在日趨擴(kuò)大、成熟與競(jìng)爭(zhēng)充分的物業(yè)管理市場(chǎng)中,，既有高端的品牌物業(yè)公司,，也有勉力維持在行業(yè)邊緣的弱勢(shì)企業(yè)，當(dāng)然,，更多的物業(yè)企業(yè)正處于快速發(fā)展階段,，內(nèi)部管理日趨規(guī)范，拓展經(jīng)營初嘗勝果,。在新的市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)展形勢(shì)下,，各類物業(yè)企業(yè)為保持、提升自身在本地區(qū)同行業(yè)中的市場(chǎng)地位,，迎接物業(yè)管理市場(chǎng)化時(shí)代的到來,，必須明確制訂本公司的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃，以指明公司在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展方向,。

簡(jiǎn)言之,，規(guī)劃即是決定如何達(dá)成所訂目標(biāo)的過程。根據(jù)規(guī)劃執(zhí)行,，我們即可主動(dòng)地利用計(jì)劃,，使資源能在控制之中,，而不只是被動(dòng)的反應(yīng)。有效的規(guī)劃具備下列正面的結(jié)果：1,、有效地利用資源,；2、預(yù)測(cè)問題,；3,、將組織的目的傳達(dá)給外部,；4,、評(píng)估目標(biāo)的可行性；5,、評(píng)估實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的各種方法,；6、建立事情的優(yōu)先順序,；7,、有效減少應(yīng)急需要。（注：中期指三年至五年,，長(zhǎng)期指五年以上）,。

物業(yè)公司中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃實(shí)施綱要：

步驟一：明確進(jìn)行企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的目的，在公司管理層統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí),。

成立企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃課題小組,，確定總體負(fù)責(zé)人，確定參與人員的范圍及分工,，制定課題研究的工作計(jì)劃和完成時(shí)間,、整個(gè)課題可分為課題工作計(jì)劃制定、確定課題子項(xiàng)及其負(fù)責(zé)人,、基礎(chǔ)材料收集與分類分析,、目標(biāo)提煉與確定、策略及途徑研究,、分析支持性規(guī)劃,、匯總統(tǒng)稿等幾個(gè)工作階段和步驟。

實(shí)施重點(diǎn)：制訂企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃必須充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用,，強(qiáng)調(diào)全員參與,。

步驟二：討論確定中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的核心目標(biāo)組成。

實(shí)施重點(diǎn)：核心目標(biāo)主要圍繞兩個(gè)方向：1,、市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo),；2、管理服務(wù)能力,。將企業(yè)盈利能力和管理能力二項(xiàng)主指標(biāo)作為公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn),。目標(biāo)的時(shí)間軸可分為中期目標(biāo)（五年）和長(zhǎng)期（十年）發(fā)展愿景。

步驟三：著手進(jìn)行企業(yè)診斷與分析、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè),、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè),。

1、企業(yè)診斷與分析主要包括以下方面：a,、物業(yè)公司swot分析（分析企業(yè)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì),、機(jī)會(huì)與威脅）；b,、企業(yè)資源分析（包括技術(shù)資源,、人力資源、社會(huì)資源以及條件資源的轉(zhuǎn)變等）,；c,、企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析（收入規(guī)模、收入結(jié)構(gòu),、盈利能力,、管理體系能力、顧客滿意度現(xiàn)狀以及企業(yè)各項(xiàng)能力的量度指標(biāo),、量度工具,、量度方法等）。

2,、市場(chǎng),、行業(yè)分析與預(yù)測(cè)主要包括以下方面：a、中期和長(zhǎng)期發(fā)展中的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究與預(yù)測(cè)（從供應(yīng)方,、消費(fèi)方,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)新加入力量,、替代產(chǎn)品等五個(gè)方面入手）,，市場(chǎng)細(xì)分研究；b,、市場(chǎng)或行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)及發(fā)展方向,。市場(chǎng)整體環(huán)境的現(xiàn)狀及趨勢(shì)（總體環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境,、技術(shù)環(huán)境）等,。

實(shí)施重點(diǎn)：1、在具體分析時(shí),，需要對(duì)各單項(xiàng)分析維度進(jìn)行合理分解并細(xì)化評(píng)估,。2、各類管理分析工具及分析方式有很多種,，作為管理層人員或研究分析人員在做具體個(gè)案分析時(shí),，要重點(diǎn)關(guān)注針對(duì)分析對(duì)象所分解的各個(gè)明細(xì)維度有否有實(shí)用價(jià)值,，是否客觀真實(shí)，尤其要避免邏輯錯(cuò)誤的出現(xiàn),。

步驟四：分析當(dāng)前的組織,、激勵(lì)和人力資源狀況，提出企業(yè)中長(zhǎng)期人力資源需求,，根據(jù)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制訂人力資源規(guī)劃,、組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)和調(diào)整計(jì)劃、激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì),。

分析表達(dá)方式：柱狀圖,、曲線、餅圖,、表格,、文字：明確中長(zhǎng)期發(fā)展以樹立企業(yè)的七項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（成本優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)優(yōu)勢(shì),、品牌優(yōu)勢(shì)、效率優(yōu)勢(shì),、規(guī)模優(yōu)勢(shì),、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、人力資源優(yōu)勢(shì)）為目標(biāo),，根據(jù)以上研究分析,，確定以下4 個(gè)方面的定性目標(biāo)和量化目標(biāo)：1、公司中長(zhǎng)期期望的企業(yè)類型和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),；2,、中長(zhǎng)期達(dá)成的企業(yè)規(guī)模（管理規(guī)模、收入規(guī)模,、利潤(rùn)規(guī)模）,；3、公司中長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)市場(chǎng),、主次結(jié)構(gòu),；4、中長(zhǎng)期管理能力目標(biāo)（顧客滿意度,、成本控制目標(biāo),、管理技術(shù)等）

實(shí)施重點(diǎn)：1、通過前三項(xiàng)步驟,，在明晰本企業(yè)現(xiàn)有資源和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情形后,，對(duì)本企業(yè)已擁有或準(zhǔn)備獲取的七項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行定性和量化，使之真正具有目標(biāo)導(dǎo)向作用,。2,、在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行工作目標(biāo)量化的過程中,，必須反復(fù)檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)的確認(rèn)與實(shí)現(xiàn)過程是否滿足smart特征。

步驟五：確定長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)（愿景性）

實(shí)施重點(diǎn)：管理模式是物業(yè)企業(yè)在設(shè)定中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)時(shí)需要考慮和調(diào)整的一個(gè)重要問題,，在不同的管理項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上分化出不同的管理檔次,，真正反映出管理服務(wù)與管理費(fèi)用之間由市場(chǎng)因素及價(jià)值杠桿來調(diào)節(jié)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。同時(shí),，隨著企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的不斷變化,，對(duì)管理架構(gòu)應(yīng)有相適應(yīng)的科學(xué)性研究及動(dòng)態(tài)性、合理化的調(diào)整,，以支持公司的發(fā)展,。

步驟六：根據(jù)企業(yè)中長(zhǎng)期總體目標(biāo)，研究實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)所需要采取的戰(zhàn)術(shù)形式,、拓展策略,、所需要的支持因素、資源條件,、從而擬定主干性的分項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃,，包括：1、企業(yè)文化,、物業(yè)服務(wù)理念的再造計(jì)劃,；2、人力資源發(fā)展計(jì)劃,；3,、財(cái)務(wù)管理方針；4,、品質(zhì)提升的中長(zhǎng)期實(shí)施目標(biāo),；5、多種經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,；6,、各業(yè)務(wù)部門的經(jīng)營目標(biāo)計(jì)劃；7,、相關(guān)體系建立與發(fā)展計(jì)劃等,。

實(shí)施重點(diǎn)：物業(yè)公司各項(xiàng)從屬性的發(fā)展計(jì)劃都需要圍繞本企業(yè)的核心目標(biāo)來制定，保證企業(yè)總體目標(biāo)的同一性,。

步驟七：中長(zhǎng)期目標(biāo)分解,，確定每年度要實(shí)現(xiàn)的年度目標(biāo)。

步驟八：物業(yè)公司中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃課題完成后需進(jìn)一步組織制定第一個(gè)目標(biāo)年度的工作計(jì)劃,。

實(shí)施重點(diǎn)：規(guī)劃必須落實(shí)為每一個(gè)公司成員的行動(dòng),。行動(dòng)計(jì)劃必須翔實(shí)，行動(dòng)計(jì)劃的完成情況必須經(jīng)過驗(yàn)證,，從制度方面確保物業(yè)企業(yè)的整體績(jī)效得以持續(xù)改進(jìn),。

歸根結(jié)底,，物業(yè)企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的制訂是建立在對(duì)公司未來的預(yù)估的基礎(chǔ)上的，企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)的修正可以應(yīng)對(duì)環(huán)境的變化而做出合理的彈性修正,。在環(huán)境有利于公司發(fā)展時(shí),，目標(biāo)調(diào)高；在環(huán)境不利于公司發(fā)展,，雖經(jīng)員工最大努力也不能順利實(shí)現(xiàn)時(shí),，目標(biāo)適度下調(diào)；在環(huán)境正相預(yù)計(jì)的那樣,，目標(biāo)值就理應(yīng)實(shí)現(xiàn),。

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