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二房東奮斗經(jīng)歷1——前言 前言 有一天我突然發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)吊蛋精光了,，而且還背上了負(fù)債,，所有的一切,，那些我認(rèn)為我還擁有的一切已經(jīng)確定不再屬于我的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)我已經(jīng)30了,，我沉默了,。 最值得氣憤和讓我懊惱的是我的付出太多了，當(dāng)然也許還不夠多,，如果夠多的話(huà)為什么不成功呢,，哈哈，我一直以為成功對(duì)于我來(lái)說(shuō),，就是付出比正常人更多的努力,，因?yàn)槲也](méi)有好的家庭背景，并沒(méi)有好的人際關(guān)系,，并沒(méi)有比別人更優(yōu)秀的天賦,，所以我雖然都是工作，別人八小時(shí),，我一定要雙倍以上,，在同等的時(shí)間內(nèi)擠出更多的時(shí)間專(zhuān)注為一，那么我成功的速度就比別人快很多,，可以很坦然的說(shuō)我做到了,，就算我失敗了，但我從來(lái)沒(méi)有后悔過(guò),，因?yàn)槲蚁騺?lái)認(rèn)真的對(duì)待過(guò),，認(rèn)真的堅(jiān)持過(guò)，奮勇的抗?fàn)庍^(guò),，我盡力了,，在失敗以前我堅(jiān)持了5年，我每天的工作時(shí)間基本都超過(guò)了14小時(shí),，當(dāng)然偶爾泡泡妞是難免,，哈，我不看電視劇因?yàn)樘速M(fèi)時(shí)間,，不做無(wú)意義的事情,，更為癡迷和專(zhuān)注的是近兩年內(nèi)我更是非常少于外界接觸，每天不與人言,，都只是網(wǎng)上交流,，與人面對(duì)面說(shuō)話(huà)每天都不超過(guò)50句，2天出一次門(mén),，出門(mén)就是為了吃飯和采集糧食,，強(qiáng)迫自己專(zhuān)心和專(zhuān)注于一點(diǎn)，我真是閉門(mén)造車(chē)了,，在最后堅(jiān)持的2年里那個(gè)瞬間,，我知道我暫時(shí)失敗了,，我無(wú)力回天了，當(dāng)然我知道我遲早是要成功的,，這一點(diǎn)從頭到尾我始終堅(jiān)信。 我的失敗主要在于股票期貨上的操作,，因?yàn)槲覍?duì)于實(shí)業(yè)當(dāng)時(shí)已經(jīng)是徹底絕望,，我堅(jiān)持做實(shí)業(yè)我可以衣食無(wú)憂(yōu)，可以有很好的生活,，但我知道那并不是我,，我不可能做不開(kāi)心的自己，我不可能被實(shí)業(yè)所束縛,，我要尋找真正的自我,，實(shí)業(yè)的成功很難避免的是周而復(fù)始的牽制，也就是越成功越陷越深,，而且實(shí)業(yè)最重要的是維護(hù)人與人的關(guān)系,，產(chǎn)品其實(shí)次之，而人與人關(guān)系很多維護(hù)上都是扯雞吧蛋,，浪費(fèi)時(shí)間浪費(fèi)表情,，我不喜歡在渾濁和復(fù)雜中逝去我的青春逝去我的驕傲，所以我選擇了股票期貨現(xiàn)貨的操作,，因?yàn)樗鼈冎恍枰鎸?duì)電腦,，只需要你有大智慧和很強(qiáng)的能力，它們可以讓你超脫于時(shí)間和空間之間,，真正的實(shí)現(xiàn)一個(gè)勇者的霸氣,，一個(gè)勇者超脫于物外獨(dú)享其樂(lè)，不與人爭(zhēng),，不直接傷害他人利益,，這樣和諧平淡的生活，那是我的夢(mèng)想,。 當(dāng)我執(zhí)迷于對(duì)股票期貨的研究的時(shí)候,，當(dāng)我一直以為成就一件事情只需要兩年的時(shí)候，我一直自負(fù)的以為別人做不到的我一定能做到,，我從來(lái)不聽(tīng)信別人勸,，因?yàn)樗麄兪紫葲](méi)有從事過(guò)，沒(méi)有認(rèn)真過(guò),，二者都是人云亦云,，我向來(lái)都認(rèn)為真理遠(yuǎn)遠(yuǎn)在少數(shù)人手里。弱者只知道呻吟,，強(qiáng)者就是頂風(fēng)而上,，鳳翔九天,。 這次的失敗很慘重，我沒(méi)有了健身房,，沒(méi)有了瑜伽館,，淘寶店也是奄奄一息，這種身陷重難之地在我這時(shí)真是說(shuō)不出的痛,，我開(kāi)始專(zhuān)心于運(yùn)動(dòng)和看電影,，運(yùn)動(dòng)能讓我值得安慰的是我失去了的只不過(guò)是浮華，只不過(guò)是物質(zhì),，我身體還依然健康,，電影讓我可以進(jìn)入到電影里，完完全全進(jìn)入一個(gè)忘我的境界,， 我可以完全放松自己的身心,，當(dāng)然我知道我不能自甘墮落，也不能自暴自棄,，因?yàn)闀r(shí)間不允許,，家人不允許，當(dāng)然我更不允許,，不然怎么對(duì)得起我這艱苦奮斗的青春和對(duì)得起我這顆自己覺(jué)得很牛逼的真心呢,，哈哈。 運(yùn)動(dòng)和電影讓我平復(fù)了許多,，開(kāi)始重新選擇我未來(lái)的道路,，我有兩條選擇：一是堅(jiān)持研究股票期貨，當(dāng)然我定的周期是再半年時(shí)間,，我需要付出更超一倍的努力,，也就是更加閉門(mén)造車(chē)，當(dāng)然那樣我的壓力就是無(wú)窮大的,。二是先暫停,，換行業(yè)，重新再來(lái)后再回來(lái),。第一個(gè)選擇對(duì)于我來(lái)說(shuō)會(huì)受到周邊的阻礙,，而且我的原始資金無(wú)法積累，當(dāng)然是非常艱苦的路,，也屬于背水一戰(zhàn),，置之死地而后生的戰(zhàn)役，當(dāng)然我個(gè)人是沒(méi)問(wèn)題,，主要我顧忌到家里人的感受所以我選擇了第二條,，我知道以后總有一天我要?dú)⒒貋?lái)了，我要大聲的說(shuō)：“我胡漢三又回來(lái)了！誰(shuí)拿了我的都給我交出來(lái),，誰(shuí)吃了我的都給我吐出來(lái),！” 我想過(guò)去健身房上班，因?yàn)槲易鼋∩硇袠I(yè)很久了,，對(duì)于工作我屬于輕車(chē)熟路了,，打了電話(huà)去求職，咳,，雖然自己不咋地,，但在這行業(yè)里也算是做到了天花板頂?shù)穆毼唬椅易约阂矒碛羞^(guò)健身房,，再讓我屈于人下我實(shí)在很是受不了，想來(lái)想去,，我還是習(xí)慣自己做,，哪怕再小，至少我心里能接受,，那么就在于選擇什么樣的行業(yè)了,？我的原則是必須簡(jiǎn)單，容易脫身,，也就是容易讓我重新進(jìn)入交易市場(chǎng),，當(dāng)時(shí)我經(jīng)過(guò)篩選最后選了兩個(gè)，一個(gè)是做快遞網(wǎng)點(diǎn),，一個(gè)就是做二房東,。快遞網(wǎng)點(diǎn)投資少,，簡(jiǎn)單但就是日常工作繁瑣以后無(wú)法從容脫身,，而二房東只是前期投入的辛苦，后期穩(wěn)定就有固定收入來(lái)源,，可以騰出更多的時(shí)間,，這行業(yè)就是符合我未來(lái)股票期貨操作的，也是最合適的結(jié)合體吧,，所以我經(jīng)過(guò)選擇確定了準(zhǔn)備開(kāi)始做二房東,。 二房東奮斗經(jīng)歷2——準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工作 其實(shí)很多周邊工作接觸的人都以為我從事二房東這行很久,，以為我很專(zhuān)業(yè)，做的時(shí)間很長(zhǎng),，呵呵,，其實(shí)大家都沒(méi)想到我做這行業(yè)到目前其實(shí)也只有一年半的時(shí)間，我相信成就一件事情確實(shí)根本只需要2年，當(dāng)然前提是你的整體社會(huì)經(jīng)歷和閱歷讓你掌握了最基本的工作能力,，加之你專(zhuān)一的付出,，無(wú)非就是思想加行動(dòng)，認(rèn)真了,，2年夠了,，做什么都?jí)蛄耍?dāng)然我指的是實(shí)業(yè),，哈哈,，交易市場(chǎng)2年不夠呀，交易市場(chǎng)的知識(shí)面太綜合,，也太廣,，涉及的領(lǐng)域太多，物理數(shù)學(xué)你好吧,，那你心理學(xué)如何,，那你兵法如何，你的邏輯思維和推理又如何,？還是實(shí)業(yè)簡(jiǎn)單的傻逼的夠可以,。 一年半的時(shí)間我從0收入到目前為止每月不干活可以收入近5萬(wàn)元，如果干活一個(gè)月最多收入近10萬(wàn)左右,。哈,，當(dāng)然比我收入多的人多了去，我的收入也不是純收入的,，因?yàn)楹送顿Y回收,，在還清楚借貸的情況后日子就好過(guò)啦。但至少我現(xiàn)在可以對(duì)得起自己,，對(duì)得起自己的努力和對(duì)得起自己的付出了,。 事情要回到2012年的11月份說(shuō)起，10月份是我人生最失落的時(shí)候,，因?yàn)槲覐氐追艞壛藞?jiān)持了10多年的健身行業(yè),，我一直以來(lái)從沒(méi)放棄過(guò)，一直守候著,，實(shí)際上它拖累了我很久很久,，我的生活安排和時(shí)間再也載不動(dòng)它的時(shí)候，我徹底放棄了,。為止我流過(guò)淚,，因?yàn)樗俏业囊粋€(gè)情結(jié)，就像某些男人有的處女情結(jié)一樣,，哈哈,，它一直是我心中最深的結(jié),。因?yàn)樗屛矣辛俗詈玫呐笥研珠L(zhǎng)，有了最難忘的愛(ài)情,，也讓我不斷的成長(zhǎng)中積累了各種經(jīng)驗(yàn)和能力,。對(duì)于股票期貨交易我形容成談戀愛(ài)，它給我?guī)?lái)的痛比失戀的痛更甚,，讓我痛徹心扉,，不眠不休，不知多少個(gè)夜晚半夜無(wú)法入睡而一個(gè)人在大街上晃蕩,，也不知它成就了我多少個(gè)白頭發(fā),，讓我失去了泡妞的自信，真是干?。,。?br> 我的特點(diǎn)在于想干就干,，不拖延,，執(zhí)行力強(qiáng)是我的本性，從來(lái)不扯皮,，不管前面是什么，也不左顧右盼,，我開(kāi)始了簡(jiǎn)單的市場(chǎng)調(diào)研,，那是11月中旬后的事情了。 按照我的人生和工作經(jīng)歷的邏輯性思維來(lái)判斷,，我選擇了大學(xué)城和新開(kāi)發(fā)的綜合一體化的金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，這也是我對(duì)于福州的了解。我去了大學(xué)城,，那里蠻遠(yuǎn)的,，從我家坐公車(chē)過(guò)去，我看了看時(shí)間,，每次都要一個(gè)小時(shí)多一點(diǎn),，大學(xué)城的消費(fèi)群體主要是學(xué)生和因?qū)W生而帶來(lái)的各種服務(wù)群體，當(dāng)然我選擇大學(xué)城的理由很多,，對(duì)于消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)大學(xué)城每年不斷的更新,，而且良性的發(fā)展趨勢(shì)，其實(shí)是很不錯(cuò)的選擇對(duì)象,。那里當(dāng)時(shí)出租的價(jià)格是每平方米8元左右,，也就是空空的毛坯房100平方租過(guò)來(lái)其實(shí)只要800元?？疾炜偨Y(jié)幾點(diǎn)：1大學(xué)城過(guò)于分散,，而且大學(xué)都大，交通不便利。2價(jià)格低,。3出租的價(jià)格也低,，因?yàn)橄M(fèi)力相對(duì)差。4對(duì)于我操作來(lái)說(shuō)時(shí)間成本過(guò)大,，來(lái)回太久,。5大學(xué)城相對(duì)蕭條，不能形成一個(gè)大勢(shì),。兵法有云,，任勢(shì)而不擇于人，出租大的環(huán)境自然而然成功的幾率就大很多,，不能覺(jué)得自己牛逼,，自己就一定能做得比別人好。 我去了倉(cāng)山萬(wàn)達(dá),，當(dāng)然我也去了臺(tái)江萬(wàn)達(dá),，臺(tái)江萬(wàn)達(dá)的地理位置和人流量經(jīng)過(guò)幾次走訪(fǎng)，我選擇了倉(cāng)山萬(wàn)達(dá),。那是一個(gè)新開(kāi)發(fā)的商業(yè)服務(wù)綜合體,，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)分為三個(gè)區(qū)，A區(qū)就是服裝,，餐飲,，電影，娛樂(lè)等綜合體,，B區(qū)屬于住宅區(qū),，C區(qū)屬于寫(xiě)字樓。經(jīng)過(guò)調(diào)研我得出總結(jié)：1.主要針對(duì)的客戶(hù)群體為A區(qū)和C區(qū)的服務(wù)人員和基層工作人員,。2毛坯房?jī)r(jià)格一平方在20左右,，也就是100平方一個(gè)月租金2000（當(dāng)然這價(jià)格是大學(xué)城的2.5倍）3消費(fèi)能力強(qiáng)于大學(xué)城。4商圈較為集中,，地理優(yōu)勢(shì)強(qiáng),。 對(duì)于投入來(lái)說(shuō)，分為兩塊,，一個(gè)靜態(tài),，一個(gè)動(dòng)態(tài)，比如裝修同樣一套房子,，在大學(xué)城需要3萬(wàn),，在倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)也需要三萬(wàn)，這個(gè)投入是靜態(tài)的,，而每個(gè)月租金一個(gè)是800,，一個(gè)是2000,這算是動(dòng)態(tài)的,，也就是投入成本來(lái)說(shuō)，看上去倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)更高,，風(fēng)險(xiǎn)更大,，但事實(shí)呢，并不如此,。出租的時(shí)間和出租的價(jià)格差異完全顛覆了這種對(duì)比,，也就是說(shuō)如果裝修完出租的更快，出租的價(jià)格利潤(rùn)差價(jià)更高,，那更是優(yōu)質(zhì)的品種,。 對(duì)于同樣的投入當(dāng)然是要選越貴越集中的位置了。 當(dāng)時(shí)朋友一波也對(duì)此感興趣,，他也陪我去大學(xué)城和萬(wàn)達(dá)逛過(guò),，一波是我大學(xué)同學(xué)，他其實(shí)是一個(gè)相對(duì)謹(jǐn)慎的人,，想法也蠻多,，我們對(duì)于操作達(dá)成了共識(shí)，當(dāng)然當(dāng)時(shí)對(duì)于二房東的操作還有一個(gè)很關(guān)鍵的因素,，因?yàn)樗鼏为?dú)的投入資金小,，比如每套投入3萬(wàn)元就夠了，如果不行我就可以當(dāng)下止損出局,，認(rèn)賠,。而不像其他生意一樣賠了就永遠(yuǎn)沒(méi)有退路，有時(shí)賠錢(qián)不可能,，時(shí)間搭上去，幾年,，十幾年,，太可怕了。 二房東奮斗經(jīng)歷3——開(kāi)工啦 開(kāi)工啦 重新開(kāi)始面對(duì)對(duì)于一個(gè)30多歲,，未婚的男人其實(shí)有時(shí)蠻可怕的,，哈哈，因?yàn)槟闶裁炊紱](méi)有了,，你要面對(duì)的是成家的壓力還有經(jīng)濟(jì)上的壓力,，以前交往過(guò)一個(gè)剛大學(xué)畢業(yè)開(kāi)始工作的女友，91年的妹子,，我們認(rèn)識(shí)是在她大一的時(shí)候,，她家其實(shí)條件不錯(cuò)，我告訴她我現(xiàn)在真是一無(wú)所有了,，還是負(fù)債,，你愿意跟我嗎,，那天她猶豫了，在她猶豫的瞬間,，我驟然放下了,，因?yàn)槲抑乐仡^開(kāi)始了無(wú)牽掛。爸媽對(duì)于我目前的狀況也沒(méi)法再提相親戀愛(ài)的事情,，呵呵,，也不知道是因禍得福還是咋的，這樣也輕松多了,，輕裝開(kāi)始上陣了,。 綜合評(píng)估后我選擇了倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)做為試點(diǎn)開(kāi)始。對(duì)于周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)單調(diào)研也開(kāi)始了,，我在58同城和便民網(wǎng)等租房的信息里找著周邊相同的租房信息,，這是為了了解附近出租房的價(jià)格和出租房裝修，出租率等一系列情況,。 去了周邊的幾個(gè)小區(qū),，也看了其他人的裝修情況，也和中介進(jìn)行了溝通,，大致了解了出租房的情況,。當(dāng)時(shí)其實(shí)正值年底，出租房情況相對(duì)算一般,，但附近的出租的價(jià)格和出租率相對(duì)還是不錯(cuò)的,。我對(duì)整個(gè)如何分割還有用什么材料大致有了一定的了解。 二房東市場(chǎng)本來(lái)就存在,，我開(kāi)始在不同的中介那需求毛坯房的房源,，這也是其中一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)的戶(hù)型相對(duì)比較容易記,，只有四種面積（76,86,106,116）,，搭配四種戶(hù)型，不然就是對(duì)稱(chēng),，終于我們邁出了第一步,，我確定了B區(qū)一套116平方的毛坯房，當(dāng)時(shí)租金是一個(gè)月2300元,。合同簽后,，另一個(gè)好友啊德得知也表示感興趣，希望能加入一起做,。當(dāng)時(shí)我本來(lái)計(jì)劃先做一套看看,，估計(jì)投資3萬(wàn)左右，討論后覺(jué)得也行,，一人出一萬(wàn)唄,，哈哈,，當(dāng)時(shí)也許他們當(dāng)娛樂(lè)了，陪我玩玩,。 接下來(lái)是設(shè)計(jì)圖紙交于物業(yè)審核,，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)似乎搞的很正規(guī)似的，我們也就依照程序設(shè)計(jì)完圖紙上交,，并等待圖紙審批通過(guò)后開(kāi)始裝修,，據(jù)說(shuō)周期為一周內(nèi)。 我提出了我的操作設(shè)想,，大多數(shù)人都是把116平方分割成5間,，我對(duì)比分析更傾向于做6間，我的判斷分析如下：1因?yàn)椴僮魇紫仁且ㄎ?，定位在于首先確定消費(fèi)人群和針對(duì)面,，對(duì)于開(kāi)始判斷后決定針對(duì)服務(wù)員和低薪階層，社會(huì)都是金字塔形,，底層的人員相對(duì)更多,。2大多數(shù)的操作者都是分割成5間，那么我們走的路線(xiàn)必須要不一樣,，不然無(wú)法與之競(jìng)爭(zhēng),，走在別人屁股背后只能聞到他們的臭屁，被制約而已,。 對(duì)于分割多少間每間的成本和工程成本我做了一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算和分析,，當(dāng)然最后決定先做6間。而對(duì)于裝修來(lái)說(shuō),，我個(gè)人決定走別人不同的路線(xiàn),，在2個(gè)重要支出上來(lái)節(jié)約：1是衛(wèi)生間墻面不貼瓷磚。2是地板全部用水泥弄平即可,，不鋪木地板也不鋪瓷磚,。記得當(dāng)時(shí)我們?nèi)硕加胁煌囊庖?jiàn)，但最后還是決定這樣操作,。在投入上也要縮減，不然我們拿什么和別人競(jìng)爭(zhēng),？ 對(duì)于裝修其實(shí)真是一竅不通,，我們開(kāi)始去建材市場(chǎng)了解，首先對(duì)于砌墻有兩種,，一個(gè)是用磚頭砌,，一個(gè)是用木板隔，據(jù)說(shuō)這就硅酸鈣板,，成本當(dāng)然木板便宜,，好像一平方才5元,，當(dāng)然木板主要問(wèn)題在于防火還有一個(gè)隔音效果不好，相應(yīng)的對(duì)策可以在木板和木板之間內(nèi)部放隔音棉,，另可以使用壽命只有2到3年,。綜合市場(chǎng)毛坯房租期是五年來(lái)判斷，最后我們還是決定用磚頭來(lái)砌,。 第二開(kāi)始尋找土工,，土工當(dāng)時(shí)是到別人裝修過(guò)的房子里找的，呵呵,，現(xiàn)成的,，但沒(méi)想到問(wèn)題出現(xiàn)那么多，第一批土工只干了一次后來(lái)再也沒(méi)找過(guò)了,，他們只是按照我們的說(shuō)的來(lái)做,，對(duì)于一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題他們只字不提，他只是為了盡快簡(jiǎn)單的完工而收取我們的金錢(qián)而已,。所以鬧出很多笑話(huà),，比如說(shuō)全部粉刷完了，當(dāng)裝門(mén)師傅過(guò)來(lái)裝門(mén)時(shí)發(fā)現(xiàn)每一個(gè)都有問(wèn)題,，不是門(mén)太低了裝不了,，不然就是墻太薄了沒(méi)法裝，再不然就是尺寸不對(duì),，太大了,。郁悶死我了。 對(duì)于一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題是認(rèn)識(shí)土工小張后才慢慢熟悉的,。小張,，江西人，認(rèn)識(shí)他是在倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)附近的天橋下,，當(dāng)一些細(xì)節(jié)要找工人修改和處理時(shí),，機(jī)緣巧合碰上了。從認(rèn)識(shí)第一天起就感覺(jué)他比較老實(shí)也比較有思想,，所以一開(kāi)始印象就不錯(cuò),，以至于到如今還依然保持著合作關(guān)系。他指出了很多細(xì)節(jié)問(wèn)題,，一是門(mén)的距離問(wèn)題,，二是門(mén)周邊砌磚的注意點(diǎn)，還有掛熱水器必須要用12分墻等等,，對(duì)于位置的設(shè)計(jì)上他也提出他的一些看法,。凡事總開(kāi)始是要交學(xué)費(fèi)的，從不懂到懂,，不要光聽(tīng)別人說(shuō),，也不要光讓別人做,，當(dāng)然有是最好，沒(méi)有那么就必須親力親為,，摸爬滾打出來(lái),！ 二房東奮斗經(jīng)歷4——沒(méi)法看的裝修 沒(méi)法看的裝修 當(dāng)時(shí)對(duì)于我唯一有利的是，我沒(méi)結(jié)婚,，沒(méi)有負(fù)擔(dān),，哈哈，男人一輩子最大的財(cái)富在于閱歷和朋友,。閱歷上對(duì)于整個(gè)完整事物從頭到尾的操作上其實(shí)我有比較清晰的輪廓,，對(duì)于重點(diǎn)的把握我應(yīng)該也是相對(duì)拿手的，朋友的幫助和加入也給我降低了很多操作風(fēng)險(xiǎn)和增加了內(nèi)心的承受力,。師兄在我最失落的時(shí)候也給了我很大鼓勵(lì),，他始終認(rèn)為我的能力超過(guò)同齡人3到4倍以上，就算在從頭開(kāi)始的最低谷,，他依然是這么認(rèn)為的,。我在一陣苦笑中，也只有硬著頭皮去拼了,，要對(duì)得起別人的賞識(shí),。 一個(gè)門(mén)外漢根本搞不清楚工種的安排，當(dāng)然要虛心的問(wèn)了,，根據(jù)聽(tīng)來(lái)的一些信息和一致的一些看法,，我慢慢的摸索著前進(jìn)，第二步是要找電工,，當(dāng)然一開(kāi)始我就有找過(guò),，找了很多個(gè)，帶過(guò)來(lái)看如何布置,，對(duì)比了價(jià)格,，到最后確定下來(lái)給一個(gè)朋友介紹的電工做，等準(zhǔn)備開(kāi)始做的時(shí)候,，確告訴我沒(méi)有空,！媽的，就這樣被忽悠了,，一點(diǎn)誠(chéng)信都沒(méi)有,，無(wú)奈我看到隔壁一電工在裝修，那是一個(gè)高個(gè)子,，比我個(gè)子還好,，估計(jì)1.85米以上,，他匆匆到我們房間看了下,，說(shuō)可以,，很容易3天給你搞定，要價(jià)2000元,，做明線(xiàn)明管,。我答應(yīng)了，對(duì)于第一次操作,，我知道我必須要吃虧的,，不管怎么樣，盡快完成是最關(guān)鍵的,，兵貴拙速未聞巧之久也,，時(shí)間也是重要的成本。 高個(gè)子電工給我們做了,，但做好后一堆的細(xì)節(jié)上問(wèn)題未處理,，我過(guò)早的給他結(jié)算了工資（我對(duì)工人的工資結(jié)算，從開(kāi)始到目前都是相對(duì)及時(shí)的,，從不拖欠,，這也是長(zhǎng)期以來(lái)只要我叫人，大多數(shù)工人都會(huì)先照顧我的原因,，事物總有利有弊,，但總的說(shuō)來(lái)利大于弊），他拖延著我的時(shí)間,，以至于到最后我拉破臉,，當(dāng)面把他扯到房間里來(lái)，他才乖乖的把他后續(xù)的工作做完,，當(dāng)然我們的合作也從此終止了,。當(dāng)時(shí)他做我這套的時(shí)候都是另一個(gè)小弟廣榕做的，他很認(rèn)真,，當(dāng)時(shí)我就留了電話(huà),，覺(jué)得以后可以用的上。 同一時(shí)間段中我到建材市場(chǎng)定制了出租房的房門(mén),，也鬧了不少笑話(huà),，結(jié)果方向有的搞反了，至今廁所門(mén)還有外開(kāi)的,，這也是奇葩之舉,，也就是說(shuō)洗澡后的水很容易就流到外面來(lái)了，很容易造成漏水,。 衛(wèi)生間貼瓷磚和房間的鑿平同時(shí)開(kāi)始了,，衛(wèi)生間墻面上沒(méi)有貼所以相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較快的，房間的鑿平也是很快，但小張告訴我說(shuō),，這樣以后很容易掃地掃不干凈,，每次掃都會(huì)有沙子，當(dāng)然我們已經(jīng)確定了,，現(xiàn)在也改不了了,，只有將就著做了。衛(wèi)生間地上有瓷磚,，墻上只是用防水刷過(guò)弱顯不均勻的灰色,，著實(shí)非常難看，我就自己拿剩余的防水來(lái)涂,，發(fā)現(xiàn)最后是越弄越忙,，整的更難看了，哈,。吊頂也沒(méi)有做,，所有的管都裸露在上面，顯得也很簡(jiǎn)陋,。 接下來(lái)就是油漆工,，油漆工開(kāi)價(jià)高了些，但對(duì)于我要求的速度上他是答應(yīng)的,，所以我沒(méi)有多加選擇就定了,，他們包工包料了，哈哈,，后來(lái)發(fā)現(xiàn)他們都是晚上做的,，材料都是從C區(qū)辦公裝修中其他人的材料偷搬過(guò)來(lái)。我晚上就陪他們聊天,，我對(duì)于他們的世界其實(shí)也是很好奇的,。他們對(duì)于我們這種外行也是能忽悠就忽悠，不過(guò)還好,，至少全部看過(guò)去都是白的,，哈哈。 整體的工程完工后,，自己帶著桶和掃把做了衛(wèi)生,，在還不知道未來(lái)情況之下只有盡可能的節(jié)約支出成本，整體這個(gè)工程下來(lái),，有時(shí)自己都看不過(guò)去,，確實(shí)有點(diǎn)差，正值當(dāng)時(shí)是冬天,，所以空調(diào)設(shè)備也省了,，洗衣機(jī)選了一個(gè)半自動(dòng)的,，幾百塊的，也就是洗完衣服還要放到隔壁來(lái)甩干,！一整套下來(lái)確實(shí)相當(dāng)落伍,。我們只配了床和桌子，椅子和衣柜都沒(méi)配,，衣柜如果有人要都選布衣柜，50元搞定,，呵呵,。這個(gè)10年前裝修風(fēng)格在這高檔的萬(wàn)達(dá)小區(qū)里顯得真是格格不入。 不過(guò)總體的支出相對(duì)得到了控制,，完工也基本不到1個(gè)月就完成了,，實(shí)在看不下去的上裝修，但那是我們的發(fā)源地,，雖然很爛,。。,。,。。,。 二房東奮斗經(jīng)歷5——大攪局 大攪局 第一套總算是裝修完了,，我們開(kāi)始制定每間的銷(xiāo)售價(jià)格，我比較定的比市面上價(jià)格單間低100左右,，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯,。另我增加了兩個(gè)促銷(xiāo)方式：1所有的房客在1周內(nèi)租房均有15天的免租期。（這個(gè)是針對(duì)房客,，讓房客更快的租房子）2所有中介在一周內(nèi)幫忙租出去的給紅包200元,。（這個(gè)是針對(duì)中介，讓中介更快的推薦）,。正常二房東給中介的中介費(fèi)是30%,，而我們是50%再加200元。因?yàn)樵谖铱磥?lái)時(shí)間成本非常重要,，提前一天租出去其實(shí)也是節(jié)省了,，另我們開(kāi)始的關(guān)鍵在于立刻馬上出租出去，這兩個(gè)促銷(xiāo)方案完全可以完勝其他的二房東,。 當(dāng)我把我的房源掛在中介那里的時(shí)候,，所有中介都對(duì)我的舉動(dòng)吃驚，不然就是詫異,，因?yàn)閺膩?lái)沒(méi)有人這么搞過(guò),，也沒(méi)人這么大方過(guò),。哈，我也不加解釋?zhuān)易呶业穆肪€(xiàn),，管別人怎么想,。對(duì)于每個(gè)原始的市場(chǎng)，我就是來(lái)攪合的,，呵呵,。 當(dāng)然這種銷(xiāo)售方式有取得一定的效果，我們很快就租出去大半,，我的目的達(dá)到,，只有租出去大半后我才能繼續(xù)做下一套啊，眼前的利益其實(shí)相對(duì)整個(gè)大局來(lái)說(shuō)根本就微不足道,。 我開(kāi)始思考這幾個(gè)重要的問(wèn)題：1房租價(jià)格是否會(huì)上漲,？是否和房?jī)r(jià)有關(guān)？2投資的回報(bào)率多少,。3分割幾間最合適,。對(duì)于房租價(jià)格是否會(huì)上漲我寫(xiě)了一篇文章來(lái)論述它，我重要的判斷是不管房?jī)r(jià)上漲與否,，房租都必然上漲,。對(duì)于投資回報(bào)率我用了計(jì)算方法和對(duì)比方式進(jìn)行了對(duì)比我得出了一個(gè)對(duì)于我來(lái)說(shuō)很重要的數(shù)字結(jié)論，當(dāng)我確定后我釋然了,，思考后就是埋頭干唄,。對(duì)于分割幾間，是否每間的成本越低越好租在那個(gè)時(shí)候并不明朗,。 在形勢(shì)還算樂(lè)觀的情況下,，我們開(kāi)始了第二套，第二套房我記得是1號(hào)樓503,，那套房是我和一波去房東家里簽的,，其實(shí)開(kāi)始做二房東以來(lái)，我從不間斷在網(wǎng)上搜索毛胚房房源和看其他二房東出租信息,。這個(gè)房東是在網(wǎng)絡(luò)上找的,，我們?cè)谕砩?點(diǎn)9點(diǎn)左右去了他家里簽合同，記得他家在江南水都,，這套房簽的時(shí)候我們都沒(méi)吃飯,，還跑了大老遠(yuǎn)，另這套也是唯一一套要求5年后必須把它還原的房子,。這種苛刻的條件我也答應(yīng)了,，因?yàn)槲抑牢抑饕哪康氖歉墒裁矗蠓较虿荒芤驗(yàn)樾〉睦嫖肥孜肺病?br> 吸取了第一套經(jīng)驗(yàn)后,，我開(kāi)始對(duì)第二套開(kāi)始了改良性操作,。改變有兩點(diǎn)：1.衛(wèi)生間墻面開(kāi)始鋪瓷磚了,。2開(kāi)始用木地板鋪房間了。（木地板選的是二手地板,，也是在網(wǎng)絡(luò)上找的,，小老板姓王，當(dāng)時(shí)二手地板比較便宜,，最低一平方8元左右,，是正常的三分之一） 這套76平方的我改造成4個(gè)房間，3個(gè)衛(wèi)生間（其中兩間共用一個(gè)衛(wèi)生間,，4個(gè)灶臺(tái)（有4個(gè)地方可以做飯的）,。我也嘗試在網(wǎng)上淘舊的家具和餐桌，這套其中一個(gè)舊的家具和餐桌就是淘來(lái)的,，但以后再也沒(méi)有過(guò)，因?yàn)樗械姆绞蕉荚趪L試中逐漸被精化,，差的就被淘汰,。 這次的宣傳我拉了個(gè)橫幅掛在了1號(hào)503的陽(yáng)臺(tái)上（過(guò)了不久被物業(yè)通知要取消，我特意弄了另一個(gè)電話(huà)號(hào)碼,，因?yàn)榕轮薪橹酪院蟛粠兔ξ覀兂鲎饬耍┕?，因?yàn)檫@個(gè)地方正好面對(duì)的是金街的路口，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看過(guò)去很是顯眼,，這是在宣傳上改變了些小辦法,，我也復(fù)印了一些小紙條，到處去貼,，特別是車(chē)站,。宣傳的效果也有一定作用。 其實(shí)大環(huán)境這時(shí)是蕭條的,，大多數(shù)二房東在這12月和1月裝修都是等著明年開(kāi)春的市場(chǎng),，因?yàn)殚_(kāi)春是旺季，才有很多人來(lái)租房子,，而年底大家都退房回去過(guò)年了,，我雖然了解，但我知道快人一步的重要性,，搶先占領(lǐng)市場(chǎng)的主動(dòng)性是至關(guān)重要的,，難道等著喝西北風(fēng)嗎？我的宣傳方式還增加了一個(gè)從網(wǎng)上找需要租房的信息,，一對(duì)一的點(diǎn)發(fā),，當(dāng)然回復(fù)的很少，但我知道這本來(lái)就是概率問(wèn)題,，畢竟銷(xiāo)售對(duì)我來(lái)說(shuō)本來(lái)就輕車(chē)熟路的,，根本一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有,。 當(dāng)別人慢騰騰的裝修和悠閑的等待的時(shí)候，我開(kāi)始價(jià)格攻擊,，主動(dòng)尋找客戶(hù),，擴(kuò)大宣傳等手段一哄而上。慢慢的我出租的比例增加,，我們也開(kāi)始循序漸進(jìn)的繼續(xù)增加著毛坯房,。 我開(kāi)始邊做著裝修邊接待著不同的客戶(hù)，有個(gè)客戶(hù)叫陳丹,，也打破了我出租的模式,，記得那天我?guī)捶孔樱鋵?shí)是年后要住的,，我們那時(shí)沒(méi)有空的房間,，我只能給她看現(xiàn)有模式，然后告訴她預(yù)計(jì)的裝修情況,，她開(kāi)始提出她的需求,，我讓她交了定金，按她的設(shè)想來(lái)適當(dāng)調(diào)整裝修,。那時(shí)我接了不少春節(jié)后租房,，年前提前交定金的租客，這也是二房東這行基本沒(méi)有過(guò)的,。我們邊裝修邊出租,，還沒(méi)裝修好就提前預(yù)定的模式也是這行很少有的。中介會(huì)好奇問(wèn)我：“這樣租也行??？其他人都沒(méi)這樣!”我回答：“沒(méi)什么不行的?！?br> 二房東奮斗經(jīng)歷6--如履薄冰 如履薄冰 萬(wàn)達(dá)還有個(gè)所有二房東沒(méi)干過(guò)的事也讓我們干了,，那就是把86平方隔成了6個(gè)房間，絕對(duì)是僅有的,。其實(shí)出發(fā)點(diǎn)主要也是和別人的區(qū)分開(kāi)來(lái),，因?yàn)榇蠖鄶?shù)二房東的隔法都一樣，而76,86兩種戶(hù)型基本少人要,，大家都喜歡大戶(hù)型,，因?yàn)榇髴?hù)型利用率大，公攤的位置平攤下去相對(duì)少,，而且格局好,，那么是否76,86真沒(méi)市場(chǎng)了？當(dāng)然不是,，商品房其實(shí)比較方正,，86分割6個(gè)房間似乎很難想象,，但其實(shí)還看得過(guò)去啦，這樣我們單間的平攤價(jià)格就是所有人中最低的,，我們最低的一個(gè)房間當(dāng)時(shí)才租300元,。 我調(diào)侃到我這是仇富情節(jié)，就是要讓窮人,，民工都住上高檔的社區(qū),，一切不都是浮云嘛。沒(méi)有做不到的,，只有想不到嘛,。 春節(jié)前動(dòng)工的人慢慢少，而我們確在如火如荼的加班著,，當(dāng)然春節(jié)時(shí)工人很不好找,，工資也要價(jià)高，這時(shí)候我又接觸到了幾個(gè)現(xiàn)在合作的工人,，還是那句話(huà)拙速永遠(yuǎn)是對(duì)的,，不需要取巧。記得春節(jié)前我們有7套左右,，有2套未完工拖到了年后,。 春節(jié)期間我在研究的是工種如何快速搭配,，一套房子裝修最快的時(shí)限內(nèi)能完成,？其實(shí)最重要的細(xì)節(jié)在于防水的處理和試水的周期上，那時(shí)我研究計(jì)算和實(shí)際操作得出結(jié)論是最快14天內(nèi)完工,，因?yàn)檠b修時(shí)間越短其實(shí)節(jié)約越多的金錢(qián),，早一天出租和遲一天出租其實(shí)差的是雙倍，一正一副這點(diǎn)大家需要明白,。在春節(jié)前我們出租出去的房子應(yīng)該是占總數(shù)50%以上,。因?yàn)槲移鋵?shí)一開(kāi)始就是負(fù)債，所以投資的錢(qián)都是刷信用卡,，后來(lái)啊德那里借了5萬(wàn)元,，錢(qián)的投入速度其實(shí)遠(yuǎn)比想象的快和多，每天都要控制著和盡量的拖欠一些材料款,，再就是盡快的把房子租出去,。從來(lái)沒(méi)有搞得這么狼狽過(guò)。但如果要迅速的積累資金,，翻身的話(huà)沒(méi)辦法這是必須承受的,。對(duì)于投資和經(jīng)營(yíng)操作我們有做清晰的分割，投資按比例,，經(jīng)營(yíng)操作分工兩塊,，一個(gè)是整個(gè)裝修操作及出租的第一階段這個(gè)是我來(lái)負(fù)責(zé)的,，第二個(gè)是收房租及后續(xù)的維護(hù)是一波負(fù)責(zé)。當(dāng)然有搭配相應(yīng)的薪資,。 對(duì)于合作其實(shí)確實(shí)有很多問(wèn)題,，我和人合作開(kāi)過(guò)健身房，瑜伽館,，瑜伽服裝店,，再之前還有豆?jié){店，韓國(guó)泡菜店,，合作和自己做是各有利弊的,，凡事沒(méi)有絕對(duì)的。自己做的話(huà)有時(shí)思維有局限性,，看到問(wèn)題不夠全面,，而且風(fēng)險(xiǎn)大。而合作確定最擔(dān)心的是意見(jiàn)不統(tǒng)一,，利益分配協(xié)調(diào),，最后搞的朋友都沒(méi)有做。對(duì)于二房東上的合作,，其實(shí)后期沒(méi)什么意見(jiàn),，無(wú)非就是價(jià)格高低，因?yàn)檎麄€(gè)程序簡(jiǎn)單,，到后期就是收收房租沒(méi)什么好扯皮的,，主要意見(jiàn)在于開(kāi)始的操作，當(dāng)然操作主要是我負(fù)責(zé),，我的要求就是大家意見(jiàn)我可以采納但決定權(quán)必須在我,，當(dāng)然他們也沒(méi)太大意見(jiàn)。 春節(jié)前我們的整個(gè)狀況在我看來(lái)相對(duì)是良好的,，其實(shí)一個(gè)事物或一個(gè)企業(yè),，資金多少不是最關(guān)鍵的，我個(gè)人認(rèn)為最關(guān)鍵的的處理人與人之間關(guān)系,，而人與人之間關(guān)系就類(lèi)似于多個(gè)同心圓,，最里面是投資合作者，再擴(kuò)大出來(lái)是經(jīng)驗(yàn)管理者,，再是工作人員,，再是客戶(hù)。一個(gè)企業(yè)生存的根本是如果讓所有的人員的力是朝一個(gè)方向的,，也就是不要產(chǎn)生反作用力,，而人性天生是自私的，沒(méi)有一個(gè)好的制度是無(wú)法制約，當(dāng)然好的制度沒(méi)用,，還要有一個(gè)好的薪金或者好的凝聚力,，但那太復(fù)雜了，因?yàn)槿绻闶呛诵?，你根本無(wú)法去面面俱到,，當(dāng)然事物無(wú)法追求完美，但你必須花很多精力在人上面,，這是我最不喜歡的,，所以我的方法只有讓事物越來(lái)越簡(jiǎn)單化，決策簡(jiǎn)單到?jīng)]有什么好決策,，工作簡(jiǎn)單到是一個(gè)傻逼都能干,，大道至簡(jiǎn)至易就是如此，沒(méi)必要搞的自己很牛逼,，每次都驚濤駭浪的,，兵法云，勝者,，無(wú)勇功,，無(wú)智名。就是如此,。 二房東奮斗經(jīng)歷7——黑社會(huì) 黑社會(huì) 其實(shí)蠻難熬的春節(jié),，基本上身上沒(méi)錢(qián)的過(guò)了一個(gè)年，還好光棍一個(gè)沒(méi)太大支出,。一心盼望著開(kāi)年,，因?yàn)榇藭r(shí)實(shí)在無(wú)法用一個(gè)很舒爽的心態(tài)去過(guò)一個(gè)愉快的年，哈哈,。 印象很深的是初二,，初二居然有人要看房,，當(dāng)然春節(jié)沒(méi)錢(qián)也干不了什么,，所以就過(guò)去帶人看房了，他租了當(dāng)時(shí),，這對(duì)我是一很興奮的事情,，因?yàn)楹玫拈_(kāi)始是成功的一半。我開(kāi)始計(jì)劃如何操作,，考慮再繼續(xù)簽些毛坯房,。 對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，當(dāng)然最關(guān)鍵的是整體的形勢(shì),，任勢(shì)而不擇于人,，大的環(huán)境是首要決定戰(zhàn)局是否成功最先考慮的，也就是兵法里說(shuō)的“道”,。而時(shí)間和時(shí)間差非常關(guān)鍵,，時(shí)間比如指春節(jié)后這最佳的銷(xiāo)售旺季,，時(shí)間差指比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手早完成，這就是“天”,。我們選擇的地理位置和地理位置的布局,，地理位置指我們選的萬(wàn)達(dá)綜合體，地理位置布局指的是分割的結(jié)構(gòu)和方式,，這就是“地”,。整體運(yùn)作的操作者本人，還有整個(gè)運(yùn)作投資者的不亂干預(yù),，這指的是“將”,，有一說(shuō)“將在外軍令有所不受”指的就是操作時(shí)很多實(shí)際情況“將”必須有絕對(duì)的裁決權(quán)。投資者互相制定的規(guī)則和經(jīng)營(yíng)操作的薪金分配的合理性也決定了積極性和力的作用方向是否一致,，這就是“法”,。 道天地將法，五者我覺(jué)得我們?cè)诖藭r(shí)都具備,，我以此觀之,，勝券在握也。 在原有的出租的保證的情況下,，我發(fā)現(xiàn)一些小規(guī)模的二房東根本無(wú)法出租或者出租的比例過(guò)低,，或者無(wú)暇去管理，這樣有幾個(gè)小規(guī)模二房東開(kāi)始轉(zhuǎn)手他裝修后的房子,，我通過(guò)中介介紹聯(lián)系上了一家,，這次我跳單了，就是后來(lái)繞過(guò)了中介直接和賣(mài)家接上了頭,，這樣省去了中介費(fèi)用,，在戰(zhàn)爭(zhēng)中，兵者,，詭道也,。戰(zhàn)爭(zhēng)中根本沒(méi)有什么規(guī)則可言，當(dāng)然我并沒(méi)有直接讓中介知道,，在艱苦時(shí)期,，如果要迅速成就就必須有非常的手段，這次我跳了2個(gè)單,，接收了2套裝修好的房子,，后來(lái)又經(jīng)由水電工介紹接收了另一套，這套當(dāng)時(shí)的價(jià)格非常低,，那天我們?nèi)タ吹臅r(shí)候,，只見(jiàn)房間過(guò)道上都是水，他是因?yàn)槁┧畣?wèn)題而放棄的。我們?cè)谡J(rèn)定價(jià)格非常合適的情況下,，交了部分的定金轉(zhuǎn)接了這套房子,。呵呵，沒(méi)想到這是一個(gè)陷阱,。,。。,。,。。 原來(lái)樓下的房東是黑社會(huì),，等我們接手后,，他出現(xiàn)了，忘記了他的模樣,，只記得他比較強(qiáng)壯,，聲音也很大，一出場(chǎng)就是牛逼哄哄的,。那天他沖了上來(lái),，告訴了我們?cè)颍瓉?lái)房子多處漏水,，當(dāng)時(shí)他要求轉(zhuǎn)給我們房子的那個(gè)投資客必須把所有的地磚全部敲掉,，重新裝修，而那投資客被嚇壞了,，處理不了才便宜轉(zhuǎn)給了我們,，因?yàn)槟菢拥墓こ叹薮螅€時(shí)不時(shí)的上來(lái)騷擾,，并定下時(shí)間期限給原投資客,。當(dāng)時(shí)一波和我都在場(chǎng)，他要求我們按他的意思去做,，我沒(méi)鳥(niǎo)他,，我告訴他我按我們的方式處理，只要不漏水就可以,，他氣憤的很,，大聲怒罵,，我沒(méi)給他好臉色當(dāng)時(shí),，他一氣憤拿了地上的磚頭說(shuō)：“信不信我給你砸了？”我當(dāng)時(shí)就說(shuō)：“你砸下給我看看,？”他倒是真往門(mén)上砸了,，門(mén)出了一個(gè)大洞當(dāng)時(shí)。我拿起手機(jī)準(zhǔn)備報(bào)警，當(dāng)時(shí)一波開(kāi)始唱紅臉,，開(kāi)始和他好好說(shuō),，那人似乎也消氣了，估計(jì)砸完就爽了,，我其實(shí)真不怕他,，我當(dāng)時(shí)弄死他的心都有，我怕個(gè)屁,，什么都沒(méi)有,，誰(shuí)敢阻擋我賺錢(qián)我一定弄死他，大不了同歸于盡,。他似乎見(jiàn)好就收,，這后續(xù)的漏水處理問(wèn)題后來(lái)也交給一波處理，這樣我們的沖突當(dāng)時(shí)就停止了,，后來(lái)有一次在樓下碰到,，他還笑呵呵的問(wèn)我家具哪里買(mǎi)？我當(dāng)時(shí)也配合的告訴了他,，這個(gè)社會(huì)就是這樣,，軟的就容易被捏，硬的他敢動(dòng)也要掂量一下分量,。 春節(jié)后,，我們裝修和出租的頻率加快了，很多房子都是還沒(méi)裝修完就全部被租完了,，而對(duì)比其他人的房子根本就沒(méi)太大的動(dòng)靜,，主要原因沒(méi)有什么神秘的，我們就是便宜罷了,，呵呵,，但越簡(jiǎn)單的原因里藏著很多不為人知的原因。價(jià)格差和利潤(rùn)空間及整個(gè)操作的局勢(shì)如何把控猶如一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng),，開(kāi)始我們做的少打的是游擊戰(zhàn),，或者說(shuō)只是個(gè)別的戰(zhàn)斗，局部型的,，而做大后是屬于陣地戰(zhàn),，而考慮的不單只是單一的戰(zhàn)斗，而是整個(gè)戰(zhàn)局上的成敗,，如果在戰(zhàn)斗中你沒(méi)有了對(duì)手,，失去了對(duì)手，那么你就必須把自己定為假想敵,，在操作中要不斷的超越自我,，這樣才能真正的做到利于不敗之地,，當(dāng)然我就是喜歡吹吹牛，哈哈,，理論多了,，要結(jié)合實(shí)際才有用呀。 二房東奮斗經(jīng)歷8---萬(wàn)達(dá)工程結(jié)束 萬(wàn)達(dá)工程結(jié)束 在倉(cāng)山萬(wàn)達(dá),，我們一共只做了13套,，房間總數(shù)是68間。當(dāng)裝修完工的時(shí)候,，我記得我們只空了兩間,，裝修和出租基本屬于同步，整體都是出租客預(yù)定后催著我們裝修,，每套裝修都趕得要死,，而不是裝修好后慢慢的出租。裝修操作后后續(xù)的工作一波負(fù)責(zé)了,。對(duì)于后面的維護(hù)工作,，我也給一波帶來(lái)了很多工作量，呵呵,，因?yàn)槠鋵?shí)沒(méi)接觸多久,，定制的一些材料上價(jià)格便宜帶來(lái)的是維修率高，更換高,，總是要磕磕碰碰的前進(jìn)的,，沒(méi)有那么順風(fēng)順?biāo)模粋€(gè)事業(yè)3到4個(gè)月內(nèi)已經(jīng)確定了一年內(nèi)盈利已經(jīng)算非常少的了（因?yàn)榇蠖喾靠秃灪贤?年）,。 當(dāng)然在銷(xiāo)售中我還用了幾個(gè)有利于房客的方式,，比如押金只押了一個(gè)月（大多數(shù)市場(chǎng)都是押兩個(gè)月），電費(fèi)只算0.8元（大多數(shù)都是1元）,，物業(yè)寬帶40元（大多數(shù)是60元以上）,，這樣我的整體分割操作方法和整體的價(jià)格及整體銷(xiāo)售渠道都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他投資客，當(dāng)然我們相對(duì)也是最快出租完的了,。但其中押金押一個(gè)月確實(shí)造成了很多房客逃跑的現(xiàn)象,，因?yàn)榇蠖鄶?shù)低收入人群工作不穩(wěn)定，但我覺(jué)得事物無(wú)法追求完美,，老子說(shuō)的：“持而盈之,，不如其己，揣而銳之,，不可常保,。”做事如果都追求完美圓滿(mǎn)還不如不干呢,！ 大概記得我應(yīng)該是3月底結(jié)束了,，我對(duì)于整個(gè)操作我個(gè)人認(rèn)為還是滿(mǎn)意的,。我的兩個(gè)投資合伙人有兩點(diǎn)個(gè)人看法：1對(duì)于利潤(rùn)來(lái)說(shuō)其實(shí)他們呢可能感覺(jué)并不是太多,，當(dāng)然我是認(rèn)為不錯(cuò)的,，因?yàn)槲矣谐浞址治龊陀?jì)算過(guò)，因?yàn)槔锩娲嬖谝粋€(gè)很大的利潤(rùn)隱蔽點(diǎn),，當(dāng)然自己沒(méi)有動(dòng)手算算是不能完全理會(huì)和明白的,，我一開(kāi)始就反復(fù)有計(jì)算過(guò)了，所以我已經(jīng)確定了,。2他們覺(jué)得這種東西可能上不了臺(tái)面,，還是要做一個(gè)實(shí)業(yè)比較不錯(cuò)，哈哈,，這個(gè)他們的想法和我是相反的,，我其實(shí)本身就非常厭倦實(shí)業(yè)，搞了好像規(guī)模很大其實(shí)沒(méi)啥用處,，浪費(fèi)時(shí)間浪費(fèi)表情,，而且我也不想出名，我最好什么人都不認(rèn)識(shí)我,，自己躲起來(lái)生活,。 應(yīng)該是在4月初吧，一個(gè)巧合碰到好朋友宋的一朋友陳,，當(dāng)然我們其實(shí)很多年前有在一起打過(guò)籃球,，不算很熟，偶爾聊起二房東的事情,，他很有興趣,，來(lái)參觀了一下我們的出租房表示希望大家三個(gè)人一起合作，宋也表示加入,，另外找新樓盤(pán)開(kāi)始,。當(dāng)時(shí)其實(shí)已經(jīng)有看好的樓盤(pán)，那就是寶龍旁邊的上海新苑,。大家的判斷和想法基本達(dá)成一致,。我第一時(shí)間表示了我沒(méi)有錢(qián)可能資金不會(huì)馬上到位，我是想做但自己沒(méi)有錢(qián)做毛啊,，他們表示可以先出部分,，我的投資部分可以暫緩。當(dāng)然此時(shí)我也和萬(wàn)達(dá)的兩個(gè)投資伙伴溝通過(guò),，問(wèn)他們是否要加入,，他們表示不加入，原因應(yīng)該就是之前我說(shuō)的兩個(gè),。如果我繼續(xù)做不能撇下最初的合伙人,，當(dāng)然他們不愿意那就不是我的問(wèn)題了,，當(dāng)時(shí)上海新苑是2013年5月2日才交房的，我們確定要開(kāi)始做的時(shí)間是4月15日之前,，這種時(shí)間點(diǎn)是非常理想的,，因?yàn)橛薪o我提前準(zhǔn)備操作的時(shí)間，而對(duì)于一個(gè)新盤(pán),，一個(gè)提前量,，我的操作方法在腦子里慢慢醞釀成型，對(duì)于整個(gè)大規(guī)模的戰(zhàn)局操作其實(shí)我是很興奮的,，之前的操作屬于是游擊戰(zhàn)中根據(jù)市場(chǎng)的變化而調(diào)整的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù),，而這次屬于有準(zhǔn)備的大規(guī)模戰(zhàn)役，情況不同,，我們能比其他的人更加占有主動(dòng)的優(yōu)勢(shì)和態(tài)勢(shì),，我也希望我能掌握市場(chǎng)，改變市場(chǎng),，做市場(chǎng)的主導(dǎo)者,。 上海新苑的位置我認(rèn)為是絕佳的，三面是交通路,，白馬路,，工業(yè)路，近臨萬(wàn)象和寶龍,，又離八一七路很近,，在古代應(yīng)該屬于兵家必爭(zhēng)之地，商業(yè)和交通便利和極其發(fā)達(dá),。我們都對(duì)這個(gè)地方看好,。 我寫(xiě)了一份關(guān)于整體如何操作的文章發(fā)給了兩個(gè)合伙人，對(duì)于操作簡(jiǎn)單的說(shuō)我的預(yù)期是20-30套,，基本分3個(gè)階段和周期完成,，具體的投資金額開(kāi)始預(yù)訂在50萬(wàn)到100萬(wàn)之間，根據(jù)市場(chǎng)的變化而調(diào)整,。 二房東奮斗經(jīng)歷9---大搶房源 大搶房源 我開(kāi)始天天在萬(wàn)科附近溜達(dá),，首先我找了所有的中介，放了我的個(gè)人信息,，通過(guò)和周邊所有中介的溝通,，我確認(rèn)了四個(gè)中介公司合作為主，麥田,，邦盛,，家天下，中琦四家,，而四家中重點(diǎn)是邦盛,，因?yàn)榘钍⒄w工作的風(fēng)貌和效率都比較高,，如果太多精力就太容易分散了，通過(guò)邦盛中介我拿到了所有上海新苑的戶(hù)型圖,，當(dāng)時(shí)上海新苑是不讓人進(jìn)去看房子的,，通過(guò)中介的關(guān)系我也進(jìn)去實(shí)地考察了幾次，萬(wàn)科一共10棟樓,，最底下一層樓都有戶(hù)型模板,，萬(wàn)科的戶(hù)型比萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)復(fù)雜的多,，一大堆的戶(hù)型,，1,4，7三號(hào)樓戶(hù)型相同,，但局部有不同,，2,3戶(hù)型相同，5,6的戶(hù)型相同,，8,9的戶(hù)型相同,，10號(hào)單獨(dú)一種。而每號(hào)樓又有8到10個(gè)房間,，兩兩對(duì)稱(chēng)那基本有4到5種,，再乘以5，媽的,，估計(jì)有快30種戶(hù)型,，這么復(fù)雜的設(shè)計(jì)也虧他們弄的出來(lái)，因?yàn)閺?fù)雜其實(shí)不好復(fù)制,，簡(jiǎn)單才是最好的,，這給我們的工作也帶來(lái)不少麻煩事。 我開(kāi)始根據(jù)所有不同的戶(hù)型設(shè)計(jì)不同的裝修方案,，比別人更先,，更多的了解社會(huì)信息就比別人先跑一步，每種戶(hù)型我都確定了一個(gè)最終的分割方案,，再根據(jù)預(yù)計(jì)的市場(chǎng)出租的價(jià)格我確定出哪些相對(duì)更優(yōu)質(zhì),，哪些更差，這樣就不需要當(dāng)場(chǎng)去確定了,。 我也叫了一個(gè)土工小張過(guò)來(lái)看,，具體的尺寸才能得以確定，因?yàn)槲疫€不是完全熟悉具體的尺寸和細(xì)節(jié)上的問(wèn)題,，當(dāng)然那時(shí)我一套沒(méi)簽,，哈哈，我始終強(qiáng)調(diào)要更多更快的了解市場(chǎng),，這是決定勝利的關(guān)鍵要素,。 我們應(yīng)該是第一個(gè)簽毛坯房的二房東,，記得那是75平方的，價(jià)格是非常的低（以至于后來(lái)實(shí)際上不裝修1萬(wàn)塊錢(qián)都可以轉(zhuǎn)給別人做,，但我出價(jià)2萬(wàn)）,。第二個(gè)合同是我自己在網(wǎng)上找的房東（后來(lái)這套租給了另一個(gè)二房東，他成了三房東）,。 我的爭(zhēng)奪在一開(kāi)始就比較犀利,，第3套是家天下中介告訴我說(shuō)有一套75平方的1800元5年不遞增叫我過(guò)來(lái)簽，而最坑爹的是她怕我不來(lái)同時(shí)叫了其他的兩個(gè)投資客過(guò)來(lái),，而就變成了一場(chǎng)混戰(zhàn),，當(dāng)時(shí)我正好是早上10點(diǎn)，我約了第二套的房東在寶龍肯德基簽合同,，所以沒(méi)辦法和她扯,，我把她從中介里拉了出來(lái)，我單獨(dú)的告訴她：“如果給我簽,，到時(shí)我多給你500元小費(fèi),。”在同樣的爭(zhēng)奪中,，利益無(wú)疑是最直接的手段,，說(shuō)完我就去了寶龍。而當(dāng)我簽完第二套回來(lái)時(shí),，我以為第3套已經(jīng)黃了,，路過(guò)時(shí)發(fā)現(xiàn)他們還都在那扯皮，而隔壁的邦盛中介看到了我,，跑過(guò)來(lái)和我說(shuō)：“洪先生,，我這有一套75平方的1900元五年不遞增，你要不要簽,？”我答應(yīng)了,，我猜就是剛才的那套，我走進(jìn)了邦盛中介,，只見(jiàn)門(mén)口沙發(fā)上坐著邦盛的經(jīng)理和工作人員,，對(duì)面坐著一個(gè)老年人和一中年婦女，她們?cè)谡勚?，邦盛?jīng)理看到我后,，就對(duì)著那老先生說(shuō)：“就是這位和你簽合同?！蔽颐鎸?duì)老先生平靜的坐了下來(lái),，而不遠(yuǎn)處有個(gè)男人這時(shí)突然叫那經(jīng)理過(guò)去（我之前見(jiàn)過(guò)他，他個(gè)子不高，眼睛小小的,當(dāng)時(shí)不猜都知道也是投資客）那男的說(shuō)話(huà)我能聽(tīng)的見(jiàn),，他說(shuō)：“1900我也簽啊,，怎么不叫我啊,？”那經(jīng)理很無(wú)辜的說(shuō)：“剛才你不是在考慮嗎,？”原來(lái)他是看我要了，他開(kāi)始也要,，那老先生發(fā)話(huà)了,，指著那個(gè)小眼睛的投資客對(duì)那邦盛經(jīng)理說(shuō)：“我要和他簽，他不是你的老鄉(xiāng)嗎,，以后有事可以找你,！”邦盛經(jīng)理看了看我，說(shuō)：“洪先生,，真不好意思啊!”眼看著在眼前的鴨子就要飛了,，我很平靜的說(shuō)：“2000我簽,?！蓖蝗灰幌麓蠹叶计届o了，因?yàn)槟鞘?000的價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)是高的了,，但我的判斷未來(lái)的價(jià)格一定在這價(jià)格以上,。那老先生笑了笑說(shuō)：“好，小伙子有魄力,，我跟你簽,。”哈哈,，媽的,，有個(gè)毛的魄力，大家都是認(rèn)錢(qián),，也不認(rèn)老鄉(xiāng)了,，盡扯蛋。 第四套是在麥田簽的,，我在半小時(shí)內(nèi)飛搶了一個(gè)別人的單,。記得那時(shí)我在邦盛中介，中介的人無(wú)意中閑扯告訴我一會(huì)有一套105的房子要簽,，而這套房子他本來(lái)帶了一個(gè)投資客去看,，那個(gè)投資客挑三揀四的最后他不給他簽，我和他說(shuō)不然給我簽,，他說(shuō)不行啊,，已經(jīng)約好了時(shí)間了。中介說(shuō)的那個(gè)投資客比較摳門(mén)，正好我認(rèn)識(shí)他,，他也是萬(wàn)達(dá)的投資客,。 我立馬出門(mén)打了電話(huà)給那投資客，首先我簡(jiǎn)單的和他說(shuō)了這個(gè)105房子的情況,，我問(wèn)：“是不是有這樣一套房子你確定不要了,？”他告訴我價(jià)格太高他不要了。我說(shuō)：“那好,，那能不能告訴我是幾號(hào)樓多少單元,，一會(huì)中介要和別人簽，我想搶過(guò)來(lái),！”當(dāng)然和他沒(méi)有利益沖突,，他很直接的告訴了我樓號(hào)。接下來(lái)我迅速的跑到了對(duì)面的麥田中介去,，因?yàn)槲遗袛嗾５姆繓|掛房子出租基本不可能只掛一家,，總是要對(duì)比2到3家的，那么麥田很有可能也有這個(gè)信息,，我告訴麥田中介說(shuō)我多出一百元租金,，你幫我把它找出來(lái)！不然一會(huì)就這套就在邦盛里簽了,，對(duì)于搶單他們也當(dāng)然是非常樂(lè)意的,，麥田中介開(kāi)始忙起來(lái)，同事互相都問(wèn)過(guò)去,，終于找到了這個(gè)房源,，打了電話(huà)約了房東，房東當(dāng)然是誰(shuí)給錢(qián)多就找誰(shuí)簽了,，就這樣成功的搶了一套過(guò)來(lái),。（這套后來(lái)我也轉(zhuǎn)租出去給別人當(dāng)三房東了）關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)和爭(zhēng)奪，我始終覺(jué)得沒(méi)什么游戲規(guī)則可言,，后來(lái)我也直接告訴了邦盛的中介,，我搶了他的單，怎么搶的,，我告訴他商場(chǎng)就這樣,，保守機(jī)密的重要性。 二房東奮斗經(jīng)歷10---大干特干 大干特干 記得萬(wàn)科5月2日交房,，而交房不久我們就擁有了10套左右的房源,，同時(shí)裝修10套，在當(dāng)時(shí)對(duì)我來(lái)說(shuō)還屬于有點(diǎn)吃力的,，因?yàn)槊刻追孔馄骄?400元,，也就是每天80元，10套就是800元，時(shí)間就是錢(qián)啊,，所以我開(kāi)始轉(zhuǎn)賣(mài)和轉(zhuǎn)租,，但我也繼續(xù)租新的毛坯房，一邊倒手一邊買(mǎi)入,，有一套60平方的當(dāng)天簽過(guò)來(lái)簽了7年,，每月1600元的房租，第三天倒手轉(zhuǎn)給別人賺了幾千塊,，還有2套轉(zhuǎn)租給別人每月賺個(gè)幾百塊,。中介被我的操作搞的很莫名其妙，很好奇也有這樣搞的,？我告訴他們,，沒(méi)有什么不可以的，不就是個(gè)游戲嗎,？我的骨子里本身就帶著叛逆,，不喜歡按常理出牌，當(dāng)然中介多賺錢(qián),，他們也樂(lè)此不彼的配合著,。 裝修當(dāng)然是我重中之重了，其他的操作只是花,，裝修是錦,，錦上才有花可添，所以還是主抓重點(diǎn),，我當(dāng)時(shí)定的水泥，沙,，磚頭都是從金山定過(guò)來(lái)的,，因?yàn)殚_(kāi)始很多套同時(shí)定材料，從外面定過(guò)來(lái)價(jià)格相對(duì)便宜一些,，以致于一大輛車(chē)?yán)^(guò)來(lái)外加5個(gè)搬運(yùn)工一天都沒(méi)搬完,，當(dāng)時(shí)門(mén)口沙水泥磚頭的老板競(jìng)爭(zhēng)很激烈，他們還真沒(méi)看過(guò)這種架勢(shì),，都開(kāi)始巴結(jié)我了,，恨不得我的單子給他們做，所以他們就確定按別人給我的價(jià)格給我送貨,，這也是我希望的,，因?yàn)槲抑篮竺娴难a(bǔ)貨工作必須就近，不然耽誤了都,！之前我在萬(wàn)達(dá)裝修了13套房子,，因?yàn)槲覀兊膬r(jià)格還有競(jìng)爭(zhēng)比較激進(jìn)，加之我天天都在萬(wàn)達(dá)晃來(lái)晃去，做二房東大多都對(duì)我恨之入骨,，因?yàn)槲沂莵?lái)攪局的,，價(jià)格被我搞的混亂沒(méi)有了秩序，因?yàn)樘貏e所以被人所知,，一個(gè)傳一個(gè)后來(lái)都傳變樣了,，都傳說(shuō)我在萬(wàn)達(dá)有100多套房子，搞的像大亨,，有中介問(wèn)我,，我都如實(shí)回答，根本沒(méi)這么多,，但反而大家都不相信,。加之我把大量租過(guò)來(lái)的毛坯房反拋出去市場(chǎng)，搞的市場(chǎng)非?；靵y,，房東也搞的莫名其妙，而我就最喜歡這樣渾水摸魚(yú),，當(dāng)時(shí)的我裝修房子出租和二房東競(jìng)爭(zhēng),，轉(zhuǎn)手毛坯房和其他房東競(jìng)爭(zhēng)，我真是沒(méi)太多錢(qián),，再多一些我就能控制整個(gè)市場(chǎng),，而那其實(shí)是我真正的目的，但我沒(méi)那實(shí)力去實(shí)現(xiàn),。 我以前的土工電工油漆工在操作之前都提前準(zhǔn)備好了,，等一交房所有的工人就開(kāi)始開(kāi)動(dòng)，而因?yàn)槲腋犊詈芗皶r(shí),，從不拖欠,，所以工人非常信任我，我要求他們按我的流程來(lái)操作,，我的操作流程和正常的傳統(tǒng)流程是不同的,，他們會(huì)提出異議，我只告訴他們按我的做就是了,，當(dāng)然我的操作對(duì)他們局部的工程進(jìn)度和時(shí)間是有影響的,，但對(duì)大局是沒(méi)有的，比如我要求土工,，電工,，油漆工可以同時(shí)在場(chǎng)地里各干各的工作，而傳統(tǒng)的安排必須都是土工完成后再電工,，電工完成后再油漆工,，而我這種大混雜的操作提高了整個(gè)裝修的速度,，以至于最快的一套當(dāng)時(shí)是5月2日開(kāi)工的5月12日就完成了，我用了10天時(shí)間突破了以前14天可以完成的操作,。當(dāng)別人都沒(méi)開(kāi)始裝修時(shí)我們就開(kāi)始有人搬進(jìn)來(lái)住了,，我的操作舉動(dòng)當(dāng)然是寧大多數(shù)人震驚的，誰(shuí)都沒(méi)想過(guò)那么快就能裝修好,，加之中介添油加醋的宣傳我都不知道變成什么樣了,。 當(dāng)然快是有代價(jià)的，我對(duì)第一套省略了一些工序,，我也做好了最壞的打算,，但我知道我最快時(shí)間做好第一套房的意義是多么重大：1我必須馬上有一個(gè)樣品房，然后開(kāi)始出租,，以此為模板,，而后面的工程進(jìn)度可以根據(jù)出租的速度適當(dāng)減慢。2我必須給對(duì)手一定的震懾效力,，價(jià)格的優(yōu)勢(shì)可以迅速控制市場(chǎng),，壓制所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的速度和時(shí)間，他們不得不先賴(lài)關(guān)注你,，或者以你為對(duì)比物,，當(dāng)他在研究你的時(shí)候，你已經(jīng)走的更遠(yuǎn)了,。3當(dāng)然是可以盡快回籠資金,，操作太多資金回籠是至關(guān)重要的。4可以感知市場(chǎng)的信號(hào),，你的出租情況如何可以決定我們是否更大尺度更大范圍的繼續(xù)操作,。 當(dāng)時(shí)比較搞笑，很多投資客都參觀我們,，都對(duì)我的裝修非常不屑,，有人說(shuō)我這像公共澡堂，有的說(shuō)隔那么小也能住人的,，大家意見(jiàn)很多,，但我聽(tīng)著根本不理會(huì)他們,，當(dāng)我放出價(jià)格時(shí)他們都說(shuō)怎么租這么低？還有個(gè)投資客說(shuō)：“洪大哥,，你這樣不行,，你這么低租怎么行？”我無(wú)法回答他的問(wèn)題,，我只能說(shuō)：“房子太多,，沒(méi)辦法,。”在一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)上你可以告訴你的敵人,，你不要那么兇猛好不,，溫柔點(diǎn)好不，靠,，可能嗎,，不搞死你就不錯(cuò)了，搞不死你也要搞你個(gè)半死,。 樓主才華了得呀 可惜我不在上海 沒(méi)有當(dāng)面請(qǐng)教的機(jī)會(huì) 幸好不在上海做同行 要不遲早被你搞死 我在長(zhǎng)沙做 你的經(jīng)驗(yàn)給我很好的啟發(fā) 如果可以 我希望您能多一些分享 讓我們少走彎路 |
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