內(nèi)行看門道,，外行看熱鬧，在一個(gè)行業(yè)折騰久了,，熟悉游戲規(guī)則,，了解行業(yè)動(dòng)態(tài),，掌握行業(yè)變化，從而做出商業(yè)判斷,，所謂商業(yè)嗅覺,，無非如此！

老朱是我前幾天認(rèn)識(shí)的朋友,，就是我在《開家年入10萬+的微型青年客棧》里面我說的二房東,，倒騰這個(gè)行業(yè)5年有余，他當(dāng)時(shí)說要長(zhǎng)租我朋友的一間120平方的毛坯房,，在沒有認(rèn)識(shí)他之前,，我對(duì)二房東這個(gè)行業(yè)是不清楚的，通過他,，我略微觸摸到了這個(gè)行業(yè)的真金白銀,！

所以，今天我要介紹的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目就是：做個(gè)二房東（不是數(shù)錢數(shù)到手抽筋的那種,，但至少可以每天躺著賺錢）

1. 項(xiàng)目介紹

   二房東”是指先從原房東手里租下整套房子,，然后再整體或分房轉(zhuǎn)租給他人，從中賺取差價(jià)被稱之為“二房東”,。二房東一般會(huì)跟原房東簽下長(zhǎng)期合約（3年起步,，但大多數(shù)是5年起步），租的房子多是毛坯房或者簡(jiǎn)裝修,，然后再經(jīng)過房間改造,，把原有戶型改為多戶型。二房東活躍在人流聚集的高校區(qū),、城中村,、交通樞紐和商業(yè)中心。

2. 項(xiàng)目背景

   二房東行業(yè)由來已久,，一方面是房東本人有多套空閑房子,，不想管理，二是想租房的人很多,，二房東看中中間的這個(gè)需求市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生,，跟中介差不多，都是以賺取差價(jià)為主要盈利目的,。

   
   

3. 項(xiàng)目投資

   以位于高校區(qū)域90平方房子為例（原有戶型是3房2廳,，改裝成5房1廳）

   ①長(zhǎng)租一套90平方毛坯房（5年），2萬/年

   ②重新布局房型的裝修費(fèi)（簡(jiǎn)裝）,，1.5萬

   ③空調(diào)5臺(tái),，5000元

   ④1.5床、衣柜,、桌子椅子等配套,，700X5=3500元

   ⑤小客廳沙發(fā)和其他雜費(fèi)支出,，2000元

   可以看得出來的成本是近4.5萬左右

4. 項(xiàng)目收入

   房租收入：以我所在的二線中等城市的單間價(jià)格650元之間來算，一套房每月收入是3250元,，一年是3.9萬,；

   
   

   雜費(fèi)收入：物業(yè)費(fèi)停車費(fèi)公攤水費(fèi)電費(fèi)等，可以每間每月賺50元,，總共是250元,，一年是3000元；

   
   

   押金收入：這個(gè)收入是我之前未曾想到的,，但我朋友說,，這個(gè)也是收入之一，因?yàn)樗笞舯仨毎肽暌缓?，支付房租房租是壓二付一,，?0%的人因?yàn)楦鞣N原因是租不滿半年的，押金不退成了他的利潤(rùn),，一年也有3間房子2個(gè)月的收入就是650X2X3=3900元

   
   

   那么總收入是3.9萬+3000元+3900元=4.6萬左右,，剛好一年時(shí)間回本（這個(gè)數(shù)據(jù)也是他提供給我的）第二年就是穩(wěn)賺的了，減去房租2萬余（每年增5%）,，一套房子每年賺個(gè)2萬多左右,；10套房子就是20萬了，對(duì)于二房東而言,，手頭掌握的房源遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù),，但一個(gè)人管理有限，但管理5套房是卓卓有余的,。

   
   

   
   

5. 推廣方式（90%線上）

   ①他大部分是在58同城,、安居客、搜房網(wǎng)等房產(chǎn)信息上面發(fā)布廣告（廣告語大部分是寫房東直供）

   ②中介合作,，如果手頭房源比較分散,，找中介管理出租。

   ③加本地的租房群,。

   ④線下貼廣告了,，在一些公共區(qū)域每天都貼。

6. 項(xiàng)目核心

   地段和房源決定一切,，其他基本都是浮云,，那么如何判斷地段和房源呢，這就回到了我本篇文章開頭所說的那句話,，當(dāng)你在這個(gè)行業(yè)摸爬滾打之后,，你的商業(yè)判斷就是你的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

7. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

   這個(gè)項(xiàng)目的主要收入來源是房租,，最大的風(fēng)險(xiǎn)是沒有租客,，而且房子不能選的太大,，90平方隔成5個(gè)小房子已經(jīng)夠了，太大的房子,，隔的房子過多，一方面是難以租出去,，另一方面也會(huì)形成管理混亂的局面,。

   
   

   
   

8. 寫在最后

   這個(gè)項(xiàng)目適合大部分的人去操作去執(zhí)行，而且值得長(zhǎng)期的扎根下去,，當(dāng)你手頭上控制的房源越來越多的時(shí)候,，你的收入是倍增的，做任何項(xiàng)目我都比較傾向于可以快速?gòu)?fù)制的商業(yè)模式,，從0變1很難,，但從1變10就非常輕松，從10變到100就是團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)了,。兄弟們,，吹響戰(zhàn)斗的號(hào)角吧！