屋的買賣及權(quán)屬登記全過(guò)程均由徐某某經(jīng)辦,；第二，徐某某提供的其本人通過(guò)POS機(jī)刷卡向星泰房公司支付的250萬(wàn)元付款憑證、金鵬向星泰公司支付的20萬(wàn)元付款憑證以及安凱公司分25次向星泰公司支付購(gòu)房款共計(jì)23,892,000元，上述三項(xiàng)共計(jì)26,592,000元，即《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》中的房屋總價(jià)款,，結(jié)合證人證言可證實(shí)案涉房屋的房款由徐某某支付；第三,，結(jié)合徐某某提供的車位租賃費(fèi)、采暖費(fèi),、物業(yè)費(fèi)收據(jù)及發(fā)票及證人證言,，案涉房屋實(shí)際由徐某某占有、使用,。上述證據(jù)互相印證,，足以證明案外人徐某某與第三人曾某某“借名買房”的事實(shí)成立，而且徐某某購(gòu)買案涉房屋的全過(guò)程均與房產(chǎn)代持協(xié)議的約定內(nèi)容相符,。

關(guān)于中集哈深公司主張“房產(chǎn)代持協(xié)議的效力無(wú)論是否真實(shí),，目的都是規(guī)避限購(gòu)政策，行為目的及方式均存在不正當(dāng)性，具有法律上的可非難性”,，首先,，限購(gòu)政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政調(diào)控管理手段，非法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，且徐某某占用了曾某某的購(gòu)房資格,，曾某某即失去了購(gòu)房資格，并不會(huì)導(dǎo)致本地區(qū)限購(gòu)政策的落空,，并不損害公共利益,。其次，案涉房屋的房產(chǎn)代持協(xié)議及商品房買賣合同均形成于中集哈深公司與大慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾某某的保證合同之前,，并不存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn),、逃避債務(wù)、損害他人利益的情形,。因此,，徐某某因借名買房需承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，但不能因此否定剝奪其對(duì)案涉房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,。

關(guān)于徐某某就案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益問(wèn)題,。從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力看，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記系對(duì)社會(huì)公眾產(chǎn)生外部效力,，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力僅是一種推定效力,，且不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的“要件”而非“原因”，因此,，當(dāng)事人有相應(yīng)證據(jù)證明真正的權(quán)利人時(shí),，可以推翻這種“推定”，從而維護(hù)事實(shí)上的真實(shí),。本案中,，第一，徐某某與曾某某簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》及由徐某某代曾某某與星泰公司簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》均發(fā)生在法院查封案涉房屋之前,；第二,，徐某某作為實(shí)際付款人，支付了案涉房屋的全部購(gòu)房款,，雖部分購(gòu)房款并非由徐某某本人直接支付,，但經(jīng)各項(xiàng)付款憑證及證人證言之間相互印證，可以認(rèn)定實(shí)際付款人為徐某某,；第三,，徐某某在法院查封前，交納了案涉房屋的車位租賃費(fèi)等居住費(fèi)用,，實(shí)際占有使用案涉房屋至今,。故盡管徐某某不是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的房屋產(chǎn)權(quán)人,，但不影響徐某某對(duì)案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)；第四,，本案案涉執(zhí)行案件中的申請(qǐng)執(zhí)行人中集公司并非針對(duì)曾某某名下的案涉房屋從事借款交易,，僅僅因?yàn)槠渑c慶然公司、石某,、曾某某,、秦某,、周某,、馬某某的借款合同糾紛而查封執(zhí)行曾某某的財(cái)產(chǎn)還債，案涉房屋既不是擔(dān)保物,，亦未在訴訟中予以保全,，僅是在執(zhí)行過(guò)程中被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)不足后方予以查封，故中集哈深公司對(duì)案涉房屋并無(wú)信賴?yán)姹Ｗo(hù)的需要,，非商事外觀主義原則中保護(hù)信賴?yán)鎮(zhèn)鶛?quán)人的范圍,，若準(zhǔn)予申請(qǐng)執(zhí)行人強(qiáng)制執(zhí)行案涉房屋，將嚴(yán)重?fù)p害案涉房屋實(shí)際權(quán)利人徐某某的利益,。綜上,，可以認(rèn)定案外人徐某某在人民法院查封之前與第三人曾某某存在“借名買房”關(guān)系并合法占有案涉房屋，其作為案涉房屋的實(shí)際買受人,，對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán),，其主張停止執(zhí)行訴爭(zhēng)房屋的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。

關(guān)于本案的訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題,，徐某某知道或者應(yīng)當(dāng)知道將自己購(gòu)買的房屋登記在曾某某名下所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),，對(duì)釀成本案訴訟存在過(guò)錯(cuò)；曾某某作為被執(zhí)行人,，其不履行生效判決,，對(duì)釀成本案訴訟同樣存在過(guò)錯(cuò)；中集哈深公司作為申請(qǐng)執(zhí)行人,，其行使法律賦予的權(quán)利,，對(duì)釀成本案訴訟不存在過(guò)錯(cuò)。因此,，本案案件受理費(fèi)應(yīng)由徐某某與第三人曾某某共同負(fù)擔(dān),。

綜上，一審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條,、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百零一十一條,、第三百一十二條之規(guī)定，判決：一,、不得執(zhí)行坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋,。遼01執(zhí)異422號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)失效,。案件受理費(fèi)191,800元，由徐某某與第三人曾某某共同負(fù)擔(dān),。

二審【案號(hào)：遼寧省高級(jí)人民法院（2018）遼民終211號(hào)】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一,、一審法院是否超出訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審理；二,、徐某某與曾某某之間是否存在真實(shí)的借名買房關(guān)系,；三、徐某某是否對(duì)案涉房屋享有物權(quán)或物權(quán)期待權(quán),；四,、中集哈深公司對(duì)登記在第三人曾某某名下的案涉房屋是否享有信賴?yán)妗?/span>

一、關(guān)于一審法院是否超出訴訟請(qǐng)求審理的問(wèn)題,。民訴法解釋第三百一十二條規(guī)定：“對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴,，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的,，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的……,。”根據(jù)以上規(guī)定,，人民法院應(yīng)當(dāng)在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí),，對(duì)案外人是否具有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行審理和認(rèn)定，該民事權(quán)益即是案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物權(quán)等實(shí)體權(quán)利,。該條司法解釋的規(guī)定,，并不以當(dāng)事人在訴訟中提出該項(xiàng)請(qǐng)求為限，即無(wú)論當(dāng)事人是否提出該訴訟請(qǐng)求,，人民法院均應(yīng)依照民訴法解釋第三百一十二條的規(guī)定,，對(duì)案外人是否享有該民事權(quán)益進(jìn)行審理。因此,，本案中案外人徐某某雖然未請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其對(duì)案涉房屋享有所有權(quán),，一審法院在審理本案時(shí)，就案外人徐某某是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行闡述,，而且是在判決書(shū)的正文中對(duì)徐某某享有案涉房屋的所有權(quán)予以認(rèn)定,，并未在判決書(shū)的主文中進(jìn)行裁判，故一審判決不屬于超出訴訟請(qǐng)求的范圍進(jìn)行審理,。一審法院對(duì)案外人徐某某是否享有案涉房屋的所有權(quán)進(jìn)行審理和認(rèn)定,，程序正當(dāng)合法。中集哈深上訴認(rèn)為一審判決超出訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審理的主張,，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù),，本院不予支持。

二,、關(guān)于本案是否存在真實(shí)的借名買房關(guān)系的問(wèn)題,。首先,，根據(jù)徐某某在本案一審中所提交的京政辦發(fā)【2011】8號(hào)文件以及徐某某名下的兩套房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證（X京房權(quán)證海私字第××號(hào)、X京房權(quán)證崇私字第××號(hào)）,，在徐某某以一審第三人曾某某的名義于2013年3月8日與星泰公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》之時(shí),，徐某某確屬于被限購(gòu)的買房人范圍，在此情況下,，徐某某欲再行購(gòu)買房屋,，確有利用他人名義之可能。而其妻子蔣鳳云與曾某某為同一公司的兩名股東,，且各占50%股份,，彼此股份均等，互不控股,，這在人合兼資合的有限責(zé)任公司當(dāng)中并非普遍現(xiàn)象,，說(shuō)明二者之間關(guān)系起碼在成立公司至買房期間關(guān)系融洽,。在此情況下,，徐某某欲以他人名義購(gòu)買房屋,，將曾某某作為較理想的人選,，在情理之中,。其次,，關(guān)于案涉房屋購(gòu)房款的支付主體問(wèn)題,。徐某某本人支付了250萬(wàn)元的購(gòu)房款,，支付了902,272元的公共維修基金和契稅,。其余購(gòu)房款來(lái)源于徐某某妻子與曾某某二人成立的安凱公司,。而關(guān)于安凱公司支付其余房款的來(lái)源問(wèn)題,，雖然徐某某所舉的證據(jù)中,，《Chinacommerce的股東名冊(cè)》為本案的案外人企業(yè)內(nèi)部資料、《RedbabyHK周年申報(bào)表》為案外人企業(yè)一方形成的報(bào)表,、《收購(gòu)協(xié)議》系徐某某主張的其妻子所在企業(yè)與他人之間簽訂的合同,，其真實(shí)性不能直接認(rèn)定。但與上述證據(jù)相關(guān)的且真實(shí)性能夠確認(rèn)的招商銀行《收款回單》和《企業(yè)銀行票根》,，能夠證明2013年2月6日紅孩子商貿(mào)有限公司收到蘇寧電器股份有限公司“收購(gòu)紅孩子部分交割款”145,183,500元的事實(shí),，能夠證明2013年2月7日天津紅孩子商貿(mào)有限公司向安凱公司付款34,751,626.71元且用途為“投資款返還”的事實(shí)。這兩個(gè)事實(shí)與《Chinacommerce的股東名冊(cè)》《RedbabyHK周年申報(bào)表》和《收購(gòu)協(xié)議》上所載的內(nèi)容形成了證據(jù)鏈條,，且相互印證,，故可認(rèn)定上述證據(jù)及反映的事實(shí)均為真實(shí)。即安凱公司收到的34,751,626.71元,，來(lái)源于徐某某妻子蔣鳳云的股權(quán)收購(gòu)款（投資款返還）,，而沒(méi)有證據(jù)證明該筆款項(xiàng)與曾某某存在關(guān)聯(lián)。故在徐某某已經(jīng)自己交付了250萬(wàn)元購(gòu)房款,、安凱公司收到的34,751,626.71元系徐某某妻子返還投資款的情況下,，認(rèn)定從安凱公司支付給星泰公司的其余購(gòu)房款23,892,000元系徐某某妻子的付款,，相較于認(rèn)定該款系曾某某支付的購(gòu)房款，更具有證據(jù)上的優(yōu)勢(shì),。而蔣鳳云與徐某某系夫妻關(guān)系,，婚姻存續(xù)期間蔣鳳云支付的購(gòu)房款與徐某某支付的購(gòu)房款應(yīng)視為共同財(cái)產(chǎn)。結(jié)合一審期間曾某某明確聲明該案涉房屋的所有權(quán)是徐某某的而與自己無(wú)關(guān),、一審期間關(guān)于案涉房屋買賣過(guò)程中形成的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》中買受人“曾某某”的簽名,、《聲明書(shū)》中經(jīng)辦人“曾某某”的簽名、《授權(quán)委托書(shū)》中委托人“曾某某”的簽名經(jīng)鑒定均為徐某某所簽的事實(shí),，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉房屋確系徐某某所購(gòu),。第三，關(guān)于徐某某是否實(shí)際占有使用案涉房屋的問(wèn)題,。天泰公司2018年8月8日向本院出具《證據(jù)材料說(shuō)明》,，性質(zhì)上屬于單位證明，不符合《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法的解釋》第一百一十五條“單位向人民法院提出的證明材料,，應(yīng)當(dāng)由單位負(fù)責(zé)人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章,，并加蓋單位印章”的規(guī)定，該證據(jù)在形式上存在瑕疵,。但徐某某在二審期間提交的《陽(yáng)光上東安徒生花園入住繳費(fèi)通知單》及諸多發(fā)票等均有原件,，且無(wú)相反證據(jù)否認(rèn)其真實(shí)性，應(yīng)為真實(shí),。該入住繳費(fèi)通知單上載明的房間號(hào)為31－1－2801,，即為案涉房屋，說(shuō)明2013年6月18日即由該房屋業(yè)主占有使用,。而交納款項(xiàng)的人,，包括此后2013年6月21日至2015年7月8日期間多次繳納裝修管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi),、垃圾清運(yùn)費(fèi),、采暖費(fèi)、電費(fèi)的人,，均記載的是天泰公司,。天泰公司作為裝修案涉房屋的施工方，如果是其與他人建立的裝飾裝修合同關(guān)系,，該款系為徐某某以外的他人代交,，又轉(zhuǎn)而向本院提交《證據(jù)材料說(shuō)明》證明是其代徐某某所交，將對(duì)已不利,。而對(duì)于與已不利的證明,，一般應(yīng)認(rèn)定其為真實(shí)，故《證據(jù)材料說(shuō)明》在證據(jù)形式上雖然存在瑕疵,，但其內(nèi)容的真實(shí)性應(yīng)予以確認(rèn),。即上述繳費(fèi)的真實(shí)付款人應(yīng)為徐某某,，故占有使用案涉房屋的人應(yīng)認(rèn)定為徐某某。綜上,，從房屋的真實(shí)購(gòu)買人,、房屋的實(shí)際占有使用人等情況綜合分析，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定徐某某系案涉房屋的實(shí)際購(gòu)買人和占有使用人,，徐某某與曾某某就本案所涉的房屋存在真實(shí)的“借名買房”關(guān)系,。房屋買賣合同及有關(guān)登記機(jī)關(guān)將房屋購(gòu)買人及房屋所有權(quán)人登記為曾某某，系因“借名買房”所致,。關(guān)于中集哈深上訴提出《房產(chǎn)代持協(xié)議》不真實(shí)的問(wèn)題,，該《房產(chǎn)代持協(xié)議》共三頁(yè)紙張均被光照老化，均不能鑒定字跡的形成時(shí)間,，說(shuō)明三頁(yè)紙張是平鋪且互不疊壓存放于光線較強(qiáng)的位置,，該種存放方式對(duì)于重要文件的保管而言不合常理，故該證據(jù)的真實(shí)性難以認(rèn)定,。但是,，即使排除對(duì)該證據(jù)的采信，亦不影響本案通過(guò)上述其他證據(jù)和事實(shí)認(rèn)定徐某某系案涉房屋實(shí)際購(gòu)買人的事實(shí),。故本院對(duì)中集哈深以《房產(chǎn)代持協(xié)議》系虛假證據(jù)為由進(jìn)而否認(rèn)徐某某系案涉房屋真實(shí)購(gòu)買人的主張不予支持,。

三,、關(guān)于徐某某是否對(duì)借名購(gòu)買的案涉房屋享有物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)的問(wèn)題,。首先，關(guān)于徐某某與曾某某就案涉房屋存在真實(shí)的“借名買房”關(guān)系,，徐某某是實(shí)際購(gòu)買人并實(shí)際占有使用案涉房屋的事實(shí),，業(yè)經(jīng)上述闡述，不再贅述,。徐某某雖然以曾某某名義購(gòu)買案涉房屋,，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記在曾某某名下，但不動(dòng)產(chǎn)登記行為并非是行政賦權(quán)行為,，行政登記行為只能產(chǎn)生權(quán)利推定效力,，登記行為本身并不產(chǎn)生物權(quán)。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致時(shí),，仍然要依據(jù)權(quán)利的實(shí)際歸屬情況來(lái)確定物權(quán)權(quán)利人,。《物權(quán)法解釋一》第二條也規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符,、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人,，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持,?！痹摋l規(guī)定說(shuō)明物權(quán)登記與實(shí)際權(quán)利狀況不符時(shí),，要以實(shí)際權(quán)利狀況為依據(jù)認(rèn)定事實(shí)?！敖杳I房”系“不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符”的一種情形,。本案中徐某某與曾某某就本案的訴爭(zhēng)房屋存在借名買房關(guān)系，而且徐某某已經(jīng)證明其是案涉房屋的實(shí)際出資人和占有人,，因此,，當(dāng)徐某某主張?jiān)摲课莸奈餀?quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于自己時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持,，或者人民法院在審理案件時(shí)根據(jù)民訴法解釋第三百一十二條規(guī)定的需要,，應(yīng)當(dāng)對(duì)真實(shí)的權(quán)利主體予以審理認(rèn)定。其次,，案涉房屋的代持行為,，不能導(dǎo)致物權(quán)喪失。借名買房在合同形式上,，屬于債的關(guān)系,，而實(shí)質(zhì)上，是雙方當(dāng)事人通過(guò)借名買房的外在形式,，將真實(shí)的物權(quán)登記于出借名人的名下,，是雙方當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的一種安排或處分方式，借名人實(shí)際上享有真實(shí)的物權(quán),。因此,，當(dāng)借名買房雙方當(dāng)事人如果因?yàn)榻杳I房的物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，真實(shí)權(quán)利人可以直接向人民法院請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的歸屬,，而不是僅僅可以請(qǐng)求出借名人變更登記,，行使的不是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。另外,，物權(quán)的消滅必須有法定事由,，即使購(gòu)買案涉房屋的行為違反了有關(guān)地方政府關(guān)于商品房限購(gòu)文件的規(guī)定，由于上述文件并非法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，借名買房的合同關(guān)系也不因此而無(wú)效,，而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。我國(guó)法律也沒(méi)有違反限購(gòu)政策將導(dǎo)致物權(quán)消滅的法律規(guī)定,，且案涉房屋的代持行為亦無(wú)證據(jù)證明存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn),、逃避債務(wù)的情形，認(rèn)定徐某某不享有案涉房屋的物權(quán),，不符合上述司法解釋的規(guī)定精神,。一審判決認(rèn)定徐某某以案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)而非物權(quán)，適用法律不當(dāng)，本院予以糾正,，但認(rèn)定徐某某對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的裁判結(jié)果正確,，應(yīng)予以維持。

四,、關(guān)于中集哈深公司對(duì)登記在一審第三人曾某某名下的案涉房屋是否享有信賴?yán)娴膯?wèn)題,。商事外觀主義是指在商事交易活動(dòng)中，以商事主體的行為外觀認(rèn)定其行為所產(chǎn)生的法律效果,，相對(duì)人如果對(duì)商事主體對(duì)外公示的外觀事實(shí)產(chǎn)生合理依賴,，并依此從事相應(yīng)的行為，即使外觀事實(shí)與真實(shí)事實(shí)不一致,，仍然依照外觀事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定,。本案中，一是一審第三人曾某某與中集哈深公司之間形成的是借款保證法律關(guān)系,，保證責(zé)任屬于信用擔(dān)保,，不同于物保。在該保證法律關(guān)系中并未涉及案涉房屋,，未體現(xiàn)出對(duì)案涉房屋產(chǎn)生合理依賴,。二是案涉房屋所有權(quán)是于2016年2月19日登記在曾某某名下的，曾某某是于2014年4月25日與中集哈深公司的委托貸款銀行興業(yè)銀行簽訂《最高額保證合同》的,，即在該保證法律關(guān)系設(shè)立時(shí),，案涉房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，網(wǎng)簽合同并非物權(quán)法上規(guī)定的物權(quán)公示方式,，尚未產(chǎn)生法律意義上的物權(quán)公示效力,，中集哈深公司也未提供證據(jù)證明興業(yè)銀行與曾某某簽訂最高額保證合同是基于曾某某名下有案涉房屋才簽訂的。三是中集哈深公司申請(qǐng)人民法院的查封行為,，不是基于商事交易行為,，非基于信賴房屋登記在被執(zhí)行人名下而使自己作出相應(yīng)的商事交易行為、付出相應(yīng)的對(duì)價(jià),，亦無(wú)信賴?yán)婵裳浴９手屑罟局鲝埰鋵?duì)案涉房屋享有信賴?yán)鎽?yīng)依法執(zhí)行的上訴請(qǐng)求,，理由欠充分,，本院不予支持。

綜上,，中集哈深公司的上訴理由均不成立,，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,，裁判結(jié)果正確,，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條之規(guī)定,，判決如下：

駁回上訴,，維持原判。

二審案件受理費(fèi)174,760元,，由上訴人遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān),。

本判決為終審判決。