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9月10日蝸牛學(xué)院在線(xiàn)講座

養(yǎng)老住區(qū)（CCRC模式）開(kāi)發(fā)策略解析

1,、對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)的基本判斷

2、對(duì)各式養(yǎng)老模式的理解

3,、養(yǎng)老住區(qū)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)解析（以萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)為例）

選址篇：地段要求,，規(guī)模要求，土地屬性

客戶(hù)篇：客戶(hù)特征,，理想生活方式,，關(guān)注要點(diǎn)

產(chǎn)品篇：規(guī)劃要求，功能組合,，單體要求,，成本要求

配套篇：配套的比重，必要配套與可選配套

服務(wù)篇：服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，如何服務(wù)集約化,？

經(jīng)營(yíng)篇：資產(chǎn)退出的模式，運(yùn)營(yíng)中如何提升增值服務(wù),？

董笑虎,，和睿國(guó)際執(zhí)行董事；曾就職萬(wàn)科負(fù)責(zé)市場(chǎng)及產(chǎn)品研發(fā),，擅長(zhǎng)從開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)視角研究問(wèn)題,。

我是和睿的董笑虎，我們主要服務(wù)于健康養(yǎng)老地產(chǎn)方面的開(kāi)發(fā),，今天和大家分享一些我們服務(wù)萬(wàn)科等一些養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn),。

首先跟大家聊下我們對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)的基本判斷,，特別是對(duì)養(yǎng)老住區(qū)，CCRC模式,。雖然國(guó)家層面,，媒體層面對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有很大宣傳，但從我們的角度看,，還是有很大的問(wèn)題,。套用萬(wàn)科理論，目前處于養(yǎng)老的青銅時(shí)代,。

目前最大的問(wèn)題是資產(chǎn)與服務(wù)的嚴(yán)重失衡。就是資產(chǎn)的價(jià)格很貴,，而服務(wù)的老人集中在30,、40年代人，支付能力與意愿相對(duì)要弱很多,。而高凈值人群至少再過(guò)15年左右,。所以導(dǎo)致，養(yǎng)老設(shè)施很難盈利,，高投資并不會(huì)帶來(lái)高回報(bào),。

因此，目前開(kāi)發(fā)養(yǎng)老住區(qū),，核心要注意三個(gè)問(wèn)題：

1,、如何降低資產(chǎn)價(jià)格；2,、服務(wù)如何集約化降低人力成本,；3、如何激發(fā)子女的支付力,。

從養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度看,，目前遠(yuǎn)非最佳時(shí)期，我們看到也只是上市公司或者國(guó)有企業(yè)做試點(diǎn)為主,，比如,，萬(wàn)科，綠城,、遠(yuǎn)洋等,。

關(guān)于養(yǎng)老模式和理念上，也簡(jiǎn)單講下,。國(guó)內(nèi)有很多種講法,，學(xué)院式、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等,。根據(jù)我們目前的經(jīng)驗(yàn)看,，老人搬入一個(gè)養(yǎng)老社區(qū),，核心是一種新的生活圈層的建立。新的鄰里生活圈,，同時(shí)如何維系原來(lái)的社會(huì)關(guān)系,，比如對(duì)老朋友，與子女的關(guān)系,，也是很重要的,。

如何建立新的社會(huì)關(guān)系，如何維系原來(lái)的生活關(guān)系,，是我們做養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)非常重要的一點(diǎn),，某種程度上超過(guò)了對(duì)配套，產(chǎn)品層面,。養(yǎng)老社區(qū)核心是維系長(zhǎng)者的社會(huì)關(guān)系 延續(xù)長(zhǎng)者熟悉的社區(qū)生活方式,。這個(gè)蠻重要的。不細(xì)談了,。

談?wù)勚袊?guó)養(yǎng)老社區(qū)CCRC模式的一些關(guān)鍵因素,。

首先，關(guān)于地段選擇,。我們首先看區(qū)域人口基數(shù)與素質(zhì),，其次一般會(huì)把三甲醫(yī)院大致連在一起，就基本能看出一個(gè)城市最佳的養(yǎng)老區(qū)域,。最好是傳統(tǒng)的高智老人區(qū),，15分鐘必須到三甲醫(yī)院。

關(guān)于規(guī)模,，一定要控制,，經(jīng)常能接到客戶(hù)，動(dòng)不動(dòng)幾百畝上千畝干養(yǎng)老 ,。CCRC模式,，健康養(yǎng)老的容量還是有限的，而且地緣性比較強(qiáng),。因此規(guī)模上還是要控制的,。一般不要超過(guò)10萬(wàn)平米建面，一二線(xiàn)城市,。

講一下環(huán)境的問(wèn)題,，其實(shí)老人對(duì)環(huán)境并沒(méi)有特別高的要求，小環(huán)境更重要,，外部無(wú)大的不利因素即可,。

土地的屬性尤為關(guān)鍵，資產(chǎn)的價(jià)格是能否成功非常重要的方面,，目前情況看,，基本不建議用傳統(tǒng)住宅的用地干養(yǎng)老,，要再便宜點(diǎn)的土地性質(zhì)，老人對(duì)用地抗性并不大,。更看重的總價(jià),、配套、服務(wù),。

關(guān)于客戶(hù),，大家應(yīng)該都比較清楚，隨園平均年齡75歲,，高智,，地緣性還是很強(qiáng)的。這也制約了開(kāi)發(fā)規(guī)模,。談一個(gè)有意思的情況,。萬(wàn)科青島怡園，是養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，按床位出租的?？蛻?hù)與隨園按房屋出租的客戶(hù),，最大的不同。隨園80%都市夫妻,，而怡園80%是單身老人,。可能這就是賣(mài)房子與賣(mài)床位的客戶(hù)區(qū)別,。

關(guān)于產(chǎn)品設(shè)計(jì),，很多適老化的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)不談了。談一個(gè)運(yùn)營(yíng)思維吧,。養(yǎng)老社區(qū),，后期運(yùn)營(yíng)是非常重要的盈利方面，也是資產(chǎn)能否升值的關(guān)鍵,。因此,，我們更愿意按商業(yè)地產(chǎn)邏輯看養(yǎng)老社區(qū)，所以關(guān)注坪效,，關(guān)注EBITDA率,，關(guān)注GOP 。如果按這個(gè)邏輯,，你會(huì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)會(huì)有很多新的思維,。比如戶(hù)型配比的設(shè)計(jì)。老人的服務(wù)費(fèi)基本是瓶頸的,，兩房與一房的服務(wù)費(fèi)差別有限,，但面積的差別很大,。比如配套的位置，要平衡老人的便捷性與服務(wù)節(jié)約化的關(guān)系,。比如隨園金十字,，放在社區(qū)中間，老人的便利性受到一定影響,，但服務(wù)非常集約個(gè)位數(shù)的管家就管理了4000平米的配套,，服務(wù)600多戶(hù)老人。還有就是一些配套面積坪效,，以及無(wú)效面積如停車(chē)位等,。

重點(diǎn)談下思維的邏輯。再跟大家聊下養(yǎng)老社區(qū)的配套配置,。配套必須也要按運(yùn)營(yíng)思維去考慮配置,。目前看到的養(yǎng)老社區(qū)，配套基本都超標(biāo)的,。配套很多原來(lái)做住宅的開(kāi)發(fā)商,，基本上還是按做住宅會(huì)所的思維做養(yǎng)老配套，這個(gè)有很?chē)?yán)重的問(wèn)題,。

首先,，配套面積要控制，不同功能盡量兼用,，這個(gè)我們可以看看日本和臺(tái)灣的做法,。配套是養(yǎng)老社區(qū)里，比較大投入,，能控制在5%是最理想的,。面積過(guò)大，帶來(lái)的不僅是前期的投資,。更重要的會(huì)影響 后期的運(yùn)營(yíng),，比如能耗？人力,？ 還有功能的超配,，特別是醫(yī)療的部分，自認(rèn)為老人很看重醫(yī)療配套,。面積配的很大,，很豪華，結(jié)果發(fā)現(xiàn)最沒(méi)用的就是這塊,，因?yàn)槔先瞬豢赡茉谏鐓^(qū)就診,，一般就配配藥。比如萬(wàn)科青島的怡園,，配了一個(gè)湯池,，不僅使用率不高,，還會(huì)帶來(lái)管理上的問(wèn)題，要有人專(zhuān)門(mén)看住老人,，而且相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)還必須承擔(dān),。另外一個(gè)角度，就是要從后續(xù)運(yùn)營(yíng)成本角度看,。比如服務(wù)過(guò)的一個(gè)項(xiàng)目,，會(huì)所以開(kāi)敞式設(shè)計(jì)，層高也比較高,，很氣派,。到實(shí)際運(yùn)營(yíng)的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)，夏天的能耗成本是非開(kāi)空調(diào)時(shí)候的4倍,。

關(guān)于服務(wù)內(nèi)容,。基本大同小異,，不講了,。關(guān)鍵是服務(wù)一定要集約化，通過(guò)規(guī)劃,，包括配套的布置,，比如某些配套是需要人的可以放在一起，這樣一個(gè)人可以照顧幾個(gè)空間,。某些功能不需要人的可以單獨(dú)。健康老人的服務(wù)比至少在1:5以上,。

最后談一下資產(chǎn)退出的問(wèn)題,。核心是前提如何收回投資。問(wèn)題是,，如果直接把房子賣(mài)掉了,。以后的不確定性很多，而且失去了整體退出的可能,。目前可以看到的方式,，一種收保證金，把成本收回,。萬(wàn)科的做法是15年一次性出租收益,。成功的資產(chǎn)處理，我覺(jué)得要收回投資,，保留整體退出的可能,，后期還有做經(jīng)營(yíng)性貸款的條件。

時(shí)間剛好,，就分享到這里吧,，養(yǎng)老住區(qū)開(kāi)發(fā)沒(méi)有一個(gè)成功的模式,，一些服務(wù)經(jīng)營(yíng)和大家分享下。