中國百年建筑研究院院長　朱文俊

美國太陽城和CCRC 持續(xù)照料 退休社區(qū)開發(fā)模式,，是美國比較主 要的兩種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式,。太陽 城精準(zhǔn)的客戶定位和產(chǎn)品定位、 CCRC 持續(xù)照料的精細(xì)化服務(wù)理念和 運營模式,，都是非常值得中國借鑒 的,。中國老齡化社會問題的解決，一定要依靠社會力量,，尤其要依靠 很多有社會責(zé)任感的開發(fā)企業(yè),，站在中國國情的基點上，充分借鑒國 外成熟的老年住區(qū)開發(fā)模式,，積極投身中國老年住區(qū)的開發(fā)建設(shè),，才 能有助于推動中國老齡事業(yè)的發(fā)展。

本文通過對美國太陽城和CCRC 兩種開發(fā)模式基本特征的介紹,，進(jìn) 一步分析有哪些特征是適合中國國情的,，有哪些是不適合的，最后給 出適合中國的"復(fù)合型老年地產(chǎn)"的開發(fā)建議,。

一,、美國太陽城的開發(fā)模式

目前中國的很多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目，大都借鑒了美國太陽城的開發(fā) 模式,，甚至是直接引用了"太陽城"的名字作為項目名稱,，比如北京的"太 陽城"、"東方太陽城",，天津武清的"卓達(dá)太陽城"等,。可見美國"太 陽城"的開發(fā)模式和理念,，已經(jīng)對中國產(chǎn)生了一定的引導(dǎo)作用,。

1. 美國"太陽城"的主要項目分布、規(guī)模,、配套和產(chǎn)品類型

美國的"太陽城"目前主要有14 個項目（見表2.1.1）：加州洛 杉磯東北方向的"蘋果谷太陽城",、亞利桑那州鳳凰城的"太陽城"和"西 部太陽城",、鳳凰城東南方向的"牧場太陽城"，以及佛羅里達(dá)州的"西 海岸太陽城中心"等,。其中,，亞利桑那州鳳凰城的"太陽城"，是"太 陽城"的發(fā)源地,。

亞利桑那州鳳凰城的"太陽城",，是太陽城系列的特例，是按照 新建小鎮(zhèn)的規(guī)模配套公建設(shè)施的,。而"蘋果谷太陽城",、"牧場太陽城" 等這些新建項目，是沒有這些完整配套的,，主要配套是適合健康老人 活動的會所和戶外運動項目,，沒有醫(yī)療、護理等設(shè)施配套,。

2."太陽城"開發(fā)模式的九大特征

（1）屬于住宅開發(fā)性質(zhì),；

（2）依靠銷售回款盈利；

（3）限定55 歲以上的老人才能入??；

（4）專為健康活躍老人提供會所和戶外運動設(shè)施；

（5）沒有醫(yī)療,、護理等配套服務(wù),，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的 大市政配套，社區(qū)內(nèi)沒有建設(shè)相應(yīng)設(shè)施,；

（6）一般都位于郊區(qū)區(qū)位,，占地大、容積率低,，建筑形態(tài)多為單層,、 獨棟或雙拼，精裝修標(biāo)準(zhǔn),、拎包入?。?

（7）房價便宜,，"蘋果谷太陽城"在洛杉磯東北方向120 公里左右,， 其房價是洛杉磯市內(nèi)的1/3 左右，對老年購房群體很有誘惑力,；

（8）附近一般都配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心,；

（9）兼有旅游度假功能，目標(biāo)客戶同時有常住客戶,，也有旅游度 假客戶,。如鳳凰城"太陽城",，每年居住的總?cè)藬?shù)在44000 居住人口左右， 其中28000 人是常住客戶,，而16000 人時旅游度假客戶,；鳳凰城東南 方向的"牧場太陽城"，也具有鮮明的"候鳥型"度假特征,。

3."太陽城"的開發(fā)商和開發(fā)理念

（1）開發(fā)商：Del Webb 和Pulte Homes 在美國太陽城的各個項目的展示大廳中，都張掛著太陽城的開發(fā) 商——Del Webb 和Pulte Homes 的合作歷程與合作理念,。"Del Webb And Pulte Homes: Two legacies, one company."Pulte Homes, 美國 最大的住宅制造商之一,，Del Webb，美國活躍老人住區(qū)建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)者,， 共同分享輝煌的歷史,。Pulte 始于1950 年，而Del Webb 始于1928 年,， 并于1960 年在鳳凰城西部建設(shè)了第一個退休老人的社區(qū)?，F(xiàn)在，Pulte 和Del Webb 像一個公司一樣在一起合作,，整合了他們的資源和數(shù)十年 的經(jīng)驗,，一起開發(fā)高質(zhì)量的老年住宅和社區(qū)。

（2）開發(fā)理念： "Your Community, Your Home. Both Reflect Who You Are",。

4."太陽城"開發(fā)模式對中國的啟發(fā)和借鑒

（1）四點值得借鑒： ① 住宅立項,，依靠銷售迅速回款； ②客戶定位精準(zhǔn),，以健康活躍老人為主要客群,，為其進(jìn)行產(chǎn)品定 位，滿足其特殊的生活,、交往,、活動等的需求； ③不設(shè)醫(yī)療,、護理等配套設(shè)施,，降低了前期投入成本，提高了資 金使用效率,，降低了開發(fā)風(fēng)險,； ④在市場和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時，可與分時度假管理公司緊密合作,， 在項目開始時便實現(xiàn)訂單生產(chǎn),。

（2）兩點不值得借鑒： ①中國地少人多的國情，不適合大量興建低密度,、單層的單體建 筑,，應(yīng)以多層或小高層的單體形態(tài)為主,； ②中國的公共醫(yī)療資源匱乏，如社區(qū)內(nèi)不能提供一定的醫(yī)療,、護 理配套,、市政配套的公共資源又跟不上，就會影響老人的入住選擇,。 中國的老人和子女,，選擇老年住區(qū)最為關(guān)系的，還是所在社區(qū)能否提 供及時,、持續(xù)的醫(yī)療,、護理條件。

二,、美國CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)及其精細(xì)化管理服務(wù)

1.CCRC 的概念 CCRC—Continue Care Of Retirement Community,，持續(xù)照料退休社區(qū)。 一般將老人按其健康活躍或需要照料的程度,，分為以下三類：

（1）完全可以自理的健康活躍老人,，一般在55 歲～ 65 歲之間；

（2）需要半護理的老人,，一般在65 歲～ 75 歲之間,，可以部分自理， 或在醫(yī)院醫(yī)治后可以回家康復(fù)理療的老人,； （3）全護理老人,，一般在75 歲以上，行動不便或患有老年癡呆 癥的老人,，需要24 小時看護和照料的老人,。 CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)的概念就是，在一個綜合社區(qū)中,，為上述 三類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品,，以滿足老人在不同生理年齡階段， 對居住和配套服務(wù)的要求,，老人不需要搬家就可以在CCRC 社區(qū)中完成 人生三分之一的幸福旅程,。

2.CCRC 開發(fā)模式的九大特征

（1）至少同時滿足三類老人的居住需求，并配備了相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施,；

（2）產(chǎn)品類型,，按三類老人的基本特征，有所區(qū)別,；

（3）一般三類產(chǎn)品的配比：12 ∶ 2 ∶ 1,；

（4）附近緊鄰醫(yī)院資源；社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)置秘書站（護 理站）,；

（5）設(shè)老人專屬食堂,，給老人提供營養(yǎng)配餐；

（6）不設(shè)大會所,，但化整為零,，為老人提供豐富的活動設(shè)施；

（7）在經(jīng)營模式收取入門費+ 年費,。只提供租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán),，不提供房屋產(chǎn)權(quán)。 ①入門費（或押金） 按房間大小,，入門費從20 萬～ 100 萬美元不等,。 ②年費（或月費）。 健康活躍老人,，3000 美元/ 月；半護理老人,，4000 美元/ 月,；全 護理老人：5000 美元～ 6000 美元/ 月。

（8）郊區(qū)區(qū)位,，以多層為主,，規(guī)劃布局緊湊，有力與集中的護理 服務(wù),，減少管理成本,，方便對老人開展及時的護理和照料；

（9）擁有較高的管理和護理服務(wù)人員比例,，管理和護理人員與老 人的比例一般可達(dá)1 ∶ 1,。

3.CCRC 開發(fā)模式對中國的啟發(fā)和借鑒

（1）滿足了老人對健康管理、護理和醫(yī)療等基本養(yǎng)老需求,；

（2）在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理年齡階段的不同養(yǎng)老需求,；

（3）經(jīng)營方式上的可取之處： ①通過會員費的收取，迅速回籠資金,； ②開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)可以獲得抵押貸款等進(jìn)一步擴張所需的資金支持,； ③通過年費（或月費）獲得日常經(jīng)營收益； ④通過出租店面獲得租金收益,。

（4）由于配套設(shè)施要求較高,，導(dǎo)致前期資金投入較大、資金回籠相對較慢,；

（5）CCRC 是值得在中國推廣的真正的老年住區(qū),，但起成功過的前 提，必須依靠值得客戶信賴的管理和服務(wù)品牌贏得客戶的信任，客戶 在一開始就能支付入門費,。如果沒有一定過的市場認(rèn)可度,、企業(yè)品牌， 一個新公司要成功運用這種商業(yè)模式銷售會員卡（入門費）,，難度還 是比較大的,；

（6）CCRC 模式的風(fēng)險，將來自于會員卡的預(yù)付費性質(zhì),，如遇到不 誠信的開發(fā)企業(yè),，或開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善或出現(xiàn)管理漏洞導(dǎo)致群體性對 抗事件，使資金流出現(xiàn)嚴(yán)重問題時,，老人預(yù)先繳納的入門費（會員卡 費用）就難免會有損失,，而且損失一般很難彌補。

三,、建設(shè)"復(fù)合型的老年住區(qū)"是中國養(yǎng)老地產(chǎn)的必由之路

1. 居住人群的復(fù)合

（1）中國現(xiàn)階段還未進(jìn)入細(xì)分的老年住區(qū)開發(fā)市場,，還做不到像 美國一樣的客戶細(xì)分和服務(wù)細(xì)分；

（2）中國的傳統(tǒng)還是希望三代同堂,，老少三代不能同堂最好也能居住在一個小區(qū),。老年住區(qū)中生活的人群應(yīng)該是復(fù)合的，老人希望能 夠看到兒童,。

（3）在老年住區(qū)中生活,，隨著時間的推移，老人本身對護理照料 的要求也會發(fā)生改變,。健康老人,、半護理老人、全護理老人也會逐漸 在同一個住區(qū)中共存,，形成復(fù)合的老年人群,。

2. 服務(wù)功能的復(fù)合 開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)不能只是賣房子，開發(fā)企業(yè)要真正實現(xiàn)轉(zhuǎn)型,，需要 學(xué)習(xí)如何在養(yǎng)老住區(qū)中配套必要的養(yǎng)老設(shè)施,，需要專業(yè)的服務(wù)和護理 人員，這樣才能可持續(xù)發(fā)展,。

3. 產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合

（1）比如說在同一住區(qū)中提供老少戶,、老人專用戶等不同的戶型， 針對同一住區(qū)內(nèi)不同的居住人群,，提供不同產(chǎn)品形態(tài),。

（2）在老年人從健康活躍老人向半護理、全護理老人轉(zhuǎn)變過程中,， 功能空間應(yīng)該相應(yīng)變化調(diào)整,，在策劃、設(shè)計、建造的過程中,，應(yīng)該應(yīng)用"百 年住宅"和SI 體系等理念和技術(shù)手段,，實現(xiàn)空間的可變性。

4. 產(chǎn)業(yè)的復(fù)合 我們能不能很好地發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn),，關(guān)鍵是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈必須要盡快 形成,，來支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和運營服務(wù)。產(chǎn)業(yè)鏈中應(yīng)該包括老 人專用的設(shè)施設(shè)備,、生活用品,，老年大學(xué)，醫(yī)療,、康復(fù),、護理、家政 服務(wù)等環(huán)節(jié),。 可以預(yù)見,，未來將會在一些主要城市帶的核心城市中形成養(yǎng)老產(chǎn) 業(yè)集聚區(qū)，吸引國內(nèi)外老年產(chǎn)業(yè)鏈的各類環(huán)節(jié)入住園區(qū),，依靠老年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的輻射作用推動周邊養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展,。

5. 盈利模式的復(fù)合 除了產(chǎn)權(quán)銷售和會員制方式，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展中還將產(chǎn)生多種盈 利模式,。開發(fā)企業(yè)做好盈利模式研究至關(guān)重要，盡量避免單一的盈利 模式給企業(yè)帶來的可能的資金壓力和風(fēng)險,。 一定會有企業(yè)在項目發(fā)展初始階段,，因其品牌影響力不夠，會員 卡的銷售不理想,，就必須銷售部分產(chǎn)權(quán)以支撐現(xiàn)金流,。如果在項目立 項時，至少其中一部分能夠按照住宅立項,，就能為實施多種盈利模式 的復(fù)合,、降低企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險提供靈活保障。